A plus forte raison la clause de non-garantie
(1) Mon Comm. de la Vente, n» 482. Pothier, n» 84,
(2) Mon Comm., t. 1, n 482.
CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1727.) 419
serait-elle impuissante pour protéger le bailleur contre la demande en décharge du prix, dirigée par le preneur de bonne foi évincé de la totalité ou de partie delà chose (1).
288. Lorsque la cause de l'éviction est postérieure au contrat, elle n'oblige pas le bailleur à garantir, à moins qu'elle ne provienne de son fait (2j. Le preneur n'a que la ressource de l'action en remise du canon (3). Gomme exemple d'éviction née depuis le contrat, Pothier cite une mesure d'expropriation pour cause d'utilité publique qui vient expulser le fermier depuis qu'il est en jouissance. Du reste, l'on sait que si le preneur n'a pas d'action en garantie contre le bailleur, il a droit à une indemnité de la part de l'Etat (4).
289. Telles sont les régies principales que nous voulions rappeler. De plus amples détails nous obligeraient de rentrer dans un sujet que nous avons traité sous toutes ses faces dans notre Commentaire de la Vente. Nous y renvoyons, en avertissant le lecteur, de tenir compte de certaines nuances qui, bien que légères, mettent de temps en temps une certaine différence entre le louage et la vente.
290. Les personnes contre lesquelles le preneur doit intenter son action, sont le locateur, ses héritiers ou autres successeurs universels, ceux qui ont accédé à l'obligation , comme caution ou porté fort, etc., etc.
Le successeur particulier qui devient propriétaire de la chose louée et qui succède au bail qu'il est chargé d'entretenir (art. 1745), n'assume pas pouF cela la responsabilité des faits personnels au preneur originaire. Il n'est donc pas garant des causes d'évic-
(1) M. Duvergier, t. 1, n° 350.
(2) Pothier, n" 86. Mon Comm. de la Vente, t. 1, n^»422 et 423.
(3) Pothier, Lr cit.
(4) L. du 7 juillet i833, art. 21 et suiv., et 39.
lion antérieures à son acquisition ; il nedoitrépondr» que de ses faits (1).
291 . Outre raction de garantie, le conducteur a contre le locateur et ses héritiers, ou autres successeurs universels, l'exception de garantie. Les principes sont encore les mêmes que ceux du contrat de vente (2).
Elle peut également être opposée au nouveau propriétaire qui a acquis à titre singulier du locateur. Car il succèfle au bail et doit l'entretenir. L'art. 1743 a changé sur ce point les principes de l'ancien droit (3).
292. Au surplus, je renvoie à ce que j*ai enseigné, sur celte matière, dans mon Commentaire de la Vente (4).
(1) Junge M. Duvergier, t. 1, n° 333. Infr., n° 507.
(2) Mon Comm. de la Vente, 1. 1, n" 445. Pothier, n«95. (3 Polhier, nMOl.
(4) Je dois cependant un mot de réponse aux observations critiques de M. Duvergier contre la doctrine que j'ai empruntée à Pothier et à Dumoulin, sur l'indivisibilité de l'action en garantie et la divisibilité de l'exception (t. 1, n°' 438 et 457).
J'ai dit que le premier chef de l'action en garantie, c'est à-dire l'obligation de défendre, est indivisible. M. Duvergier en convient (Fenie, 1. 1, n° 555). Mais il trouve qu'il ne valait pas la peine de répandre tant de science sur une pareille question, qui lui semble presque oiseuse. Je ne suis pas de son avis, et je vais tout de suite lui citer un exemple qui montre l'utilité pratique de ma discussion. Un héritier pour partie est appelé seul en garantie, et seul il soutient le débat. Ses efforts ont pour résultat de faire repousser la prétention de l'auteur du trouble. Eh bien! celte victoire profitera-t-elle aux autres cohéritiers? Oui, sans doute, disent Dumoulin et Pothier (V. mon Comm., t. 1, n" 440). Mais quelle en est la raison ? Etait-il si inutile de descendre dans l'examen de ce principe d'indivisibilité qui tranche la difficulté?
J'ai ajouté que les chefs de l'obligation de garantir, c'està-dire l'obligation d'indemniser et de rendre le prix, se divise entre tous les héritiers. M. Duvergier le reconnaît. Je n'ai donc rien à ajouter.
Mais voici où commence le dissentiment. Contre la cour de
CHIP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1728.) 421 ARTICLE 1728.
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1" D'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée
cassation, j'ai établi avec Dumoulin et Pothier que l'exception de garantie est divisible de sa nature. M. Duvergier(t.l, n° 355, Venté) contredit ce système, et se range du côté des arrêts (Arrêts des 19 ievrierlSll (J. Palais, t. 9. p. 117. S., M, 1,188); 5. janvier 1815 (J. Palais, t. 12. p. 521. S., 15, 1,234); 11 août 1830 (J. Palais, t. 23, p. 750. S., 30, 1,395. D., ôO, 1, 343) Puisque la garantie est divisible, dit-il, lorsqu'elle est exercée par voie d'action, pourquoi lui enlever ce caractère lorsque c'est sous la forme d'exception qu'elle est opposée? Mais la réponse se présente d'elle-même. L'obligation de garantir n'est indivisible qu autant qu'elle astreint l'héritier à défendre le procès et à prendre le fait et cause de l'acheteur. Mais l'obligation de l'héritier n'est pas indivisible en tant qu'il s'agit de faire jouir l'acheteur, et de lui procurer la possession paisible de la chose; elle est au contraire essentiellement divisible, et c'est à quoi M. Duvergier n'a pas fait attention. J'avais pris soin d'indiquer cependant que telle était là-dessus la doctrine du grand maître de Dumoulin. « Itaque, dit-il. graviter erraverunt et conlràsensum » communem tenentes, hujusmodi obligationem esse indivi- » duam, et singulos hseredum debitores teneri in solidum, » videlicet, ad totam toiius lundi traditionem, et consequen- » ter singulos haeredum creditores in solidum deberi, et sin- » gulos habere aclionem in sohdum ad tntum et integrum » lunduni sibi, non solùm contra ipsum debilorem,sed eliam » contra singulos ejus hseredes {divid. et individ., part. 2, » n° 302). T> Puis il tire les conséquences de cette règle à laquelle il veut que les plus obstinés [corduliores) se rangent désormais 5 et, la combinant avec l'obligation de défendre, il fait cette remarque judicieuse : « Quamvis unus solus hœ- » redum comparens teneatur defendere in solidum, id est, » totam causam, ^o:sTAMENTE^"ETUR defendere tanquamh^res
» IN SOLIDUM, Sed TANQDAM BJERES LN TALl PARTE CUm deUUn-
» cialis cohaeredibus pro talibus partibus, sub spe dividendi
» exilum lilis in easdem paries, perjura prœdicla{n° 498). »
Il suit de là une conséquence bien remarquable et qui fait
d'après les circonstances , à défaut de convention;
2° De payer le prix aux termes convenus.
Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée,
toucher au doigtle nœud de cette question : c'est que chaque héritier est libéré en faisant délivrance de sa part de l'immeuble; qu'il est libéré en faisant jouir paisiblement l'acquéreur de cette part. Quant au surplus, il est étranger, et le fait de son auteur n'est pas le sien. Or, s'il laisse l'acquéreur en possession paisible de sa part afférente, s'il purge par là toute l'obligation que sa qualité d'héritier pour partie faisait peser sur lui, de quoi donc vient se plaindre l'acquéreur? et quel est le fondement plausible de son exception!!!
Je le répète donc, voilà toute la base du système de divisibilité de l'exception de garantie, et c'est vers ce point que M. Duvergier aurait dû tourner son argumentation. 11 se borne à dire que, puisque le garant est tenu de ne pas souffrir que la moindre parcelle soit enlevée à l'acheteur, chaque héritier est tenu pour le total de la même obligation. Mais c'est encore oublier un de ces principes que Dumoulin a mis hors de toute controverse. En régie générale, toute obligation, quoique indivisible à l'égard du débiteur primitif, devient divisible entre ses héritiers, à moins de motifs particuliers et •xceptionnels (Dum., n° 200). Or, il n'en existe pas ici; en effet, l'obligation de défendre est subordonnée à l'obligation de délivrer et de faire jouir (Dumoulin, n° 499), elle ne vient qu'après que cette obligation demeure sans effet; elle ne prend naissance que du défaut d'accomplissement de cette même obligation. Eh bien ! quand l'héritier a délivré sa part, quand il fait jouir l'acheteur de sa part, il est quitte de l'obligation de défendre, et c'est sans fondement qu'on lui parle de garantie; il n'en doit plus.
Au surplus, j'engage quiconque voudra se faire des idées justes sur cette question, à lire l'admirable travail de Dumoulin, dont je n'ai pu que résumer les traits principaux. Je défie les plus incrédules et les plus opiniâtres de résistera la force de ses raisonnements, et à la puissance de son argumentation vive, serrée, étincelante de logique, de sens et d'ingénieux aperçug !!!
CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 423
OU dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, résilier le bail.
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