PART FETES

de publicité personnelle sont ceux dans lesquels la publicité de tous les faits qui influent sur la condilion juridique des immeubles est organisée par rapport aux propriétaires.

Les modifications survenues dans l'état juridique de l'immeuble, les mutations, les charges qui le grèvent sont inscrites non dans un comple unique, ouvert à l'immeuble, mais dans une série de comptes ouverts aux propriétaires successifs de cet immeuble.

Il en résulte que pour être renseigné exactement sur la situation d'un immeuble il faut connaître les noms de tous ses propriétaires successifs et les signaler tous, sans exception, au conservateur du registre. Qu'il y ait un seul nom de propriétaire 6mis, mal indiqué, méconnaissable ou qu'une homonymie par exemple rend impossible à identifier, tout le système est en défaut. La sécurité des tiers est détruite quand is veulent acheter un immeuble ou prendre une hypothèque, des actes de vente peuvent avoir été transcrits ou des hypothèques inscrites, du chef de ce propriétaire dont le nom a été ignoré.

Les vices de ce sytème ont été très bien exposés par M. Gide :

« Vous voulez savoir la situation de tel domaine. Vous demandez au conservateur s’il est hypothéqué. Ii vous répond : Je ne connais pas les immeubles ; je ne connais que les propriétaires. Vous citez alors

I nom du propriétaire actuel : Jean Bernard. Le conservateur trouve une demi-douzaine de Jean Bernard qui sont tous grevés d'hypothèques. Il vous délivre un état portant toutes les hypothèques de ces homonymes. Par contre, si vous omettez ou si vous désignez mal les noms des précédents propriétaires, 8 conservateur ne fait pas de recherches au nom de ces personnes et vous risquez d'ignorer les hypothèques qu'ils ont établies. Ajoutez que dans tous les actes, même notariés, et par conséquent dans les transcriptions, le signalement de l'immeuble est donné le plus souvent par les noms des propriétaires voisins. Quand les voisins ont changé, on ne sait plus de quel immeuble il s'agit. »

La législation des pays placés sous ce régime de publicité personnelle aggrave en général les inconvénients. En France, par exemple, il est difficile de remonter à un titre imtial valable envers tous : la loi ne soumet à la transcription que les actes entre vifs. On ne peut pas toujours trouver la suite des transmissions puisque les mutations par décès, les partages ne sont pas transcrits. La prescription même qui régularise les possessions de longue durée n'est qu'une garantie imparfaite parce que, ne courant ni contre les mineurs, ni contre les femmes mariées, elle peut être suspendue pendant un temps indéterminé.

D'ailleurs, même s'il tient ses droits du proprié-

taire véritable et définitif, le créancier peut n'être pas garanti parce qu'il existe des hypothèques générales et que les hypothèques légales sont dispensées d'inscription.

La loi belge a beaucoup amélioré un système aussi défectueux. Elle n’admet pas d'hypothèques occultes, toutes y sont sujettes à inscription ; ni générales, le gage hypothécaire doit être spécialement déterminé (1).

Mais les transmissions par décès ne sont pas non plus soumises à la transcription et l'inscription des privilèges se produit avec effet rétroactif. L'acquéreur et le prêteur malgré de minutieuses recherches peuvent ignorer des droits qui leur seraient opposables. Le régime belge, le meilleur des régimes de publicité personnelle, reste donc encore très déiectueux.

Ces inconvénients disparaissent avec les régimes de publicité réelle.

Régimes de publicité réelle. — La caractéristique de ces régimes consiste en ceci : au lieu de tenir regisitre des noms des propriétaires successifs d’un immeuble, on ouvre un compte à l'immeuble lui-même,

C'est à ce compte que seront inscrits tous les faits de

(1) L'hypothèque légale du mineur et de la femme mariée doit être inscrite dès le mariage ou le début de la tutelle et doit porter sur des immeubles nettement désignés,

nature à étendre ou à restreindre les droits du propriétaire de l'immeuble. Les registres fonciers deviennent, dans les régimes de publicité réelle, des sortes de registres de l'état civil des biens immobiliers où sont portés les transmissions et tous les faits intéressant l'immeuble.

On commence d'abord par dresser en quelque sorte l'acte de naissance de l'immeuble.

À cet effet, on attribue à l'immeuble soit un numéro matricule, soit un nom d'identité ; sous cette rubrique, on indique le nom du propriétaire actuel de l'immeuble, ceux des propriétaires successifs antérieurs. On précise la contenance de l'immeuble, ses limites exactes ; on en dresse un plan topographique ; on marque ensuite l'étendue des droits du propriétaire, ceux qu'il à pu concéder à des tiers ; en un mot, on détermine les charges dont l'immeuble est grevé.

Une reproduction exacte de la feuille du registre, — dans certains pays une photographie — remise entre les mains du propriétaire, représente l’immeuble lui-même.

L'acte primitif une fois dressé, 1l n'y a plus qu’à tenir au courant l’état civil de l'immeuble : on inscrit au feuillet de l'immeuble tous les faits de nature à modifier la situation originaire. Une bonne tenue du

registre donnera, à tout moment, la situation actuelle

de l'immeuble. L'acquéreur, le prêteur éventuels, en se reportant au feuillet concernant l'immeuble, seront immédiatement et sûrement renseignés.

Dans la pratique, les choses ne vont point aussi simplement et chaque législation a dû, pour donner l'efficacité à son régime, déterminer avec soin les effets de l'observation ou de l’inobservation des formahités requises.

D'une facon générale, sont déchus de leurs droits les litulaires qui ont négligé de les faire inscrire.

Les régimes de publicité réelle offrent donc des garanties de sécurité, pour les transactions immobilières, bien supérieures à celles que présentent les régimes de publicité personnelle.

La faveur dont ils jouissent s'explique par leurs avantages qui les ont fait adopter par bien des pays (1).

Le principal de ces avantages est, on peut le dire, d'assurer les plus grandes facilités de circulation et de crédit.

Par la sécurité que présente le simple jeu des livres fonciers, les opérations immobilières sont encoura-

gées et la manière dont les régimes de publicité réelle

(1) On peut citer : l'Australie, l'Autriche, l'Allemagne, la Suède, Madagascar, le Congo, la Guinée, la Côte-d'Ivoire, le Sénégal, le Dahomey, la Tunisie...

mobilisent les valeurs et le crédit constitue leur caractère le plus original (1).

Le propriétaire peut, à chaque instant, justifier par la production de son titre de son droit de propriété et de sa situation hypothécaire.

Il peut donner l'immeuble lui-même tout entier en garantie puisque le dépôt du titre foncier entre les mains du prêteur empêche toute vente ou toute créathon d'hypothèque.

Il ne faut d’ailleurs pas dissimuler que le système

comporte des inconvénients graves qui résultent de

(4) Voici ce qu'en dit M. Gouyon, Le Système des Livres fonciers en Tunisie, p. 106 et 107 : « Devant la sûreté qu'offre la loi foncière, les acquéreurs et les prêteurs ne s'adressent plus qu'aux propriétaires d'immeubles immatriculés, car les avantages sont évidents tant au point de vue de la sûreté du droit que de la facilité de la circulation de l'immeuble et que de sa valeur comme moyen de crédit. Ces avantages se traduisent, d’ailleurs, par une augmentation de valeur de l'immeuble. En Tunisie, les propriétaires immatriculés font prime sur le marché.

« La sécurité que l'inscription offre aux prêteurs d'argent a fait baisser très sensiblement le taux de l'intérêt. Pour les immeubles immatriculés, le taux varie entre 5, 6 et 7 °/,, selon la situation de l'immeuble et le rang de la créance. Sur les immeubles non immatriculés, on prête encore à 10 ou 12 °/, lorsque l’immeu-

ble est situé à Tunis et quand le droit du propriétaire est à peu près certain. Dans les autres cas, les propriétaires ne trouvent pas de prêteurs ; ils sont obligés de s'adresser à des usuriers qui couvrent leurs risques en leur faisant payer un intérêt qui atteint, en réalité, le taux de 20 à 30 o/, et souvent davantage.

« Les établissements de crédit, les banques, les capitalistes sérieux ne prêtent que sur des propriétés immatriculées. »