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la trop grande perfection, si l'on peut dire, du système.

Le danger ne réside pas dans la méconnaissance des droits des tiers, mais dans l'inobservation des règles précises imposées dans le régime. En effet, tout ce qui intéresse l'immeuble, soit en diminuant, soit en transformant les droits du propriétaire, doit être inscrit à la fois sur le registre foncier et sur la copie du titre. En pays peu civilisé surtout, la négligence des indigènes à faire inscrire les actes au fur et à mesure qu'ils se produisent, crée un état de fait en opposition avec l'état de droit. L'application rigoureuse des principes devient difficile et l’on peut se demander alors à quoi bon une réglementation aussi minutieuse.

Un grand nombre de propriétaires fonciers immatriculés négligent de faire au conservateur les déclarations nécessaires pour tenir les titres au courant de tous les changements survenus dans la condition juridique des immeubles.

Voici ce qu'en dit M. Pouyanne dans son « Rapport sur l'application du système Torrens » : « Bon nombre de titres, détenus tant par des européens que par des indigènes, se transmettent de main en main, sans inscription des mutations survenues, jusqu'au jour où un ayant cause, plus avisé ou mieux conseillé,

du dernier propriétaire, se préoccupe enfin de régu-

lariser la situation, non sans se heurter fréquemment à des difficultés sérieuses, parfois insolubles, en l'état de la législation. Le nombre de ces régularisations tardives est considérable ».

Leur danger ne l'est pas moins non seulement pour les particuliers intéressés mais pour le régime même de l'immatriculation. Et M. Pouyanne suppose l'espèce suivante, qui peut se rencontrer dans la pratique et dont les conclusions ne sont pas exagérées:

« Primus, inscrit sur les registres, a vendu à Secundus qui n’a pas fait transcrire la vente ; l’immeuble passe ensuite entre les mains de Tertius, de Quartus, de Quintus qui agissent de même ; finalement Quintus vend à Sexitus qui désire se mettre en règle; le: conservateur lui fait produire tous les contrats successifs et exige les justifications d'usage pour chacun d'eux ; or il se trouve que Quartus était en état de minorité, lorsqu'il a vendu à Quintus : la vente est nulle ; mais Quartus est décédé depuis : il y a donc imposibilité de régulariser la série des transmissions et Sextus restera possesseur irrégulier de l'immeuble, qui, en vertu de la loi, appartient toujours à Primus. On conçoit aisément que si ces faits se généralisent dans une région donnée, le système foncier, au lieu de constituer un élément de sécurité pour les propriétaires et une base solide pour le crédit,

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puisse fonctionner comme un instrument de spoliation. Car, dans l'exemple précédent, Primus pourrait évincer tous les acquéreurs successifs et rien ne l'empêcherait de revendre l'immeuble qu'il a déjà alhéné. »

L'alternative, en effet, est des plus malaisées : ou bien les personnes qui auront négligé de faire inscrire leurs droits subiront les conséquences rigoureuses de leur imprévoyance, ou bien la force probante du titre restera simplement théorique, mais alors à quoi sert la loi foncière ? Pourquoi l'avoir faite, si ce n’est pour l'appliquer ?

M. Pouyanne propose, il est vrai, d’ « autoriser une nouvelle procédure de purge et réimmatriculer à nouveau ». C’est une solution mais bien peu conforme à l'esprit du régime de l’immatriculation dont là première purge ne serait plus définitive.

Une seule solution existe : obliger les parties à tenir au courant leurs litres fonciers, dont on pourrait stimuler le zèle par un système d’amendes judicieusement organisé. Mais il faut surtout compter en cette matière sur le temps et l'habitude qui feront voir à chacun que son intérêt bien entendu exige ces précautions.

Malgré ces défauts, un résultat incontesiable de

l'introduction dans un pays d’un régime de publicité

foncière réelle est de procurer aux transactions immobilières la sécurité.

On verra plus loin le régime institué tout récemment au Maroc par le Dahir sur l’immatriculation

des immeubles (1).

(1) Bulletin officiel du protectorat, numéro 46, 12 septembre 1913.