Entretien des pompes

582. 25o Des tuyaux de descente des eaux pluviales et ménagères.

583. 2Go Entretien des jardins, pièces d'eau, etc., attachés à la maison louée.

584. Nécessité d'entrer dans ces détails d'énumération pour prévenir les difficultés.

585. Principes généraux qui résultent de cette analyse : !« le locataire n'est tenu que des dommages qui sont censés provenir de sa faute.

586. En second lieu, le locataire n'est pas tenu des dégâts résultant de l'emploi de la chose suivant son usage.

587. Troisièmement , ou du vice de la matière et da défaut de construclion.

588. Quatrièmement, ou bien encore de la force majeure I el de la vétusté.

589. En cinquième lieu, le locataire répond non-seule- ! ment de son fait, mais encore de celui des gens et animaux de sa maison.

590. Si la maison est occupée par plusieurs locataires, les réparations sont, dans le doute, à la charge du bailleur, contrairement â l'opinion de Pothier.

591. Quel est le tribunal compétent en matière de réparations locatives ?

592. Payement des impôts, logement des militaires, etc., charges locatives.

550. Nous avons vu, clans le commentaire des art. 1720 ot 1732, que la loi a mis à la charge du locataire les réparations locatives; différentes en cela des réparations de gros entretien, qui sont à la charge du propriétaire [i]. Les

[1] Supra, nos 175, jyg, 557, 340, etc.

art. 1754 et 1756 vont nous faire connaître ce que Ton doit entendre par réparations locatives dans les baux de maisons. Nous verrons ensuite, par l'art. 1755, dans quels cas le locataire est affranchi de cette responsabilité.

551 . 1° D'abord on considère comme locatives les réparations à faire aux âtres, contre-cœurs,

CIIAP. II. — ART. 1756.

ambranîcs et tablcUcs des cheminées [i]. Le )lif en est facile à comprendre : le l(''p,islatear )ensé, avec raison, que les dégradations soufles par ces objets sont causées par le l'ail du lalaire, qui a jeté le bois sans précaution dans foyer, qui a frappé les contre-cœurs par les ups réitérées des pelles et des pincettes, et i , en poussant le feu trop vivement , a fait er ou détériorer les tablettes et les chanimles.

552. Cependant, si la fêlure des marbres avait lieu par la mauvaise qualité de la matière,

mme il arrive souvent par le fait des mariers qui vendent' comme sains des marbres inchés par des fils, que leur art recouvre avec resse, le locataire pourrait, en prouvant cette constance , échapper à la responsabilité de rt. 1754 [2]. Il pourrait prouver aussi que le mmage provient de vice de construction ou toute autre cause étrangère à sa propre ite.

553. Notre article ne parle pas des croissants icés à droite et à gauche du foyer pour rete- • les pelles et les pincettes. Mais leur conserlion et leur entretien est aussi à la charge du cataire [s]. L'art. 1754 n'est pas limitatif; il end soin de déclarer lui-même qu'il ne fait 'indiquer les cas les plus ordinaires.

554. 2° Notre article met encore au nombre s réparations locatives le recrépiment du bas 5 murailles des appartements et autres lieux labitation, à la hauteur d'un mètre. Le projet

Code civil soumis aux cours d'appel chariit le locataire du recrépiment du bas des munies. La cour de Poitiers fit observer, avec son , que cette expression laissait des pré- Ues à contestation sur l'étendue en hauteur

ce recrépiment, et elle demanda que cette uteur fût fixée à un mètre [4]. Ce sage amenment est passé dans la loi.

On aperçoit encore ici la raison de l'obligam que l'art. 1754 impose au locataire. C'est i ou ses gens qui , en déplaçant les meubles ,

posant des tables et des chaises près des mu-

lles , ont pu endommager l'enduit qui les couvre : le locataire doit donc les recrépir à

frais.

555. 3° Les pavés et carreaux des chambres ivent être réparés par le locataire ; peu imrte qu'ils soient de terre cuite, de pierre ou marbre. C'est le locataire qui les a cassés ou es soit en les frappant trop rudement, soit en >sant tomber des corps durs, etc.

Remarquez cependant que si la plus grande

:1] Plaies, Des réparations, t. 1 , p. 41. Merlin, ert., v» Bail, $ 8. Desgodets, Goupy, Lepage, Bourt. 2, p. 47.

\l] Goupy , sur Desgodels.

)1 Plaies, loc. cit., p. M, d'après Goupy. 1] Fenet, l. 5, p. 317.

partie des carreaux se trouvait cassée, fêlée ou feuilletée, la présomption ne tournerait plus contre le locataire, et c'est contre le propriétaire qu'elle militerait. Pounpioi ce tempérament apporté par l'art. 1754 à la responsabilité du locataire? C'est qu'il est plus vraisemblable que dans ce cas, le mauvais état des carreaux tient à la qualité vicieuse de la matière, ou provient de vétusté ou d'une force majeure préjudiciable.

556 ."Quant au pavé des cours destinées à recevoir des charrettes et des voitures, il est toujours à la charge du propriétaire [.^>]. A la vérité, l'art. 1754 ne s'explique pas à cet égard; mais on pressent la raison qui vient suppléer à son silence. On ne peut imputer au locataire des détérioration^> forcément occasionnées par l'usage de la chose suivant sa destination.

Le pavé des écuries, sans cesse fatigué et détérioré par les coups de pied des chevaux, est aussi à la charge du propriétaire [g]. C'est une conséquence de la destination de la chose et non pas de la faute du locataire.

Même décision pour le pavé des remises, bûchers, halliers, etc.

557. Il en est autrement du pavé des petites cours où il n'entre ni charrettes ni carrosses. Le locataire est censé les avoir cassés; car, quelle autre cause les aurait endommagés, puisque ces cours ne sont pas fatiguées par la pesanteur des voitures ou par des choses d'un grand poids [7] ?

558. Le pavé des cuisines, offices et autres lieux semblables est dans les mêmes conditions [g]. La cassure et la fêlure restent au compte du locataire

559. Mais le simple ébranlement ne doit pas lui être imputé. En voici la raison :

Dans les cours, ce qui déchausse et ébranle les pavés, ce sont les intempéries de l'air, les gouttières, les égouts. De telles causes ne sont pas imputables au locataire.

Dans les cuisines et offices, il y a une autre cause d'ébranlement : c'est le lavage continuel qu'on est obligé d'y faire pour la propreté, et qui altère les ciments. Ce lavage, rentrant dans l'usage ordinaire auquel ces lieux sont destinés, ne saurait être une cause de dédommagement par le locataire [9J.

560. -4^ Les vitres cassées ou fêlées doivent aussi être rétablies par le locataire. Il est présumé être l'auteur de la dégradation, soit par sa maladresse , soit par son défaut de soin ; mais cette présomption cesse quand il est prouvé que

[5] Piales, loc. cit., p. 45, Répcrt., v» Bail, $ 8, p. 566.

[6] Piales, loc. cit.

[7] Piales, Goupy, Merlin {loc. cit.).

[8] Id.

[9] Id.

DU CONTRAT DE LOUAGE

la cassure est le résultat d'un fait de force majeure inévitable. L'art. 1754 donne la grêle pour exemple d'accidents extraordinaires de nature à disculper le locataire. Toutefois, il faudra examiner si le locataire ne pouvait s'en garantir en tenant les persiennes ou les contrevents fermes lorsque l'orage commençait à se montrer. Virgile a très-bien dit :

Nunquam impnidentibus imber

ObfuitH].

561. 5° Sont aussi réputées locatives, d'après l'art. 1754, les réparations à faire aux portes, aux croisées, aux planches de cloison ou fermetures de boutiques, aux gonds, aux targettes, aux serrures. A la vérité, le locataire pourrait objecter, non sans fondement, que le frottement continuel des clefs altère nécessairement et use la garniture des serrures, sans qu'il y ait de sa faute ; mais on répond que rien n'est plus facile que de forcer la garniture d'une serrure lorsqu'on l'ouvre sans précaution , et que, dans le doute, il vaut mieux prévenir les abus qui pourraient résulter de la mauvaise volonté des locataires en les chargeant de l'entretien des serrures. Tel est le vœu de l'art. 1754, conforme à l'opinion de Goupy [2].

562. Ici s'arrête l'énumération donnée par l'art. 1754. Il renvoie, pour le surplus, à l'usage des lieux.

Or, voici à cet égard quelques nouveaux détails.

6° Si les pièces de l'appartement ne sont pas carrelées, on ne regarde pas comme réparations locatives les trous qui se font dans les aires du plâtre [3], car le moindre frottement suffit pour occasionner ces trous, et dès lors on ne peut dire qu'ils proviennent de la faute du locataire.

563. 7° C'est aussi pour cela qu'on ne met pas à la charge du locataire les trous des marches des escaliers dont les dessus sont avec aire de plâtre.

56 i. Mais si les marches sont carrelées entre le bois, les carreaux qui se cassent ou se déplacent sont réparés parle preneur. L'art. 1754 nous fournit ici un argument tout à fait concluant.

Toutefois, il se présente une difficulté sérieuse, dans le cas où la maison est occupée par plusieurs locataires. Je l'examinerai tout à l'heure au n° 590, et j'établirai , contre l'autorité de Pothier, que les locataires , n'étant pas garants les uns des autres, cessent d'être responsables.

[t] Géorgîq., 1, 374.

[2] Répert., \o Bail, p. 349, n» 10. Ainsi, dans le doute, on présume qu'il y a faute tant que le locataire ne prouve pas le contraire, ce qui est conforme à ce que j'ai dit nos 222 , 342 , 363 , 364 ; car il n'y a force majeure qu'autant que toute idée de faute est exclue.

565. 8° Les dépendances des escaliers, tellf que les vitres des croisées qui les éclairent, le rampes, les lanternes, sont gouvernées par It règles posées au n" jjrécédent [4].

566. 9" Le preneur est tenu de réparer le panneaux ou battants du parquet qui se trou vent cassés ou enfoncés par violence ; mais si 1 parquet était détérioré dans une grande partit on appliquerait ici, par analogie, la décision d l'art. 1753, § 3 [s].

567. 10° Le locataire qui fait percer un chatière dans une porte est tenu de faire rc mettre la planche entière où le trou a été prî tiqué.

Pareillement, s'il a fait placer une second serrure à une porte, et qu'à cet effet il ait pra tiqué des entailles pour la mettre en place, 1 bailleur pourra exiger qu'il soit remis un planche neuve à la place de celle à laquelle 0 aura travaillé , quand même on n'y aurait fa: qu'un trou pour passer la clef.

Mais je pense qu'il en est autrement des trou que le preneur pratique dans les murs ou daii les plafonds pour accrocher les tableaux, pos des patères, des tringles, des couronnes lit , etc.; car alors il n'a fait qu'user de la cho^ suivant sa destination. C'est en quoi ce cas diî fère du précédent, où le locataire avait fait u acte de dégradation qui ne rentrait pas dans il destination et dans l'usage de la chose.

568. 11° Le preneur répond encore de la ca; sure des glaces, à moins qu'il ne justifie que 1 dommage provient du gonflement des plâtre ou de ce que les bois des parquets se sont d( jetés.

Il répond aussi des bordures , moulures sculptures et ornements qui existent dans l'a] parlement et qu'il est censé avoir reçus en bo état.

569. 1 2° Il en est de même des tringles de fei des croisées qui portent des rideaux, des poi lies, des croissants.

570. 13" Il doit encore entretenir les balcoi et grilles de fer des enroulements qui viennei à manquer aux barreaux.

Les treillis de fil de fer ou de laiton qui soi | endommagés autrement que par vétusté soi j aussi à sa charge. \

571. 14° Il est d'usage de mettre au rang d( réparations locatives les trous pratiqués dans I maçonnerie des mangeoires des chevaux. Si 1 devant d'une mangeoire se trouve rongé par I cheval, le locataire est obligé d'en faire melti une autre.

La raison de ceci est que ce dommage e

[3] Rcpert., v» Bail, $ S.

[4] Ibid., loc. cit., p. 547, n» l.

iffet d'un vice des chevaux et non le rcsullnt I la destination do la chose , comme dans le s examine au n" 550

572. 15" Si les râteliers sont endommages auement que par vétusté, c'est au locataire à les parer, ainsi que les piliers et les barres qui rvent à séparer les chevaux.

573. 16" Le nettoiement des cheminées, le laige des vitres sont à la charge du locataire. 57i. 17° Mais le curement des puits et des sses d'aisances est une dépense du propriétaire, moins de clause ou d'usage contraires [i] ; Tarde 1756, qui le décide ainsi, est en harmonie 'ec l'ancien droit. En efFet, l'encombrement 'S privés est une suite de leur destination, uant à celui des puits, il peut provenir du fait ;s locataires antérieurs, et d'ailleurs il est peu cile à reconnaître lorsqu'on entre en jouisnce. Enfin, un puits n'est-il pas souvent com- ,un [2]?

L'entretien des cordes et des seaux est seul à charge des locataires [5].

575. 18» Suivant Goupy et Merlin, l'usage est je le bailleur reste chargé des murs, voûtes et lanchers des fourneaux, et que le preneur enetienne le carreau placé sur les planchers qui içoivent les cendres des réchauds et celui qui ;t au-dessus des fourneaux ; le preneur doit issi rétablir les réchauds potagers, lorsqu'il y 1 a de cassés, et les grilles, lorsqu'elles sont :ûlées.

Quant aux paillasses de cuisine, le locataire 'est tenu que du carreau de dessus. On appelle nsi de petits massifs de maçonnerie carrelés ir-dessus, élevés de terre de 1 pied ou de 15 Duces de hauteur, et sur lesquels» on met du larbon pour faire cuire doucement les viandes.

576. 19" Quant aux fours, l'usage est que le ùlleur en entretienne les murs et la cheminée, nsi que la voûte inférieure, s'il y en a une ; le ■cataire n'est tenu de réparer que l'aire du four , la voûte intérieure, qui est soumise immédiament à l'action du feu.

577. 20*^ Si les pierres à laver la vaisselle vien- Mit à être cassées ou écornées, durant le bail, !est au locataire à les réparer. Cependant si le )mmage avait été l'effet de quelque fil qui se rait trouvé dans la pierre, la réparation conrnerait le bailleur. 11 en serait de même si la erre se trouvait creusée par vétusté, à cause 1 long usage.