L'art. 1724, malgré la rubrique, s'applique à toute

les espèces de baux.

246. Du principe posé par les art. 1719 et 1720, savoir, que le bailleur doit, pendant la durée du bail , entretenir la chose louée et y faire toutes les réparations nécessaires, il suit que le preneur, dont elles viennent assurer et faciliter la jouissance, est tenu de les soutfrir. Quelle que soit l'incommodité qu'elles lui causent, et bien qu'il soit privé pendant qu'elles se font d'une partie de la chose louée, il n'y a pas là un trouble donnant ouverture à des réclamations. Aliud incommodiim, aliud damnum. Je cite les paroles du président Favre sur ce sujet [2]. Tout au contraire, c'est la stricte exécution des promesses du bail [3]. « Cette règle, » disait Mouricault dans son rapport au tribu- » nat; cette règle, établie par la jurisprudence, » est avec raison adoptée par le projet , parce » que le locataire, en acceptant le bail , a dû » savoir qu'il pourrait survenir des dégradations » à la chose louée ; qu'elles pourraient luiocca- » sionner de l'embarras ; que cependant il serait

[1] Emprunté à Pothier, Louage, no 77.

[2] Ration., sur la loi 27, Dig. loc. cond.

[5] Pothier, n" 77. Galli , orateur du gouverne-

» nécessaire d'y pourvoir ; qu'il serait même » intéressant pour lui qu'on ne les négligeât pas, » parce qu'il a dû déterminer, d'après ces con- » sidérations , le prix qu'il lui convenait de » donner [4].

247. Mais pour que le preneur garde le silence, trois conditions sont nécessaires, d'après notre article :

La première, que les réparations soient urgentes ;

La seconde, que les réparations ne dépassent pas une certaine durée, 40 jours ;

La troisième, qu'alors même qu'elles dureraient moins de 40 jours, elles ne privent pas le locataire de la totalité de la chose.

La première condition est, disons-nous, que les réparations soient urgentes , et qu'elles ne puissent êlre différées jusqu'à la fin du bail. Si elles ne sont pas commandées par une absolue nécessité, le preneur qui craint d'être gêné dans l'exercice de son droit, peut s'opposer à leur

ment. Fenet, t. 14, p. 513, Locré, t. 7, p. 193, n» 7. [4] Fenet, t. 14, p. 325, 326. Locré, t. 7, p. 199, n^S.

confoclion [i]. Comme c'est dans son intérêt seul que le l)aill(Mu- les entreprend, il est maître de renoncer à un avantage de sa position. Mais si l'état des lieux exige que des travaux de eonservalion ou d'entretien soient faits sur-le-champ, afin de ne pas compromettre l'existence même de la chose louée, le preneur ne saurait plus demander que ces ouvrages fussent diflerés jusqu'à la fin du bail. L'urgence est une loi qui oblige le bailleur à agir, et le preneur à supporter Tincommodité des réparations.

Mais, dira-t-on peut-(Hre, l'urgence, quelque impérieuse qu'elle soit, n'est pas plus puissante que la force majeure : or l'art. 1722 nousa montré le preneur alTranchi par la loi du contrat de la force majeure. Pourquoi en est-il autrement ici? Pourquoi le preneur, en se prévalant de l'article 1722, ne pourrait-il pas réclamer, dans tous les cas, une diminution de prix, lui qui subit une diminution de jouissance? Enfin n'y aurait-il pas défaut d'harmonie entre les art. 1 722 et 1 724 ?

Cette objecîion repose sur de trompeuses ressemblances. La force majeure dont parle l'article 1722 est celle qui détruit; au contraire, l.j nécessité dont s'occupe l'art. 1724 est celle qui répare ; la première porte dommage ; la seconde le prévient. Quand le preneur vient au secours du locataire, ce dernier aurait-il bonne grâce à se placer dans un c-is où il est victime d'événements désastreux? Nous verrons d'ailleurs que, lorsque les réparations dépassent une certaine limite de durée et d'importance, la loi, fidèle à l'art. 17:12, accorde au preneur un recours équitable. Elleassimile à la force majeure dés travaux qui, par leur prolongation, sont mêlés de dommage pour le preneur [2]. Mais dans tous les autres cas, celui-ci doit souffrir avec patience une incommodité momentanée pour arriver à un plus grand bien. « Modicam incommoditatem Il » conductoris, disait le président Favre, non » débet iiiduceremercedis remissionem, sedeam » tantum quse magna sit. Nec enim lam delicalus » débet esse conduclor ut nullam prorsus incom- » modi partem subire velil [5]. »

248. L'urgence se mesure, du reste, d'après les circonstances. Notre article, pour mieux faire comprendre ce qu'il entend par réparations ; urgentes, indique que ce sont celles qui ne peu- [vent être différées jusiju'à la fin du bail. En effet, [elles ne seraient pas urgentes si elles étaient susxeptibles d'ajournement.

Si donc le propriétaire ne faisait les répara-

[IJ Polhier,78.

[2] Cujas, sur la loi 3;i, Dig. loc. cond. {Ad African., |lract. 8).

[5] Rat., sur la loi 17, Dig. loc. cond., que roii doit Iconsuller ici.

[4] Polhier, n» 79; 1. 35 et 30, Dig. loc. cond. ; Duverjier, n" 298.

[5] L. 5a, Dig. loc. cond.

[()] Aut non uecessario sedes doniolifuf; est , sed quod

lions, pendant la durée du bail, que pour mettre sa maison en état d'être relouée sans interruption à la sortie du locataire, celui-ci serait écouté dans ses plaintes; quand même les réparations seraient nécessaires, si elles n'étaient pas urgentes, il trouverait dans notre article un secours eiïicace pour ne pas supporter les inconvénients ou les désagréments dont le bailleur voudrait se décharger sur lui [4] ; c'est ce qu'a jugé la cour de Bordeaux dans une espèce que j'ai rapportée au n° 243. Le propriétaire avait fait exhausser sa maison d'un étage, et sous prétexte de la nécessité de ce travail, il cherchait à se placer sous l'influence de l'art. 1724. Mais un tel système fut repoussé comme il le méritait. Je pense même que si le bailleur avait fait faire, contre le gré du preneur, des travaux non urgents, il serait passible de dommages et intérêts ; c'est la décision d'Africain [5] et de Cujas, son commentateur et son égal [e]. Ainsi je me rends principal locataire de votre maison, et je" sous-loue les appartements en détail avec un bénéfice. Mais vos travaux intempestifs troublent ma jouissance, et mes sous-locataires incommodés me quittent avant le temps. Outre la diminution des loyers, et même la résiliation du bail, vous devez me dédommager du gain que j'aurais fait avec mes sous-locataires [7].

249. La seconde condition exigée par notre article pour que le preneur garde le silence, c'est que les réparations ne dépassent pas une certaine mesurede durée. Il ne fallait pas mettre le preneur à la discrétion du bailleur, et laisser celui-ci éterniser impunément les travaux. Le Code a suivi le tempérament établi autrefois par la jurisprudence du Chàtelet [s]. Si donc les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé.

250. Il y a plus : c'est que si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la partie de maison dans laquelle le locataire et sa famille se sont réfugiés, celui-ci peut faire résilier le bail ; car il y a alors privatioa totale de la chose ; il y a impossibilité que le bail subsiste, par défaut d'objet ; et dès lors on rentre dans une espèce de force majeure qui rappelle la disposition de l art. 1722 [9J.

251. Mais est-il nécessaire que la privation dont parle le paragraphe dernier de notre article ait duré 40 jours ? non sans doute. Toute l'éco-

melius forte œdificaie velles , et hoc casu teneris in id omne quod conduciori mteresl ; in quo etiam lucrlm continetur (sur la loi 55, ad Afric, tract. 8).

[7] Africain el Cujas, loc. cit.

[8] Denizart, v Bail. Merlin, Répert., v» Bail, § 6, no 15. i^othier, n" 77.

[9] Vo]j. l'art. 2670 du C. de la Louisiane , dans la Conférence de SaiaL-.ïosepli, p. 91. Code prussien, art. 299 {loc. cit.). Code antrichien, m-i. \\ Î9 (loc. cit.).

DU CONTRAT DE I.OIJAGE

nomiederart.1724 vient justifier cette solution.

Dans le 1^'" §, après avoir soumis le locataire à subir les réparations sans se plaindre, il ajoute une phrase qui indique que, dans sa pensée, il ne s'agit que des réparations qui ne doivent faire subir à ce même locataire qu'une incommodité ou une privation partielle de la chose. Quant à celles qui doivent priver le locataire de la totalité de la chose, il ne s'en occupe pas encore; ce sera l'objet du 3« §.

Dans le 2^ § qui, dans le cas où les réparations se prolongent au delà de AO jours, ouvre une action en réduction au locataire, le législateur suppose encore que la privation est partielle ; car il proportionne la réduction du prix à la partie de la chose enlevée au prenear. Ainsi il est clair que ce §, ne subordonne l'action en réduction à la condition de la prolongation des travaux au delà de 40 jours, qu'autant qu'il y a simple incommodité et privation partielle.

Maintenant vient le § dernier. Ici il s'agit de quelque chose de plus grave. Le législateur n'a plus en vue une incommodité dans la jouissance : c'est une impossibilité de jouir. Il ne s'occupe plus d'une privation partielle qui laisse au preneur un asile dans la maison louée : c'est une privation absolue, totale, qui enlève au locataire tout reiuge. Évidemment les deux paragraphes qui précèdent ne gouvernent pas cette hypothèse, et les conditions qu'ils imposent ne doivent pas être traîisportées dans le dernier paragraphe [i]. Le contraire semblerait résulter cependant du rapport de Mouricault [2] ; mais je crois qu'il y a plutôt obscurité dans l'expression qu'erreur dans la pensée.

252. Du reste, le preneur n'a pas droit à des dommages et intérêts. Mouricault en faisait l'observation fondée [3]. La nécessité et l'urgence sont l'excuse du bailleur. Il obéit à une loi impérieuse, celle de la conservation de la chose.

Ce n'est qu'autant que, par sa faute (argum. de l'art. 605, Code civ.), il aurait laissé l'immeuble se détériorer, que le locataire pourrait réclamer une indemnité [a]. Mais ce serait à ce dernier à prouver que le bailleur a été négligent, et qu'il a mis un retard répréhensible à remplir

\l] Duranton, duLoiiage, n» G7. Duvergier, no 300. [2] Fenet, t. M, p. 32(i. Locré, t. 7, p. 200, no 8. [5] Loc. cit.

les obligations que lui imposaient les art. 1719 et 1720.

253. Pour calculer la diminution de loyer proportionnelle à laquelle le locataire a droit lorsque les réparations ont duré plus de 40 jours, il ne faut pas compter les 40 jours de grâce que la loi accorde au bailleur. C'est pour la privation qui dépasse ces 40 jours que la loi donne une indemnité, et non pas pour l'incommodité qui se trouve renfermée dans ce délai. L'opinion contraire, enseignée parDelvincourt [s], et, d'après lui, par Duvergier (n*^ 302), me paraît trop sévère et peu en harmonie avec les tempéraments échelonnés par notre article. Delvincourt objecte que si les réparations durent 60 jours, et qu'on ne règle l'indemnité que sur les 20 jours excédant les 40, on arrivera à ce résultat bizarre que le locataire obtiendra une diminution de 20 jours, tandis que la loi suppose qu'une diminution de 40 ne vaut pas la peine d'être faite. Mais ce raisonnement ne me touche pas. Sans doute, 40 jours d'incommodité ne sont pas à considérer quand les réparations doivent finir à ce terme; mais si elles s'étendent au delà, tous les jours qui suivent sont autant de causes de dommage dont le bailleur doit être tenu. Il n'y a là-dedans rien que de très-facile à comprendre et à expliquer. Au contraire, le système de Delvincourt choque la raison. Quoi donc ! la loi ne voit aucune faute, aucun principe de dédommagement dans les travaux renfermés dans l'espace de 40 jours ! Est-ce que sa juste tolérance sera efifacée parce que le travail se sera prolongé au delà ? Que l'excédant soit cause d'indemnité, rien de plus juste ; mais les 40 premiers jours sont des jours de franchise. Pourquoi vouloir en priver le bailliste ? Où est le texte qui le condamne?

254 . Quoique l'art. 1 724 soit placé sous la rubrique des baux de maisons et de biens ruraux, il s'applique à toutes les choses qui sont susceptibles de réparations pendant la durée d'un bail, par exemple à une usine, à une machine, etc., etc.; mais on n'en prendra cependant que ce qui sympathise avec les baux de ces espèces de choses [e].

[41 Delvincourt, J. 7, p. 2î8. Duvergier, n» 502.

[6] Zacharise, t. 3, p. 2, g 562.

Le|bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à le poursuivre en son nom personnel.

Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et rempéchement aient été dénoncés au propriétaire.

Si ceux qui ont commis les voies de fait prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède.

SOMMAIRE

55. Transition. Division de la matière. Du trouble provenant du fait des tiers.

■25G. Premier point. Du trouble occasionné par des tiers qui n'ont pas de prétentions sur la chose.

257. Modification apportée par Tart. 1725 à la doctrine de Pothier. Le preneur est responsable de la perte, dans tous les cas , si ce n'est lorsque le fait est un fait de force majeure.