Clauses habituelles des baux sur les impôts et le ba

layage.

COMMENTAIRE

293. Après s'être occupé dans les articles précédents des obligations du bailleur, le Code passe aux obligations non moins importantes et non moins étroites du preneur. Il y en a deux que l'art. 1728 b[)l^e\\e principales : la première est d'user de la chose eu bon père de famille et suivant sa destination ; la seconde est de payer le prix. Cette division de l'article 1728 servira de division à notre travail.

294. Le conducteur doit, disons-nous, user de la chose en bon père de famille et suivant sa destination (1). Il y a dans cette première obligation deux idées distinctes : l'une qui a pour objet l'usage de la chose en générai, etquelle que soit ladestination ; c'est celle de jouir en bon père de famille. L'autre qui se référé à la destination, que la chose doit conserver pendant le bail. Cette seconde idée ne se confond pas avec l'autre. Un bon père de famille peut changer à sa volonté la destination de sa chose, et substituer à une destination, qui cesse pour lui d'être utile, une nouvelle destination plus avantageuse. Si donc le conducteur n'était tenu que des obligations du bon père de famille, rien ne s'opposerait à ce qu'il changeât la destination des lieux ; mais il n'en est pas ainsi. Aux devoirs généraux du bon père de famille se réunit ici un devoir spécial, celui de conservera lu chose sa destination (2).

Occupons-nous donc d'abord de Tobligation géné-

(l)Poihier, n"" 188, 189 et suiv.

raie. Nous examinerons ensuite l'obligation spéciale.

295. Le conducteur n'a que la jouissance de la chose ; cette chose n'est pas sienne ; elle appartient à un tiers qui a suivi sa foi. C'est une raison déterminante pour qu'il s'environne dans son usage de tous les soins qu'un bon père de famille apporte à la conservation de son propre patrimoine. La morale lui en fait un devoir; la loi écrite sanctionne par ses commandements les préceptes de la morale.

296. Il suit de là que l'agriculteur qui prend la ferme d'un immeuble doit le cultiver avec toute la diligence d'un bon et soigneux père de famille ; qu'il doit façonner les terres en temps convenable (1) ; qu'il ne lui est pas permis de les épuiser, en obtenant d'elles des produits forcés, en les chargeant et en les dessaisonnant ; qu'il doit veiller à la conservation des édifices (2), des clôtures, au maintien des limites, et avertrr le propriétaire des usurpations commises dans l'année , afin que celui-ci se mette en mesure de les réprimer (5). C'est de tous ces devoirs que Gaïus disait : a Omnia secundum legem conduc- V tionis facere (4) . »

297. Et comme notre article s'applique au louage des meubles, malgré un classement vicieux que j'ai fréquemment signalé, on décidera que celui qui a pris à loyer une monture doit avoir soin de ne la pas fatiguer par des marches excessives ; de la faire panser et nourrir, etc., etc. (5).

298. Par suite de notre règle, le preneur doit empêcher que ses fautes personnelles et celles des indi-

(1) Colonus curare débet, dit Gaïus, ut opéra rustica justo quoque tempore faciat, ne intempestivâ culturâ deteriorem fundum faciat. L. 25, § 3, D. Loc. cond. V. infr., n° 663.

(2) Loi précitée : Curam villarum habere débet, ut eas tncorruptas haheat.

(3) Supr., n" 281, et art. 1768; infr., n" 314. Pothier, n" 190. V. art. 1766.

(4) L. 25, § 3, D. Loc. cond. Infr., n« 663.

(5) Pothier, n° 190.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 427

vidus qui l'environnent ne détériorent la chose louée. Ce devoir, dont les conséquences ont une large portée, fait l'objet des art. 1730, 1731, 1752 jusqu'à 1736. 11 se résume dans ces lignes d'Ulpien : « Item » prospicere débet conductor, ne aliquo vel jus rei » vel corpus deterius faciat vel fieri patiatur (1). » Nous renvoyons donc aux articles que nous venons d'indiquer, le commentaire de ce qui a trait aux fautes du locataire (2), aux dégradations éprouvées par la chose, à l'incendie, etc., etc.

299. Voyons maintenant l'obligation du preneur, de conserver à la chose louée sa destination.

La destination de la chose peut avoir été fixée par le bail; peu de difficultés s'élèveront probablement alors entre les parties. Mais, le plus souvent, la convention est muette. Il faut alors avoir recours aux circonstances pour savoir quelle destination a été réservée à la chose dans l'intention des parties. Ainsi le décide l'art. 1728. Or les circonstances peuvent varier infiniment. La loi les abandonne à la sagesse des magistrats (3). On verra plus bas, et notamment au n° 308, celles qui présentent le plus de gravité, et rendent la décision plus facile.

Au reste, les contestations relatives au changement de destination paraissent avoir été fort rares chez les Romains. On en trouve peu d'exemples dans les réponses et dans les commentaires de leurs jurisconsultes. Elles sont au contraire fréquentes chez nous. La mobilité dans la propriété a pour conséquence la mobilité dans l'usage de la propriété. Les riches et beaux hôtels des seigneurs de la cour de Louis XIII et de Louis XIV, sont transformés, dans le quartier

(1)L. 11, § 2, D. Loc. cond.

(2) Art. 1732 et 1735.

(5) Observ. du tribunal sur l'art. 1728 (Fenet,t.l4,p. 281). Arrêt de la chambre des requêtes du 18 février 1839, au rapport de M. de Menerville. Cette proposition résulte implicitement de l'arrêt.

du Marais, en dépôts de marchandises. Un pensionnat a pris la place des appartements aristocratiques de madame de Sévigné. Quand une classe émigré d'un quartier, une autre classe vient occuper le poste vacant, et c'est surtout l'industrie qui se charge de peupler les demeures délaissées par leurs anciens maîtres, et disposées pour d'autres besoins et d'autres mœurs. Or, l'industrie qui joue un si grand rôle dans notre état social, veut avoir une grande liberté d'agir ; pour mieux se mouvoir et se développer, elle repousse les gênes et les entraves, et cherche à se mettre à son aise là où elle a fixé ses établissements. Mais la propriété dont elle est tributaire par le louage des choses, s'inquiète souvent de son indépendance et de ses caprices. De là des conflits dont le contre-coup vient retentir dans les tribunaux.

La règle à suivre en cette matière, c'est celle que nous donnent les art. 1728 et 1729 combinés.

Il faut que la chose conserve l'usage auquel elle a élé destinée par le bail ou par les circonstances du bail (1) ; il faut surtout que l'usage auquel elle est employée ne porte pas au bailleur un dommage qui n'était pas entré comme élément de prévision dans les bases du contrat ; sinon celui-ci pourra, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

300. Mais avant d'aller plus loin, il faut s'entendre sur le véritable sens de l'art. 1729. A s'en tenir au texte, il pose deux cas alternatifs : le premier, quand la chose a été employée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ; le second, quand elle est employée à un usage dont il peut résulter un dommage pour le bailleur.

Quelques auteurs ont pensé qu'il ne fallait pas prendre cet article au pied de la lettre, et que la disjonctive, ow, fruit de l'erreur et d'une mauvaise

(1) V. les arguments que fournissent les circonstances, injfr., n»308.

rédaction, devait être remplacée par la copulative,

Je ne partage pas cette opinion : je ne pense pas qu'on puisse corriger légèrement une disposition de la loi. A plus forte raison faut-il la respecter quand elle se défend par de sérieux motifs.

Toutefois, remarquons d'abord que, quelle que soit la leçon destinée à prévaloir, l'art. 1729 offre une incorrection grammaticale. Au lieu de : « si » le preneur emploie la chose louée à un autre » usage, etc., etc. » Il faut lire : « si le preneur em- » ploie la chose louée à un usage autre que, etc. » C'est le seul moyen de le mettre d'accord avec les régies de notre langue. Du reste cette incorrection, qui n'a aucune influence sur le fond de la pensée, s'explique par la circonstance, que le titre du louage a été rédigé en grande partie par M. Galli, dont je serais très-disposé à absoudre les idiotismes piémontais (2), si je ne le soupçonnais d'avoir eu l'arrièrepensée d'entrer à l'Académie française (3) I!!

301. Quoi qu'il en soit, arrivons à la critique plus sérieuse dont l'art. 1729 a été l'objet, et voyons s'il la mérite.

Suivant ma manière de voir, cet article se lie aux deux branches de la première obligation principale à laquelle l'art. 172S astreint le preneur, savoir : 1* user de la chose louée en bon père de famille ; 2" en user suivant sa destination (4). On ne niera pas qu'ici l'obligation ne soit double. Le texte de l'ar-

(1) M. Duranton, t. 17, p. 74. M. Duvergier, t. 1, n° 400.

(2) V. son exposé des motifs du louage.

(5; Un Gilles Ménage, d'Angers, disait-il, un François Réguler, de Paris, ont pu imprimer en langue italienne, ont pu être inscrits en Toscane académiciens de la Crusca. Les Piémontais ne pourront-ils pas un jour se rendre dignes d'être inscrits dans la classe de la langue et de la littérature française? Je l'espère. {Exposé des motifs, Fenet, t. 14, p. 320). ■ (4) Suprà, n« 294.

ticle i728 est si formel qu'il repousse toute équivoque. D'ailleurs, le livre de Polhier, qui a fourni au titre du louage ses plus riches matériaux, viendrait à l'appui de la rédaction de cet article. Notre jurisconsulte traite en effet, dans deux paragraphes distincts, de l'obligation d'user en bon père de famille, et de l'obligation de ne faire servir la chose qu'aux usages auxquels elle est destinée (1).

Or, c'est à ces deux idées que l'art. 1729 vient se rattacher. Il est le corollaire de l'art. 1728, auquel il prête une sanction pénale en donnant au bailleur l'action en résolution toutes les fois que l'un ou l'autre de ces deux devoirs n'a pas été rempli.

Ainsi, le preneur a-t-il employé la chose à Un usage autre que celui auquel elle a été destinée : il pourra, suivant les circonstances, faire résilier le bail ; car c'est un manquement à l'une des deux branches de la première obligation principale imposée au preneur par l'art. 4728.

Ou bien le preneur, tout en conservant à la chose louée sa destination, en a-t-il fait un usage dont il puisse résulter un dommage pour le preneur : c'est enfreindre l'obligation de jouir en bon père de famille, autre membre de la première obligation principale écrite dans l'art. 1728; c'est une seconde cause de résiliation.

Ainsi, chaque obligation du preneur correspond à un droit réciproque du bailleur, et devient une sourte d'action en justice. Rien n'est plus logique et mieux combiné. De même que deux cas différents sont prévus dans la première partie de l'art. 1728, de même deux cas différents sont envisagés dans l'art. 1729, qui lui sert de complément.

Je crains donc que le sens de l'art. 1729 n'ait pas été parfaitement saisi par les auteurs qui en ont fait la critique. Par exemple, M. Duvergier semble croire

(l)N°'189eH90.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 43i

que lorsque cet article parle de l'usage dommageable de la chose, il se réfère au cas où le preneur, usant comme il le doit et selon la légitime destination de cette chose, cause cependant au bailleur un préjudice; mais tel n'est pas du tout le cas prévu par Vâtticle 1729 (1) ; par sa corrélation avec l'art, 1728, Il suppose forcément que le dommage dont se plaint le bailleur provient d'un usage non dirigé par les soins d'un bon père de famille.

Concluons donc que l'art. 1729 est parfaitement clair et logique ; nulle variante ne doit en réformer le texte ; si M. Mouricault, orateur du tribunal, a substitué dans son discours la conjonction et à la particule ou (2), je m'en inquiète peu. Je donne à la formule légale la préférence sur la paraphrase inexacte de M. Mouricault.

302. Maintenant que la pensée des art. 1728 et 1 729 est dégagée des nuages dont on l'avait environnée, essayons d'en rendre l'application plus facile par quelques exemples. Nous prendrons ces exemples dans les deux ordres d'idées tracées par ces articles; nous montrerons d'abord quelques cas de changements de destination ; puis, nous arriverons à ce qui concerne l'usage dommageable de la chose.

Il y a des changements de destination sur lesquels tout le monde est d'accord ; ce sont ceux qui sont réprouvés par les bonnes mœurs. Si, par exemple, un locataire déshonorait une maison en sous-louant à des filles publiques, ou s'il y établissait lui-même un mauvais lieu, le droit du bailleur à demander la résiliation ne ferait l'objet d'aucun doute (5). Car, comme Coquille le dit énergiquement, 'entre les droits de rhéritage, est que l'honneur de la maison soit

(2) Fenet, t. 14, p. 527.

(3) Lyon, 6 février 1835 (J. Palais, t. 25, p. 135. D,, 33, 2, 1U4. S., 33, 2, 592). Cassât., Req., 19 mars 1835 (J. Palais, t. 2G, p. 1529. S., 55, 1, 186).

conservé (1). » On devrait même se montrer trèssévère sur les fins de non-recevoir par lesquelles le preneur chercherait à repousser l'action du bailleur. Quand une demande est fondée sur des motifs d'honnêteté publique, quand elle intéresse les mœurs de plusieurs familles réunies sous le même toit et condamnées au spectacle des plus déiestables exemples, les fins de non-recevoir sont défavorables ; il faut d'impérieux motifs de légalité pour les faire prévaloir (2).

Si cependant la maison louée était mal famée, ou que le bail eût été passé en connaissance de cause de la profession du preneur, le bailleur ne serait pas écouté dans sa demande en résiliation.

503. On a agité devant la chambre des requêtes la question de savoir si l'on peut faire la preuve par témoins que le preneur ou ses sous-locataires exercent un infâme métier. On prétendait que l'admission à une telle preuve avait des dangers pour la vie privée, qu'elle pouvait être une occasion de scandales et de vengeances. On ajoutait (et cette raison était tellement insoutenable que je ne la rappelle que pour mémoire), on ajoutait, dis-je, que, le bail étant de plus de 150 fr., la preuve testimoniale ne devait pas avoir lieu.

La cour pensa qu'aucune loi ne s'opposait à la preuve offerte; que les filles de mauvaise vie et autres gens livrés à de détestables commerces ne devaient pas trouver un privilège dans leur infamie même ; que si la preuve était refusée, il arriverait qu'on déshonorerait impunément une maison , et qu'on mettrait en fuite les locataires amis de la décence et des mœurs, etc., etc. Sans doute les cours

(1) Inst. du droit français, titre De% contrats. Il cite la loi non aliter^ D. De usu et habit.

(5J) V. un exemple dans l'arrêt de cassation de 1835, précité.

CHAP. II. DU LOUAGE DR«Î CHOSES. (aRT. 1759.) 455

d*appel ilevront se montrer scrupuleuses sur l'admission à la preuve; elles examineront avec soin si la plainte n'est pas déterminée par l'esprit de récrimination et de haine. Elles consulteront le caractère des parties, leur réputation, leurs antécédents, etc. Mais si les magistrats pensent, dans leur prudence, que l'action du bailleur est fondée sur des faits sérieux et graves, l'appointement qu'elles ordonneront ne contiendra aucune violation de la loi. C'est ainsi, du reste, que ce point était entendu dans l'ancien droit. «Si un propriétaire, dit Brillon, justifie par » simple information que son locataire tient lieu pu- » blic, il doit être condamné à sortir par provision. » Arrêt du parlement de Paris du 1 1 septembre 1 542. » Papon, liv. 22, t. 9, n° 14 (1). »

A plus forte raison, la preuve serait-elle admissible si on offrait de prouver la profession du locataire par titres écrits et délivrés par la police (2).

304. Ce que nous venons de dire des maisons de prostitution et de débauche s'applique aux maisons de jeu, qui sont aussi immorales et dangereuses (5). L'on aperçoit surtout que la preuve testimoniale serait bien loin d'offrir les inconvénients qu'elle peut quelquefois avoir dans l'espèce rapportée au n° 505.

505. Il y a des changements de destination qui, sans porter atteinte aux bonnes mœurs publiques, n'occasionnent qu'une incommodité pour le propriétaire ou pour les autres locataires. Ce changement suffit pour opérer la résiliation. C'est ce qui a été jugé à l'égard d'un locataire qui avait converti en cercle ou casino, un appartement destiné à l'habitation d'une famille. Les dégradations deviennent plus fortes ; les locataires sont exposés à des désagré-

(1) V° Bail, n» 26.

(2) Arrêt d'admission du 2 janvier 1859. Veuve Alain, demanderesse, contre Coquard, défendeur éventuel.

(3) Paris. 11 mars 1826 (J. Palais, t 20, p. 260. D., 26, 2,213. S., 26, 2,286).

ments de tous les jours, de tous les instants (i).

306. Il en est de même dans le cas où un hôtelier, déguisant sa profession et se disant négociant, aurait établi une auberge ou un hôtel garni dans une maison qui n'aurait pas eu cette destination (2).

« Si une maison, dit Pothier, a été louée comme » maison bourgeoise , et qui était exploitée comme » telle, il ne sera pas permis au locataire d'en faire » un cabaret ou un brelan, d'y établir une forge de » maréchal ou de serrurier, etc., etc. Il doit Toccu- ■ per comme maison bourgeoise, sinon le locateur » peut l'expulser et le faire condamner en des dom- » mages et intérêts (3). »

307. Il semble cependant que la cour de Bourges ait méconnu ces sages indications, dans un arrêt du 2 janvier 1837 (4). La veuve Germain avait loué, pour six ans, au sieur Leborgne, une maison qui, jusque-là, n'avait servi qu'à l'habitation bourgeoise. Celui-ci sous-loue à Tyssier, qui établit une auberge. La veuve Germain demande la résiliation pour cause de changement de destination. Mais la cour rejeta cette prétention ; elle considéra que rien n'établissait que lors de la location le propriétaire eût prescrit un mode particulier de jouissance; que dès lors le locataire avait pu jouir à son gré, pourvu que l'objet loué ne souffrît pas un préjudice irréparable; que les incommodités dont le bailleur pouvait avoir à souffrir n'étaient pas un grief suffisant ; car il pouvait prévoir cette chance et en faire l'objet d'une clause spéciale; que si l'affluence des voyageurs peut donner lieu à des dégradations , elles ne sont pas de

(1) Aix, 31 janvier 1833 (J. Palais, t. 25, p. 111. D,, 33, 2, 163).

(2) Bordeaux, 10 mars 1828 (J. Palais, t. 21, p. 1265. D., 28, 2, 104).

(3) N° 189. Junge M. Duvergier, t. 1, n° 57. M. Duranton, t. 17 n° 95.

' (4)' J. Palais, î. 2 1837, p. 407. S., 37, 2, 430.

CHAP. fl. DU LOUAGE DES CHOMES . (aRT. 1729.) 435

nature à compromettre le corps Je bâtiment , et rentrent dans la catégorie de celles dont le preneur est tenu à sa sortie; qu'ainsi les circonstances ne comportaient pas un caractère de gravité suffisante; qu'enfin les destinations de bâtiments sont très-variables en France depuis que le commerce a pris de l'extension , de telle sorte qu'on voit des hôtels princiers transformés en magasins.

308. Cet arrêt me paraît susceptible de critiques, et les raisonnements qui lui servent de base sont plus spécieux que logiques.

Il n'est pas nécessaire qu'un propriétaire se prononce expressément sur la destination que la chose doit conserver. Cette destination est suffisamment précisée par l'état des lieux , par l'usage auquel la chose avait servi jusqu'au moment du bail, par la qualité du locataire avec qui le contrat est passé (1). Dans l'espèce , c'était une maison bourgeoise louée à un particulier pour son habitation ; rien dans sa profession ni dans ses habitudes n'indiquant qu'il louait avec la pensée d'établir une auberge, le propriétaire n'avait^as à se prémunir contre un danger dont aucun indice ne l'avertissait.

L'arrêt reconnaît qu'il y avait tout à la fois préjudice et incommodité dans la conversion inattendue que la chose louée avait subie dans sa destination. Mais, d'une part, il écarte le préjudice sous le prétexte qu'il n'est pas irréparable , comme si les articles 1728 et 1729 exigeaient cette condition ; d'autre part, il ne tient aucun compte de l'incommodité, par la raison que le bailleur devait prévoir cette chance; comme si le bailleur n'avait pas fait tout ce que la prudence lui conseillait de faire, en se confiant à une loi formelle, qui lui a dit que la destination ne devait pas être changée ! ! !

(1) il. DelviKcc.iirt, t. 3^ notes, p. 192. M. Duvergier, t. 1, n° 396. Observ. du ulbunat. Fenet, t. 14, p. 281.

Co n'est pas tout. La cour ne s'arrête pas à la possibilité des dcgradations; car, dit-elle, le preneur réparera les lieux. Mais ne peut-il pas arriver que celui-ci tombe en déconfiture? D'ailleurs ne vaut-il pas mieux prévenir le mal que de se livrer à des moyens éventuels et incertains pour le réparer?

Enfin , la cour est frappée des nombreux changements de destination qui affectent la propriété et qui ont mis l'industrie en possession des demeures nobiliaires de l'ancienne aristocratie. Mais la question est de savoir si ces changements se sont faits ou doivent se faire malgré les propriétaires ; ou si , au contraire , la loi n'exige pas une volonté expresse ou présumée de la part de ceux-ci!!

509. Lorsqu'un local, ayant une certaine valeur par son achalandage commercial , est loué à un individu qui exerce l'industrie en rapport avec cet achalandage, le preneur changerait la destination, s'il fermait l'établissement sans une absolue nécessité et allait établir ailleurs le siège de son commerce. Pothier le décide ainsi, à l'égard d'un aubergiste qui n'entretiendrait pas pendant toute la durée de son bail la chose qui aurait été lITuée comme auberge. Par cet abandon anticipé, il déprécierait la maison , il lui ferait perdre ses clients , qui prendraient l'habitude d'aller ailleurs. Et le propriétaire ne pourrait plus la louer à l'avenir à un prix aussi considérable (4).

Un arrêt de la cour de Lyon, du 26 mai 1824 (2), a paru , à quelques personnes , s'écarter de ces notions. Mais en y réfléchissant, on voit qu'il est rendu dans une espèce où des circonstances du fait tendaient à établir que l'achalandage n'était pas attaché à la boutique. C'est en partie sur cet aperçu que se

(1) N« 189. Paris, 28 avril 1810 (J. Palais, t. 8, p. 272. S., 12, 2, 378). Rennes, 17 mars 1834 (J. Palais, t. 26, p. 302. a, 54,2,596. D., 54,2,171).

(2) J. Palais, t. 18, p. 743. D., 25, 2, 87. S., 25, 2, 81.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 437

fonde la cour, et il faut convenir, quoi qu'on en ait clit(l), que son observation est vraie dans un grand nombre de cas. Ainsi, je possède dans un quartier populeux de Paris , une boutique propre à tous les genres de commerce et n'ayant aucun achalandage qui lui soit particulier. Le locataire sortant y avait établi un magasin de nouveautés, et le locataire entrant y ouvre un magasin de cristaux. Le public qui venait chez son prédécesseur n'est pas le même que le public qui vient chez lui. Les chalands qu'il y attire sont le fruit de son industrie, et non une clientèle appartenant à la boutique, qui ne retire sa valeur que de sa situation favorable. Si donc le marchand (le cristaux vient à s^apercevoir que le quartier ne lui est pas favorable, parce que l'industrie qu'il exploite a ailleurs son centre d'activité, il sera maître de transporter ailleurs son magasin et de ne pas vendre dans ma boutique; pourvu qu'il me paye mes loyers, je n'aurai pas à me plaindre. Car il ne change pas l'état des lieux ; il ne fait que renoncer à l'achalandage qui ne m'appartenait pas. Quand le bail sera fini, rien ne m'empêchera de louer au premier négociant qui se. présentera; et ce sera à celui-ci à faire son achalandage dans son genre d'industrie,^ comme ses prédécesseurs avaient fait le leur dans leur branche de commerce.

Ainsi, quand la difticulté se présentera, il faudra examiner si l'achalandage est un attribut inhérent de la chose louée, et s'il forme une partie de sa valeur, comme dans l'espèce donnée par Pothier. Ce n'est qu'alors qu'on suivra la doctrine de ce jurisconsulte.

510. Il peut arriver que le changement de destination ne porte pas de préjudice au bailleur, que même il lui soit avantageux. On demande si toutefois il sera fondé à se plaindre.

(1)M. Diivergicr, l, 1, n^/iOS.

Faisons d'abord une distinction entre un changement partiel et un changement total.

Les changements partiels qu'un locataire fait dans son appartement pour Tapproprier à ses besoins, ne doivent pas être considérés comme contenant des changements de destination ; car la chose, en ellemême et dans son ensemble, reste toujours employée à Tusage fixé par le contrat. Un étage de maison a été loué à un particulier pour son logement et celui de sa famille; qu'importe que d'une chambre il en fasse deux ; qu'il change le système d'une cheminée; qu'il supprime une alcôve qui le gêne, etc., etc.!!! Pourvu qu'à sa sortie, il mette les lieux dans l'état où il les a trouvés, le propriétaire aurait mauvaise grâce à se plaindre de ces légères modifications (Jans la distribution intérieure de l'appartement. Il serait surtout dans le faux en prétextant un changement de destination (1).

Je vais même jusqu'à penser que le locataire ne serait pas reprochable s'il changeait la destination d'une pièce, pourvu que l'appartement, dans son ensemble, conservât sa principale destination ; ainsi, il pourrait sans inconvénient convertir un grenier en chambre, pour se donner plus d'aisance et de commodité (2) ; il n'y a pas à cela plus de mal qu'à faire d'un salon une chambre à coucher, ou d'un cabinet de travail un salon. Ce sont des arrangements intérieurs qui, loin de contrarier l'usage pour lequel la chose a été louée, ne sont qu'une suite de cet usage approprié aux besoins du preneur.

511. Du reste, il va sans dire qu'il lui est interdit d'exécuter des travaux qui seraient de nature à nuire à la solidité des bâtiments, ou qui présenteraient d'autres inconvénients, comme de percer les gros

(1) Lepage, Lois des bâtiments, part. 2, p. 186.

(2) Lyon, 26 novembre 1828 (J. Palais, t. 22, p. 394. D., 29, 2, 15).

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 439

murs, pour y établir des fenêtres, des ouvertures, des conduits de gaz, etc. (1). On le voit!!! ce serait empiéter sur les droits du propriétaire, dépasser les bornes d'une jouissance précaire et limitée, et faire ce dont un bon père de famille doit s'abstenir dans l'usage de la chose d'autrui.

512. Voilà les idées qui serviront de règle quand il s'agira de modifications partielles à l'état des lieux.

Mais lorsque le changement de destination affecte la chose en totalité, et que l'usage cesse d'être ce qu'il était lors du contrat, je pense qu'alors même que le propriétaire n'éprouverait pas de préjudice, il pourrait invoquer le bénéfice des art. 1728 et 1729. Ces articles subordonnent la plainte du maître à une condition unique, c'est qu'il y ait changement de destination. Ils ont su que le droit de propriété est de tous le plus jaloux ; ils n'ont pas voulu que celui qui n'a reçu qu'une possession d'emprunt pût, sous les yeux du propriétaire et malgré lui, disposer de l'usage de la chose, la transformer à sa volonté, la détourner de la destination convenue. Peu importerait que les changements opérés fussent des améliorations. Le propriétaire a le droit de les répudier. Invito beneficium non datur. Le locataire savait, quand il a pris les lieux, quelle en était la destination; il l'a acceptée en connaissance de cause ; il doit la subir jusqu'au bout; sinon il déborderait son titre, et empiéterait sur le droit de propriété.

313. Après avoir développé les principes relatifs au changement de destination, faisons un travail analogue pour ce qui concerne l'usage dommageable. Nous supposons que la destination n'a pas été changée, et que le préjudice résulte d'un excès ou d'un mésus dans la jouissance.

Pour se faire des idées justes à cet égard, il faut

(1) Bourjon, t. 2, lit. 4, sect. 3, n"^ 35 et suiv. M. Duvcrgier, t. 1, n" 599.

considérer que, dans certains cas, la jouissance du preneur est^ inséparable d'inconvénients plus ou moins graves pour le bailleur. Mais ce n'est pas de ceux-là que nous nous occupons ici ; parce que, dès l'instant qu'ils sont la suite nécessaire du contrat, ils ont dû être prévus par le locateur, et acceptés au moment où s'est formée la coîivention. Par exemple : vous louez à un distillateur un rez-de-chaussée de votre maison. Pour peu que vous ayez eu de jugement et de prudence, vous avez dû savoir que ses opérations chimiques pourraient répandre dans toute la maison des odeurs incommodes; vous avez dû vous attendre à l'établissement d'alambics et d'ateliers de nature à vous causer de la gêne. Dès lors, point de grief à proposer contre l'usage que votre locataire fait de votre rez-de chaussée, suivant des prévisions légitimes. L'art. 1729 n'a pas été fait pour vous (1).

314. Quel est donc le préjudice auquel cet article a voulu porter remède? C'est celui qui provient d'un usage que ne dirige pas la diligence du bon père de famille ; c'est celui qui est empreint d'un caractère d'abus, parce qu'il dépasse les bornes du contrat ; c'est celui qui a pour cause la faute du preneur, et que la convention n'a pas mis expressément ou tacitement à la charge du bailleur.

Tel serait le fait du fermier d'une forêt qui forcerait les coupes annuelles, ou du colon qui épuiserait les terres par des rendements exagérés (2).

315. C'est à ce point de vue qu'il est nécessaire de se placer pour bien comprendre un arrêt de la cour de Grenoble du 5 mars 1835, dont j'ai déjà eu occasion de parler, et qui a été Tobjet de critiques inopportunes à mon sens (3). La question à juger était

(1) Bourges, 24 avril 1828 (J. Palais, t. 21, p. 1401. D., 29,2,138).

(2)Supr.,ir2m.

(5) Supr. , n" 239.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRÏ. 1729.) 441

celle-ci : le preneur d'une carrière peut-il outrepasser les limites de l'exploitation suivies de tout temps, surtout au moment de la convention; de telle sorte que, si des besoins tout à fait imprévus viennent à se présenter pour la population, il lui soit permis d'épuiser la carrière et d'absorber dans un temps fort limité des produits qui, suivant les apparences, devaient se répartir sur un grand nombre d'années. Tout dépendait de ce point. Quelle a été, dans la pensée des contractants, et d'après les circonstances, la limite de la jouissance? D'après les prévisions communes des parties, la carrière était-elle destinée à être exploitée longtemps encore après l'expiration du bail? En multipliant les extractions au delà de l'usage suivi jusqu'alors, en appauvrissant tout d'un coup la carrière qui avait devant elle de longues années d'exploitation, les preneurs n'ont-ils pas excédé les bornes de la jouissance convenue? N'ont-ils pas dés lors occasionné par celle aggravation un dommage au bailleur? La cour de Grenoble a décidé ces questions pour raffirmative!!! Souveraine dans l'appréciation de la volonté des contractants, elle a adopté le parti qui lui a paru le plus en harmonie avec tous les précédents, avec la fixation du prix, avec l'intention réciproque des parties; en cela, elle n'a certes violé aucune loi; je crois même qu'elle est arrivée à une interprétation équitable de la pensée qui avait dicté la convention, et son arrêt doit être signalé comme l'un de ceux qu'il est utile de connaître pour voir sous toutes ses faces le sens de l'art. 1729. 11 reproduit au surplus une idée fort juste, formulée par le Code prussien : Le preneur n'acquiert que l'usage » et la jouissance ordinaires des produits de la chose; » il ne peut jouir des produits extraordinaires d'une » manière nuisible à sa substance (\). » Pourquoi donc cet arrêt a-t-il arraché tant de plaintes à M. Duver-

(1) Art. 270 et 271 (Conf. par M. de Saint- Joseph, p. 90)»

gier fl)? C'est que ce dernier ne s'est pas mis au véritable aspect de la décision qu'il critique. C'est que, trompé par quelques considérants épisodiques, il a vu dans l'arrêt des points qui n'y sont pas. La cour de Grenoble n'a pas fait autre chose que s'occuper de la limite imposée par le bail à l'usage de la chose louée; elle a répondu en fait aux questions que les art. 1728 et 1729 l'avaient chargée de résoudre d'après les circonstances.

316.Le lecteur est maintenantsuffisammentéclairé sur les griefs que peuvent faire au bailleur l'usage abusif de la chose ei le changement de destination.

Ces griefs lui donnent l'action ex locato pour demander des dommages et intérêts, ou pour faire résilier le bail. Mais les juges auront la faculté de peser les circonstances, afin de voir si la résiliation ne serait pas une peine trop rigoureuse, et s'il n'y aurait pas moyen de donner satisfaction au bailleur par des tempéraments plus doux (2).

317. L'action en résiliation est mixte, d'après les principes que j'ai enseignés sur la nature du bail (3); et c'est aussi sous ce point de vue qu'elle a été envisagée par un arrêt de la cour de Paris du 16 février 1808 (4). En effet, le conducteur prétend faire effacer la jouissance qui affectait Timmeuble ; il conteste pour recouvrer un jus in re qu'il en avait déliché (5).

Je n'ai pas besoin de dire, du reste, que cette décision a fait jeter les hauts cris à tous les écrivains qui ne veulent voir dans le bail, tel que l'a fait le

(2) Arrêt de la cour de cassation du 19 mai 1825 (J. Palais, t. 19, p. 515. D.,25, 1, 328).

(3) Supr.. n°' 5, 6 et suiv,

(4j J. Palais, t. 6, p. 511. Dali., Adion, p. 230. S., 9, 2,771.

(5) V. sur l'action mixte ce que j'ai dit, Vente, 1. 1, n°265, et supr., n°170.

CHAP. II. DU LOUAGlî DES CHOSES. (aHT. 1729.) 44o

Code civil, que la physionomie dont le vieux droit français l'avait empreint (1). Mais il serait temps d'ouvrir les yeux, et d'apercevoir la vérité qui se montre à découvert (2).

Ajoutons qu'il est d'autant plus équitable d'attribuer juridiction au juge de la situation de l'immeuble, dans le cas où le locataire a ailleurs son domicile réel, que très-souvent la plainte du demandeur, roulant sur des dégradations et des mésus, sur l'abandon ou le changement de la destination, ne peut être vérifiée que par une visite de l'état des lieux : or la nécessité de ce préalable ne ratt iche-t-elle pas l'action beaucoup plus au tribunal de la situation do la chose qu'au domicile du défendeur?

318. Après l'obligation d'user de la chose en bon père de famille, et suivant la destination convenue ou présumée, il en est une autre non moins essentielle, et aussi appelée principale par l'art. 1728: c'est celle de payer le prix aux termes convenus (3).

Nous ne rappellerons pas ici les règles générales sur le lieu où doit se faire le payement (art. 1247 C. civ.), sur les frais qu'il entraîne (1248). Notre sujet est assez vaste ; ne cherchons pas à l'allonger par des digressions qui ne s'y rattachent qu'indirectement.

Nous nous contenterons de faire remarquer que si le contrat n'a exprimé aucun terme pour le payement, ce sera, dit Pothier, au terme auquel il est d'usage dans le pays , de payer les fermes. In contractibus veniunt ea quœ sunt moris et consuehidinis.

Plusieurs coutumes anciennes avaient réglé cet wsage. Les pays qu'elles gouvernaient, et qu'elles

(1) M. Poncet, des Actions, p. 181 et 182. M. Carré, Compétence, t. 3, p. 383. M. Dalioz, Action, p. 230.

(2) V. dans le J. du Palais, t. 24, p. 1555, et dans Sirey, 33, 1 , 32, un rapport de feu mon honorable collègue M. de Broé, qui, lui aussi, a cédé au préjugé dominant.

(3) Diocl. et Maxim., 1. 17, C. Loc. cond.

régissent encore par la force qui s'attache à l'usage, auront recours à leurs dispositions dans le silence de la convention (1).

519. A côté de l'obligation, plaçons tout de suite les droits corrélatifs du bailleur, et les moyens coërcitifs qui en font la sanction.

Le premier s'adresse à la personne du preneur. C'est la contrainte par corps; mais elle n'a lieu que lorsqu'elle a été stipulée dans le bail (2062 G. c).

Le second affecte les meubles dont le preneur a garni les lieux loués et les fruits de la récolte de l'année. Ici l'on voit paraître le privilège du locateur, réglé par l'art. 2402 du Code civil (2).

Puis, vient l'art. 1155 du Code civil d'api es lequel les loyers et fermages échus produisent intérêt à compter de la demande en justice (o).

Enfin on trouve la résiliation pour défaut de payement du prix et l'expulsion du preneur.

On voit que les garanties ont été échelonnées de manière à ne pas compromettre les intérêts de la propriété.

520. Mais après quel temps de non-payement cette expulsion pourra-t-elle être requise ?

Quelques cours avaient demandé que le Code civil contînt des dispositions précises à cet égard (4). La cour de Grenoble proposait l'amendement suivant à l'art. 1729. « Le preneur peut encore être expulsé » à défaut de payement du premier bail, si les arré-

(1) Melun. 180; Sens, 257; Dourdan, 143; Valois, 180; Bordeaux, 37.

Potliier dit que dans l'Orléanais les fermes de biens ruraux se payent cLaque année à la Toussaint, et les loyers des maisons par termes de 6 mois en 6 mois, n" 135.

En Normandie, les fermiers, dans plusieurs localités, payent à Pâques et à ISoël, eu deux termes égaux; mais cet usage n'est pas universel.

(2) V. mon Comm. des Hypothcq., t. 1, n°«149 et suiv,

(3) Pothier, n° 138. Paul, 1. 17, § 4, D. De usuris.

(4) Monlpollïer (Kenel, t. 4, p. 401).

» rages nxcèilen* une annuité du prix (1). » La cour de Besançon, après avoir fail sentir l'utilité de fixer le temps après lequel le défaut de payement opère la résolution du bail, demandait si le débiteur serait admis à purger la demeure (2).

Les rédacteurs du Gode civil ont gardé le silence sur ces amendements. Mais l'interprétation doit suppléer à la lettre muette.

Sur la première question le droit romain ne nous offre pas des données incontestées. Quelques auteurs ont pensé sur le fondement de la loi 54, § 1 , D. Loc. cojid., empruntée aux écrits de Paul (5), que le preneur ne devait pas être expulsé avant deux ans de retard (4). Mais les meilleurs interprètes renferment ce texte dans le cas unique qu'il prévoit, et qui est celui d'un preneur qui avait stipulé expressément qu'il ne serait pas expulsé pendant la durée du baiL Si la loi 56, D. Loc. cond., également extraite des livres de Paul (5), parle aussi de deux ans de délai, ce n'est qu'en faveur des locataires absents. Mais lorsque le locataire ne s'était pas mis à couvert par une clause, et qu'il était présent, le locateur pouvait faire résoudre le bail aussitôt qu'il mettait du retard à payer « Hinc enim statim atque cessavit, disait le » président Favre (6), in solvendà pensione expelli » posse ex lege o, G. Loc. cond. » Vainement auraitil dit que tant de rigueur était inutile, puisque le bailleur avait un gage tacite sur tous les objets garnissant la maison ; on lui aurait répondu que ce gage n'avait été ajouté à l'obligation principale que pour la fortifier et non pour la diminuer (7). De là

(1) Fenet, t. 3, p. 589.

(2)Id.,p.l73.

(3) Lib. 5, Respcns.

(4) M. Merlin, v Bail, § 7, n» 2.

(5) Libro unie, de officio pr^efect. vigil.

(6) Ration, ad Pand., sur la loi 54, § 1, D. Loc. cond.

(7) C'est toujours Favre qui parle.

les interprètes concluaient qu'il y avait une grande différence entre la position du preneur ordinaire et celle de l'empliytéote ; car celui-ci ne pouvait être expulsé qu'après 3 ans de contumace ! ! ! La raison de cette différence s'expliquait facilement par une considération péremptoire, c'est que, pour enlever à l'emphytéote son quasi-domaine, il fallait se montrer beaucoup moins facile que pour mettre fin à un simple bail (1).

Dans notre ancienne jurisprudence, on avait fixé à deux termes, sans compter le courant, le délai après lequel le preneur pouvait être expulsé. Ainsi, supposons un loyer qui dût se payer tous les six mois, le preneur qui négligeait de s'acquitter encourait au bout d'un an la peine d'expulsion.

Toutefois, quand les termes étaient courts, on accordait répit pendant trois échéances ; si, par exemple, le prix devait se payer de trois en trois mois, il fallait attendre neuf mois avant d'obtenir l'expulsion du locataire en retard (2).

Le Code n'a prescrit là-dessus aucune règle. Il s'en rapporte à la prudence du juge, et se borne à rappeler à sa pensée ce principe général , que le bail se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements (art. 1741). Il suit de là que tantôt les juges suivront les indications de l'ancienne jurisprudence , prenant ainsi un juste tempérament pour concilier les égards dus à une position malheureuse avec les droits d'un créancier légitime (3); que tantôt, à l'exemple du droit romain, ils pourront s'armer d'une sévérité plus grande et voir une infraction irrémissible dans un retard moins grand. Tout dépendra de la qualité et de la moralité des personnes, appréciées avec une équité impartiale. L'ar-

(1) C'est toujours Favre qui parle, d'après Paul de Castro.

(2) Répert., Bail, § 1, h° 2, p. 559.

(3) Bourges, 8 et 15 juin 1812 (J. Paiai?, t. 10, p. 448 et 473. Dali., Louage, p. '.'22. vaic, n" 2).

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 447

ticle 4184, qui domine toutes les conventions, viendra éclairer l'art. 1741 et se combiner avec lui.

Du reste, les juges ne devront pas voir, en thésé générale, une cause suffisante de résiliation dans un retard de peu de temps. Ils se rappelleront le conseil du jurisconsulte Paul : « Nihil ex obligatione, paucorum dierum mora minuere (1). »

521. Mais si le contrat contient la clause résolutoire expresse, le juge aura moins de latitude; il ne pourra vérifier les causes du retard et accorder de nouveaux délais que le contrat ne donne pas. C'est ce qui résulte de l'art. 1185 dont j'ai exposé la portée dans mon Commentaire de la Vente (2), et l'on ne devrait pas adoucir ses dispositions par l'art. 1 656, qui n'a pas été fait pour le contrat de louage (5).

322. Maintenant, voyons quand et dans quels cas le preneur a satisfait à son obligation de payer le prix.

Et d'abord, il ne saurait être inquiété quand il a payé à la personne capable de recevoir (4), Inutile de rappeler ici les règles générales sur la validité du payement (art. 1259 et suiv.).

Nous ne dirons qu'un mot des payements faits de bonne foi par le locataire ou le preneur au propriétaire apparent. Ces payements doivent tenir (5), et il ne faudrait pas rechercher avec une sévérité minu-

(1) L. 24, § 4, 1). Loc. cond. (Paul, lib. 34, Ad edict.).

(2) N"» 61 et 666.

(3) Cassât., 3 décembre 1838 (J. Palais, t. 1 1839, p. 307. S., 39, 1, 339). Lié^e, 1" août 1810 (J. Palais, t. 8, p. 507. S., 11,1, 219). Dijon, 31 juillet 1817 (J. Palais, t. 14, p. 391. D., Louage, p. 921, note), Paris, 19 février 1830 (J. Palais, t. 23, p. 186. S., 30, 2. 301. D., 30, 2, 287). Conirà, Colmar, 6 décembre 1814 (J. Palais, t. 12, p. 474. S., 15, 2, 137). Bruxelles, 7 août 1811 {i. Palais, t. 9, p. 528, D., Louage, p. 921, note. S., 12, 2, 22).

(4) înfr., n°538.

(5) kvs,. de larl. 1240 C. t. îîesancon, 15 février 1827 (J. Palais, t. 21. p. \th. b., $5, 'i, Ul).

lieuse le conducteur qui, trompé par l'apparence, s'est libéré dans les mains de celui qu'il avait juste sujet de considérer comme maître de la chose. 11 est vrai que Papinien condamne à payer une seconde fois celui qui avait versé entre les mains d'un possesseur de mauvaise foi les loyers qu'il aurait dû payer au locateur avec qui il avait contracté (1) ; mais on en sent facilement la raison : le preneur avait été fort imprudent. Au lieu dft se libérer auprès de celui de qui il tenait la chose, il avait effectué les versements entre les mains d'un usurpateur sans qualité apparente. Nulle excuse n'était admissible (2); mais Papinien indique qu'il en eût été autrement s'il eût contracté avec le possesseur lui-même et non avec le propriétaire.

C'est pourquoi, si mon propriétaire de maison vient à mourir et que sa succession soit appréhendée par un héritier apparent, je ne ferai rien de répréhensibleen lui payant mes loyers, et s'il vient à être évincé plus tard par un héritier plus proche, je ne pourrai être inquiété pour les actes faits de bonne foi. 523. Les fermiers de droits royaux ou publics peuvent, dans les grandes crises politiques, se trouver en présence d'événements de force majeure qui les obligent à payer ce qu'ils doivent à des pouvoirs de fait, vainqueurs du pouvoir légal. L'invasion peut aussi les placer dans le même ernbarras et la même contrainte. On a même vu dans nos troubles civils des fermiers ordinaires obligés de payer à des usurpateurs ce qu'ils ne devaient qu'au propriétaire expulsé. Mais les principes sur la force majeure viennent prévenir les difficultés. L'histoire rapporte que Charles VIII, s'étant emparé de Naples en 1464, se fit payer par les fermiers de l'Etat et de la couronne de tout ce qui était dû à Alphonse, roi de Sicile.

(1) L. 55, D. De cond. indeb.

(2) V. les notes de Godefroy sur cette loi.

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Plus tard FerJinanJ, fils d'Alphonse, ayant repris possession de son royaume, voulut obliger les débiteurs à payer une seconde fois ; mais un célèbre et vertueux jurisconsulte, Mathseus de Afflictis, décida qu'ils ne devaient plus rien, et sa voix fut enten- (iue (1).

La même question se présenta au milieu des troubles de la Ligue. Les fermiers des serviteurs du roi ayant été contraints de payer aux ligueurs, on demanda si les véritables propriétaires remis en possession devaient perdre leurs loyers et fermages. Mais on reconnut que les preneurs, ayant obéi à la force, étaient quittes et libérés (2).

524. Quelquefois ce n'est pas une substitution violente qui met un créancier à la place d'un autre ; c'est un événement légal, par exemple, une saisie immobilière, une faillite. Voyons alors ce que doit faire le preneur pour se libérer valablement.

Le cas de saisie réelle a été prévu par les art. 689, 691 du Gode de procédure civile. Les locataires de l'immeuble saisi doivent payer aux créanciers inscrits les loyers échus depuis la dénonciation faite an saisi. C'est envers eux qu^ils deviennent désormais débiteurs (3), et il a même été jugé qu'ils ne peuvent opposer aucune compensation pour ce que le saisi leur devrait encore, bien que cette compensation prît sa base dans un acte public passé longtemps avant la saisie (4).

325. Mais si des payements avaient été faits par anticipation (5), comme il arrive quelquefois, les

(1) Bouche], Biblioth. du droit français, v" Louage.

(2) Id. V. aussi Voët, Loc. cond., n»'28. Ensemble la loi 27, § dernier, D. Deleg., 30.

(3) Mon Comm. desHypolh., t. 5, n° 777 ter.

(4) Rouen, 17 mai 1825 et 14 septembre 1826 (J. Palais, t. 19, p. 507. D.. 30,2,66).

(5) Sur les payements anticipés faits par les sous-locataires, V. infr., n°' 539 et 540.

créanciers n'auraient le droit de les critiquer qu'autant qu'ils auraient été faits frauduleusement (1); bien entendu, cependant, que si le bail n^avait pas acquis de date certaine avant le commandement à fin de saisie, les créanciers pourraient le faire tomber (article 691 G. pr. c).

326. Lorsque le propriétaire tombe en faillite, il est dessaisi de l'administration de tous ses biens (art. 44*2 C. de com.). Ce n'est donc plus à lui que les payements de loyers et fermages doivent être faits. C'est à ses créanciers représentés tour à tour par les agents de la faillite et les syndics.

327. Quand un immeuble loué est vendu, il arrive souvent que le nouvel acquéreur ne se fait pas surle-champ connaître. D'après ce que fai dit ci-dessus au n° 322, il est inutile de rappeler ici que les payements faits au précédent propriétaire, dans l'ignorance de la mutation, sont irréprochables. Mais ce qui donne lieu à des difficultés, c'est qu'assez ordinairement les quittances de loyers se font sous seing privé, et restent dépouillées de la formalité de l'enregistrement. Or, on a vu, dans plus d'une occasion, le nouveau propriétaire prétendre que ces quittances, n'ayant pas de date certaine, ne devaient pas lui être opposées, aux termes de l'art. 1328 du Code civil.

Cette prétention a toujours été repoussée par la jurisprudence (2) ; et elle devra l'être dans tous les cas où des créanciers et des tiers viendront critiquer la date des payements de loyers échus. On aperçoit sans peine que l'art. 1328 ne doit pas être pris à la rigueur dans une matière où tout'est censé se passer de bonne foi et d'accord avec les parties contrac-

(1) V. mon Comm. des Hypothèques, loc. eiL M. Duvergier a présenté les mêmes arguments que moi [Louage, t. \,n° 464) ; mais il ne me cite pas.

(2) Besancon, 15 février 1827 (J. Palais, t. 21, p. 167. D., 33, 2, 147). Bordeaux, 24 février 1826 (J. Palais, t. 20, p. 206. D.,26, 2,210). /7j/'r.,n" 545.

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tantes. L'échéance du terme fait supposer que le preneur s'est acquitté de son obligation ; le bailleur n'aurait pas manqué d'élever la voix et de l'inquiéter s'il eût été en retard ; son silence est une preuve que le preneur a satisfait ponctuellement à un devoir que les pères de famille diligents s'empressent de remplir avec exactitude aussitôt que le terme est arrivé. On sait que ce n'est pas la première fois que l'art. 1328 reçoit de la jurisprudence de sages tempéraments (1). Celui-ci est commandé par la bonne foi, par des usages respectables (2), et surtout par des présomptions imposantes qui font taire les doutes dont le législateur était pénétré quand il édiclait l'art. 1728.

328. NoU'Seulement les quittances de loyers faites sous seing privé font preuve de leur date ; mais encore elles font présumer, lorsqu'elles sont sans réserve, que les termes précédents ont été acquittés (3). Non pas que ce soit là une présomption jwr/s et de jure devant laquelle la conscience du juge doive plier. Non ! Mais c'est un grave indice, une présomption puissante, qui, dans la plupart des cas, fera taire les réclamations du demandeur (4).

329. Quand le bailleur a laissé écouler le temps voulu pour prescrire les loyers et fermages, c'est àdire 5 années, il échoue dans sa demande. L'art. 2277 du Gode civil, qui règle le point de droit, a été traité dans mon Commentaire de la Prescription avec des développements auxquels je renvoie.

330. Mais on peut aller plus loin et dire que lorsque les fermages comprennent certaines faisances et prestations en nature, comme des charrois, il n'est

(î) Mon Comm. de la Vente, t. 2, a» 920.

(2) V. mon Comm. de la Prescription^ l. 2, n" 621.

(3) M. Delvincoiirt, t. 3, p. 195. Il cite Blackslone.

(4) M. Touiller, t. 7, n« 539. Dumoulin, sur Paris, § 78, glose 1, n° 44. rolhier, Louage, n° 179. OUigat., n® 812. ftousseaud de LACombe, Arrérages, n" 1. .

pas nécessaire de recourir, pour cette nature de redevances, aux règles ordinaires de la prescription ; qu*il sufflt de leur opposer une déchéance tirée de ce qu'elles n'ont pas été exigées en temps et lieu ; qu'en un mot, elles ne sont' pas susceptibles de s'arrérager. C'est ce qu'a décidé la cour de Bourges, par arrêt du 6 avril 1850 (1). Il est vrai que, dans l'espèce, il y avait quelques reproches de négligence à adresser au bailleur. Une sommation avait été faite par lui, mais il n'y avait donné aucune suite, et rien ne prouvait que le fermier n'y eût pas satisfait. Mais toujours est-il que la cour commence par établir en droit que les prestations de charrois ne s'arréragent pas.

Quoique cet arrêt ait été critiqué sous ce point de vue par les arrètistes, je pense qu'il y a du vrai dans sa pensée. En effet, presque toujours les charrois ont un objet déterminé, et n'ont d'utilité qu'à certaines époques fixes et pour une certaine cause spéciale et précise. Tels seraient, par exemple, les voyages que le fermier devrait faire pour venir prendre, avec ses chevaux et sa voiture, le propriétaire arrivant de la ville, et le conduire à la ferme ; tels seraient encore les transports qui devraient être effectués à la vendange, ou pour la réparation de l'avenue du château, etc., etc. (2). Il est évident que ces sortes de prestations ne sont pas de nature à s'arrérager. Si le propriétaire se rend à sa maison des champs sans m'ettre son fermier en réquisition ; s'il fait réparer son avenue sans exiger de charrois; s'il finit sa vendange sans employer les voitures du preneur, l'obligation de celui-ci sera éteinte dés l'instant que le besoin en vue duquel elle avait été étabjie aura été satisfait par un autre moyen. On aperçoit donc combien il serait ridicule à un propriétaire de demander,

(1) J. Palais, t. 24, p. 948. D., 33,2, 11. (2)/n/r„n-677.

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après coup, des réparations pécuniaires pour une inaction qui serait de son fait (1). Au surplus, les magistrats pèseront les circonstances qui, on le voit, ont ici une grande influence. Mais, avouons-le, alors même que la nature de la prestation se placerait en dehors des cas que nous venons de prévoir, bien souvent la force des choses portera les tribunaux à condamner le maître qui viendra fatiguer le fermier par des réclamations tardives ; et ils seront enclins à considérer comme accomplies des obligations qu'on n'est pas dans l'usage de laisser s'arriérer.

331. Quoique notre article fasse au preneur une obligation capitale de payer le prix stipulé dans le contrat, il faut cependant le concilier avec les articles précédents qui, dans certaines circonstances, l'autorisent à exiger une diminution. Nous nous sommes expliqués à cet égard dans le commentaire des articles 1722, 1724, 1726. Il nous suffira de remarquer ici que la demande en payement trouvera toujours dans l'hypothèse de ces articles une exception péremptoire qui fera surseoir au payement du prix jusqu'à la liquidation de l'indemnité ou diminution proportionnelle (2).

332. Lorsque le preneur a satisfait à l'obligation de payer le prix, il n'est pas encore tout à fait quitte envers le bailleur ; et il doit le rembourser de l'impôt des portes et fenêtres que celui-ci a payé à sa charge. Mais, par contre, le propriétaire est tenu envers le preneur de l'impôt foncier, dont ce dernier a fait l'avance au trésor.

Mais cette proposition demande quelques éclaircissements (3).

(t) JungeM. Duvergier, t. 2, n° 131.

(2) Paris, 29 avril 1817 (J. Palais, t. 14, p. 202. S., 18, 2, 50). Cass., 29 nov. 1832 (J. Palais, t. 24, p. 1599. D., 33, 1, 108, S., 33, 1, 18). Junge M. Duvergier, t. 1, ii« 480.

(3) M. Zachariae, t. 3, p. 12, n» 2. Pothier, Louage, n"' 211 et 214. M. Merlin, Rép., v Bail, § 9, n" A.

335. L'art. 147 de la loi du 3 frimaire an 7 oblige les fermiers et locataires de payer à l'acquit des propriétaires et usufruitiers, la contribution foncière pour les biens qu'ils tiennent à ferme ou à loyer. Toutefois, cette obligation envers le fisc ne les constitue pas débiteurs de l'impôt au regard des propriétaires ou usufruitiers ; car le même article leur donne un recours contre ces derniers pour se remplir de cette avance, et elle les autorise à porter les quittances de contribution comme argent comptant dans leurs comptes de fermages et loyers (1). Ainsi, envers le trésor, le preneur est débiteur; mais il a son recours contre le propriétaire, et ce recours s'exerce en moins payant quand le moment de payer le terme est arrivé (2). C'est aussi ce qui avait lieu dans notre ancien droit (3).

Remarquons, du reste, que la loi du 19 avril 1831 sur les élections, autorise le fermier par bail authentique de 9 ans au moins, qui exploite par lui-même, à se prévaloir du tiers des contributions payées par la propriété ; sans toutefois que ce tiers soit retranché du cens électoral du propriétaire (art. 9).

334. Quant à la contribution des portes et fenêtres, c'est une charge de la possession du preneur ; lui seul doit rester grevé en définitive. C'est pourquoi la loi du 19 avril 1831 lui en tient compte pour la formation du cens électoral (4). Mais ce n'est pas contre lui que l'action du fisc se dirige, c'est contre

(1) Junge décret du 9 janvier 1814. Loi du 19 avril 1831, art. 9. M. Duranlon paraît avoir ignoré ces dispositions, t 17, n' 76.

(2) M. Duvergier établit avec raison que le preneur ne pourrait pas exiger immédiatement son remboursement par action personnelle ; qu'il est seulement autorisé â imputer sur les termes à échoir, t. 1, n" 348.

(5) Pothier, n" 214.

(4) Art. 6.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1729.) 455

le propriétaire, sauf le recours de celui-ci contre le preneur (\).