Mais pourra-t-il faire disparaître les améliorations en

les détruisant, sauf à laisser les lieux dans leur ancien état.

Anét curieux du parlement de Paris.

458 DL COiMRAT DE LOUAGE.

COMMENTAIRE

537. Les art. 1730, 1731, 1732 sont unis entre eux par des liens si intimes, qu'il est difficile d'en présenter le conamentaire séparé. Tls se réunissent en effet dans celte pensée commune : que le preneur est tenu de rendre la chose d^ans l'état où il l'a reçue, pensée qui en elle-même n'est que le corollaire de cet autre principe formulé dans l'art 1728, savoir: que le preneur doiten useren bon père de famille(l).

Ainsi, le preneur a-l-il fait subir à la chose des changements de forme que le bailleur n'approuve pas ; a-t-il coupé les pièces par des cloisons, supprimé des alcôves, bouché des jours : il est de son devoir de faire disparaître ces modifications que le bailleur a pu tolérer tant que le bail a duré, mais dont il a droit à voir les lieux débarrassés lorsqu'il rentre dans l'usage de sa chose. Il ne serait pas de la bonne foi d'un père de famille scrupuleux de vouloir imposer à autrui des arrangements que son intérêt seul avait déterminés.

Ou bien, le preneur qui avait reçu la chose en bon état de réparations de toute espèce, la rend-il avec des dégradations ; laisse-t-il les marbres des cheminées écornés, les glaces cassées, les dalles des salles à manger fendues; il faut qu'il en fasse la réparation à ses frais • • Item prospicere débet conductor, » disait Ulpien, ne, in aliquo, vel jusrei, vel corpus « deterlus faciat vel fieri patiatiir (2). » Il doit rendre la chose dans l'état oii elle était (3), et ce n'est pas remplir cette obligation que de la rendre dégradée (4).

(1) V. supr., n" 298, le texte d'UIpien. {2)L. 11,§2, D.Loc. cond.

(3) L. 25, C. Loc. cond.

(4) L. 3, § Si reddiiâ, D. Commodati. L. 1, § Si res, D. Depositi. L. 39, § Siquis, D. De verh. oblig. Infr., n"' ?>oO et suiv.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1732.) 459

538. Il faut même aller jusqu'à dire que si le preneur laissait perdre par non-usage quelque servitude utile à la chose louée, dont il aurait eu pleine connaissance, il serait responsable, aux termes de l'art. 1732. Telle était l'opinion d'Accurse, et le président Favre lui donne son assentiment (1).

339. Toutefois, la responsabilité du preneur s'efface lorsque le dommage éprouvé par la chose louée a pour cause : 1° une jouissance non exclusive et partagée entre le preneur et d'autres locataires, ainsi que je l'expliquerai au n° 590 (2) ; 2'' la force majeure ou la vétusté.

La vétusté et la force majeure marchent toujours sur la même ligne (3). Or on a vu, par le commentaire de l'art. 1722, que, loin que le preneur soit responsable de la force majeure, c'est lui, au contraire , qui a une action contre le bailleur pour faire diminuer le prix du bail quand la force majeure a fait périr une partie de la chose. L'art. 1730 ne veut pas davantage que le preneur soit responsable des effets de la vétusté, et sa disposition se trouve rappelée dans l'art. 1755; car la vétusté est une sorte de force majeure ; elle est Teffel inévitable du temps, qui use avec lenteur et dégrade insensiblement les plus solides ouvrages de la main des hommes.

340. Mais ici deux difficultés se présentent sur la preuve des conditions dans lesquelles se Irouvait la chose alors qu'elle a été livrée, et des faits qui sont venus la modifier ou l'altérer. Qui prouvera l'état des lieux au moment du bail ? Qui prouvera ensuite que les pertes et dégradations n'ont eu lieu que par vétusté et force majeure?

Sur le premier point, il y a une considération qui

(1) Sur la loi 11, §2, D. Loc. cond. {Ration. adPand.).

(2) V. cependant l'art. 1734.

(3) L. 30, § 4, D. Loc. cond. Vis et velustas (Alfenus).

frappe l'esprit tout d'abord : c'est que le bailleur étant obligé, par Tart. 1720, de livrer au preneur la chose louée en bon état de réparation de toute espèce (i), est présumé avoir rempli cette obligation, au moins en ce qui concerne les réparations locatives. On ne suppose pas que le preneur eût consenti à recevoir la chose, si le bailleur ne l'eiJt pas mise dans l'état où la loi veut qu'elle se trouve quand le bail commence, et surtout dans l'état où lui, preneur, doit la rendre lors de sa sortie des lieux. De là une présomption légale posée par l'art. 1752: c'est que le preneur est censé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.

Notez bien cependant que la loi ne suppose pas He plein droit que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations de toute espèce. Non ! la présomption se concentre sur les réparations locatives (2) et ne va pas au delà. Pourquoi cela ? Parce qu'il est à croire que le preneur se sera beaucoup moins inquiété des grosses réparations qui ne sont pas à sa charge pendant la durée du bail, tandis qu'il aura dû être plus exigeant à l'égard des réparations locatives qui sont à ses frais tant qu'il occupe les lieux (art. 1720).

Ainsi donc, en l'absence de toute autre preuve, le bailleur est censé avoir mis la chose en élat, et y avoir fait préalablement les réparations locatives ; d'où il suit qu'à sa sortie le preneur doit faire en sorte qu'elle ne soit affectée d'aucune dégradation de celte espèce.

Toutefois, cette présomption n'est pas de celles qu'aucune preuve contraire ne peut ébranler. L'article 1 732 réserve expressément au preneur la faculté de prouver par tous les moyens qui sont en son

H)Supr.y nM64.

(2) Supr., n° 178, la définition des réparations.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1732.) 461

pouvoir, même par témoins (1) que les lieux u'ëtaieiil pas en bon étiit de réparations locatives (2).

541. Mais cette preuve n'est pas toujours facile. Il y a un moyen plus ^ûr d'en prévenir la nécessité : c'est de dresser, lorsque le bail commence, un état contradictoire des lieux (art. 1730). Par là tous les doutes se trouvent levés ! Les lieux sont décrits d'une manière circonstanciée , on sait si la chose était ou non en bon étal lorsqu'elle a été confiée à la foi du preneur; on sait aussi dans quel état elle devra se trouver quand il en fera remise au propriétaire ; car il faudra qu'en fin de compte son état soit le même qu'au commence Tient, sauf les dégradations occasionnées par force majeure et par vétusté.

342. Maintenant voilà le preneur en possession ; or, sa jouissance doit être celle d'un bon père de famille, qui préserve la chose des dégradations ou des pertes qui sont le fait de l'homme. 11 sera donc responsable de toutes les altérations provenant de sa faute (art. 1732). H y a plus, c'est que les dégradations existantes à la fin du bail seront censées être de son fait. La présomption de la loi est encore ici tournée contre lui (art. 1 732), et c'est à lui à prouver qu'elles ont eu lieu par vétusté ou par force majeure (3).

M. Duvergier pense que dans l'ancien droit il était de règle que le bailleur diit prouver que les dégradations dont il demandait la réparation étaient occasionnées par la faute du preneur, et cette ju-

[\) On conçoit difficilement qu'un professeur aussi distingué que M. Delvincourtait pu penser que la preuve testimoniale n'est pas admissible, si l'objet du litige excède 150 fr. (t. 3, p. 194). Il s'agit ici de prouver un fait et non une convention (M. Duranton, t. 17, n° 101. M. Duvergier, t. i, n* 443).

(2i Bourges, 2 mars 1825 (J. Palais, t. 19, p. 253. D., 26, 2, 111. S.. 25, 2, 358).

(3) Pothier, n» 199.

risprudence lui paraît conforme aux principes généraux (1). Mais il n'en est rien. Lisez plutôt Pothier, que M. Duvergier a omis de consuller. 11 vous dira : « Le locataire est déchargé de l'obli- » gation de rendre la chose, si la chose a péri » sans sa faute; mais il doit enseigner et justifier « comment elle a péri ; autrement elle est présumée » avoir péri par sa faute (2). » Lisez même Gomez, que M. Duvergier cite sur la foi trompeuse de Despeisses (3). Loin que Gomez ait placé sous le patronage de son érudition l'erreur qu'on lui prête, il suppose au contraire que c'est au locataire à prouver la force majeure. Seulement, il examine si, la force majeure étant établie par lui, il doit aller jusqu'à justifier qu'elle a eu lieu sans sa faute; et il résout qu'en général il lui suffit de prouver la force majeure; mais que, s'il s'agit d'un individu exerçant une profession qui a déterminé le contrat de louage, comme un berger à qui l'on a confié un cheptel, c'est à lui à prouver que les bestiaux ont péri sans sa faute ; ainsi il va bien plus loin que l'art. 1808. Enfin, il pense qu'il en est de même dans les cas d'accidents qui, très-souvent, arrivent par la faute de l'homme, comme l'incendie (4), le vol, la fuite des esclaves (5) !!!

Il n'est donc pas exact de considérer l'art. 1732 comme introductif d'un droit nouveau. Il n'est que l'écho des anciens, des éternels principes ; il est fondé sur cette règle : que le preneur, étant obligé de rendre la chose dans l'état où elle lui a été confiée.

(1)T. l,no4(>7.

(5) Despeisses n'a aucune autorité doctrinale. Son ouvrage n'est cité que comme table des matières.

(4) Infr., n°^563 etsuiv.

(5j Variar. résolut., t 2, c. 3, De loc. cmd., n»* 21 et?3. Pothier cite aussi le vol comme impulaMo au preneur, u" 429, Louage. V, infr., n° 824.

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. 1732.) 463

doit, lorsqu'il la restitue dégradée et dépréciée, prouver la cause de ces changements. Nous retrouvons ici la doctrine que nous avons enseignée aux n- 221,222,223.

345. Mais (faisons-y bien attention) pour que le preneur soit responsable, de droit, des dégradations, il faut qu'il soit constaté qu'elles ont eu lieu pendant sa jouissance ; c'est la condition exigée par l'art. 1732. On sent, en effet, que la loi n'a pas voulu que le bailleur se déchargeât sur le preneur de réparations qui auraient pour cause des pertes ou des dégradations antérieures à son administration.

Mais à qui la preuve de cette condition ? au preneur ou au bailleur ?

Cette question se résout par les idées que nous avons développées aux n°' 340 et suivants ; ou plutôt c'est la même question reproduite sous une autre, face.

D'abord, elle ne saurait se présenter pour le cas où il a été fait un état des lieux. Cette description détaillée fera toujours connaître si la détérioration est antérieure ou postérieure au bail.

Elle ne peut se présenter non plus lorsque, n'y ayant pas d'état des lieux, il s'agit seulement de ré- .parations locatives , puisque le preneur est censé avoir reçu les lieux en bon état sous ce rapport.

Il n'y aura donc lieu à la poser que lorsque la difficulté roule sur des dégradations de gros entretien, et qu'il n'a pas été fait d'état des lieux. Par exemple, Pierre vous a loué une maison, et vous avez pris possession sans état descriptif. Au moment où le bail expire, Pierre s'aperçoit qu'une des poutres qui supportent le grenier a fléchi par le milieu, et, sous prétexte que vous avez pu occasionner cette dégradation en encombrant outre mesure le grenier, il exige que vous vous chargiez de cette dégradation. Y sera-t-il fondé ?

Je réponds qu'avant tout Pierre devra prouver

qu'au momenl où la maison vous a été livrée la poutre était en bon état. Ici, aucune présomption légale ne milite contre vous. D'une part, vous n'êtes pas censé avoir reçu la maison en bon état de réparations de gros entretien ; d'autre part, aucune description de la maison ne constate que la poutre n'était pas, au principe du bail, dans l'état où on la trouve aujourd'hui. Vous êtes donc en droit de soutenir que la chose ne vous a pas été livrée dans un état de parfaite conservation ; de même que c'était à vous à faire faire un état descriptif pour vous décharger de la responsabilité des dégradations localives antérieures au contrat, de même c'était au bailleur qu'il appartenait de constater par une semblable description, que la chose était exempte de grosses dégradations. Ainsi donc, la présomption qui incombe contre le locataire lorsqu'il s'agit de réparations locatives, se rétorque contre le bailleur quand on discute sur des réparations de gros entrelien. Ces réparations ne sont censées provenir de la faute du preneur qu'autant que le bailleur justifie qu'elles sont postérieures au bail.

344. Au surplus, il est ordinairement assez facile (pour les architectes surtout) de reconnaître si les réparations de gros entretien viennent de vétusté, de vice de construction, ou du fait des personnes qui occupent l'immeuble (1).

Il y a aussi des causes de dégradation dont la date s'annonce avec trop d'éclat pour qu'on puisse l'ignorer ; tel est l'incendie.

345. Maintenant qu'on est bien fixé sur la position respective des parties, et sur les réparations qui tombent de droit aux frais du preneur, il reste à examiner une difficulté. Elle consiste à savoir de quelle espèce de faute il est tenu. Est-ce de la faute lourde seulement; ou bien aussi de la faute légère et même de la faute très-légère?

(1) Lepage, Lois des bâtiments.

CHAP. ir. DU LOUAGE DES CHOSES, (art. Î732.) 465

Les meilleurs inlerprèles (i) du droit romain étaient d'accord en général pour repousser la faute très-légère, au moins dans le louage des choses (2). Il y avait toutefois dans ce système deux textes embarrassants, c'est le § 5 des Inst. au titre de Loc, où il est dit que le preneur doit avoir tous les soins que pourrait avoir l'homme ie plus diligent : diligeniissimus pater-familias; c'est encore la loi 25, § 7, D. Loc. cond., dans laquelle Gaïus tient le même langage; mais on répondait aux Institutes en disant que le superlatif n'avait là d'autre valeur que celle du podtif, comme il y en a plus d'un exemple dans les livres du droit romain. Quant à Gaïus, on l'expliquait en montrant qu'il ne s'occupait que d'un louage d'industrie, et que, s'il allait jusqu'à imputer la faute très-légère, c'était à l'égard d'un individu qui faisait métier de transporter des marchandises casuelles, et de qui, par conséquent, on devait exiger une diligence très-exacte (3).

Le Gode civil, qui doit faire notre règle, ne nous livre pas à ces combats de textes et d'interprétations. Ses dispositions sont nettes et positives. Il rend le locataire responsable de la faute (art. 1732, 1735). Il exige de lui les soins du bon père de famille (1728, 1806); il bannit les superlatifs. Par la, il rejette la faute très-légère.

M. Duvergier croit cependant qu'elle doit être imputée au locataire (4). C'est de sa part une fidéliié honorable, mais peut-être trop docile aux doctrines de M. Toullier, dont j'ai essayé de montrer l'imper-

(1) Pothier, Louage, n" 192. Vinnius. sur les Inst., Loc. cond., § 5, n" 1, 2 el 3. Connanus. lib. 7, c. XI, n" 10. Voët, Loc. cond., n" 29. Favre, De errorib., Dec. 75, c. 1. Jungn Legrand, sur Troyes, t. 2, p. 337, ir* 15, 16 et suiv.

(2) Sur le fondement des lois, 9. § 3 ; 11 , § 3 ; 13, § i ; 31 , D. Loc. cond.

(3) Voët, n" 30.

feclion dans mon Commentaire de la Vente (1). Je ne puis que renvoyer à ma dissertation sur la matière des fautes, insérée dans cet ouvrage. J'y persiste avec d'autant plus de confiance (2), que je me trouve d'accord, sans l'avoir su, avec un savant jurisconsulte allemand. M. Zacharise, dont les solutions sont absolument conformes aux miennes (3). On verra, je l'espère, dans celte dissertation, un examen approfondi des textes du Gode civil et des systèmes des jurisconsultes modernes (4).

(2) V. une application, infr., n°664. Elle est remarquable.

(3) Cours de droit civil français, t. 2, p. 519 et 320, que je ne connaissais pas quand j'ai publié mon Comm. de la Vente.

(4) Je répondrai seulement, et en peu de mots, à trois objections de M. Duvergier.

Première objection. J'avais cherché à enlever à M. Touiller l'appui des art. 1382 et 1383, en disant qu'étrangers à la matière des contrats, ils ne se réiérent qu'à la matière des délits et des qua^idélits ; qu'ainsi ils ne sauraient servir à interpréter et à limiter l'art. 1137, règle des fautes contractuelles.

J'ajoutais que les motifs de sévérité qui, dans les art. 1382 et 1583. ont pu déterminer le législateur à tenir compte de la faute très-légère, ne se rencontrent plus, lorsque la fauté ésl commise par un individu avec qui on a consenti à traiter et à qui on n'a pas expressément imposé une diligence plus grande que celle du père de famille diligent.

M. Duvergier m'adresse d'abord une critique de mots et me reproche d'avoir appelé faute contractuelle wnQ faute commise après la formation et non pas contre la lettre expresse ^u contrat [Vente, t. 1, n" 279). Je pourrais donner de trisbonnes raisons pour défendre une locution que tout le monde comprend ; mais j'ai hâte de passer à quelque chose de plus sérieux.

M. Duvergier pense que les motifs sur lesquels je me fonde pour repousser les art. 1382 et 1583 sont au contraire dénature à les faire admettre; car, dit-il, plus on a suivi la fôi d'un individu, plus la loi doit être sévère pour punir les abus de conliance que commet ce même individu. — A cela, <âettx réponses :

1° La mesure de pénalité que M. Duvergier préfère à la

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i732.) 467

346. C'est ordinairement à la fin du bail que le bailleur exige la mise en état des lieux et la réparation des fautes commises par le preneur pendant sa jouissance. Si, c?pendant, les dégradations étaient de telle nature qu'elles pussent compromettre d'une manière grave la bonne conservation de la chose, le

mienne n'est pas celle à laquelle nos lois pénales ont donné la préférence. Car l'art. 401 du Code pénal de 1810 punit d'un emprisonnement d'tm an au moins et de civq ans au plus l'auteur d'un vol ordinaire, d'un larcin, d'une Hloulerie; tandis que l'art. 408 ne punit l'abus de confiance que d'un emprisonnement de deux mois au moins et de deux ans au plus!!!

2° Au surplus, le nœud de la difficulté n'est pas là, et faire dépendre uniquement la solution de la question de savoir si eelui à qui on s'est confié est plus coupable que celui avec qui on n'a pas traité, c'est n'envisager qu une des faces de la position des parties. Ce dont il faut tenir compte surtout, c'est la possibilité qu'a eue le créancier de dicter la loi du contrat t;t d'imposer une responsabilité aussi sévère que possible. C'est pour(|uoi je disais ; « Si le créancier avait voulu » plus que l'exacliiude du bon père defamil e, il aurait fallu » qu'il en lit l'objet d'une siipulaliou expresse. Son silence » est une preuve qu'il na rien exi<;é d'extraordinaire et de » trop onéreux ! 1 ! » [Vente, n" 373.) A cela M. Duvergier ne répond rien, et d'ailleurs (|u'aurait-il pu n'pondreî

2* OBJECTION. J'ai crili(pié la rédaction de l'art. 1137 ; mais la rédaction seulement! ! ! car, du re^te, j ai reconnu que cet article a un grand sens elquil a introduit d'heureuses améliorations. EU bien ! ces concessions ne su lurent pas à M. Duvergier. Il s'élonne que l'art 1137 n'ait pas trouvé grâce devant moi.

Ce qui n'a pas trouvé grâce devant moi, c'est que l'article 1 137 ait annoncé qu'il y a des cas où le débiteur est tenu à plus de soins que ceux d'un bon père de famille, c'eStà-dire de la faute très-légère, tandis que, dans aucun des articles qui suivent, le mot de faute très-légère n'est prononcé.

Ce qui n'a pas trouvé grâce devant moi, c'est que l'article 1137 ait déclaré prosciile la distinction des interprètes du droit romain entre les convenlioiis (jui ont, pour objet l'utilité du délenteur, et celles qui ne lui procurent pas d'avantages. Tandis que, dans les art. 1374, 1928 et 1992, nous veyeiis que le détenteur n'est tenu que de la faute lourde,

bailleur aurait intérêt à agir avant la fin du bail. C'est ce qui arriverait si le locataire laissait les fenêtres sans carreaux de vitres, et que la pluie, pénétrant dans les appartements, étendît la pourriture sur les planchers et les plafonds; si le fermier négligeait de curer les fossés et que les eaux pénétrassent

précisément parce que la détention de la chose est sans utiliié pour lui ! ! !

M Duvergier a cru que je faisais résulter ce dernier défaut d'harmonie d'une contradiction entre le paragraphe premier et le paragraphe second de l'art. 1137. Ce n'est pas ce que j'ai dit, et dés lors il était inutile de m'opposer le paragraphe de l'orateur du gouvernement. J'ai trouvé ce manque d'ensemhle dans le rapprochement de l'art. 1137 et des articles 1574, 1928 et 1992!!!

5' OBJECTION. Pour prouver que le Code n'a pas complètement passé sous silence la faute très-légère annoncée par l'art. 1137, M. Duvergier s'empare de l'art. 1753 et m'oppose, avec M. Toullier (t. XI, n° 161), que cet article n'exempte le locataire de la responsabilité de l'incendie qu'autant qu'il établirait l'une de ces quatre excuses : 1° cas fortuit, 2* force majeure, 3° vice de construction, 4° comniunicalion du feu par un mauvais voisin; qu'ainsi une faute quelconque rend le preneur responsable (V. M. Duvergier, Louage, t. 1, n' 410).

On pourrait tirer le même argument de l'art. 1784, dont ne parle pas mon contradicteur.

Mais les art. 17-28, 1732 et 1806 répondent péremptoirement; en effet, ils ne demandent au preneur que les seins d'un père de famille diligent; ils ne lui imputent que lafaute^ c'est-à-dire le manquement dont un père de famille diligent ne se rend pas coupable ; ils ne parlent pas de faute trèslégère ; ils ne vont pas jusqu'à exiger de lui la vigilance d'un père de famille très-diligent.

Or, ces articles (et surtout les art. 1728 et 1732) sont le commentaire naturel et nécessaire de l'art. 1753.

D'où il suit que si le locataire a mis à prévenir le feu tous les soins d'un père de famille diligent, il sera irresponsable; et l'on devra attribuer le feu au cas fortuit, à la force majeure. Car, d'après Balde, la force majeure est : « Accidens - quod per custodiam, curam, ^el diligentiam mentis humanse » non potest evitari ab eo qui patilur (sur la loi quœ fortuit., » C. De pigner. act., n° 4); » et cette définition nous rappelle ce mot de Neratius, custodia adversusvimpariimproficit. [L. 31, D. De act. empt.) Qu'est-ce que cette garde? Qu'est-ce que

CHAP. II. DU LOUAGE DES CHOSES. (aRT. i732.) 4C9

les terres d'une humidité qui nuisit pour l'avenir à leur fertilité (1).

547. Avant de dire quelques mots sur la compétence des tribunaux chargés de connaître des actions auxquelles donnent lieu les dégradatiuas et pertes imputables au preneur, nous ferons remarquer que les art. 1730, 1751, 1732, quoique placés sous une rubrique restrictive, s'appliquent au louage de toutes choses.

548. Jetons maintenant un coupd'œil sur les ac« tiens nées des art. 1730, 1731, 1752.

Les actions relatives aux réparations locatives et aux dégradations et pertes imputées aux preneurs se portent devant le juge de paix, pourvu que la demande n'excède pas la somme de 1 ,500 l'r. Ce magistrat les décide sans appel quand la demande ne s'élève que jusqu'à la valeur de 100 fr., et à charge d'appel quand elle arrive jusqu'au taux de la compétence en dernier ressort des tribunaux de première instance (2).