Voici enfiîi notre cinquième et dernière hypothèse

Nous supposons que la force majeure s'appes:ntit sur un droii incorporel qu'elle détruit en totalité, ou bien dont elle ne fait que suspendre les produits pendant un certain temps. On pressent que nous vouions parlei du cas où un droit d'octroi ou un droit de péage donné à ferme éprouve, dans son existence ou dans ses revenus, un événement de force majeure.

Ici encore même silence du Code civil que par le passé! Mais mimes principes supérieurs au Code civil , parce qu'ils sont donnés par la nature du contrat de louage.

Hans le premier cas , c'est-à-dire lorsque le droit incorporel a disparu en totalité par force majeure, on di ait vainement que l'art. 1722 n'est applicable qu'aux b^^ux de maisons et de biens ruraux. Cet article a, en efîet , le tort de ne s'occuper que du louage de ces sortes de biens. Mais on n'a pas besoin de lui pour décider que la perle du droit incorporel loué met fin au louage, par une nécessité irrésistible et patente. Ainsi , si, par exemple, le pont sur lequel il y avait un droit de péage donné à terme vient à s'écrouler, le contrat sera forcément dissous [9].

[A] Supra, nos 211 et 207.

[3] Snpra, n" 210. Voy. le texic de Caïus. [G] Sirey, 59, U.

[7] Des cours d'eau, n» 657.

[8] Pothier, Louage, nos 143^ l^)2.

[9J .Médicis, part. 2, qutcst. 8, n" 10. Destruclo ponte, perditur Jus exigendi pedagium a transeuntibus.

DU CONTRAT DE LOUAGE

237. Mais qu'arrivera-t-il lorsque la force majeure n'enlèvera au fermier qu'une certaine portion de revenu pendant un trouble passager? En général , les baux d'octrois et de péages renferment des clauses qui cbargenl les fermiers de tous les cas fortuits ordinaires et extraordinaires. Mais si les contrats étaient muets, il faudrait les interpréter avec les règles qui nous ont guidés jusqu'à présent.

Ainsi, si le fermier d'un octroi ne pouvait, par suite d'une sédition, percevoir les droits pendant un certain temps et qu'il démontrât que, tout calcul fait entre les bonnes et les mauvaises années , il éprouve une perte notable, il sera écouté dans sa demande en diminution de prix. (( Amplio, dit Médicis, in conductore gabella- » rum, qui si, fortuito casu , fuerit impeditus , » non imputatur ci, sed fiet remissio juxta dam- » num passum [i]. » Même doctrine dans les décisions de Guy-Pape [2].

C'est ce qu'a jugé la cour royale de Paris par arrêt du 11 mars 1834 [5]. Lucas, adjudicataire du bail du marché aux chevaux pour la somme de 2i,000 francs, avait le droit de percevoir sur chaque cheval une taxe déterminée. Lors de la révolution de juillet 1830, les marchands profitèrent du trouble inséparable d'une telle crise pour refuser de payer la taxe, les uns en totalité, les autres en partie.

Lucas se pourvut contre la ville de Paris pour obtenir une indemité ou bien la diminution du prix du bail. Il succomba d'abord en première instance. Il n'est point du d'indemnité, disait le tribunal; car, d'après l'art. 1725, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose m.ême. Il n'est pas dû non plus de diminution du prix ; car la ville de Paris n'a pas garanti à Lucas les produits de la chose. Il a été stipulé qu'il ne pourrait réclamer d'indemnité pour cause de non-valeur résultant soit de l'intempérie des saisons, soit de diminution dans l'exposition des chevaux.

Mais sur l'appel de la cour : - Considérant que Lucas a éprouvé un dommage dans la jouissance de son bail ; que la ville de Paris s'est engagée à faire jouir paisiblement son preneur; que notamment dans les circonstances de la cause, la ville de Paris doit une indemnité à Lucas, infirme le jugement et condamne la ville de Paris à payer à Lm as 1,500 iV. »

Cet arrêt aurait pu être plus fortement motivé ; mais il ne pouvait être mieux rendu au fond. L'art. 1725, opposé par le tribunal de première instance, n'est pas applicable au cas

[I] Pari. 1, q. IG, n" 27. Juiujc Ferret, Tract, de yahclla, no 299.

[2] Qiucst. 650.

[5] DalIoz,54,2, 130.

[i] h\fm, nos 257, 261.

de force majeure, aux troubles que des tiers ajj portent à la jouissance par suite de guerrcf lit de sédition , de suspension désordonnée d<| leo lois, etc., etc. C'est ce qui fut déclaré positive ment au conseil d'État par Tronchet, et il e;, étonnant qu'un tribunal aussi éclairé que le tr bunal de la Seine s'y soit trompé [a].

Quant à l'autre objection, que le tribunal ti rait de ce que la ville de Paris n'avait pas garan à Lucas les produits de la chose, c'est à peine on peut la comprendre. Est-ce que le baillei, obi n'est pas g .rant de la jouissance? est-ce qu'il n, «i pas ;)romis de faire jouir le preneur? Et siiod: quoi donc est fondé l'art. 1722 tout entier, sinq sur un défaut de jouissance totale ou partielle qui en définitive doit toujours retomber sur hoi bailleur? ;iti

La confusion dans laquelle le tribunal esttoml js vient de ce qu'arrêté par la lettre de l'art. 17!?ati( et des art. 17G9 et suivants, il n'a probablemer(irai pas osé en argumenter, de crainte de sortir Cjip l'espèce du procès. Mais quand on a étudié daijmt son ensemble le chapitre 2 du titre du Louag\m quand on s'est pénétré des défectuosités qu'|ij| présente sous le rapport du classement et de ''v^ rédaction, on reste médiocrement louché de ajjaf scrupules, Jamais l'ancienne jurisprudence, qtfljjn n'a certainement pas été dans l'intention du Co<|||f civil de modifier, n'a hésité sur de pareilles que: |i lions. Sans doute on a vu plus d'une fois d^im fermiers de droits incorporels succomber daiuç, leurs prétentions en diminution de prix, par([{,ii que les clauses de leur contrat les soumettaiei [, aux cas fortuits [5]. Mais on n'a jamais nié tp principe que nous avons enseigné, et qui émaiyy des entrailles mêmes du contrat de louage, uci

238. Nous avons parcouru toutes les nuanq-^ diverses dans lesquelles le principe de l'art. 17j|j] vient se refléter. Il reste maintenant à parlljui des clauses par lesquelles le preneur peut fyj charger de la responsabilité des cas fortuits. Ma^in pour traiter ce point, nous aurions à tr.nsporl^ j ici le commentaire des art. 1772, 1773. Il coi:, vient, par conséquent, de renvoyer nos éclaÏKjj, cissements au moment où nous serons parven (ç à ces dispositions,

239. Comme le contrat de louage est un coi trat cominuîalif de bonne foi, plusieurs juri; consultes ont pensé que la même raison qu faisait diminuer le prix du bail, en cas de péri inopinée, devait le faire augmenter si des béii fices majeurs et imprévus venaient enrichir 1 lermier. « Si forluito casu, disait Sébastien Mt- » dicis, redd tus molciidini fuerit auctus, aug^ » bilur et pensio, ut a3qualilas servetur [ej. ' Cette opinion, émise d'abord par Accurse, avai

[5] Voij. dans Brillon, v« Bail, le dclail d'un \)Voi au grand conseil entre le roncessioiniaire du privik:. des voitures de la cour cl les fermiers de ce privilège. ■

[G] Part. 2, ([utesl. 10, n« ôO. j

cHAP. li. ART. un.

té fort en vogue parmi les glossatcurs et le plus rand jurisconsullc de eetle école, Bartole, l'aait professée très-disertement dans ses coinaenlaires [i].

De nos jours, ou a cité comme rentrant dans e point de vue, un arrêt de la cour de Grenoble u 5 mars 1835 [a]. Mais je doute qu'on en ait ompris la véritable pensée. ÎI s'agissait du bail 'une carrière de pierres. En 1832, une ordonlance du roi avait ordonné que de nouveaux emparts seraient construits dans la ville deGreoble; ce fut pour les fermiers de la carrière une ccasion d'extraire et de débiter une quantité onsidérable de pierres, et de donner à leur exloitaiion une étendue qui leur procura d'amples rofits. Les propriétaires réclamèrent, prétenant que la carrière allait être épuisée par des ^tractions qui dépassaient tons les besoins prévus jusqu'à ce jour, et ils demandèrent la résifation ou une indemnité. La cour considéra qu'il jrait souverainementinjuste de laisser profiter preneur seul des bénéfices immenses résulnt d'un événement imprévu, qui épuiserail la '.rrière destinée, dans les prévisions communes s parties, à être exploitée longtemps encore après xpiration du bail, et attribuerait ainsi aux pre-

Urs CE QUE LES CONVENTIONS SAINEMENT EN-

5NDDES ne leur concèdent point et dont ils ne

'^ycnl aucun prix.

En conséquence, la cour royale de Grenoble, maintenant le bail, attribua aux propriétaires

le part dans les bénéfices pour représenter leur

oit de propriété.

Cet arrêt a été sévèrement critiqué par Dugier (n" 4^04) . Mais je suis porté à penser qu'il

'u surtout dans celle décision ce qui n'y était cièrement pas. Duvergier réduit tout l'arrêt ette pensée fondamentale, savoir, que, puis-

e les cas fortuits qui diminuent considérable-

;ut les fruits sont pour le preneur une cause

jademnité, par réciprocité les événements

tlendus qui les augmentent dans une grande

portion donnent au bailleur le droit d'obtenir

prix de location plus élevé. Je conviens que

lîiques expressions de l'arrêt inclinent vers

e opinion dont nous démontrerons tout à

ure l'erreur. Mais ce n'est pas là la raison

[Ocipale, l'idée mère de la décision. La cour a

frappée surtout de ce point : c'est que les

neurs oulre-passaient les limites de la jouis-

e prévue, et qu'ils s'étaient attribué ce que

onvention ne leur donnait pas. Or, c'était là

1 Siu" la loi si mcrces, § vis major, Dig. loc. cond., il <i Nota quod eadem est ratio lucri et damni , et sic

icrit multum supei* lucralus colunus ex casu inopi- ■), débet augeri pensio, ut hic glossa. » Puis il cite

-pie d'un moulin, dont le revenu se serait accru (le toute proportion par suite de la ruine des mou-

oisins, n<'s 8 et 9.

Sirey, 35, 320. Dalloz, 35, 2, DO. Voy. infru,

">, où je reviens sur cet arrêt.

un point de fait plutôt qu'un point de droit ; c'était une interprétation de volonté, puisée dans retendue de la convention plutôt que dans la pensée de la cour. On ne peut même se dissimuler que cette appréciation des faits n'eût une certaine appacence d'équité. Le preneur ne doit pas épuiser, au préjudice du propriétaire, la chose qu'il tient à bail; il ne doit pas l'appauvrir au point de se mettre dans l'impossibilité de la rendre à fin de bail dans l'état où le contrat avait prévu qu'elle se trouverait. Quoi qu'il en soit, du reste, de la justesse de cet aperçu, dans lequel tout l'arrêt vient se renfermer [ô|, il n'en est pas moins vrai qu'il est autre que celui sur lequel Duvergier a fait porter ses critiques.

240. Reste à savoir, maintenant, si l'on doit prendre pour règle cette opinion des bartolistes, que les profits considérables du preneur donnent lieu à une augmentation de prix, de même que les pertes graves et importantes amènent une diminution de canon.

La négative est incontestable. On est surpris au premier coup d'œil que des jurisconsultes aussi imbus des lois romaines qu'Accurse, Bartole, Médicis, aient oublié leurs sages dispositions au point de se laisser entraîner dans une telle erreur.

Caïus avait prévu le cas de l'augmentation des profits du fermier, et voici ce qu'il en pensait [4] : « La force majeure ne doit pas porter préjudice » au preneur, quand elle est intolérable; du 1» reste, le colon doit supporter sans se plaindre » les pertes modiques qui affectent les fruits, » car les gains très-considérables qui lui sur- » viennent inopinément ne lui sont pas enlevés; » cui iMMODicuM Luci\UM uon aufcrlur ! »

Il est donc décidé par là, contre la règle ordinaire des contrats [5], que le gain et la perte ne sont pas gouvernés par le même principe d'égalité : la perte considérable retombe sur le propriétaire; le gain considérable profite au fermier.

L'école bartoliste avait va dans ce résultat quelque chose qui choquait cet adage du droit : Eadem débet esse ratio damni et lucri [e]. Aussi qu'avait-elle fait pour mettre le texte de Caïus d'accord avec le brocard? Elle traduisait le mot immodicum par valde modicum, prétendant que la particule im avait tantôt un sens négatif, tantôt un sens augmentatif, et qu'ici cette deuxième signification devait prévaloir; mais l'on aperçoit bien vite qu'une telle interprétation n'était pro -

[3] Infra, n" 315.

[4.] L. 25, § G, Dig. loc. cond.

1 5] Voy. la règle posée dans la loi 10, Dig. de reg. jiiris Infra, iio 717.

[6J Tiré de la loi iO, Dig. de reg. juris pénull. au C de solut., 1. 53, Dig. ad sénat.

, et de la loi -cons. Trcbell.

TUOPLONG. — ECHANGE.

LOUAGE

posable qu'à une époque où la littéraiure était encore obscurcie par un reste des ténèbres de la barbarie; aussi Paul de Castro, qui vint après Bartole, lorstfue déjà les études auxiliaires du droit romain avaient fait des progrès signalés, repoussait-il comme une grave méprise ce tour de force grammatical d'Accurse [i].

Du reste, il n'y avait pas de quoi s'étonner de la décision de Caïus. Quoique le contrat de louage soit commutatif, il n'exige cependant pas une égalité mathématique toujours constante pendant l'entière durée du bail. Entre les deux points extrêmes qui marquent la limite des droits respectifs, tels que la volonté des contractants les a fixés dans l'origine, il y a des chances bonnes ou mauvaises qui peuvent déranger l'équilibre; car dans tout ce qui a quelque durée en' ce monde, il faut faire la part des événements imprévus ; mais ces chances ne sont pas à considérer, tant qu'elles ne renversent pas les fondements du contrat. Par exemple, une petite perte est un événement auquel le fermier a dû s'attendre, et qui laisse intacte sa position; car il a su que les récoltes n'étaient pas toutes d'une incessante et égale fécondité. Ce n'est que lorsque les rapports des parties se trouvent compromis dans leur base par des événements fortuits, qu'il est juste de s'en inquiéter. Ainsi, si des pertes surviennent qui soient tellement considérables , que la jouissance du fermier s'en trouve affectée gravement, la loi et la justice viennent à son secours [%]; car une des conditions du contrat manque, la convention devient en quelque sorte boiteuse; le locateur, qui avait promis de faire jouir, reste au-dessous de ses engagements ; il n'y a plus de jouissance lorsque les produits sont taris dans leur source. Donc la force majeure qui pèse toujours en définitive sur le propriétaire, doit rester à la charge du locateur , et les canons sont par conséquent diminués; mais si des bénéfices énormes viennent enrichir le fermier, il n'y a plus les mêmes raisons de se prononcer par réciprocité en faveur du locateur. Le contrat n'a éprouvé aucune altération dans ses éléments ; les positions restent telles qu'elles ont été fixées dans l'origine : le locateur avait promis de faire jouir le fermier. Eh bien, que fait le fermier sinon jouir et profiter des bénéfices naturellement attachés à la jouissance? C'est ce qui faisait dire au président Favre, d'après Paul de Castro : « Conduclor » habet per se contraclum, el ex conlraclu, jus » percipiendorum frucluum quanticumque sinl; » nec ailler fuerat conlraclurus [5] . »

[l] Voy. là-dessus le présid. Favre, ration, ad Pand. Sur la loi 25, § 6, Dig. loc. cond.

[2] Infra, ïf 698.

[3] Loc. cit. 11 cite comme argument la loi 16, C. de 07nni agro déserta.

[i] Supra, no 203.

La loi romaine, dont j'ai cité plus haut le texte, a échappé à l'attention deDuvergier, qui, comme moi, n'admet pas l'augmentation du canon. A défaut d'autorité, il se livre à une argumentation qui peut se résumer ainsi : Le conducteur ne doit subir aucune surtaxe en cas de bénéfices considérables ; car, de droit, il ne peut prétendre à aucune diminution du canon en cas de pertes majeures. Si les art. 1769 et suivant» viennent en aide au fermier des biens ruraux, ce n'est qu'une exception qu'il ne faut pas étendre hors de son espèce. C'est l'effet d'un mouvement d'équité favorable aux cultivateurs, mais contraire à la nature du contrat de louage (n°.404).

Nous ne saurions adopter un tel système. 1! est en opposition avec tous les principes reçus jusqu'à ce jour [4]. Les auteurs classiques, le président Favre par exemple , en sont si éloignés , qu'ils vont jusqu'à penser qu'en droit strict, la perte minime des fruits devrait retomber sur le maître, et que ce n'est que par équité qu'il en est déchargé, en considération des gros bénéfices que le fermier peut faire dans le courj de son bail [s]. D'ailleurs je ne vois pas qu'il fût nécessaire à Duvergier de se laisser entrainei dans cette thèse périlleuse , pour arriver à un résultat qui trouve dans d'autres raisons ss pleine justification. Caïus n'avait pas procédf ainsi : suivant lui, ce n'est pas parce que le fer mier n'a pas droit à être diminué qu'il ne peal pas être surtaxé, c'est quoiqu'une diminutior lui soit acquise en cas de sinistre majeur!

Duvergier est tombé à son insu dans l'erreui des bartolistes; il a comme eux fait une vicieu* application du brocard : Eadem esl ratio lucri e damni; il a étendu cette règle à un cas qui, diaprés les sources les plus pures du droit, la re pousse formellement. Vainement, au reste, 01 se prévaudrait, dans l'opinion contraire à )i surtaxe, de l'arrêt de la cour de cassation qu< j'ai rapporté au n° 234. Quoi qu'en dise DuveP' gier, cette décision n'offre pas même la possil bilité d'un argument a contrario; elle ne portltali pas que le locateur qui perd par force majeuBipre des avantages que le bail lui assurait, n'a pasii droit à une diminution de prix ; elle repose sm^^i une tout autre idée, savoir que, dans l'espèafllair !e bailleur ne s'était pas engagé à faire jouir preneur d'une maison de jeu, et qu'ainsi il étaa^'esl indifférent pour lui que l'autorité supérieuDJeai n'eût pas permis au preneur d'ouvrir un élai blissement de cette espèce.

pr

dr

[b] « Igitur , damnum omne quod in fructibus fiviil » locati, antequam percepti sint, contingit, ad locatoit » solutn, lanquam ad dominum, summo jure, perliaei » deberel , nisi ratio illa .equitatis contra conductoft » faceret pro locatore. » Loe. cit. Infra, n" 283.

CIIAP. II.