Avantage de cette solidarité pour le propriétaire

579. Comment se règle le. recours du locataire qui a payé l'indemnité contre ses colocataires? Par tête , ou proportionnellement à la valeur des apj>artements?

380. Si le propriétaire habite une partie de la maison, sera-t-il assimilé à tout autre locataire, ou bien son droit de recours restera-t-il aussi étendu?

381. Circonstances ({ui déchargent le locataire de sa responsabilité.

ôSbJ. Les termes de nos deux articles relativement à ces circonstances ne sont pas restrictifs , mais purement cnonciatifs.

383. Le locataire peut établir, par tous les moyens pos* sibles , qu'il est à l'abri de toute imputation de Amie.

381. Le locataire est-il tenu de constater la cause positive et palpable de l'incendie , s'il peut prouver qu'il n'y a de sa part aucun fait ni négligence?

38o. Les termes mêmes de l'art. 1753 se prêtent à une inlerprétalion plus large et plus favorable au preneur : il suflit au preneur d'établir la force majeure.

586 et 387. Mais le locataire peut être déclaré responsable, lors même (|ne le feu a été communiqué par la maison voisine, s'il y a eu négligence de sa part.

388. Nécessité de rattacher la disposition de Part. 1733 au principe général de la responsabilité du ];reneur pour en saisir la portée.

389. Sagesse d'un arrêt de la cour royale de Paris, rendu sur le procès auquel donna lieu l'incendie d'un des théâtres de la capitale, et influence des circonstances sur sa décision.

390. .Montant de l'indemnité due pai- le locataire au bailleur ; son obligation n'est pas analogue à celle de la compagnie d'assurance envers l'assuré.

591. Le bail s'éteint par la destruction totale de la chose. Quid pour la destruction partielle?

592. La responsabilité du locataire ne s'étend qu'aux bâlimcjits; pour les meubles que le propriétaire avait laissés dans la maison incendiée , il n'est plus sous le coup de la [)résomption légale.

393. Le droit du propriétaire à Tindenniité esl-il purement ]^ersonnel ?

394-. Qidd si le locataire est chargé des fi'ais d'assurance? L'indemnité fournie par la compagnie d'assurance lui scra-i-elle due dans tous les cas?

357. De toutes ies causes de dommages et de pertes, la plus redoutable et la plus fré(|uente, c'est l'incendie. C'est pourquoi elle méritait une mention particulière ; d'autant plus que l'incendie est autant un cas de faute qu'un cas de force majeure, et que le doute dont l'esprit est saisi quand on veut remonter à son origine rendrait cette matière conjecturale et arbitraire, si le législateur n'était venu au secours des intérêts privés par des dispositions précises.

Or, donc, pour placer l'art. 1733 dans son jour véritable, nous aurons besoin d'en montrer l'histoire et la liaison avec les principes généraux du droit; ce sont là des notions indispensables pour ne pas errer dans son application.

358. L'ancienne Rome, dont les jurisconsultes ont posé les bases de l'art. 1733 [i], fut souvent désolée par des incendies ; dans la plupart des

quartiers, les rues étaient si étroites et les mai sons si élevées, que les habitants avaient peine ài se prémunir, soit contre les dangers du feu, soit contre la ruine des édifices. Quand on porte sa pensée sur cette capitale du monde, on a coutume de se la représenter avec la parure de ses palais, de ses temples somptueux, de ses colon-i nés et de ses portiques, etc., etc. ; et l'on prendi à la lettre ce mot d'Auguste, qui se vantait de| l'avoir laissée de marbre après l'avoir reçue de briques [2]. La distance et surtout l'ii! aginationi font disparaître à nos yeux la place moins bril lante occupée par cette masse de prolétaires af-: famés et inquiets à qui la main de l'empereur donnait du pain et des spectacles. Ici le luxe disparaît, et il faut descendre dans ces demeures surchargées d'étages, dans ces rues obscures, rëtrécies, où la misère habite, et où 1j pauvreté

[IJ Dans la loi H, Dig. depcric. et comm.

[2] Suél., Octav. Aug., n» 29.

.'taie ses haillons. C'est là particulièrement que incendie exerce ses ravages el que la chute des -ùiisons menace la vie des citoyens. Entendez Mneque le philosophe se plaindre de cette Rome 1 Hiagnifiquc dans nos souvenirs, si défectueuse )our ceux qui la virent de près : « Tanta allitudo .st aediruMorum, tantaquc viarum angustia, ut ncque ad versus ignein pra;judicium, neque ex nnnis uUum, ullamin partein,effugium sit. :> .t Juvenal, qui s'indignait de tout, n'a pas manne de s'indigner, sans hyperhole cette fois, de écroulement des habitations soutenues à l'aide «■ quelques faibles étais; de ces murailles bëan- 's. dont les crevasses étaient masquées avec un eu de recrépissage ; de 1 horreur quotidienne des itendies; du péril di\s voisins, déménageant en •nie hâte; du sort cruel de cesmalheureux qui, gcs sous la tuile où l'amoureuse colombe vent déposer ses œufs, avaient le triste privilège être brûles les derniers, alors que tous les aues étages étaient consumés \i].

I )ppuis longtemps toutefois des mesuresavaienl c prises pour protéger les citoyens contre i'imtidence ou contre le crime des incendiaires [2I. s triumvirs, appelés noclurni à cause de leurs iides de nuit, étaient chargés de veiller sous ce pport a la sûreté de la ville [z]; les édiles et tribuns du peuple avaient aussi une part d in- •vention dans cette partie de la police urbaine, y avait encore des préposés publics, placés en îlinelle auprès des portes et des remparts, ur se porter au premier appel sur le lieu du tiger. Néanmoins les incendies se multipliaient point de dévorer plusieurs édifices en un jour, si pourquoi Auguste institua sept cohortes [4] vigiles (vigilium), ayant à leur tête un préfet 3ele prœfec/us vigilum. La mission de ce corps fi particulièrement de veiller la nuit et de •e des patrouilles avec des seaux à incendie et haches, d'arrêter les filous et les marauirs de saisir les incendiaires, d'éteindre le ,de punir ceux qui, par négligence, étaient ise du dommage [5].

foutes ces sages précautions n'empêchèrent cependant le célèbre incendie de Rome sous on. Déjà Lyon, cette reine des Gaules, avait la proie des flammes, et une nuit avait suffi r mettre un monceau de ruines à la place ne \asteet riche cité [c] !

59. Il n'était pas nécessaire que le mal part a ce point pour que les jurisconsultes roins, si soigneux des moindres difficultés, s'oc-

I cupassent de la garantie des dommages causes par l'incendie.

D'abord ils imaginèrent des clauses de baux qui imposaient au preneur une responsabilité tellement étroite, quil restait chargé de la force majeure. Celte clause était ordinairement formulée par les mots ignem ne habelo [7], c'est-àdire qu'on allait jusqu'à défendre au locataire d'avoir du feu chez lui, afin qu'il n'y eût pas équivoque sur la sévérité de la garde qu'on lui imposait.

D'autres fois on autorisait le preneur à avoir du feu, pourvu que ce fût un feu innocent, innocens «(/niç, c'est-à-dire un feu qui ne produisît pas de ravages. Dans ce cas, le preneur n'était excusé que si la force majeure, venant tromper sa prévoyance, rendait le feu dommageable [h]. Mais, à part ces stipulations, la question avait été discutée théoriquement. Elle se présentait sous deux rapports : premièrement, entre personnes étrangères les unes aux autres; secondement, entre personnes ayant entre elles des re- I lations contractuelles, de telle sorte que lune I fût obligée par contrat ou quasi-contrat à la garde I de la chose incendiée.

Le premier point de vue était dominé par la loi Aquilia, qui pourvoyait aux dommages causés par les délits et les quasi-délits. L'incendie, dont la cause n'était pas due à la force majeure, rentrait dans ses dispositions générales [9]. Le second point de vue se rattachait à la théorie des fautes contractuelles, c'est-à-dire des fautes commises contre le degré de vigilance dont la convention impose la loi au débiteur. Mais ici l'unité des idées des jurisconsultes romains, brisée par le ciseau de Tnbonien, ne nous est parvenue qu'à travers des nuages. Les interprètes ont essayé de reconstruire le tissu d'or qu'un parHlage maladroit avait décompose. Ils ont édifié des systèmes, et disputé pendant des siècles. Et néanmoins la vérité n'est pas encore exempte d'obscurité î

Heureusement pour nous qu'un texte surnage entre tant de textes difficiles à concilier. La pensée en est claire, positive, satisfaisante pour la raison. Voyons ce qu'il nous apprend.

360. Le jurisconsulte Alfenus examine le cas où une maison vendue, mais non encore livrée, est incendiée entre les mains du vendeur. Bien entendu que si le feu a pris par force majeure, le vendeur restera irresponsable, à moins que la force majeure n'ait été mise à sa charge. Bien

|] Voy. son admirable salirc .>.

■g Paul, 1. t, Big.de officia prœj'eci. vigil.

] Voy. Suélone, Octav. August., no 50. « Adversus jîendia , excubias noclurnas , vigilesque cominentus