Résiliation du bail à ferme

659. L'art. 1766 rappelle les obligations spéciales que le fermier doit remplir à l'égard du bailleur et dont l'inexécution peut donner ouverture à la résiliation du contrat. Ces obligations ne sont, du reste, qu'un corollaire du principe fondamental et prédominant d'après lequel le preneur doit user de la chose en bon père de famille et suivant sa destination. C'est assez dire que notre article n'est lui-même qu'une émanation de l'art. 1728 [i].

660. La première obligation dont parle l'art. 1766 est celle de garnir la ferme des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation. c( Elle naît, dit Pothier, de la nature » même du bail ; car, étant obligé de jouir de » la métairie en bon père de famille et de la » cultiver, il s'ensuit qu'il doit avoir tout ce » qui est nécessaire pour la culture (n° 204). »

Ainsi, le but direct et principal de celte obligation n'est pas de donner au propriétaire un gage pour ses loyers. A la vérité, le propriétaire a droit de chercher son privilège sur le mobilier qui garnit la ferme et sert à l'exploitation (art. 2102, n° 1); mais il ne fait que profiter par occasion d'une garantie donnée en premier ordre à la culture de ses terres.

C'est pourquoi le fermier remplit pleinement sou obligation lorsque les bestiaux et les instruments aratoires, bien qu'insuffisants pour répondre du terme courant et du terme à échoir [2] , sont cependant proportionnés aux besoins de l'exploitation [3] ; car ce n'est pas comme aliment pour le privilège qu'il faut les considérer, mais comme moyen pour la culture.

661. Quelque impérative, da reste, que soit la disposition de notre article, il serait imprudent d'en faire l'application d'une manière gérale et absolue à toutes les localités. La cour d'appel de Limoges faisait observer avec raison [4] qu'elle ne trouve sa place que dans les pays de grande culture; car dans les autres

[1] Supra, nos 294 et suiv.

[2] Supra, n» 331.

[5] Pothier, n» 318. — Pour faire cesser l'application de l'art. 1766 du Code civil , qui permet aux juges de prononcer la résiliation du bail si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, il ne suiïit pas qu'il ait été

contrées, c'est très-souvent le propriétaire (J en affermant, confie à son fermier les bestia et les ustensiles, à charge par celui-ci d'en 1 mettre la valeur à la fin du bail. On consulU donc l'usage des lieux, afin de ne pas abu: d'une disposition, très-sage du reste, quand « circonstances particulières n'y apportent j d'exception.

662. En second lieu, le fermier ne doit ^ abandonner la culture. Cette règle importai se trouve ainsi formulée dans les sentences Paul : « Fundi deterioris facti et cullura r » exercitati, et œdificiorum non refectori » culpa, arbitrio judicis, domino a conducto )• sarcire potest [5]. » Il ne faut pas qu'un f< mier, remplissant du reste tous ses autres ( voirs, néglige quelques-unes des terres donlj' joui.ssance lui est confiée, et qu'au lieu de féconder par son travail, il les laisse dans] abandon qui les ruine. La terre a besoin, si doute, de quelque repos (au moins d'après système d'agriculture qui a eu pendant loi! temps une vogue universelle), et ce n'est pas répit momentané que l'art. 1766 condaŒ comme abandon de culture. Mais autre eh» est laisser la terre reprendre ses forces paf certain temps de jachères, autre chose est faire languir dans une stérilité qui éteilïl^ vigueur [^J.

663. En troisième lieu, Vart. 1766 oblige fermier à cultiver en bon père de famille. 1 exemple, le fermier d'une vigne doit la façl! ner, la fumer, l'entretenir d'échalas, la | vigner [7].

Le fermier d'une terre doit l'entretenir d grais, ménager ses forces et lui donner lesfaç en temps convenable. « Colonus, disait Gai » curare débet ut opéra rustica suo quoque U » pore faciat, ne inlempesiiva cullura detcrioi » fundum faciat [s]. )> Au surplus, cette cl gation se rattache à la doctrine que j'ai expi

donné caution pour assurer le pavement du prix du 1 (Brux., 27 mai 1853; J.dcBr., 1836, 2, 441.)

[4] Observ. sur le projet du Code (Fenet, t. 4, p.

[3] Lib. 2, tit. 18.

[6] Junge Duvergier, n»» 106.

[7] Pothier, no 190.

[8] L. 23, § 3, Dig. loc. cond.

CHAÏ>. lï. — ART. 1766.

[^drssus en expliquant l'art. 1728 (n" 296) ; je 9is en compléter ici l'exposé par quelques déelopp<îmenls.

Quand on veut se placer au point de vue du ère (le famille diligent pour apprécier les soins s ragricullcur, il y a deux extrêmes qu'il faut ivoir concilier.

D'une part, l'industrie agricole est plus que lutc autre dominée par l'habitude et la routine ; le réside entre les mains d'hommes qui payent ur tribut à la société plutôt par des labeurs inibles et actifs, que par un travail intelligent. es propriétaires qui les emploient les ont pris 1 sachant que la science agricole éclaire rareent leur pratique. Ce serait donc aller trop in que de vouloir chercher dans le mode de ilture auquel ils donnent la préférence, l'apication des doctrines nouvelles et des procédés irfectionnés dont les esprits avancés compren- 'iit seuls l'utilité. Ainsi, on ne. demandera pas 1 paysan grossier, à celui qui ne connaît que 5 traditions de ses pères et les usages de sa tite localité, de cultiver comme Mathieu de îmbasie dans la ferme deRoville.

Mais, d'un autre côté, il arrive quelquefois le l'industrie agricole franchit les barrières ns lesquelles de fâcheux préjugés la mettent l'étroit. Elle a ses moments d'essor; elle mple quelques époques de progrès. S'il se iicontre un fermier laborieux et éclairé qui taye de substituer un système de culture eux entendu à celui que la routine avait coniré, le propriétaire sera-t-il fondé à se plaindre nnovations aventureuses et de téméraires ess?

Rendons plus sensibles par des exemples ces iix situations.

Dans une grande partie de la France, on suit système d'assolement suivant lequel on laisse jjours en jachères un tiers des terres, de telle •te qu'il n'y en ait jamais que deux tiers ennencés, un tiers en grains d'hiver, un tiers en lins de mars [i]. Dans ces pays, on appelle jsoler ou des^aisonner l'action de mettre à la s en rapport toutes les terres de la ferme, et n considère comme un grave mésus de la part fermier le dessolement [2].

Cependant la science agricole, en s'éclairant la chimie et de la physique, a acquis des nons plus précises sur la qualité et la force des ers terrains, sur les moyens de soutenir, ider, et d'augmenter même la fertilité du . On a reconnu que la terre pouvait se re-

j] Répert. de Merlin , \o Assolement. Le eapitulaire ^harlemagne, de villis, prescrit posilivement aux adiistraleurs des domaines de rempereiir l'assolement nnal.

2] Coût, de Lille, tît. 16, art. 5 et G; de Douai, eh. 15,

5] Virgile, Georg., lib. 1,82.

La terre ainsi repose en cliangeaut de richesses, ( DEiiLLE, trad. des Céorg. ).

poser en produisant, et (pi'il suffisait de vader par un choix habile les fruits qu'on lui demande :

^ic qitoqua mulaiis rcqniescunt f'œtibus arva [5].

Déjà vei's la fin du xv' siècle, un célèbre agronome, Olivier de Serres, avait dit dans son riiédtre d'agriculture : que « la terre se délecte » en la mutation de semences. »

On a donc commencé à alterner les moissons suivant l'énergie et le tempérament du sol, à le nourrir surtout par des engrais plus multipliés et mieux composés ou par des plantes fertilisantes. Des expériences nombreuses ont éclairé la pratique. On a vu les récoltes devenir plus riches ; les troupeaux se sont augmentés à la faveur d'une plus grande variété et d'une plus grande abondance dans les produits; et des provinces entières, celles du Nord par exemple, ont secoué le joug : elles ont renoncé au système des jachères, proscrit sur le sol de la féconde Italie par Virgile [4], Varon [5] et Columelle [g].

Supposons donc qu'un fermier soumis à un bail qui lui défend de dessoler veuille échapper aux entraves de l'ignorance, et retirer du sol, sans l'épuiser, les ressources que la nature a déposées dans son sein; supposons qu'il mette toutes les terres en culture, mais en ayant soin de n'exiger de chacune que l'espèce de semence qui convient à son état; le fermier, dis-je, serat-il répréhensilde? Je ne le pense pas; car comment lui faire grief de ses soins éclairés pour améliorer le culture, pour la nnettre en harmonie avec des découvertes qui, en muUipliant la richesse agricole, augmentent sa propre aisance sans compromettre les forces productives du sol confié à sa vigilance? La clause prohibitive ne peut-elle pas Hre écartée comme l'expression d'une réserve de style et sans utilité? Divers arrêts des parlements d'Artois et de Flandre l'ont ainsi jugé [7], et c'est là de la jurisprudence progressive comme nos anciens tribunaux la savaient faire quelquefois.

Mais prenons une position inverse. Supposons que le fermier, libre par les stipulations du bail, mais subjugué par des usages slationnaires, conserve la culture par assolement. Quoiqu'il paraisse certain, en agronomie, que celte culture est dans un état d'infériorité marquée par rapport à l'autre, le propriétaire ne pourra cependant se plaindre du fermier qui lui donne la préférence, surtout si l'usage des lieux ne l'a pas encore condamnée [s].

[4^1 Georg., 11b. 1.

[5] Lib. 1,0. U.

[6] Lib. 1, c. 1.

[7] Répert., yo Assolement.

[8J Lorsque, dans un bail à ferme, il a élé stipulé que le fermier ne pourra changer Tassolemcnt ; qu'il devra 1 année de sa sortie, laisser les jachères à la disposition de son bailleur ou du locataire de celui-ci, comme cela s était pratiqué lors du bail, il n'est dû qu'une quantité

ÎU

DU CONTRAT DE LOUAGE

664. C'est ainsi que le magistrat appelé à protioncer sur la diligence du preneur à bail, devra tour à tour tenir compte des découvertes qui font marcher l'agronomie, et des préjugés qui la retardent. Il saura concilier par de prudents tempéraments les exigences des systèmes progressifs et la réserve timide des systèmes rétrogrades ; il se placera surtout à l'horizon intellectuel de l'homme des campagnes, plus laborieux qu'éclairé, plus tenace dans ses habitudes que confiant dans les lumières de la science. C'est là surtout que les juges verront les dangers de cette théorie qui, imputant au preneur la faute trèslégère, exige de lui la diligence du père de famille le plus diligent [i]. Si les tribunaux s'avisaient de prendre au sérieux ces idées de rigorisme, quel serait, dites-moi, le fermier qui échapperait à des dommages et intérêts, à moins qu'il n'eût la science de nos agrojiomes les plus avancés ?

665. L'art. 1766 rappelle une nouvelle obligation du fermier : c'est celle de ne pas employer la chose à un autre usage qu'à celui auquel elle a été destinée.

Le fermier d'un grand domaine sera rarement tenté de lui donner un changement de destination pour le tolal. Mais il pourra être plus enclin à faire des changements partiels contraires à la loi du bail [2].

666. Ainsi, les pailles et les fumiers, étant destinés à l'engrais des terres, font partie de l'héritage [5]. « Selon l'usage, comme dit Co- » quille [i], les pailles et fourrages sont desti- » NÉS pour faire valoir le domaine; » ils ne peuvent donc ftre divertis de la ferme sans que le preneur s'expose à de graves reproches pour avoir enlevé à ces choses leur destination [5].

Toutefois, l'usage des lieux peut modifier cette règle. Dans quelques pays où le pacage des moutons et d'autres engrais entretiennent suffisamment l'énergie féconde du sol , les pailles et fumiers appartiennent au fermier, qui peut en disposer [e]. Mais ce sont là de rares exceptions; il faut un usage bien avéré et bien constant pour y avoir égard.

de jaclières égale à celle trouvée à rentrée en jouissance.

Le fait que, selon l'usage des lieux, le fermier sortant doit laisser le tiers des biens en jaclières est irrelevant. (Brux., 27 mai 1857. J. de Br., 1858, p. 24G.)

[1] Sapru, n» 54-5.

[2] Supra, n»» 299, 290 et suiv.

[5] L. f'undi, $ 1, Dig. de act. empt.

[i] Sur N ivernais , tit. 32, art. 19.

[3] Potliier,no 190. 3Ierlin, Quest. de droit, \o Fumiers, § I ; il cite les coutumes d'Orléans, de Berry, Cambrai , etc. Infra, art. 1777, 1778.

[6] iMaillart, sur Artois, art. 144, n» 106. McrVw {Quest. de droit, v Fumiers, $ 1).

[7] Dalloz, 29, 2, 283. Sirey, .30, 2, 110.

[8] Polhier, n» 190.

[9] Dans le cas d'une clause j)ar laquelle le fermier s'est obligé à faire tous les charriages dont l'hospice bail- '

Il y a aussi des localités oii la paille de seig appartient au fermier. Tel est l'usage de quelqu communes de Normandie.

667. De même, les autres fourrages, tels qt tri'fle, sainfoin, vesces, doivent servir à la nou riture des bestiaux. Le fermier est tenu de 1 leur faire consommer; il serait coupable s'il 1| divertissait. On vient de voir ce que disait G quille à cet égard. L'art. 421 de la coutunr d'Orléans en avait fait une disposition express ainsi que l'art. A5 de la coutume de Berry, et i arrêt de la cour de Bourges, du 9 juillet 182i l'a maintenu à la rigueur dans une espèce où fermier avait vendu le produit des prairies art ficielles [7].

Toutefois, si la ferme produisait plus de fou rages et de pailles qu'il n'en faut pour la noui riture des bestiaux et pour faire les fumiers, propriétaire ne serait plus fondé à reprocher î fermier qui les vendrait, un changement de de tination [s]. Ce cas peut devenir aujourd'hui ph fréquent qu'autrefois, à raison de l'extension d' prairies artificielles ; rien n'empêche un fermi( qui a déjà assuré les besoins de la ferme de eu tiver des plantes fourragères avec l'intentic d'en faire un objet de vente et de spéculatioi C'est un produit qui lui appartient, et dont peut librement disposer.

Il y a- aussi des localités où les foins sont coi sidérés comme objets de commerce appartena au fermier. Cet usage existe dans certaines pa ties des départements de l'Eure et du Calvado Mais le produit des prairies artificielles et toi les autres fourrages y sont regardés comme d< vaut être consommés sur la ferme.

668. Enfin l'art. 1766 maintient et confirn l'obligation du fermier d'exécuter toutes les cla ses du bail, et il lui donne pour sanction la n siliation du contrat, lorsque celte inexécution causé du dommage au bailleur.

Les clauses du bail auxquelles se réfère not) article sont très-variées ; la convention les déte mine suivant la nécessité des lieux, la destinî tion de la chose, les besoins particuliers de I'j griculture dans tel ou tel département [9]. Noi

leur pourrait avoir besoin, le fermier ne peut prétend que les corvées , restreintes dans ce sens qu'elles n'exc dent pas la mesure de ce qu'on peut raisonnablemc exiger d'un locataire, ne peuvent être exigées dans temps de la récolte, des labours et des semailles.

Il n'3' a pas lieu d'admettre anticipativement la d mande en dommages-intérêts et en résolution du b; pour le cas où le fermier viendrait à ne pas exécuter 1 transports dont il pourrait être requis à l'avenir. (Br U;,janv. 185G; ./. de Br., 1857, 1, 179.)

Le défaut de remplir l'obligation stipulée, sans clan résolutoire, d'employer annuellement 200 bottes depail à la couverture des toits, ne peut donner lieu à la ré? lialion, s'il ne consle d'aucun dommage soulîert par bailleur, et s'il a été déféré immédiatement par le fe mier à la réclamation faite à ce sujet. (Gaud, 4 janvi' 1853; J.deBr., 1834-, 2, 18(>.)

CHAP. H. — AKT. 17G(>.

â8Ji

I saurions les passer vu revuo. 11 en est cepennttroisqne nousallons rappeler spécialement : me qui a rapport à la prohibition de sousiier et d'exploiter par soi-inème; l'autre, qui ai)portaux réparations locatives ; la Iroisième, \i règle le payement du prix.

Sur le premier point, je erois devoir faire conilre un arrêt inédit rendu par la cour royale Nancy, le 12 juin 1840, dans une espèce où bail obligeait les preneurs à exploiter par eux- ^mes la terme, et leur interdisait de sousjer; les preneurs avaient cru pouvoir transrter leur résidence hors des bâtiments de la me. Le propriétaire, craignant que leuréloiement ne nuisit à la bonne administration du maine alTermé, demanda la résiliation pour lise d'inexécution des clauses du bail.

Voici le texte de l'arrêt, qui me paraît équi- }le et juridique :

(( Considérant (lue l'obligation imposée à Fatier et Salmon (les feriT.iers) â'exploUer par v-mc'mes la ferme des Abouls, n'a pas pour con- |uence nécessaire de les contraindre à habiter bâtiments mêmes de cette ferme; » Qu'il suffît, tant pour l'exécution raisonna- ; de cette clause que pour l'accomplissement 5 devoirs imposés par la loi aux locataires des !ns ruraux, que ceux-ci soient placés de ma- ;re à pouvoir imprimer aux travaux une di- *,tion intelligente et exercer par eux-mêmes e surveillance suffisante ; ») Que la distance qui sépare la terre des Abouls la poste de Velaine et de la propriété de Bras, résidences actuelles de Favetier et Salmon, sont pas pour eux un obstacle réel à ce qu'ils ploitent par eux-mêmes dans le sens ci-des- ; indiqué, surtout eu égard à la facilité de rs moyens de transport, à leur activité et ca- •ité spéciale, qui, de l'aveu de leur adverse, a été l'une des causes déterminantes du

|î Considérant que l'exploitation personnelle |leur part est démontrée possible dans l'état juel des choses, puisque, depuis deux mois, te exploitation a lieu sans qu'on ait pu artiler qu'aucun dommage ni même aucune cause dommage se soit encore manifestée par suite jchangement de résidence des fermiers ;

Qu'au contraire, il est reconnu par le proitaire que la ferme est en bon état, et qu'elle ictuelleraent susceptible d'une augmentation

oyer, dont même il a offert de tenir compte

jrsqu"un fermage donl le payement exact a été stipulé peine de résiliation , est quérable , la sommation de u', à laquelle il n'a pas été satisfait immédiatement, « seulement le lendemain, par des offres réitérées au ■au de paix , ne peut avoir pour effet d'entraîner la e de la résiliation, alors surtout qu'il ne s'agit que seul terme d'un bail de long cours, terme devenu ^ment exigible depuis peu de jours, et dont le payet n'a pas eu lieu plus tôt par des circonstances par- TROPLONG. — - ÉCUAWGE, — LOUAGE,

à ses fermiers dans le cas où la résiliation serait prononcée ;

» Qu'à la vérité, il a droit de compter sur des améliorations progressives et continues jusqu'à la fin du bail, puisque c'est dans cette vue que le bail, passé pour un laps de temps considérable, a été concédé par préférence à des agriculteurs distingués sortant de l'école de Roville ;

» Mais que Thiriet (le propriétaire) s'étant borné à exprimer des craintes pour l'avenir, en alléguant que les soins, les visites, la surveillance à donner à la ferme deviendront plus tard moins actifs, ces craintes ne peuvent être accueillies en présence de la possibilité ci-dessus reconnue en fait de satisfaire aux obligations du bail ;

» Que si d'ailleurs elles se réalisaient plus tard, c'est-à-dire si les fermiers venaient à se relâcher de leur surveillance actuelle, s'ils ne continuaient pas à diriger les travaux par eux-mêiTies comme ils l'ont fait jusqu'à présent, il serait temps seulement de se plaindre et d'agir ;

» Par ces motifs, la cour met l'appellation au néant avec amende et dépens. »

Voyons maintenant notre second point.

669. On sait que le fermier est tenu, de droit, des réparations locatives, soit par rapport aux édifices qu'il occupe [i], soit par rapport aux terres dont il a la jouissance [2], soit par rapport au mobilier attaché à la ferme [5] . Mais pour prévenir toutes les difficultés, les baux contiennent ordinairement des clauses qui précisent ce qu'il y a à cet égard de vague dans la loi et d'indécis dans l'usage des lieux. On charge, par exemple, le preneur :

De charfouir et regratter le plan fruitier, d'épiner les entes, d'arracher deux fois l'an, en juillet et septembre, les ronces," épines, genêts et autres mauvaises productions qui croissent sur les fonds ;

De curer de trois en trois ans les rigoles des prés, ainsi que les mares destinées à abreuver les bestiaux ;

De détruire les taupes et les fourmilières;

De faire fournir et employer tous les ans, sur les bâtiments couverts en chaume, une certaine quantité de paille, osiers et gaules pour servir aux couvertures [4] ;

De faire annuellement un certain nombre de journées de terrassiers [5], afin de curer les fossés [g] et relever les palissades, de manière que

ticulières et toutes favorables à la cause du fermier, (Gand, 4 juin 1833; /. de Br., 1854., 2, 18G.)

[1] Supra, no 290, la loi romaine que je cite.

[2j Supra, no 29fi, et surtout nos 178 et suiv.

[5] Supra, n" 180.

[4-] Junge Yaudoré, n» 90. Supra, no 668.

[5] Ordinairement c'est 10 journées.

[6] Pothier, n» 224.. Supra, n» 179.

DU CONTRAT DE LOUAGE

les bestiaux ne puissent sortir, et que les haies soient en bon état ;

De faire faire aussi, chaque année, un certain nombre de journées de maître maçon [i] pour réparer les bâtiments de la ferme, de telle sorte que le preneur, en justifiant à la fin de son bail des quittances d'ouvriers, se trouve libéré de réparations locatives; à l'exception, toutefois, du pavage des cuisines et chambres, des ustensiles du four, des serrures des portes ; des ferrements des fenêtres, lesquels objets il sera tenu de rendre en bon état; de même que les tonnes qui se trouvent dans la cave de la ferme [2] ,

670. Quant aux clauses du bail qui ont pour objet le payement du prix, notre intention n'est pas de répéter ici ce que nous avons amplement développé aux n"* 318 et suivants. Nous voulons seulement exposer quelques notions qui découlent de la condition particulière des preneurs de biens ruraux. Elles sont nécessaires pour prévenir certaines difficultés qui peuvent se présenter, soit sur le lieu du payement, soit sur la manière de l'efFectuer.