CHAPITRE IT

La situation au Maroc.

Régime foncier : preuve de la propriété.

C'est précisément le défaut de toute sécurité qui est la caractéristique des opérations immobilières au Maroc, où, suivant le mot de M. Robert de Caix, l'on est surtout occupé à « vendre le bien d'autrui. »

Quelques explications sont indispensables pour comprendre la situation foncière au Maroc et c’est sur la manière dont on peut prouver la propriété qu'elles devront porter.

Nous ne parlerons pas des différences de régime suivant la qualité propre à chaque terre, selon qu’elle est habous c'est-à-dire imprescriptible et inaliénable: makhzen, appartenant au gouvernement, ou appartenant à des tribus ne la possédant qu'à titre de concession précaire. Nous renvoyons, comme nous l’avons déjà dit, pour l'étude de l’organisation foncière

au point de vue indigène, aux ouvrages de M. Sau-

rin, de MM. Michaux-Bellaire et Aubin et de M. Amar.

Nous suposons cette question préalable connue et qu'il s'agit d'une terre libre sur laquelle peut exister un véritable droit de propriété.

Comment le possesseur actuel de la terre prouvera-t-1l qu'il est propriétaire ?

Souvent, la propriété a pour origine une concession du sultan (Dalur) : c'est un acte par lequel le sultan accorde en toute propriété des portions de terres.

« Au point de vue matériel, dit M. Amar (1), ces tres se composent de feuilles de papier à gros grain, collées bout à bout et formant parfois des rouleaux de plusieurs mètres de développement. Les feuilles sont collées au fur et à mesure que les transmissions successives de la même propriété sont inscrites sur le titre. »

Il semblerait que l'on a ainsi ce que l’on désire puisque, sur le même titre, figurent les transmissions antérieures à celle qui a donné la propriété. L'on aurait donc un véritable état civil de l'immeuble qui offrirait suffisamment de garanties au prêteur ou à l'acquéreur qui se ferait représenter le titre (2).

Mais il n'en est pas ainsi en pratique. D'abord, l'acte ne contient souvent de la propriété qu’un signalement tout à fait insuffisant, parfois ridicule. On

(1) Organisation de la propriélé foncière au Maroc, p. 73. (2) Ce titre s'appelle aqgd (au pluriel ougoud).

trouve des actes dont l'énonciation des limites de la propriété est dans le goût suivant : « La propriété est limitée au Sud par le sentier bien connu, à l'Est par la grosse pierre, au Nord par le bouquet de palmiers nains et à l'Ouest par la propriété d’un tel ». Comme « la propriété d'un tel » risque d’être délimitée avec une égale précision et qu'il est facile de déplacer des bornes aussi sérieuses que « le bouquet de palmiers nains » ou « la grosse pierre », on conçoit comme il est commode de se rendre compte des limites exactes de la propriété. Ce simple exemple, qui n’a rien d'exceptionnel, indique toute la valeur que. prendrait une description plus sérieuse de la propriété et de ses limites et encore mieux le prix du plan topographique qui pourrait en être dressé par un service foncier régulièrement organisé.

Mais ce n'est pas tout, car l’acte contient rarement toutes les indications donnant la mesure exacte des droits du propriétaire, encore moins les charges qui peuvent grever la propriété et les noms de ceux au profit de qui ces charges ont été consenties. Voici ce qu'en dit M. Amar : « Si l'usage est de faire inscrire sur l'agd (litre) les transmissions par décès, avec une indication de tous les héritiers, comme aussi l'échange et la constitution de l'immeuble en habous, il est bien rare qu'on y trouve la mention des autres droits réels ou des autres modes de transmission. La

donation y apparaît quelquefois, mais presque jamais les servitudes, ni l’antichrèse, n1 les autres droits réels » (1).

Quelle que soit, d’ailleurs, la régularité de l'acte, le litre de propriété n’a pas une valeur propre, en quelque sorte complète. Cela tient à la force attribuée par la doctrine musulmane à la possession effective. Le litre de propriété entre les mains de quelqu'un n’est pour ainsi dire qu'un élément de preuve rendant vraisemblable sa prétention à être propriétaire.

La possession paraît ainsi être un élément beaucoup plus important. On peut se demander alors à quoi sert le titre ? Khalil déclare : « De deux preuves contradictoires, celle-là sera préférée qui établira l'origine de la propriété » (1659). De même, après avoir admis que la propriété peut se prouver par commune renommée, 1l ajoute que la preuve par titre lui sera préférée (1587) (2).

Cette importance attribuée à la possession est telle qu'un jurisconsulte musulman a pu écrire : « Si, donc, un individu possède, par exemple, un domaine, prétendant que ce domaine fait partie des biens de fondation de son aïeul un tel ; puis qu'un autre vienne à revendiquer ce domaine comme lui ayant été transmis, à titre de propriété, par son père, qui l'avait

(2) Cité dans la Revte du Monde Musulman, mars 1912, p. 56.

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acheté d’un tel, celui-ci d'un tel et ce deuxième d'un tel autre eucore, qu'il produise un titre, mentionnant ces transmissions, dans lequel les limites réelles du domaine soient décrites, tout cela ne fera pas que le domaine sera retiré à son possesseur, car 1l se peut que tous ces individus aient vendu ce qui ne leur appartenait pas. On voit donc que, sous ce rapport, ce que l’on désigne dans le pays sous le nom d’acte de notoriété est plus sûr que le titre original, parce qu'il contient, au profit de son détenteur, des témoignages qui établissent sa propriété » (1).

MM. Michaux-Bellaire et Aubin examinant celle force probante des titres concluent ainsi : « Les auteurs, en précisant les conditions de la validité de la propriété, semblent ne tenir compte que de la possession ; mais cette possession doit s'exercer en vertu d'un juste titre, c'est-à-dire s'appuyer sur une cause d'acquisition » (2).

Le titre de propriété ne dispense pas d’un titre constatant la possession : cet acte s'appelle moulkiya. Il y a trois espèces de moulkiyas

1° La moulkiya bel lajif qui se compose du témoi-

gnage de douze personnes déclarant savoir que telle

(4) Goguyer, Choir splendide de préceptes cueillis dans la loi, p. 86, n° 106.

(2) Le régime immobilier au Maroc (Revue du Monde Musulman, mars 1912, p. 56 et 57).