Il arrive souvent qu'il y a un tuyau

[i] La cour de Montpellier, dans ses observations sur pt. H (Fenct, t. 4, p. 4.61), semble indiquer qu'il y a dans les localilcs de son ressort.

Le propriétaire d'une maison louée avant le Code ne lit invoquer, soit le principe que la propriété du sol porte la propriété du dessus et du dessous, soit les jpositions de l'art. 1756 du Code civil, pour s'attribuer aropriété du contenu en la fosse d'aisances de la mai-

de plomb pour recevoir les eaux du lavoir, avec une petit(! grille de plomb pour empêcher l'engorgement de ce tuyau. Lorscpie cette grille est enfoncée ou rompue, le locataire est tenu de son rétablissement. On présume que le dommage a été causé par la pesanteur des objets qu'il a plac(is dessus.

579. 22" Goupy condamne avec raison la pratique des experts qui mettent au compte du locataire la réparation de la soudure en mastic qui unit la pierre à laver à son tuyau de plomb. C'est là en elTet une dépense du propriétaire, qui est responsable de n'avoir pas fait la jonction d'une manière plus solide, et qui, par une économie mal entendue, a préféré une soudure de mastic à une soudure de plomb. Le locataire ne doit pas être chargé d'entretenir une chose à laquelle le bailleur a négligé de donner la solidité convenable.

580. 23" Goupy, dont l'opinion est approuvée par Merlin, critique aussi l'usage dans lequel on est quelquefois de faire payer au locataire les barrières de charpente que brisent les voitures qui entrent dans les cours et remises de la maison louée.

Il étend la même critique au payement qu'on exige du locntaire pour le dommage causé aux auges de pierre destinées à abreuver les chevaux, et aux bornes que les cochers écornent quelquefois par défaut de dextérité. Il se fonde sur ce que les bornes et les barrières ne sont établies que dans l'intérêt du bailleur, et pour préserver les murs ; que, ne donnant au locataire aucune utilité, celui-ci ne doit pas être chargé de les entretenir. Quant aux auges, le bailleur devait les contre-garder avec du fer pour empêcher les voitures de les endommager.

Je pense, toutefois, qu'il vaut mieux suivre le sentiment de Lepage.

La maladresse des cochers est un fait dont les locataires qui les emploient sont responsables. Quand les bornes sont de pierre, et que la largeur de la porte charretière est suffisante pour le jeu des voitures, la cassure est évidemment un fait étranger au propriétaire, et dont l'art. 1382, C. civ., oblige le locataire à lui faire raison.

Je ne vois pas non plus pourquoi le propriétaire devrait faire garnir les auges de fer ; la pierre est une matière assez dure pour que l'auge serve à sa destination.

581. 24" Le piston, la tringle de fer qui le fait mouvoir et le balancier des pompes sont à l'en-

son louée. Le propriétaire serait admis à établir que, d'après l'usage des lieux , le contenu appartient au propriétaire et non au locataire de la maison. Cet -usage pourrait être prouvé par tous moyens de droit. (Brux., Sjanv. 1834- ; J. deB., 1855, 2,76.)

[2] V01J. Observât, du trib. de cassation (Fenet, t. 2, p. 751). Sur celte dernière raison , voy. infra, n» 590.

[3] Id.

DU CONTRAT DE LOUAGE

tretien du locataire. Mais si la pompe est à l'usage commun de plusieurs locataires, on se réglera suivant ce qui sera dit infra n» 590.

582. 25° Les tuyaux de descente pour conduire les eaux pluviales et ménagères ne sont pas à la charge du locataire. Leur engorgement est un accident dont le propriétaire est seul responsable.

583. 26° Lorsqu'il y a im jardin attaché à la maison louée, le locataire doit l'entretenir. Les allées doivent être rendues dressées et sablées ; il faut que les gazons, bordures et plates-bandes soient entretenus en bon état. Mais je ne pense pas que les arbrisseaux qui meurent naturellement pendant le bail doivent être remplacés ; c'est un fait de force majeure non imputable au locataire [i].

Lorsqu'il y a des treillages et portiques de treillages, le locataire n'est tenu que de ce qui peut se trouver cassé par violence, et non du dommage causé par les vents ou par une longue suite d'années.

S'il y a des bassins ou jets d'eau, le locataire doit réparer les tuyaux lorsque la gelée les a fait crever ; car il a négligé d'en ôter Teau pendant l'hiver ; il doit aussi entretenir les robinets.

Si les réservoirs étaient endommagés, parce que le locataire n'aurait pas eu soin de les faire décharger durant la gelée, la réparation serait à son compte.

En ce qui concerne les vases de fleurs et les bancs que le propriétaire a laissés dans les jardins, l'usage est de ne mettre au compte du locataire que ceux de ces objets qui sont de faïence, de fonte ou de fer, parce que, s'il arrive qu'ils soient endommagés autrement que par vétusté, il est raisonnable de présumer que la faute du locataire en est cause. Mais si ces objets sont en marbre, en pierre ou en terre cuite, le locataire est affranchi, attendu qu'ici les dégradations peuvent provenir de l'intempérie de l'air ; sauf au propriétaire à prouver qu'ils ont été rompus par violence. Telle est la distinction de Goupy ; l'usage y est conforme.

584. Terminons ici ces longs détails; ils pourront paraître minutieux. Mais il était nécessaire de fixer l'esprit du lecteur sur des usages et des règles qui ont exercé la patience d'habiles praticiens. Ce sont des points secondaires, sans doute, et de peu d'intérêt. En droit il y a des

[1] Contra, Duvergier, t. 2, no 24.

[2] Voy. mon Comm. de la vente, n» 758, où je cite des aiilorités.

[o] Voy. Supra, exception, n» 182. Voy. aussi un exemple de notre principe au même numéro.

[i] Lorsqu'il est dit, dans un acte de bail, que le preneur devra entretenir tous les bâtiments, en y faisant toutes les réparations nécessaires, tant grosses que menues, on ne peut attribuer à cette expression, grosses réparations, îe sens qu'elle a dans Yai-l, 606 du C. civ.

difficultés partout, même dans les bagatelles In lenui labor.

585. Du reste, quelques principes viennen se dégager de cette analyse. Nous les résume < rons ici. Le premier, c'est que le locataire n'e> chargé des réparations locatives que parce qu le dommage qui les a nécessitées est censé pro venir de sa faute, c'est-à-dire d'un défaut di | précaution dans l'usage de la chose qui a él' confiée à sa garde. Toutes les réparations loca tives dont nous avons donné l'énumération si réfèrent à cette règle ; du reste, je l'avais déj; posée au n° 175.

586. Le second principe, c'est que le loca taire n'est pas chargé des dépenses d'entretiei lorsque les faits qui les ont rendues nécessaire rentrent dans l'usage naturel de la chose et son la conséquence de sa destination [2]. Nous e. avons vu la preuve aux n°* 556, 559, 562, 563 567, 574, 577 [3].

587. Le troisième principe est que le locatain est également affranchi quand la dégrada tioi provient du vice de la matière ou du défaut di construction. C'est ce qui résulte des n°^ 552 555, 565, 568, 577, 579 [/*].

588. Le quatrième principe, est que le loca; taire trouvé une nouvelle excuse dans la foro majeure et dans la vétusté [3]. L'art. 1755 c sacre, du reste, en termes exprès cette véritél Elle ressort des exemples posés aux n°* 560 577, etc., etc. [c].

Au surplus, nous ne nous étendrons pas i( sur la définition de la force majeure et de la v(| tuslé que le Code civil, d'accord avec les lois rc maines, place toujours sur la même ligne. J renvoie à ce que j'ai dit à cet égard dans mo commentaire de l'art. 1722, n°^ 203 et suiv., ( dans mon commentaire de l'art. 1732, n'^" 33 et suivants.

589. Le cinquième principe, déjà écrit dai l'art. 1735, est que le locataire répond non-seï lement de son propre fait, nicus encore de celi de ses gens, ainsi que des dommages occasionni par les animaux vicieux qui sont sous sa gard< Les exemples ressortcnt des n"'* 571, 580.

590. Mais le locataire ne répond pas du fa des autres locataires qui jouissent avec lui è certaines parties de la maison. A ce propos, convient d'examiner la question suivante, q\ me semble avoir été mal résolue par Pothie'

Lorsque la maison est occupée par plusieu

Le sens de ces mots doit se détermicer par celui de clause prise en son entier. Le preneur ne peut être lei des réparations nécessitées par un vice de constructii ni de rétablir les objets dont la vétusté est telle qu' doivent être entièrement refaits à neuf. (Brux., 7 n: 1834. J. deBr., 1855,53.)

[5] Voy. la note précédente.

[6] Voy. supra, usage contraire en fait de bail de mo lin, no 182.

CIIAP. IL — ART. 1757.

salaires, qui doit supporter les réparations lotives don choses destinées à l'usage de tous, mnic l'escalier, les cours, les passages et coriors, la pompe, etc., etc. ?

Poliiier lient, contre Cioupy, (pie tous les lolaires sont responsables (n" 223). Je pense, au ntraire, avec Merlin [i], que c'est le bailleur i doit faire les réparations ; car la présomption e la loi élève contre le locataire qui occupe

I lieux exclusivement, ne peut être invoquée •sque 'es lieux sont communs à lous les haants d'une maison. Ici n'existe pas la dispoion rigoureuse de l'art. 1736 h]. Les lieux ne it pas confiés à la garde particulière de cha-

II des locataires ; celui-ci n'a pu veiller sur ui-là : aucun d'eux n'a entendu être garant l'autre [sj. C'est par cette raison que le trinal de cassation expliquait la disposition de

l'art. 1756 qui met le curemcnt du puits à la charge du bailleur [4]. Le bailleur n'a qu'un moyen à prendre, c'est de stipuler que chaque locataire contribuera proportionnellement aux réparations localives des choses communes.

Il est bien entendu, du reste, que notre décision cesserait, si l'on connaissait quel est celui des locataires qui est l'auteur de la dégradation.

591. Nous venons de voir ce qui concerne la charge des réparations localives. Quint aux actions auxquelles elles donnent lieu, et au tribunal compétent, je me suis expliqué ci-dessus au n° 348.

592. Il y a d'autres obligations imposées aux locataires en ce qui concerne les impôts, le logement des gens de guerre, et le balayage des rues. Je renvoie là -dessus à ce que j'ai dit supra no^332 à 336.

Le bail des meubles fournis pour garnir une maison entière, un corps de logis lier, une boutique ou tous autres appartements, est censé fait pour la durée iinaire des baux des maisons, corps de logis, boutiques ou autres appartements,

on l'usage des lieux.

SOMMAIRE

. L"ar(. 1757 est la seule disposition spéciale aux baux

es meubles.

-. Quelle durée assigne -{-il à ces baux quaud il

'exisic aucun tenue convenu entre les parties ?

. L'article primitif du projet fixait aux baux des

leubles une durée uniforme : Tarlicle adopte définiti-

emcnl s'en réfère aux usages locaux.

. D'après la majorité des coutumes, les locations sont

liputées annales. '

. Dans d'autres lieux elles sont censées avoir uiie

urée indéfinie, tant qu'aucun congé n'est intervenu.

. Si le bail des meubles a été fait à tant par an, ou |

par mois, la durée se trouve sufiisammenl déterminée.

599. Lors même que le bail de rapparlement contiendrait une durée déterminée , le bail des meubles sera toujours soumis au délai d'usage, si le propriétaire des meubles n'a pas été iiislrait de la clause expresse de durée du bail principal.

GOO. La présomption de Fart. 1757 est-elle applicable lorsque ce n'est plus un locataire, mais le propriétaire lui-même qui prend des meubles à loygr sans fixer le terme du bail ?