IL N'Y A PAS DE SURENCIÈRE

Les créanciers hypothécaires ont accepté le prix qui jeur était offert par le nouveau propriétaire par une déclaration formelle, ou ont laissé écouler le délai fixé par l’art. 2185 sans former la surenchère du dixième, ce qui équivaudra à une acceplation tacite, ou bien encore ils ont requis la mise aux enchères de l'immeuble, mais cette réquisition est entachée d'un vice qui entraine la nullité de la procédure, et comme les quarante jours sont écoulés, ils n’ont plus ni le droit ni la possibilité de former une autre surenchère. Dans ces conditions, quelle sera la situation des créanciers hypothécaires, quelle sera la situation du tiérs détenteur? L'art. 2186 répond à cette deuble question. « À défaut dit-1l par les créanciers d’avoir requis la mise aux enchères dans le délai et les formes prescrits, la valeur de l’immeuble demeure définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat, ou déclaré par le nouveau propriétaire, lequel est, en conséquence, libéré de tout privilège et hypothèque, en payant ledit prix aux créanciers qui seront en ordre de recevoir, ou en le consignant., »

D'après les expressions de cet article, la valeur de

l'immeuble est définitivement fixée au prix stipulé dans le contrat ou déclaré par le nouveau propriétaire; nous avons admis que si les notifications contenaient un prix inexact, les créanciers étaient en droit d'en fre pronoucer la nullité, mais n’auraient-ils pas la possibilité au lieu d’user d’une sanction aussi sévère, de réclamer seulement au propriétaire la partie du prix dissimulée. Nous le pensons, en effet, les créanciers qui renoncent à invoquer une nullité, et par cela mème à détruire toute une procédure, peuvent et'ont le droit de réclaruer la différence entre le prix réel et le prix déclaré; cela nous semble ressortir de l'art. 1184 au Code civil. Ils ont de plus le droit de réclamer que cette différence soit répartie entre eux à l'exclusion des créanciers chirographaires ; en effet, on remarque facilement que le gage des créanciers hypothécaires portait sur tout l'immeuble; donc le prix indiqué dans les notifications ainsi que le prix dissimulé leur appærtient tout entier.

Pour que le nouveau propriétaire ait acquis définitivement l'immeuble, il faut encore qu'il en paye le prix aux créanciers qui sont en ordre utile pour le recevoir, où qu'il le consigne; ce payement doit être fait aux créanciers hypothécaires en suivant le rang des inscriptions, jusqu’à ce que la somme destinée à Les payer soit épuisée. Ce système que nous indiquons sera toujours celui que l’on suivra si tous les créanciers sont d'accord; mais il peut se faire que des contestations

s'élèvent entre eux touchant la répartition du prix ou leur droit de préférence, ebliger le tiers détenteur à attendre la solution de ces diverses contestations. c'eût été éterniser la procédure de purge, aussi la loi lui permet de consigner.

La consignation que peut faire le nouveau propriéfaire n'est pas soumise aux règles des art. 1257 et suivants du Code civil et 814 du Code de procédure civile; mais 101 la consignation peut se faire d’une façon sponfanée et sans aucune formalité préalable. C’est ce que nous dit l’art. 777 du Code de procédure dans son cinquième alinéa : « En cas d’aliénation autre que celle sur expropriation forcée, l'acquéreur qui après avoir rempli les formalités de la purge veut obtenir la libération définitive de tous privilèges et hypothèques par la voie de la consignation, opère cette consignation sans offres réelles préalables. A cet effet, il somme le vendeur de lui rapporter dans la quinzaine mainlevée des inscriptions existantes, et lui fait connaître le montant des sommes en capital et intérêts qu’il se propose de consigner. Ce délai expiré, la consignation est réalisée, et, dans les trois jours suivants, l’acquéreur ou l’'adjudicataire requiert l'ouverture de l'ordre en déposant le récépissé de la caisse des consignations. Il est procédé sur sa réquisition, conformément anx dispositions ci-dessus. » (C'est-à-dire dans les mêmes formes qu'après la consignation sur saisie.)

La consignation peut être faite spontanément, mais

nous admettrons aussi que les créanciers pourraient l'exiger s'ils croyaient que ce fût leur intérêt, et s'ils avaient des raisons de douter de la solvabilité du tiers détenteur. C'était l'opinion qui était admise avant la loi du 21 mai 1858 qui a modifié les articles du Code ‘de procédure sur l’ordre, et nous ne croyons pas que cette loi l'ait changée; la Cour de Caen appuie notre manière de voir en faisant remarquer que: « si l'art. 777 du Gode de procédure n’a pas admis l’obligation pour l'acquéreur, ainsi que le portait le projet primitif de la loi, de consigner son prix dans un délai déterminé, 11 n’a pas non plus entendu modifier les droits des créanciers, et a laissé subsister pour eux la faculté * de demander toutes les mesures qu'ils jugeraient propres à conserver leurs droits.» (Arrêt du 29 avril 1858, Sirey, 1865, Il, page 73).

Quant aux intérêts, nous avons précédemment établi que les créanciers y avaient droit, soit à partir de la sommation de payer ou de délaisser, soit à partir des notifications; donc, le tiers détenteur devra. suivant les cas, calculer ces intérèts à partir de l’une ou de l'autre de ces deux époques, il devra les ajouter au prix à payer aux créanciers hypothécaires, en cas de règlement amiable, ou en cas de contestation, les joindre au capital qu'il consignera.

L'art. 2136, que nous avons cité au début de cette section, nous dit que le propriétaire est libéré de tout privilège et hypothèque en payant le prix stipulé dans

le contrat, aux créanciers qui seront en ordre utile de le recevoir, ou en le consignant. L'application de cette règle devient délicate lorsqu'il s'agit de créances couditionnelles ou de rentes. soit perpétuelles, soit viagères, nous allons reprendre successivement ces trois hypothèses et, comme le Code est complètement muet à cet égard, nous aurons à rechercher quelles étaient les règles suivies par l’ancien droit et examiner si on -peut encore les appliquer aujourd’hui.

Pour les créances conditionnelles, point de difficulté, on distribue le prix de l'immeuble entre les . mains des créanciers hypothécaires même postérieurs à ceux qui ont des créances conditionnelles, mais à charge par eux de donner bonne et valable caution de ce qui pourra leur être dû par la suite. Cette solution est celle qui était donnée par Pothier (1), dans l’ancien droit : « Observez, nous dit-il, que lorsqu'une créance dépend d’une condition qui n’est pas encore échue, le créancier ne laisse pas d’être colloqué dans l’ordre en son rang, comme si elle était échue. Mais le créancier sur qui l’ordre manque, touche à sa place en donnant caution de rapporter à son profit si la condition arrive. » Avaut cet auteur, l’édit des criées de 1551, dans son art. 16, avait consacré une pratique semblable et, de nos jours, tous les auteurs proposent la

même solution.

(4) Pothier, titre XXI, de la coutume d'Orléans, n° 139.

Nous traiterons les rentes perpétuelles comme des créances ordinaires, en effet, ces rentes sont, d'après l’art. 1911 du Code civil, essentiellement rachetables el, sila loi autorise les parties à fixer une époque jusqu'à l’arrivée de laquelle le remboursement ne pourrait avoir lieu, cette convention ne saurait être un empêchement à la purge, car l’art. 2184 fait tomber Le bénéfice du terme qui pouvait exister en faveur du crédi-rentier, ét, si ce dernier ne veut pas recevoir le remboursement de sa rente, l'acquéreur qui fait la purge pourra consigner (art. 2186).

Des difficultés sérieuses s'élèvent en cas de rente viagère, comment dans cette hypothèse régler la situation? L'art. 1979 nous dit que la rente viagère ne peut être rachetée, car le nombre de prestations périodiques à fournir au crédi-rentier est inconnu.

Quelle était la situation donnée dans notre ancien droit sur cette question? Les lettres de ratification opéraient purge, non seulement des rentes perpétuelles, mais encore des rentes viagères,.

Pothier nous indique, d'une facon très précise, les moyens employés : «Il y a, nous dit-il, une différerce entre la rente perpétuelle et la rente viagère. Lorsqu'un héritage hypothéqué à une rente est vendu, par décret, le créancier hypothécaire d'une rente perpétuelle qui a formé opposition au décret, et qui se trouve en ordre d'hypothèque pour recevoir, a toujours droit d'exiger

la somme entière qu'il a payée pour acquérir la rente

el qui en fait le principal. I n'en est pas de même d'une rente viagère : comme ces rentes n’ont pas de principal, et que leur valeur diminue beaucoup par le temps à mesure que la personne sur la tête de qui la rente estcréée devient plus âgée el plus infirme, le créancier de cette rente ne peut pas toujours exiger toute la somme qu'il a payée pour l’acquérir, mais seule ment celle qui, au temps de la confection de l’ordre, sera estimée suffisante pour acquérir à ce créancier une rente viagère de pareille somme (f).

Si Le créancier de la rente viagère ne se contente pas de cette somme, il peut demander que les eréanciers derniers recevants, qui seront colloqués en ordre après lui, soient tenus de faire sur les deniers qu'ils auront à recevoir, un emploi qui produise un revenu suffisant pour répondre de la rente viagère tant qu'elle durera, si mieux ils n'aiment se charger eux-mêmes de la payer, et de donner pour cet effet bonne et suffisante caution. »

Suivant Pothier on pourra offrir au crédi-rentier une somme que l’on jugera suffisante pour qu'il puisse acquérir une rente viagère égale à celle qu'il se voit enlever par la purge, mais notre créancier peut très bien refuser un pareil arrangement, etalors on devra emplover le moyen suivant : on distribuera entre les mains

(1) Pothier, Du contrat de constitution de rente, ch. vu, n° 231; £dition Bugnet, t. WI, p. 516.

des créanciers postérieurs les sommes restant à distribuer à charge par ceux-ci de donner bonne et valable caution, ou s'ils aiment mieux faire un emploi environné de garanties sérieuses (dépôt à la caisse des dépôts et consignations de la somme devant assurer le service de la rente ; vente aurabais de la rente à charge par l'adjudicataire de fournir une garantie immobilière suffisante, Cour de Caen, 18 mai 1813). Nous admettrons avec Troplong (1) le procédé employé dans notre ancien droit par Pothier, car il se rapproche beaucoup de la solution donnée par notre Code civil dans l’art. 1978.

Un second moyen qui est approuvé par la Cour de Paris (2),consiste à charger l'acquéreur du service de la rente en Jui laissant entre les mains un capital suffisant pour assurèr Le service de la rente. Cette solution nous paraît moins bonne que la précédente, car ce moyen empêche la purge d’avoir lieu ; en effet, un acquéreur conservaut un capital hypothéqué reste toujours assujetti à un recours hypothécaire, il lui sera dore toujours préférable de consigner (art. 2186).

Il peut se faire que le prix de l'immeuble soit inférieur au Capilal nécessaire pour que la rente fût desservie, que décider alors ? I faut admettre avec la Cour

(1) Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, p. 236. (2) Cour de Paris, arrêt du 8 août 1806; Dalloz, Privilèges el hypothèques, Répétoire, & XXXVIT, p. 748.

de Bourges (1) que l’on devra prélever chaque année sur le prix la somme nécessaire pour parfaire les arrérages, Car Ce prix appartient au crédi-rentier et les créanciers postérieurs n'y ont droit qu'après lui; en effet, 1l est de l'essence de l'hypothèque que les créanciers postérieurs n'aient aucun droit sur le prix avant que les créanciers qui leur sont préférables soient enlièrement payés. C’est donc à tort que Grenier (2) et Troplong (3) ont décidé que les créanciers postérieurs n'étaient tenus de fournir au crédi-rentier que les intérêts produits par un capital insuffisant, sauf recours de ce dernier contre le débiteur personnel de la rente.

Une dernière hypothèse nous reste à prévoir, c’est le cas où une rente viagère es garantie, non pas par ‘une hypothèque spéciale sur un seul immeuble, mais par une hypothèque générale sur tous les biens du débiteur, on se demande alors si le erédi-rentier aura le droit de se faire colloquer sur chacun de ces biens. La question est délicate, mais on doit cependant sans hésiter la résoudre par l’affirmative, car, en prenant hypothèque sur plusieurs immeubles, le crédi-rentier à voulu éviter toute perle même en cas de purge.En vain, M. Persil (4) prétendiqu’ « en se présentant à l’ordre

(4) Cour de Bourges, arrêt du 25 mai 1827; Dalioz, 1829, IT, p. 258.

(2) Grenier, Hypothèques, t. T, p. 136.

(3) Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, p. 240. (

4) Persil, Æéqgime hypothécaire, art. 2144, n° 6.

le créancier est censé spécialiser son hypothèque et la restrenidre à l'immeuble dont on va distribuer le prix ; que le crédi-rentier consent une espèce de’ novation dont l'effet est de substituer l'acquéreur au débiteur originaire. » Nous répondrons que le créancier en se présentant à l’ordre fait simplement valoir son droit hypothécaire ; de plus, qu'il est contraire à l’art. 1273 (C. ce.) de prétendre qu'il y à eu une novation, car elle ne se présume jamais. Il est certain qu'avec la solution que nous proposons on nuit aux créanciers hypothécaires postérieurs au crédi-rentier, mais ceux-ci, en prenant hypothèque,ont pu s'assurer des charges dont l'immeuble était grevé ; s'ils ne l’ont pas fait, ils ont manqué de prudence etdoivent subir les conséquences de leur négligence.