CONCLUSION

De la rapide étude des conditions de la propriété indigène et des conditions faites aux étrangers, il ressort que le régime foncier au Maroc est loin de présenter toute la sécurité désirable, mais que cette insécurité est due plus aux hommes et à la manière dont ils se comportent qu'à la loi musulmane qui serait susceptible d'offrir une sécurité suffisante.

Nous avons même vu que, par une rencontre Curieuse à signaler, le principe de la loi musulmane es: basé sur la légalité tout aussi bien que les régimes fonciers les plus modernes accordant aux titres fonciers la force probante.

C'est pourquoi, dans les réformes à accomplir pour

{4) Dans cette conclusion, nous examinons les réformes que l’on a proposées au régime foncier marocain en restant dans le cadre indigène et celui des gonventions diplomatiques traitant de cette question au Maroc. Elle est suivie d’une analyse rapide de la législation positive qu'a instituée le Dahir « sur l’immatriculation des immeubles » (contenu dans le Bulletin officiel du protectorat, numéro 46, en date du 12 septembre 1943).

Lebre, — 12

MR LLR .

doter le Maroc d'un régime foncier sûr, il semble qu'il faille parler de modifier les mœurs bien plus que la loi, la pratique plus que la théorie, l'esprit plus que la lettre.

Le personnel administratif et judiciaire (caïd, cadi, adoul) est corrompu et l’on obtiendrait une grande amélioration si l’on arrivait à le moraliser. Ce ne sera pas chose facile, ni rapidement obtenue, mais où une « Direction des affaires judiciaires » trouvera son emploi et sa tâche. Car, dans la réforme immobilière à introduire au Maroc, deux sytèmes peuvent être employés : l’un consistant dans l'application d'une loi nouvelle spécialement faite comme la loi foncière tunisienne ; l’autre consistant à faire rendre aux coutumes existantes tout ce qu’elles contiennent de bon, à les réglementer de façon à leur faire produire tout l'effet utile qu'on pourrait obtenir par une législation nouvelle fabriquée de toutes pièces.

De ces deux méthodes, la seconde paraît de beaucoup préférable et s'accorde mieux avec le régime politique du « protectorat ». Elle permet de faire l'économie d’une réforme totale faite de fond en comble, elle sera plus rapide et surtout de meilleure politique, parce qu'elle ménagera les susceptibilités indigènes dont on améliore seulement les institutions au lieu de les détruire.

Cette méthode a été, du reste, employée et a donné

lieu à diverses réformes dues à l'intérvention du « Service des Renseignements », instrument tout trouvé pour promouvoir cètte moralisation si désirable du personnel indigène, qui place à côté du foncüionnaire un organe de conseil et de surveillance un « contrôle ».

Grâce au « Service des Renseignements », le cadi est obligé de tenir un registre de transcription de tous les actes passés dans sa circonscription.

En outre, tout acquéreur de terrain peut désormais obtenir un bornage officiel avec plan. Ce bornage est effectué avec une publicité qui précède et qui suit l’opération et qui constitue une espèce de purge de la propriété. M. Favrot voit dans cette pratique l’amorce de la création des livres fonciers.

« Obligeons, dit-l, le cadi, qui transcrit déjà sur son registre tous les actes de son ressort, à reporter en outre ceux qui sont générateurs de droits immobiliers sur un registre spécial où ces actes figureront à la suite sous un numéro d'ordre et une appellation donnée à chaque propriété et nous aurons ainsi créé le livre foncier de la circonscription » (1). Il suffirait en effet, que le premier acte inscrit fût la moulkiya qui sert à la vente et à laquelle on annexerait le bornage officiel avec le plan.

(4) Dépêche coloniale, 22 juin 1912.

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On aurait ainsi dressé l'acte de naissance de la propriété qui servirait de point de départ aux transmissions ultérieures.

Moyennant cette réforme, la purge de la propriété, effet principal de l'immatriculation tunisienne, serait obtenue. La fixité des limites le serait également grâce au bornage ofliciel et au plan.

Quant au régime hypothécaire, M. Favrot dit justement : « Les livres fonciers étant publics, le régime hypothécaire pourra se concevoir dès lors suivant les principes inhérents à cette forme de la législatron immobilière ». Et il conclut très justement en disant: « Voilà donc la réforme réalisée avec ses effets essenliels : fixité des limites, purge de la propriété, création des crédits hypothécaires ».

La juridiction appelée à statuer sur les questions immobilières sera le cadi avec appel au ministre des affaires étrangères de S. M. Chérifienne, conformément à la convention de Madrid. Le ministre des affaires étrangères du sultan étant le Résident général, il ne lui sera pas difficile de déléguer ses pouvoirs d'appel à une juridiction mixte inspirée de la constitution du tribunal mixte tunisien.

La réforme immobilière au Maroc ne semble donc pas impossible, quoique cependant elle présente des difficultés d'ordre pratique et soulève bien des problèmes de détail d'organisation.

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C'est pourquoi nous conclurons avec M. Amar : « Dans ces questions, il faut se garder des improvisatons hâtives. La connaissance du droit musulman et des usages indigènes du Maroc est indispensable à ceux qui seront chargés de cette organisation, pour éviter les froissements inutiles et parfois les erreurs que l'on pourrait commettre de bonne foi, comme cela s'est vu, à diverses reprises, en Algérie ».

Le règlement provisoire immobilier du 1* novembre 1912 (1) se présente comme une instruction desinée à préciser les règles déjà établies, plutôt que comme un acte introduisant des principes nouveaux et accomplhissant une réforme générale.

Il y est dit que l'autorisation préalable à donner par le gouvernement marocain est accordée par le gouverneur de la ville la plus proche. Mais cette autorisation est demandée par l'intermédiaire du cadi de la circonscription où se trouve l'immeuble à vendre. Ce cadi doit faire une enquête sur la recevabilité de la demande et 1l la transmet au gouverneur.

Une fois l'autorisation accordée, le cadi, avant de permettre aux adoul de dresser les actes de transfert, doit examiner les titres du vendeur, en vérifier l’exactitude et recueillir tous les renseignements utiles sur la propriété, sa situation, ses limites, le vendeur et

(1) Inséré au Bulletin Officiel du 1° novembre 1912.

l'acquéreur. Le gouverneur de la ville doit avoir, de son côté, examiné si l'immeuble ne rentre pas dans la catégorie des immeubles inaliénables ; en outre, le caïd de la tribu doit faire connaître si l'immeuble est bien la propriété du vendeur.

Après l’accomplissement de ces formalités, le cadi peut autoriser les adoul à dresser les actes mais, seuls, des adoul et cadi des villes peuvent dresser el valider des actes de vente jusqu’au jour où le maghzen aura désigné les fonctionnaires de la campagne qui pourront officiellement instrumenter. Le but de cette mesure est simple à comprendre : on n’a pas voulu que n'importe quel cadi ou adl pût dresser désormais d'acte transmissif de propriété. Et comme, malgré tout, les fonctionnaires des ports ou des villes sont d'une instruction supérieure à ceux de la campagne, on leur à laissé momentanément le privilège de dresser les actes même portant sur des biens ruraux.

Assurément, cette réforme partielle se traduit surtout par une complication de formalités et l’on n’a pas manqué de remarquer qu'elle ne favorisait pas la vente des terres. Sans compter qu'il n’est peuiêtre pas mauvais de réfréner l’ardeur de la spéculation, on est bien obligé de convenir que la sécurité des transactions immobilières ne peut guère s’obtenir qu'au détriment de la rapidité.

On a dit, et ceci paraît plus fondé, qu'en multipliant le nombre des fonctionnaires à faire intervenir, on ne faisait que donner à leur corruption et à leur vénalité des occasions nouvelles de s'exercer. Cette critique atteint non pas les précautions que le nouveau règlement a prises, mais porte sur la moralité du personnel fonctionnaire marocain : elle ne peut que faire sentir davantage, s’il est possible, la nécessité de réformer des mœurs administratives et judiciaires déplorables.

Enfin, certains ont craint que la publication d’un règlement immobilier provisoire, ne fût qu’un prétexte permettant au gouvernement du protectorat de retarder l'élaboration d'une réorganisation foncière définitive.

L'étude de la réforme a été, nous l’avons vu, confiée par le Dahir du 20 avril 1913, à une commission composée de divers fonctionnaires de la justice, des finances et des domaines. Cette commission a pris comme base de son étude un avant-projet dû au service des domaines qui avait déjà poussé très avant ce travail.

Le système est inspiré du régime de l’Act Torrens et du régime tunisien adopté dans beaucoup de colonies françaises (1) : c'est le régime de l’immatricula-

(1) Au Congo, par le décret du 28 mars 1899 ; dans l’Afrique Occidentale française, par le décret du 24 juillet 1906 ; dans la

lion. M. Amar, examinant dans son ouvrage la réforme foncière à introduire au Maroc, dit que, « pour être efficace, la réforme ne doit pas être facultative mais obligatoire. Quel argument donne-t-on pour laisser aux parties la faculté de requérir l'inscription au Livre foncier ? On dit que les frais occasionnés par le plan sont parfois assez élevés et l’on ne doit pas y contraindre ceux qui ne jugent pas à propos de les faire.

« Cela est juste; mais il faut aussi remarquer qu'une réforme de l'importance de celle que nous préconisons, qui introdurait au Maroc la sécurité dans les transactions immobilières et facihterait l’élablissement du crédit hypothécaire, ne va pas sans quelques sacrifices. D'autre part, l’indigène est indolent par atavisme, et généralement indifférent aux réformes qui ne bouleversent pas ses mœurs et ne touchent point à sa religion, surtout lorsqu'elles sont facultatives. Il vaut mieux, dans ces conditions, abaisser autant que possible les frais des plans et maintenir le caractère obligatoire de l'inscription, sans lequel la réforme resterait lettre morte. Il y aura bien toujours quelques européens qui y recourront, mais ce ne sera jamais la mesure radicale susceptible de régénérer le pays dans l’espace de quelques années.

Côte des Somalis, par le décret du 1°" mars 1909 ; à Madagascar, par le décret du 4 février 49141.

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« C'est précisément à raison de son caractère facul- Latif, de l'élévation des frais et aussi des lenteurs de la procédure devant le tribunal mixte que l’immatriculation n'a pas donné en Tunisie les résultats que l’on en attendait. Que le Maroc profite au moins de l’expérience de la Tunisie ».

Tel n'a pas été le système qui a prévalu auprès de la commission constituée par le Dahir du 20 avril

Ce n'est pas qu'elle n’ait pas senti le besoin impérieux d'une réforme générale, mais 1l semble qu'elle ait reculé devant l « obligation » à cause des dépenses financières qu'une semblable opération aurait entraînées (1).

On s'est contenté de rendre possible à l'initiative individuelle une œuvre que l'Etat surveillera, dirigera et encouragera même. C'est pourquoi avec le système de l’immatriculation facultative qui à été adoptée, il sera loisible aux particuliers d’asseoir leur propriété et de la purger de toutes les charges

(4) En rence la sous-commission technique de la commission extraparlementaire du cadastre a évalué à 600 millions la dépense relative à la refonte du cadastre et à l'établissement de livres fonciers. Et encore faut-il tenir compte de ce que le cadastre, tel qu'il est, aurait pu servir en partie pour l'établissement du nouveau. En 1885, le gouvernement tunisien a renoncé à l’imma-

triculation obligatoire à cause des frais trop onéreux qui auraient été imposés au Trésor.

et droits réels qui ne seraient pas révélés en temps voulu. Ce régime de la légalité n'a rien d’opposé aux traditions locales puisque le cadi doit examiner la régularité des actes avant d'autoriser les adoul à les dresser : c'est le principe même des régimes fonciers modernes. Les grandes lignes du système sont les suivantes : tout propriétaire ou détenteur d’un droit réel, qui veut asseoir son droit et bénéficier des garanties du régime nouveau, doit faire immatriculer son immeuble

L'immatriculation consiste dans l'établissement d'un tre de propriété dressé par un agent administratif placé sous le contrôle de l'autorité judiciaire ; cet acte, ce titre, est inscrit sur les registres publics: les livres fonciers. Cette opération serait effectuée par un fonctionnaire spécial, le conservateur de la propriété foncière, chargé de la rédaction des titres de propriété et de la tenue des registres fonciers, conformément à la loi.

Ce régime ne sera d'ailleurs pas obligatoire sauf, toutefois, pour les biens domaniaux et les biens habous publics dont on comprend très bien que l'Etat les soumeite, dans l'intérêt général, à la législation considérée comme la plus sûre. L'immatriculation sera donc facultative, en ce sens que les particuliers

seront libres d'y recourir, mais une fois qu’elle est in-