Il suit de là que les cautions du précé

[1] Fenet, t. 14, p. 243. Locré, t. 7, p. 163.

[2] Id,, t. 3, p. 435.

[o]Id., t. 14, p. 244. Locré, t. 7, p. 164. Infra, no 607.

[4] Id. , t. 14, p. 243. Locré, ib. — Bien qu'un fermier ait fait, vers l'expiration de son bail, les travaux agricoles nécessaires pour la récolte suivante, sans opposition formelle du propriétaire, il ne s'opère point par là un nouveau bail par tacite reconduction. (Br. , 6 janv. 1823;/. rfei?r., 1823, 1, 134.)

[3] Voy., comme exemples , les arrêts de Pau, 9 nov. l827,deLyon, 22 juin. 1833.

[6] Ulpien, 1. 14, Dig. loc. eond. Pothier, sur Orléans, lit. 19, ch. 1, n" 7G, el Louage, no 342.

dent Ijaii ne sont pas tenues des obligations de 1; réconduction. Car une caution ne peut être eij-j gagée par le fait d'autrui, et la sûreté qu'elle î donnée pour tel contrat ne doit pas s'étendre l tel autre. 1

449. A l'égard des hypothèques que le loca-( taire avait données sur ses biens par le précé) dent bail, le droit romain les prolongeait sur Ij, tacite réconduction [7] , et la raison en était sim pie : c'est que les parties, étant censées avoir far le nouveau bail avec les mêmes conditions qijWj le précédent, étaient censées être convenues de;. mêmes hypothèques. ,

Il en a toujours été autrement en droit fraiiT çais, par une raison non moins palpable ; cai l'hypothèque doit être contenue chez nous dan^ un acte muni du sceau de l'autorité publique, e\ elle ne peut sortir du consentement tacite qi|,^ forme la réconduction [sj.

450. Notez bien cependant que le nouveaij bail ne décharge pas le preneur des obligation: que le précédent lui avait imposées sous l'hypo-j thèque de ses biens , et que cette hypothèque subsiste tant qu'il n'y a pas satisfait [9].

451 . La tacite réconduction ne s'opère pai non plus nécessairement pour le même tempi que l'ancien. C'est un bail sans écrit, dont 1^ cîuixîe est déterminée par les usages sur le teriiM de ces sortes de baux. Nous verrons à l'art. 177-^ les présomptions de la loi pour les baux de biefiii ruraux. En commentant les art. 1757 et sui¥,| nous parlerons de quelques usages locaux surl^ durée des baux de biens de ville. C'est à cesdisj positions que renvoie l'art. 1738, quand il paFl^ de l'article relatif aux locations faites sans écrU\

452. A part ces différences de temps et la noaj continuation des cautions et hypothèques, lata| cite réconduction est censée faite aux même| conditions que le bail précédent. Ainsi le loye reste le même [10], elles obligations respective du bailleur et du preneur ne sont pas changée»

Mais l'on ne suppose pas la continuation die clauses extraordinaires , comme contrainte p* corps [a].

453. Puisque le principe de la réconducticH est le consentement présumé du bailleur et à\ preneur [12], il suit que si, à l'époque de la co» tinuation de jouissance, le bailleur était dan

[7] Ulpien, 1. 13, g H, Dig. loc. cond.

[8] Pothier, Louage, n» 566. Ferrières, sur Pm art. 171, glose 1, n» 52.

[9] Pothier, Louage, n» 368.

[10] Sens, art. 237. Châlons, art. 274. Bar, art. 202, Loisel, liv. 3, tit. 6, art. 10. — La réconduction lacij d'un héritage rural, après l'expiration d'un bail écrit lien aux conditions et au prix compris dans le bail ex à l'exception de la durée , qui est réglée par les lois. Haye, 18 mai 1827 ; J. du xïxe s., 1827, 5, 203.)

[M] Pothier, n" 364.

[12] Lorsque, de plusieurs preneurs solidaires, un s«l reste en possession après l'expiration du bail écrit, l| bailleur n'est point en droit de prétendre qu" il y a taitt

CliAP, II. — ART. 17iO.

impossibilité d'avoir une volonlti, le nouveau ail manquerait cVun tle ses éléments, et pécheait par sa base.

I Ainsi, si le propriétaire était tombé en déaence, et qu'il n'eût pas de euraleur ; si le bailsur était mort sans qu'il y eût ni héritier ni adlinistrateur de la sueeess^ion vacante ; dans tous es cas, il n'y aurait pas de locateur avec lequel ^ locataire pût tUre présumé avoir fait un coniçat tacite de réconduction [i].

Il suit encore de là que la réconduction n'a as lieu dans les baux qui sont soumis à certaines règles particulières, dans l'intérêt de ceux our qui ils sont passés , par exemple dans les aux des élablissemenls publics, etc., etc. [2I. 454. La reconduction serait repoussée à plus 'ifte raison si le bailleur avait déclaré une inintion contraire à la formation d'un nouveau iail[3].

C'est ce qui a lieu quand il a signifié un congé a temps utile (art. 1739) [a].

Ce congé n'est pas nécessairement le même lue celui dont parle l'art. 1736. En effet, l'arjcle 1739 suppose que le bail a été fait avec un rme fixe, et que réchéance de ce terme l'a fait ipirer de plein droit. Or, on sait qu'en pareil is, un congé n'est pas nécessaire ; à quoi serviit-il, puisque la fin du bail est assurée par autres moyens (art. 1737)? Puis, l'art. 1739 ippose que, malgré cette expiration, le preîur a continué sa jouissance. Mais il déclare !tte prolongation inefficace si une manifestation

»>- volonté faite en temps opportun lui enlève dhésion du bailleur. Cette manifestation, apîlée congé par l'art. 1739, n'a donc pas pour it de mettre fin à un bail dont la durée n'auil pas été réglée, comme dans le cas de l'artie 1736. Il n'est que préventif de la réconducm. C'est à elle seule qu'il s'adresse par voie opposilion [5] .

ïonduclion à l'égard des autres qui n'ont pas continué cuir de la chose louée. (Br. , 16 avril 1819 ; J. de Br., 19,2,47.)

[i] Ulp., 1. 4., Dig. loc. cond. Polhier, Louage , n» 343. [2] Ferrières , sur Paris, art. 171, glose, n» 4o. Duaton, du Louage, n" 171.

3] Le preneur qui , avant l'expiralion d'un bail rural it, a refusé de le renouveler moyennant un rendage as élevé, ne peut invoquer la tacite réconduction, sous prétexte qu'il aurait été laissé en possession , si d'ailtffs , sur son refus , le bien a été affermé à un autre. Il peut pas même, dans ce cas, exercer le droit de rétenjijipourle remboursement des frais de labour et se- Jnces. (Br., 17 juin 1817; /. de Br. , 1817,2, 144.) [4] Le locataire d'un bien auquel un congé a été signi- , et qui dans une opposition a , par. forme de transac- 1)., offert de déguerpir, aune époque intermédiaire tre celle fixée par le congé et celle qu'il prétend être le me légal de son bail, ne peut prétendre qu'il y a tacite SQaduction jusqu'à l'époque sur laquelle porte son re, par cela seul que le bailleur, loin de répondre de te à son opposition, Ta laissé en possession et n'a in- »té son action en déguçrpissement qu'après le terme

455. Il suit de là qu'il n'est pas assujetti aux délais d'usage que l'on doit observer lors(}u'on donne congé pour résoudre le bail (art. 1736). Il sullit qu'il soit donné assez à temps pour que la jouissance du locateur n'ait pas pris un caractère synallagmatique. Signifié le lendemain de l'expiration du bail, il serait irréprochable; il le serait encore le troisième , le quatrième jour, etc., etc., et même dans la huitaine, qui, dans certaines localités, doit s'écouler sans trouble , pour qu'un nouveau bail soit censé continuer [gJ.

456. Quoique ce congé ne soit pas nécessairement le même que le congé à fin de résoudre , toutefois celui-ci peut remplir les fonctions de celui-là. Ainsi, dans les baux sans époque fixe, le congé qui est nécessaire pour mettre fin au contrat, empêche par cela même qu'il ne s'en commence un second.

457. Au surplus, celui qui a donné congé pourrait y renoncer, et la possession du preneur, renforcée par cette adhésion, donnerait lieu à une réconduction tacite [7].

458. La forme du congé prohibitif n'est pas sacramentelle. L'art. 1739 parle d'un congé signifié ; ce qui suppose un acte d'huissier. C'est la forme qui s'emploie ordinairement pour faire cesser une jouissance indue; mais le congé verbal aurait autant de puissance s'il était avoué [s] . Une protestation ou une invitation de quitter les lieux, contenues dans la quittance du dernier terme, produirait le même effet contre le preneur qui la représenterait, et l'on ne pourrait opposer au bailleur une tolérance de quelques jours qu'il aurait accordée au preneur pour trouver un autre logement [9J.

459. L'intention de ne pas faire une tacite réconduction peut encore résulter d'une clause du bail qui la prohibe d'avance [lo].

Mais le bailleur serait censé y avoir renoncé,

prescrit par le congé , alors même que le bailleur a fixé 1 époque correspondante à celle de l'offre du preneur, pour la mise en jouissance d'un nouvel acquéreur. (Br., 13 nov. 18.54 ; J. de Br., 1836, 2, 325.)

Le congé signifié par plusieurs des héritiers du bailleur, pour les parties qui leur sont échues en partage, met obstacle à la tacite réconduction pour ces parties , lorsqu'il s'agit de biens qui peuvent être divisément cultivés. (Br., 20 avril 1820 ; /. de Br., 1820, 2, 34.)

[5] Art. 1739, qui dit : Sans opposition.

[6] Orléans, art. 420, Polhier, Louage, no 349. Duvergier, no 503.

[7] Duvergier, no 304.

[8] Supra, arrêt de Nancy, no 437.

[9] Même arrêt de Nancy.

[10] Pothier, Louage, no 334. — La réconduction tacite ne peut s'opérer si elle a été exclue par le bail, encore bien que le fermier soit resté en possession après l'expiration du terme; à moins qu'il ne prouve que le propriétaire a formellement consenti à ce qu'il continuât l'exploitation. (Liège, 23 août 1811 ; Rec, t. 4, p. 129.)

Lorsqu'un bail exclusif de la réconduction tacite a été fait pour trois, six ou neuf ans, et qu'à l'époque fixée

s'il avait laissé le preneur en possession pendant un temps prolonge [i].

460, La tacite réconduction n'a pas lieu dans les baux emphytéotiques.

461. Mais elle n'est pas particulière aux baux de maison ou de ferme. Elle trouve place dans les baux de meubles comme dans tous les baux d'immeubles [2] ; c'est ce qui eût été plus évident encore si l'on eût conservé le classement qui avait présidé à la première rédaction du Code [sj Ainsi, si je loue des meubles pour un an auprès d'un tapissier, et que je continue à les garder à la fin de l'année, un nouveau contrat de louage commence ; mais le temps n'en sera pas réglé par le premier contrat [a], ou même par la disposition de l'art. 1757 du Code civil; la reconduction n'aura lieu que pour le temps pendant lequel le preneur aura gardé les meubles. Tel est l'usage [r>]. Ainsi, si un tapissier m'a loué des meubles à 2,400 francs par an, et que, depuis l'expiration du bail, je les aie

gardés un mois ; si au bout de ce mois je n'ei .. ai plus besoin, je puis les rendre au tapissier! en lui offrant 200 francs pour le temps qa' durélatacite réconduction [e]. Réciproquemen' le locateur a le même droit. j

Ainsi, il y a une grande différence entre Ij réconduction des meubles et celle des maisonj, Elle vient de ce que la location des meuble peut commencer en tout temps, tandis que cell des maisons ne se fait qu'à certains terme d'usage.

Il y a une autre observation à faire. C'est que dans le louage des meubles fait sans terme, oi| ne doit pas donner congé dans un délai déter, miné. Les époques des congés n'ont été fixée par les coutumes que pour les baux de maisons à cause de la difRculté de louer hors des termes Rien de semblable n'existe pour les location de meubles ; il suffira donc que les parties 8préviennent dans un délai raisonnable.

Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défan respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

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