De la ventilation du prix d*adjudication

292. L'exploitation doit-elle être adjugée en bloc ou peut-elle

rêtre par lots?

293. Jusqu'à quel moment peut être faite la demande de ventila-

tion? Renvoi.

284. M. Duranton {de VExprop., n° 27) a mal compris cette disposition, qui rapporte les termes mêmes de Tarticle 2211 du Code Napoléon. Croyant qu'elle fait antinomie avec la première partie de Tarticle 2210 (5, alinéa 1^', de notre loi) qui permet au créancier, en cas d'unité d'exploitation, de saisir en môme temps des immeubles situés dans différents arrondissements, il en propose une explication que repousse la lettre bien claire du texte. Ces mots de l'article 2210 : à moins qu'ils ne fassent partie d'une seule et même eccploitation, semblent laisser au créancier, dit-il, le droit de poursuivre la vente simultanée, tandis que, suivant les mots si le débiteur le requiert de l'article 2211, il paraîtrait qu'il faut que le débiteur la demande lui-même. Pour résoudre cette contradiction, il distingue entre le cas où les biens, situés ou non dans le même arrondissement, hypothéqués ou non, en tout ou en partie, à la créance du saisissant, appartiennent à une seule exploitation, et le cas où ils dépendent d'exploitations distinctes ; dans le premier, l'article 2210 donne au créancier le droit de saisir simultanément, sans le consentement du débiteur ;

dans le second, il faut, d'après l'article 2211, que le

débiteur requière la saisie simultanée, sauf l'hypothèse d'insuffisance réglée par le décret du 14 novembre 1808 (art. 5, alinéa 2, de notre loi).

Une autre erreur a été commise par Delvincourt. L'article 2211, demande-t-il, en disant que le débiteur peut requérir la vente simultanée de biens hypothéqués et de biens non hypothéqués qui font partie d'une même exploitation, a-t-il entendu interdire ce droit au créancier? Et il répond (1) : « Je ne le pense pas. Si le débiteur a intérêt de faire porter l'adjudication au plus haut prix possible, afin d'être libéré d'autant, les créanciers ont bien certainement le même intérêt, surtout les derniers en hypothèque. Je crois qu'on a voulu dire seulement que la demande pouvait être faite, non- seulement par le créancier, mais même à son défaut par le débiteur. «

Voici l'exacte signification de l'article. 11 prévoit deux hypothèses. Dans la première, sur laquelle porte l'erreur de Delvincourt, il s'agit de biens hypothéqués et de biens non hypothéqués au poursuivant, tous exploités par une seule personne et situés tous dans le même arrondissement, car, s'ils dépendaient d'arrondissements distincts, cette première hypothèse se confondrait avec la seconde dont je parlerai dans un instant. Aucun texte n'autorise le créancier inscrit sur quelques-uns de ces immeubles d'en poursuivre la vente collective à raison de l'unité d'exploitation. Qu'ils soient ou non exploités ensemble, il ne peut les exproprier que successivement, en commençant par les inuneubles hypothéqués. Ce n'est, que si ces immeubles ne suffisent ^as

(i) T. VII, p. 194, édit. belge.

qu*il lui est permis de faire vendre avec eux les immeubles non hypothéqués {supra, n° 225). On voit que cette permission est soumise par Tarticle 4 (2209, C. civ.) à une autre condition que celle de Tunité d'exploitation. C'est au débiteur, à lui seul , contrairement à l'avis de Pelvincourt, qu'est accordée la faculté d'invoquer cette circonstance de l'unité d'exploitation. Quand elle existe, il a le droit de requérir du créancier qu'il comprenne dans ses poursuites les immeubles non hypothéqués. Cette réquisition doit être obéie par le créancier. Elle fait de l'extension de la saisie une obligation pour lui. En d'autres termes, le choix de la séparation ou de la réunion n'est pas laissé au créancier et au débiteur concurremment. Il l'est seulement au débiteur, selon que l'une ou l'autre conviendrait mieux à ses intérêts (1). « Le créancier ne peut se plaindre, dit Leclercq (2) ; son intérêt est couvert, si le débiteur requiert que le tout soit vendu à la fois ; s'il veut au contraire qu'on les vende séparément, on peut opposer au créancier qui se plaindrait, la volonté présumée qu'il a manifestée en recevant une partie de ces biens en hypothèque ; il a consenti par là à ne poursuivre la vente que de cette partie (S). " A ce propos, Tarrible {de VJExprop., n^ 266) signale la dissemblance de notre disposition et de celle de l'article 2192 du Code civil (122 de la loi

(1) Grenier, de% Hypoth., n« 480 ; Carrier, de L'Expropr., n« 372. M. Lelièvre s'est donc trompé en disant, dans son premier rapport à la Chambre, que «' le créancier a comme le débiteur le droit de requérir que les biens non hypothéqués, faisant partie d'une seule et même exploitation, soient vendus en même temps que ceux frappés d'hypothèque. »

(2) Le dr. ronu dans ses rapp. avec le dr. franc., VU, 484.

(3) Voir supra, n« 218.

hypothécaire), qui, malgré l'unité d'exploitation, dispense le créancier surenchérisseur d'étendre sa soumission aux immeubles étrangers à sa créance (1) .

La deuxième hypothèse, à la différence de la précédente, attribue au débiteur un droit qu'a déjà le créancier de son côté, celui de faire vendre ensemble, en cas d'unité d'exploitation, des immeubles, hypothéqués en tout ou en partie ou non hypothéqués, qui se trouvent dans des arrondissements distincts. La condition d'unité d'exploitation s'applique textuellement à ce cas. On est surpris que M. Duranton, préoccupé de la conciliation d'une prétendue antinomie , ait ^ supposé le contraire. Notre article est étranger au cas où lesimmeubles situés dans pliisieuis arrondissemente, tous hypothéqués à la créance du saisissant ou quelques-uns seulement, sont exploités séparément. Il l'est de même à celui où les immeubles d'un arrondissement, hypothéqués ou non hypothéqués, ne font pas partie d'une seule exploitation. Sans cette condition de l'unité d'exploitation, le débiteur ne peut rien exiger du créancier, de même que sans elle le créancier ne peut saisir simultanément * les immeubles de plusieurs arrondissements, à moins que ceux d'un seul ne suffisent pas aie payer (article 5, alinéa 2). C'est par l'existence de cette condition que le créancier acquiert la faculté de faire une saisie collective , peu importe la suffisance des immeubles d'un arrondissement unique (n** 249, 262). C'est par elle que le débiteur acquiert le droit de transformer cette faculté en une obligation^ d'exiger du créancier qu'il embrasse dans la saisie la totalité de

(1) Mon comment. desPriv. et Hyp., IV, n« 1563.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES (ART. iO). 517

rexploitation, au lieu de la restreindre à la partie qui se trouve dans un seul arrondissement. La combinaison des articles 5, alinéa 1«', et 10 (2210 et 2211 du Code civil) a moins embarrassé Grenier et Tarrible que M. Duranton. Le créancier et le déUiteur, dit le premier {des Hyp.y vP 480), ont respectivement la faculté de faire comprendre dans la même saisie les biens situés dans divers arrondissements, lorsqu'ils font partie d'une seule et môme exploitation. Mais, ajoute le second (1), la réquisition du débiteur devient coactive et convertit en obligation un droit facultatif dans la personne du créancier agissant spontanément.

Toutefois M. Duranton, c'est une justice à lui rendre, ne s'est pas fait à plaisir une difficulté du rapprochement des art. 2210 et 2211. Le premier dit bien que, si les immeubles de plusieurs arrondissements font partie d'une seule exploitation, la vente forcée cesse de ne pouvoir en être provoquée que successivement, mais il ne dit pas à quelle requête aura lieu la vente simultanée. Puis vient immédiatement l'article 2211 qui parle de la réquisition du débiteur. Il semble donc qu'à défaut de cette réquisition, la règle de la vente successive continue à régir le créancier. Il n'en est rien cependant. L'article 2210 parle du créancier. C'est au créancier qu'il défend, en principe, la vente simultanée. La liaison des idées veut que ce soit au créancier qu'il la permette exceptionnellement. Pour comprendre l'article 2210, il n'est pas nécessaire de recourir à la disposition suivante. Celle-ci s'occupe d'un personnage différent, le second des intéressés qui figurent dans l'expropriation, le débi-

(1) De t*Expropr,y n* 267.

teur. Au débiteur elle accorde certains droits, sans s'inquiéter des droits analogues que d'autres dispositions confèrent au créancier. En réalité, il y a donc une difficulté, mais elle ne résiste pas à la réflexion. Elle s surtout perdu toute appfifrence par la rédaction nouvelle de notre loi. D'abord, quatre articles séparent aujourd'hui les deux textes qui, dans le Code, se suivent sans intervalle. On n'argumentera donc plus de leur voisinage. Ensuite l'article 5 (2210), pris en lui-même, montre nettement que le créancier n'attend pas du débiteur la permission d'étendre la saisie à plusieurs arrondissements. Le deuxième alinéa dit que l'expropriation simultanée pourra aum être permise, en cas d'insuffisance des immeubles d'un seul arrondissement. Permise à qui? Au créancier, comme il résulte de l'article 7. Et pourquoi pourra-t-elle être permise aussi au créancier, sinon parce que c'est au créancier que le premier alinéa permet la saisie simultanée dans une autre hypothèse , celle de l'unité d'exploitation.

285 . Notre article est muet sur le cas où des immeubles d'un même arrondissement, non hypothéqués au saisissant, mais exploités par une même personne, ne sont pas saisis ensemble. La saisie simultanée pourrait-elle en être requise par analogie des deux espèces qu'il prévoit? Elle serait évidenament tout aussi avantageuse à tous les intéressés, et l'application restrictive de notre disposition semblerait devoir d'autant moins prévaloir que l'article 84, qui étend la même règle à la vente sur conversion, la formule en termes généraux. Si une partie seulement des biens dépendants d'une même exploitation , dit-il, a été saisie, le débiteur pourra demander que le surplus soit compris dans la même adjudication. « Cette

disposition, lit-on dans le rapport de M. Lelièvre, est rationnelle ; le débiteur a intérêt que l'exploitation ne soit pas divisée ; les biens dépendants d'une même exploitation forment, en réalité, un tout indivisible dont toutes les parties doivent être vendues en même temps, pour assurer le succès de l'adjudication. « Est-ce seulement lorsque la saisie immobilière a été convertie en 'vente volontaire que cela est vrai dans tous les cas, peu importe que les immeubles soient hypothéqués ou non au saisissant ou qu'ils se trouvent ou non situés dans plusieurs arrondissements? L'esprit de la loi ne permet pas de s'en tenir à la double hypothèse de l'article 10. L'absence de toute spécification dans l^article 84 en est un indice qui équivaut à une certitude. Aussi a-t-il été fréquemment jugé que, s'il est dans la faculté du créancier de ne saisir qu'une partie d'un immeuble, il dépend du débiteur, même en l'absence de tout texte, d'exiger la vente de la totalité (1). Il ne faut x pas qu'il souffre un préjudice aussi irréparable qu'inutile par la manièrp dont le saisissant use de son droit d'expropriation. Le tribunal peut toujours vérifier si la partie omise ne forme pas avec la partie saisie un corps qui ne peut être morcelé sans dépréciation notable.

286. Balleroy de Reinville (2) exprime le regret que la loi n'ait pas autorisé aussi les créanciers inscrits sur les parties de l'exploitation non saisies par le poursuivant

(1) Bourges, 8 janvier 1814; Bordeaux, 27 mars 1833 (aff. Sureau); Orléans, 13 juillet 1839; Lyon, 20 février 1840; Aix, 22 mai 1850 (Dalloz, 60, 2, 181 ; /. du PaL, 50, 1, 322). Comparer les arrêts rapportés par le Dictionnaire de Jurisprudence d'Armand Dalloz, v<> Saisie immobilière, n'« 476, suiv. Voir aussi Dalioz, Répert., Vente pubL dHmm., n<»79.

(2) De la gar. des créances, II, 629.

à en requérir Texpropriation simultanée. L'extension n'en est pas moins dans leur intérêt, dit-il, que dans celui du débiteur. Il me semble que l'article 1166 du Code civil donne déjà ce droit de réquisition à ces créanciers. Il ne s'agit pas ici d'un droit attaché à la personne du saisi. A défaut de ce dernier, les créanciers Texeroeraient valablement à sa place.

D'autre part, si le débiteur . entendait l'exercer, ces créanciers ne seraient pas recevables à s'y opposer sous le prétexte que le morcellement de l'exploitation n entraînerait aucun dommage. Ils ne peuvent pas plus Tempècher de disposer de cette façon d'une portion de sa propriété que par un contrat amiable d'aliénation, de gré à gré ou aux enchères publiques.

287. La loi nouvelle ne s'explique pas plus que le Code civil et le Code de procédure sur l'époque après laquelle la réquisition serait tardive et devrait être rejetée. Et l'article 10 n'est pas le seul à garder le silence sur ce point, mais aussi l'article 84 où se trouve répétée avec un caractère plus manifeste de généralité la règle qu'il formule.

D'après un arrêt de la cour de Bruxelles, du 22 janvier 1845 (1), aucun délai fatal n'étant fixé par l'article 2211 du Code civil antérieurement à l'adjudication préparatoire, la réquisition qu'il permet au débiteur de faire doit pouvoir, selon les circonstances, être présentée jusqu'à cette adjudication. Le saisi qui a des moyens de nullité à faire valoir contre la saisie en elle-même, est recevable, aux termes de l'article 733 du Code de procédure, à les proposer jusqu'à cette phase de la procé-

(1) Belgique judiciaire, III, 342 ; Pasicrisie belge, 46, 2, 174.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES (ART. 10). Mi

dure. S'il en propose, il peut, pour ne pas donner lieu à des frais éventuellement frustratoires, ne faire sa réquisition que dans un ordre subsidiaire et pour autant que l'annulation de la saisie, qui la rendrait sans objet, vienne à ne pas être accueillie. Telle est la solution de Tarrét. Si le débiteur n'arguë pas de nullité la saisie, il semble donc qu'il formerait valablement jusqu'à l'adjudication préparatoire sa demande d'extension par conclusion principale.

M. Chauveau, examinant, dans son commentaire de la loi française du 2 juin 1S41 sur les ventes judiciaires, le sens du dernier paragraphe de l'article 743 qui correspond à l'article 84 de notre loi, émet en ces termes son opinion (n** 2445, II) : " Les cours de Caen et de Paris exprimaient le vœu que le saisi ne pût pas former cette demande après le dépôt du cahier des charges, dans la crainte qu'il ne vînt entraver l'adjudication par un incident introduit tardivement. Cette observation était fort juste, mais comme il n'en a été tenu aucun compte, le saisi pourra présenter sa demande jusqu'à l'adjudication , sauf aux tribunaux à user du pouvoir discrétionnaire que nous allons leur reconnaître. ... Le juge examinera si les intérêts du saisi et de ses créanciers nécessitent l'admission des conclusions du saisi. Si la demande lui paraissait présentée trop tard , s'il voyait quelques inconvénients à l'accueillir, il aurait incontestablement le droit de la rejeter, en condamnant le saisi aux dépens. Et même nous pensons que les tribunaux, à moins de positions exceptionnelles, feront sagement de consacrer par leur jurisprudence la précaution qu'indiquaient quelques cours. Le saisi a suffisamment été

averti par le commandement et la dénonciation de la

saisie. Qu'il use donc du droit que lui ouvre la loi, sans déranger l'économie des délais. «

A comparer la décision de la cour de Bruxelles à l'avis de M. Chauveau, on voit que tous deux admettent le pouvoir discrétionnaire du juge. Tous deux en effet subordonnent aux circonstances la recevabilité de la réquisition jusqu'à l'adjudication. Mais la cour a refusé d'assimiler la dénonciation de la saisie à une mise en demeure ayant pour résultat de contraindre le saisi à présenter, à peine de forclusion, sa réquisition avant le dépôt du cahier des charges. Dans l'espèce, on avait plaidé devant elle ce système. Elle l'a écarté à bon droit. Le pouvoir de prononcer d'après les circonstances n'ofiBret-il pas une garantie suffisante? Pourquoi ne pas permettre au débiteur d'empêcher la vente partielle de l'exploitation aussi longtemps qu'il lui est permis de présenter des moyens d'annuler la saisie ? Il n'en résulte aucun retard exceptionnel.

Sous notre loi, voici donc ce que je déciderais. Ou le débiteur fait sa réquisition en comparaissant devant le tribunal sur l'assignation en validité de la saisie (art. 32). Le jugement qui déclare la saisie régulière statue alors sur la demande d'extension. Ou le débiteur laisse rendre ce jugement sans demander la mise en vente de l'exploitation entière. Dans ce cas, comme l'article 67 l'autorise à proposer des moyens de nullité au plus tard huit jours avant l'adjudication, il reste recevable jusque là à demander, soit par conclusion principale, soit subsidiairement à une demande en nullité, que le surplus de l'exploitation saisie en partie soit compris dans la même adjudication. Tout autre terme que celui de cet article serait arbitraire. Que faut-il vouloir? Que l'économie des

délais légaux ne soit pas dérangée» selon le mot de M. Chauveau. Ce but est atteint par la distinction que j'indique. Il est môme douteux qu'avant les huit derniers jours qui précèdent l'adjudication, le droit de réquisition dépende de l'appréciation discrétionnaire du juge. Ce droit me parait absolu dans la personne du débiteur. Sa demande ne peut pas ne pas être accueillie. La loi n'y met aucune condition. Elle s'en rapporte entièrement à lui-même, à lui seul. Le tout est de savoir s'il arrive • trop tard. Vient-il à temps, le juge est tenu d'accorder l'extension demandée, sans rechercher, suivant le conseil de M. Chauveau, si l'intérêt du saisi et celui des créanciers la rendent nécessaire. Quand la demande n'est pas tardive, il est impossible que les créanciers ^n ressentent aucun dommage. L'adjudication, portant sur l'intégralité du domaine, se fera plus avantageusement que si elle avait pour objet le domaine morcelé.

288. Si la réquisition ne se produit qu'après le jugement de validité de la saisie, elle constitue une demande incidente dont la forme est réglée par Tarticle 55. Elle s'introduit devant le tribunal par requête d'avoué.

Peut-être conviendrait-il, pour empêcher le notaire commis de passer outre à l'adjudication, de la lui notifier par extrait, par analogie de l'article 67.

Comme aucune disposition ne prohibe l'appel du jugement à intervenir, l'appel en sera permis (argument des art. 69, 70).

Le tribunal, s'il y a lieu, ou la cour fixe la vente à un nouveau jour (arg. des art. 67, alinéa 5, et 32, alinéa 4).

289. Lorsque c'est avant le jugement de validité que le débiteur requiert la vente de la totalité de l'exploi-

524 DE L'EXPROPRUTION FORCÉE.

tatioD, ce jugement ordonne de compléter le cahier des charges par les désignations des parties non saisies. Aux termes de l'article 32, c'est en effet Tun des objets du jugement de validité de statuer sur le mérite des dires et observations concernant le cahier des charges. Les appositions de placards et les insertions comprennent la désignation de la nature et de la situation du domaine entier.

Il se peut que les affiches et les insertions aient eu lieu déjà quand la réquisition est faite incidemment à la poursuite, après le jugement de validité. Suivant M. Chauveau {Sai, immob,, n° 2445, II), "la vente des biens non saisis ne sera pas annoncée de nouveau, parce que ce serait occasionner des frais considérables. Seulement, le jour de l'adjudication, une addition sera faite au cahier des charges, la mise à prix sera changée et le public sera prévenu que les enchères porteront sur la totalité des immeubles désignés. » Cet auteur ne se dissimule pas qu'un pareil mode de procéder ne donnera pas une publicité suffisante à la vente des bien ajoutés à ceux qui sont déjà saisis, mais on comprendra de plus fort, dit-il, par la difficulté de procéder autrement, combien il est convenable de rejeter les demandes des saisis qui ne sont proposées qu'après le dépôt du cahier des chaires {supra, n° 287). Ceux qui, sous notre loi, penseraient que la réquisition n'est plus recevable après le jugement de validité, pourraient recourir au même argument. Quant à moi, j'hésite à croire que le débiteur doive se résigner à l'absence de toute publicité supplémentaire et qu'il suffise d'annoncer au moment des enchères l'addition survenue aux objets mis en vente. Qui enchérira sur des portions d'ii^imcubles jusque là demeurées incon-

nues? Il me paraît évident que la décision qui fera droit à la demande incidente d'extension de la saisie, ordonnera la rectification immédiate du cahier des charges et que des insertions et des publications extraordinaires pourront être demandées, conformément à l'art. 40, au président du tribunal. Elles ne seront pas refusées par ce magistrat, si l'importance des biens ajoutés l'exige. Sans doute même sera-t-il rare que le tribunal, en fixant un nouveau jour dans son jugement d'extension, ne laisse pas un temps suflBsant pour que les annonces supplémentaires n'aboutissent pas à une publicité dérisoire. La question des frais n'a pas la gravite qu'allègue M. Chauveau. Ces frais sont taxés, en exécution de l'article 42, avant l'ouverture des enchères. Ils sont à la charge de l'adjudicataire. Si la réquisition du débiteur les grossit, en revanche la mise en vente d'une exploitation non morcelée permet d'espérer un prix d'adjudication relativement plus élevé.

290. S'il arrivait que la partie non saisie, située dans un autre ressort que celui du tribunal devant lequel l'expropriation est poursuivie, présente le plus grand revenu d'après la matrice cadastrale, le débiteur ne pourrait pas demander, par ap'plication de l'article 9, alinéa 2, que ce tribunal se dessaisit et renvoyât la con-«tiimation des poursuites devant le tribunal voisin. Il a été compétemment saisi par le poursuivant. Il reste valablement le juge exclusif de l'expropriafion. La disposition citée de l'article 9 attribue juridiction au tribimal oii ressortit la partie majeure de l'exploitation, quand les choses sont entières, quand l'expropriation n'a pas encore été commencée.