Elle ne peut, a fortiori, avoir lieu au cas où le

bailleur a manifesté une intention contraire en donnant congé.

mi). (laraclère spécial de ce congé. Doit-il èlredonnédans le môme délai que lorsqu'il s'agit de baux sans terme ?

456. Le congé résolutif des baux sans tei'nie suffît pour empêcher la tacite réconduction.

457. Mais il n'y met plus obstacle s'il est révoqué par la partie qui l'a signifié.

458. Quelles sont les formes du congé prohibitif de réconduction.

459. La tacite reconduction peut être prohibée par une clause de l'ancien bail ; mais le bailleur , par sa tolérance, peut y renoncer.

460. La tacite réconduction n'a pas lieu dans les baux emphytéotiques.

461. Elle s'applique aussi bien aux locations de meubles qu'aux baux d'immeubles, mais avec des règles différentes relativement au congé et au temps pour lequel elle opère.

443. Nous entrons dans la matière de la tacite conduction, qui s'opère lorsque, à l'expira- 3n des baux, le preneur est laissé en possession ir le bailleur. La loi .suppose que les deux parps ont eu l'intention de continuer la location,

il se forme dès lors entre elles un nouvel engement entièrement conforme au premier liant aux conditions, mais sans terme comme DS écrit, et sans que les hypothèques et l'enga- (ffient des cautions, s'il y en a, continuent. Du ste, cette tacite réconduction n'aurait pas lieu, loique le preneur eût joui quelque temps au .'^là du terme de son bail, si le bailleur, par un ngé ou par une sommation de sortie signifiés ce terme, avait déclaré sa volonté. J'ai emunté à Mouricault ce résumé des articles 1 738, '39, 1740 [i].

444, La tacite réconduction avait lieu aussi ns l'ancienne jurisprudence [2] , qui l'avait

Vipruntée au droit romain [3]. Les juriscon- Ites de Rome l'avaient puisée dans cette idée nple et vraie, que le louage, étant un contrat li ne requiert aucune solennité, peut se former r un consentement tacite du iDailleur et du eneur [4]. Or, d'une part, le preneur, par sa aissance continuée, manifeste l'intention d'ociper les lieux comme locataire; de l'autre, le lilleur, par sa tolérance et son acquiescement, t présumé donner son consentement à ce nouau bail [5]. Tel était, en droit romain et dans ►Ire ancienne jurisprudence, le double fonde-

[1] Fenet, t. 14, p. 350. Locré, t. 7, p. 5J01. Voy. infra, '.. 1729, ce qui a trait à la reconduction des maisons. [2] Lille, art. 10, ch. 5. Montargis, art. 5, ch. 18. Orins,art. 420. Sens, art. 285. Bourbonnais, art. 124. Alons, art. 274. Reims, art. 388, 390. Loisel, liv, 3, ;. 6, art. 10.

3] Ulpien, 1. 14, Dig. loc. cond.,\. 13, § dernier, mémo

[4] Favre, Ration. , sur la loi 14, Dig. loc. tond.

\ ment de la tacite réconduction. Je suis étonné I que Treilhard, esprit juste et vigoureux , ait pensé qu'elle ne s'opérait que par le seul fait du preneur [e].

Quoi qu'il en soit, l'assemblée constituante l'avait abolie pour les biens de campagne 17]. Elle s'était déterminée à ce parti à cause des difficultés et des surprises (peut-être beaucoup trop exagérées ) auxquelles la tacite réconduction i peut quelquefois donner lieu.

I 445. Mais les rédacteurs du Code civil pensèj rent que, dans un système qui donnait place au . bail non écrit,- il était impossible <le rejeter la tacite réconduction. Comment ne pas recon- I naître qu'un bail nouveau s'est formé lorsque j toutes choses demeurent en état entre le pre- 1 neur et le bailleur [s] ?

I Quelques cours d'appel cependant élevèrent i la voix , mais sans une vive instance , en faveur I de l'ouvrage de l'assemblée constituante [9]. Il j trouva un défenseur plus ardent dans le sein I même du conseil d'État, ce fut Tronchet [lo]. \ Les raisons qu'il développa sont si faibles, qu'il \ ne faut pas s'étonner de les voir repoussées par la grande majorité du conseil. A entendre Tronchet , il eût semblé que quelques actes frauduleux et presque clandestins suffisaient , dans l'esprit du projet de loi, pour faire présumer un bail nouveau ; bail toujours préjudiciable au propriétaire et favorable à la mauvaise foi [ii] du preneur ! C'était mal comprendre la portée de

[5] Favre, Ration., sur la loi 14, Dig. loc. cond. Voy. infra, n" 453.

[6] Discussion au conseil d'État. Fenet, t. 14, p. 240. Locré, t. 7, p. 162, n» 18.

[7] Art. 4, sect. 2, tit. 1, loi du 28 sept. 1791.

[8]Cambacérès(Fenet,t. 14, p. 244). Locré, t. 7, p. 164.

[9] Lyon (Fenet, t. 4, p. 200). Paris {id., t. 5, p. 275).

[10] Fenet, t. 14, p. 240. Locré, t. 7, p. 162, no 18.

[U] Je me sers de son expression.

DU CONTRAT DE LOUAGE

Fart. 1738. Treilhard fit observer, avec cette précision qui caractérise son esprit, que cet article supposait non-seulement que le fermier reslail en possession , mais encore qu'il y était laissé! » « Il est certain, ajoutait-il, que si, au )) vu et su du propriétaire, et non d'une manière » furlive, le preneur a continué d'exploiter, il )) s'est formé entre eux une convention nouvelle » qui fait durer la location pendant un temps )) quelconque. »

« Cette possession , disait encore Berlier , est » un fait. Or, en faisant abstraction du premier » bail, on ne peut se dispenser d'apercevoir dans » les nouveaux actes possessoires au moins un » bail sans écrit, et l'article en discussion ne » pouvait faire moins que d'assimiler, comme il » le fait, l'ancien fermier à celui qui jouit sans )) bail écrit [i]. »

Ces observations étaient déterminantes.

446. Restait à fixer le temps de possession nécessaire pour faire présumer le consentement réciproque. La cour d'appel de Caen avait demandé un temps de possession de dix jours [2]. Bigot et Portalis pensèrent qu'il convenait de s'en rapporter à la sagesse des juges [5]. Cependant, pour prévenir toutes les difficultés, et donner une règle non équivoque de conduite , Jollivet proposa d'ajouter ces mots : » est laissé » en possession pendant le temps nécessaire

)) POUR FAIRE PRÉSUMER QU'iL Y A TACITE RÉCON-

» DucTioN , il s'opère un nouveau bail, etc. »

Cette rédaction fut adoptée [à].

Et toutefois, par un oubli inexplicable, elle n'a pas trouvé place dans la rédaction définitive ! heureusement que l'art. 1738 reste clair malgré cette omission. Nul ne peut se méprendre sur son but et sa portée.

Lorsque nous expliquerons l'art. 1759 , nous parlerons de quelques coutumes qui réglaient la durée de la possession nécessaire pour faire présumer la réconduction ; nous rechercherons l'influence de ces usages sous le Code civil. En attendant , il nous suffît de rappeler que la loi s'en est remise à la prudence des magistrats [5].

447. La tacite réconduction n'est pas l'ancien bail qui se prolonge, c'est un nouveau bail qui commence [e].