SECTION III IL Y A SURENCHÈRE

Les notifications ont été suivies dans les quarante jours de la surenchère du dixième : cette surenchère est valable, on va procéder à la vente; quelles seront les règles que l’on va lui appliquer?

L'art. 2187 répond à notre question : « En cas de revente sur enchères, elle aura lieu suivant les formes

établies pour les expropriations forcées, à la diligence

soit du créancier qui l'aura requise, soit du nouveau propriétaire. £

« Le poursuivant énoncera dans les affiches le prix stipulé dans le contrat, ou déclaré et la somme en sus à laquelle le créancier s’est obligé de la porter ou faire porter. »

L'art. 2187 renvoyait pour la procédure aux règles de formes prescrites pour les ventes sur saisie immobilière, mais une loi du 2 mai 1841 qui a réformé les art. 832, 833, 836 et 837 du Code de procédure, ainsi qu'une autre loi du 21 mai 1858 qui a modifié l’art. 838 du même Code, ont réglementé d’une façon spéciale et minutieuse les règles de la surenchère sur aliéna- Uion volontaire; nous n'avons pas l'intention de les détailler, car elles ne rentrent que d’une façon tout à fait accessoire dans notre sujet; nous avons analysé dans

une précédente section l’art. 832, nous nous borne-

rons ici à reproduire purement et simplement les articles 836 et 837 qui se rapportent à la question qui nous occupe actuellement. L'art. 836 s'exprime ain ii : « Pour parvenir à la revente sur enchère prévue par l'art. 2187 du Code civil, le poursuivant fera imprimer des placards qui contiendront : 1° la date et la nature de l’acte d’aliénation sur lequel la surenchère a été faite, le nom du notaire qui l'aura reçu ou de toute autorité appelée à sa confection; 2° le prix énoncé dans l'acte, s’il s'agit d’une vente, ou l'évaluation donnée aux immeubles dans la notification aux créanciers inscrits,

| 2906 2 s’il s’agit d'un échange ou d'une donation; 3° le montant de la surenchère: 4° les noms, professions, domiciles du précédent propriétaire, de l'acquéreur ou du donataire, du surenchérisseur, ainsi que du créancier qui lui est subrogé dans le cas de l’art. 833; 5° l’indication sommaire de la nature et de la situation des biens aliénés; 6° le nom et la demeure de l’avoué coustitué pour le poursuivant; T° l'indication du tribunal où la surenchère se poursuit, ainsi que des jour, lieu et heure de l’adjudication. —- Ces placards seront apposés, quinze jours au moins et trente jours au plus avant l’adjudication, à la porte du domicile de l’ancien propriétaire et aux lieux désignés dans l'art. 699 du présent Code, — Dans le même délais l'insertion des énonciations qui précèdent sera faite dans un journal désigné en exécution de l’art. 696, et Le tout sera cons- . taté comme il est dit dans les art. 698 et 699.» L'arüele 837 continue : « Quinze jours au moins et trente Jours au plus avant l’adjudication, sommation sera faite à l’ancien et au nouveau propriétaire d'assister à celte adjudication, aux lieu, jour et heure indiqués. Pareille sommation sera faite au créaneier surenchérisseur, si C’est un nouveau propriétaire où un autre créancier subrogé qui poursuit.—Dans le même délai. l'acte d’aliénation sera déposé au greffe et tiendra lieu de minute d'enchère. — Le prix porté dans l'acte ou la valeur déclarée et le montant de la surenchère tiendront lieu d’enchère. »

Un créancier, nous le supposons, à valablement requis la mise aux enchères de l'immeuble, il peut poursuivre la revente de l'immeuble, c'est certain, mais d’autres personnes ont encore ce droit : ce sera d’abord le tiers détenteur, ce seront aussi tous les créanciers inscrits qui, en vertu de l’art. 833 du Code de procédure, se seront fait subroger à la poursuite si le nouveau propriétaire ou le surenchérisseur n'ont pas donné suite à l’action dans le mois de la surenchère, ou encore lorsqu'il y a eu de la part du poursuivant dans le cours de la procédure, collusion, fraude ou négligence.

Les dispositions contenues dans l’art. 833 ne sont que la conséquence et le développement de la règle posée dans l’art. 2190, qui nous dit que : « Le désistement du créancier requérant la mise aux enchères, ne peut, même quand le créancier payerait le riontant de la soumission, empêcher l’adjudication publique si ce n'est du consentement exprès de tous les autres créanciers hypothécaires. » La loi part de cette idée qu'en requérant la mise en vente le surenchérisseur ne fait pas un acte dans son propre intérêt, mais est le mandataire des autres créanciers et agit, par conséquent, aussi dans leur intérêt. C'est pourquoi nous voyons que pour que le désistement du surenchérisseur soit valable, il faut que tous les créanciers Y aient expressément consenti; mais nous pensons que le con-

sentement du tiers détenteur sera complètement inu-

ile, car il n'aurait aucun intérêt à le refuser; en effet, on peut remarquer que le désistement qu’on exigerait de lui aurait toujours pour effet de rendre à son titre menacé par la surenchère, la force et l'autorité qu'il était exposé à perdre.

La surenchère tend à dépouiller le tiers acquéreur de la propriété qu’il avait acquise, mais elle ne l’en dépouille pas immédiatement; il n'y a que l’adjudication qui soit capable de produire un tel effet; de là, on peut tirer les conséquences suivantes : le nouveau propriétaire peut empêcher la vente de l’immeuble en s’offrant de payer tous les créanciers inserits ainsi que les frais de surenchère; le eréancier, en cas de perte ou de détérioration de l'immeuble entre la surenchère et la vente, peut, soit retirer ses offres, soit les restreindre.

La surenchère à été régulièrement formée, la vente. a été faite suivant les formes prescrites par le Code: de procédure civile, on arrive à l’adjudication. Deux issues sont possibles, l’adjudication peut avoir lieu au profit du tiers détenteur ou, au contraire, être prononcée en faveur, soit du créancier surenchérisseur, soit d’un tiers, nous allons successivement examiner ces deux hypothèses.

PREMIÈRE HYPOTHÈSE. — Le tiers détenteur étant ad- Judicataire, reste propriétaire. — L'art. 2189 prévoil

cette hypothèse : « L’acquéreur ou le donataire qui couserve l'immeuble mis aux enchères, en se rendant

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dernier enchérisseur, n'est pas tenu de faire transcrire le jugement d'adjudication. ÿ Cela n'avait pas besoin d'être dit, en effet, l'acquéreur a déjà fait transcrire son ütre lorsqu'il a voulu purger, et l’adjudication prononcée à son profit ne fait que confirmer la propriété qu'il avait acquise. On s'étonne cependant de voir cette disposition, étant donnée la théorie du Code qui déclare la propriété transférée par le seul consentement des parties, elle s'explique historiquement. Une loi du 11 brumaire an VII, sur l’expropriation forcée, loi qui n’est que le complément de la loi de brumaire sur le régime hypothécaire et qui a été promulguée à la même époque, déclarait dans l’art. 22, que : « L’adjudication doit être transcrite à la diligence de l’adjudicataire, sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques, de la situation des biens dans le mois de sa prononciation. Il ne peut, avant l’accomplissement de cette formalité, se mettre en possession des biens adjugés. » L'art. 2189 dit que si le tiers détenteur reste adjudicataire, 11 n’est pas tenu de faire transcrire le jugement d’adjudication, ce qui signifie a contrario que si l'immeuble est adjugé à un tiers ou au surenchérisseur, le jugement d’adjudication qui lui donne la propriété devra être transcrit, ce qui est conforme aux principes posés dans les lois de brumaire.

Nous avons exposé avec de longs détails, dans le cours de cette thèse, comment la transcription avait été supprimée lors de la rédaction du Code civil; nous

n'avons plus à y revenir, qu’il nous suffise de dire que la loi du 23 mars 1855, qui a rétabli la transcription, a, dans son art. 1°-4° rendu à notre art. 2189, toute sa force et toute son utilité, car il veut, en effet, que l’on transcrive «tout jugement d’adjudication autre que celui rendu sur licitation, au profit d’un cohéritier ou d’un copartageant. »

Le jugement d'adjudication va opérer purge en fixant le prix moyennant le payement duquel l'immeuble sera libéré. Mais le tiers détenteur adjudicataire va payer un prix supérieur au prix de vente, ou s’il est donataire, un prix qu'il ne doit pas, quel sera son recours? L’article 2191 répond à cette question : « L’acquéreur qui -se sera rendu adjudicataire, aura son recours tel que de droit contre le vendeur, pour le remboursement de ce qui excède Le prix stipulé par son titre, et pour l'intérêt de cet excédent, à compter du jour de chaque payement. » Cette solution est très équitable, car le vendeur doit garantir l'acheteur de la pleine et entière exécution du contrat de vente intervenu entre eux. L’acquéreur qui se rend adjudicataire pour conserver l'immeuble et qui, par conséquent, acquiert pour un prix plus élevé que celui fixé dans la ven'e, souffre un préjudice, done le vendeur doit l'indemniser de la différence existante entre le prix de vente et le prix d'adjudication, plus les intérêts de l'excédent à compter du jour où il a fait l'avance de ce cet excédent ; et le vendeur n'a pas le droit de se plaindre, car, comme le fait

remarquer M. Pont, l'excédent qu'il rembourse à l’adjudicataire a été employé pour lui et a diminué d’autant sa dette envers ses créanciers (Paul Pont, Print lèges et hypothèques, tome 11, page 625).

Tel est le droit de l'acheteur, mais quel séra celui du donataire ; il n’a pas droit à garantie dans la plupart des cas (1); cependant il ne sera pas dénué de tout recours; en effet, il a payé les créanciers qui avaient hypothèque sur l’immeuble donné, si ces créanciers sont les eréanciers personnels du donateur, et que ce soit à eux que le prix de l’adjudication ait été payé; ce payement a libéré d'autant le donateur; donc, par les principes de la gestion d’affaires, il pourra répéter les sommes déboursées, car ce payement a tourné au profit du donateur; mais si, au contraire, le donateur avait consenti des hypothèques sur son immeuble qu'il n'était tenu de payer qu'en qualité de tiers détenteur, de caution réelle, 1l ne serait pas obligé d’en tenir compte au donataire, car ce payement n'a pas tourné à son profit.

I peut se faire qu'après le payement de tous les créanciers hypothécaires il reste une certaine somme d'argent disponible; le tiers détenteur adjudicataire aura-t-il le droit de prélever cette somme par préférence à tous les créanciers chirographaires du vendeur, ou devra-t-1l, au contraire, concourir avec eux ? Il faut

(4) En matière de dot, le donateur doit garantie au donataire (art. 1440 et 1547 du Code civil.

répondre qu’il peut retenir, à l'exclusion des créanciers chirographaires, l'excédent du prix, car ceux-c1 ne pouvaient pas demander la mise aux enchères; ils ue doivent donc pas profiter des effets de cette suren-

chère. | DEUXIÈME HYPOTHÈSE. — L'immeuble est adjugé, soit au surenchérisseur, soit d un tiers. — L'effet de cette

adjudication est de dépouiller le tiers détenteur de la propriété antérieurement acquise; mais ne sera-t-il pas indemnisé de cette dépossession. L'art. 2188 répond en partie à notre question: « L'adjudicataire est tenu, au delà de son prix de son adjudication, de restituer à l'acquéreur ou au donataire dépossédé les frais et loyaux coûts de son contrat, ceux de la transcription sur les registres du conservateur, ceux de notification, et ceux faits par lui pour parvenir à la revente. » Ce sont tous les frais nécessités par le contrat d'acquisition, la transcription et la purge.

Le tiers détenteur évincé peut avoir fait dans l’immeuble des dépenses d'amélioration, on devra lui en tenir compte jusqu à concurrence de la plus-value. Quelques arrêts et quelques auteurs veulent mettre ces dépenses à la charge de l’adjudicataire, nous ne le pensons pas, et nous croyons qu'il faut plutôt argumenter par analogie du texte de l’art. 2175 sur le délaissement, et déclarer que ce sont les créanciers qui devront indemniser le tiers délenteur évincé de toutes ces dépenses. Il faudra toutefois en excepter le

cas Où ces dépenses auront été mises à la charge de l'adjadicataire par le cahier.des charges.

L'hypothèse inverse peut se présenter : on peut supposer que le tiers détenteur, loin d'avoir amélioré l'immeuble, l'ait détérioré; dans ce cas, le prix qu’il offrira pourra être supérieur à la valeur actuelle de l'immeuble, maïs inférieur à la valeur antérieure, c’est-à-dire sur laquelle les créanciers étaient en droit de compter; alors, comment régler la situation? M. Colmet de Santerre (1) propose, et nous admettons cette solution, que les créanciers pourront demander à la justice que l'action en indemnité qu'ils ont contre le tiers détenteur soit considérée comme un accessoire de l'immeuble, et adjugé avec lui : de cette façon, si le tiers détenteur est solvable, on pourra espérer que des créanciers surenchériront pour un prix plus élevé que celui offert par le tiers détenteur.

Il nous faut maintenant préciser les effets du jugement d’adjudication sur surenchère; l’art. 838 du Code de procédure civile, dans son dernier alinéa, nous les indique : « Les effets de l’adjudication, à la suite de surenchère sur aliénation volontaire, seront réglés, à l'égard du vendeur et de l’adjudicataire, par les dispositions de l'art. 717 ci-dessus; néanmoins, après le jugement d’adjudication par suite de surenchère, la purge des hypothèques légales, si elle n’a

(4) Code civil, t. IX, p. 453.

pas eu lieu, se fait comme au Cas d’aliénation volonfaire, et les droits des créanciers à hypothèques légales sont régis par le dernier alinéa de l'art. 772. » Remarquons, pour n'avoir plus besoin d'y revenir, que la Sn du dernier alinéa de l’art. 838 contient une exception en faveur des hypothèques légales occultes, parce que celles-ei produisent leur effet imdépendamment de toute inscription, et que l’on n’a pas exigé que la purge de ces hypothèques précédât l'adjudication. Pour en faire la purge, l’adjudicataire devra remplir les formalités des art. 2194 et 2195 du Code civil, articles dont l'étude n’entre pas dans le cadre de cette thèse.

Donc, sauf une exception, les effets de l’adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire sont les mêmés que les effets de l'adjudication sur saisie immobilière, effets qui nous sont indiqués dans l’art. 717 du Code de procédure, et qui consistent principalement dans l'extinction du droit de résolution qu'avait le précédent vendeur pour défaut de payement du prix s'il n’a pas formé sa demande en résolution, et s'il ne l'a pas notifiée au greffe avant l’adjudication. Gette décision se justifie très bien dans la procédure de saisie immobilière, parce que le vendeur a ét6 prévenu du danger qu'il courait par la sommation qui lui a été adressée, conformément à l'art, 692, et qui l’a prévenu des formalités qu'il aurait à remplir s'il vou”

AY conserver son droit. Devons-nous admettre la môme

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solution en cas d’adjudication sur surenchère d’un dixième ; nous supposerons, par exemple, que l’acheteur n’a pas payé son prix au vendeur, et il vend luiinême l'immeuble à un sous-acquéreur qui fait la purge, un des créanciers fait la surenchère du dixième, conformément aux règles prescrites par l’art. 2185, alors l’action résolutoire du vendeur sera-t-elle éteinte comme s’il y avait eu adjudicalion sur saisie immobilière ? La raison de douter vient de ce que dans la procédure de surenchère du dixième, on ne fait pas de notifications au vendeur (art. 2183), et que ce dernier n'étant pas prévenu, risque de perdre son action résolutoire; mais le dernier alinéa de l’art. 838 est formel, il nous dit expressément que l’adjudication à la suite de surenchère sur aliénation volontaire produit les mêmes effets que le jugement d’adjudication sur saisie immobilière (art. 717); done, il faut en conclure qu'il éteint l’action résolutoire du vendeur. Il y a là évidemment une lacune dans la loi, mais ilne faudrait pas croire que le vendeur ait perdu tout recours pour se faire payer; perdant son action en résolution, il conservera encore son privilège s’il a eu soin de le faire inscrire dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente (art. 6-2°, loi du 23 mars 1855).

Il ne nous reste plus pour terminer cette section, qu'à traiter une question très importante sur la solution de laquelle les auteurs et la jurisprudence sont divisés. On se demande si l’adjudication sur surenchère du

dixième opère une nouvelle transmission de propriété du tiers détenteur à l’adjudicataire, ou si, au contraire, elle opère une résolution de la propriété du tiers détenteur, qui serait par conséquent n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble ? Nous avons montré tout à l'heure que l’art. 838 du Code de procédure, dans son dernier alinéa, assimilait entièrement les effets de l’adjudication sur surenchère du dixième, aux effets de l'edjudication sur saisie. Or, l’art. 717 dans son premier alinéa nous dit que : « L'adjudication ne transmet à l’adjudicataire d’autres droits à la propriété que ceux appartenant au saisi. » La saisie n'opère donc jamais résolution du droit du saisi, elle n’a pas d'effet rétroacüf, et l'art, 2177, en parlant du tiers détenteur qui à délaissé, nous dit dans son second alinéa : « Ses créanciers personnels, après tous ceux qui sont inscrits sur les précédents propriétaires, exercent leur hypothèque à leur rang, sur le bien délaissé ou adjugé » ; ce qui nous prouve bien que le tiers détenteur qui a délaissé, conserve malgré son délaissement la propriété de lim meuble, c'est d'ailleurs l'opinion adoptée par la majorité des auteurs. Ces deux textes rappelés, la question qui va nous occuper peut donc s'exprimer sous cette autre forme : Faut-il, lorsqu'un tiers est acquéreur, traiter l'adjudication sur surenchère du dixième. comme l’adjudieation sur saisie faite entre les mains du tiers détenteur, où faut-il dire qu'il y a résolution de l'acquisition du tiers détenteur ?

La Cour de cassation (1) adopte la théorie de Ja résolution. « La surenchère sur aliénation volontaire, nous dit-elle, est une protestation contre le contrat d'aliénation, car les créanciers jugent n'avoir pas réalisé la valeur de leur gage, et ils refusent à ratifier l’aliénation; en requérant la mise aux enchères les créanciers loin de reconnaître la propriété du tiers détenteur s’attaquent directement au titre duquel elle dérive pour lui; leur action a pour but et doit avoir pour résultat nécessaire de le faire tomber et de lui substituer un nouveau contrat, qui fera passer sans intermédiaire la propriété des mains du débiteur entre les mains de l’adjudicataire. » Le système de la jurisprudence se fonde sur l'art. 2188 du Code civil, qui impose à l'adjudicataire l'obligation de rembourser au tiers détenteur qui purge les frais et loyaux coûts du contrat, ce qui prouve, dit-elle, que la loi considère l'acquisition du tiers détenteur comme rétroactivement résolue. Cet argument n’a pas la force qu’on lui attribue et il peut très bien s'expliquer par une faveur que la loi accorde aux acquéreurs qui purgent, afin d’en-

courager dans l'intérêt même des débiteurs hypothé-

caires ou de leurs créanciers les aliénatious amiables toujours plus économiques que les expropriations

forcées.

(1) Cour de cassation, Chambre des requêtes, 15 décembre 1862, Journal du palais, 1864, p. 460.

Nous pensons qu’il faut dire, au contraire, nous appuyant sur le deuxième alinéa de l'art. 2177 précédemment cité, que l'on doit admettre la même théorie qu'en cas de saisie; car en réalité 1] s’agit toujours d'un créancier hypothécaire qui poursuit la vente de l'immeuble hypothéqué aux enchères publiques, c'est le même but que les créanciers poursuivent avec une procédure différente, il nous parait par conséquent impossible d'admettre deux solutions contraires étant données les analogies qui existent entre le tiers détenteur qui délaisse et le tiers détenteur qui purge; et si le législateur n’a pas inséré de disposition semblable à celle de l'art. 2177-2° dans la procédure de purge on ne peut attribuer cette omission qu'à un oubli involontaire. On peut d'ailleurs remarquer que dans le cours de cette étude nous avons été souvent obligé de recourir aux articles du Code sur le délaissement et raisonner par voie d'analogie pour combler les lacunes que la loi offre en notre matière.

[ nous faut maintenant examiner quels sont les intérêts pratiques de la question. Dans cet examen nous nous attacherons à montrer que les conséquences du système de la résolution se heurtent souvent aux véritables principes du droit, ce qui nous aidera à faire triompher la théorie que nous soutenons.

I peut rester une certaine somme disponible sur le prix d’adjudication, tous les créanciers inscrits étant

payés, nous déciderons que cette somme appartiendra

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au tiers détenteur qui est dépouillé de son immeuble, et non aux créanciers cirographaires de son auteur. La Jurisprudence (1) admet, au contraire, que le tiers acquéreur viendra en concours avec les créanciers chirographires de son vendeur, comme ayant un recours en garantie à exercer contre ce dernier; mais son contrat étant résolu, il ne peut réclamer à titre de propriétaire la portion du prix resté disponible après le payement des créanciers inscrits. Cette solution nous paraît inadmissible. Comment en effet concevoir, avec la doctrine de la Cour de cassation, que le tiers détenteur dont l'acquisition est résolue et qui n’a par conséquent jamais été propriétaire, ait un recours en garantie pour le réparation du préjudice causé. Ensuite dans quel but a été organisée la procédure de purge? Nous l'avons répété bien des fois, c'est dans l'intérêt seulement du tiers détenteur et des créanciers hypothécaires. Avec l'opinion que nous combattons, ilfaut décider que les créanciers chirographaires du vendeur profiteront de la purge, et on arrive ainsi à celte bizarrerie, comme le font très bien remarquer certains auteurs, qu? l’on va refuser au tiers détenteur qui, en offrant son prix aux créanciers inscrits, à usé du moyen que la loi lui donnait pour éviter l’éviction dont il était menacé, un avantage que l’on n’hésite pas à accorder au tiers détenteur qui a délaissé l'immeuble

(1) Cour de cassation, 28 mars 1843, Journal du palais, 1843,

: tome I.

précédemment acquis (Aubry et Rau, tome IT, p. 355, note 10).

Une seconde conséquence sera celle-c1 : Si le tiers détenteur a constitué des hypothèques sur son immeuble, ces hypothèques subsisteront et les créanciers hypothécaires de ce tiers détenteur auront le droit, après le payement des créanciers inserits sur le vendeur', de se faire colloquer sur l'excédent du prix. Avec le système de la résolution on arrivera à cette solution inique que le tiers détenteur qui voudra faire tomber les hypothèques qu'il aura consenties, préférera purger plutôt que de délaisser (art. 2177-2°), ce qui est, selon nous, contraire au but de la loi, car en réglementant la procédure de purge, le législateur a tout à la fois voulu faciliter la libre circulation des biens et respecter les droits des créanciers hypothécaires.

Enfin comment réglera-t-on la question des fruits? Avec notre système aucun douten’est possible, les fruits appartiennent au tiers détenteur depuis le jour où il est entré en jouissance jusqu’à la sommation de payer ou de délaisser, où jusqu'au jour des notifications si cette sommation n’a pas eu lieucen’estd'ailleurs qu'une application de l'art. 2176. L'opinion adverse, bien que n'abandonnant pas la doctrine de la résolution, admet que le tiers détenteur fera les fruits siens, mais elle se fonde sur d’autres motifs que celui qui nous détermine à les lui accorder. Un premier argument consiste à “dire que le tiers détenteur est un possesseur de bonne

res foi ce qui est difficilement acceptable car le tiers détenteur connaît les hypothèques qui grèvent l’immeuble. La Cour de cassation (1), s’est appuyé sur un mo- Uf plus sérieux et qui consiste à dire que le créancier qui a une hypothèque inscrite n'a pas droit à la jouissance de l’immeuble; si cet immeuble passe entre les mains d’un tiers la jouissance n’en est pas altérée et ce dernier a done droit aux fruits, car les créanciers hypothécaires ne peuvent alléguer aucun droit sur ces fruits tant qu'on ne les a pas immobilisés. Ce raisonrement est Juste dans les rapports du tiers détenteur avec les créanciers hypothécaires mais il n’en est plus ainsi dans les rapports de l'acheteur et du vendeur, e l'acheteur étant réputé n'avoir jamais été propriétaire, les fruits doivent rentrer dans le patrimoine du ven

deur.

SECTION IV

RÈGLES SPÉCIALES À LA SURENCHÈRE DANS LES HYPOTHÉQ: :$ PRÉVUES PAR L'ART. 2192

L'art. 2192 s'exprime ainsi : « Dans le cas où le titre du nouveau propriétaire comprendrait des immeubles et des meubles, ou plusieurs immeubles, les uns hy-

(4) Cour de cassation, 19 avril 1865, Sirey, [, p. 230 el suiv

pothéqués, les autres non hypothéqués, situés dans le même ou dans divers arrondissement de bureaux, aliénés pour un seul et même prix, ou pour des prix distincts et séparés, soumis ou non à la même exploitation, ie prix de chaque immeuble frappé d'inscriptions particulières et séparées sera déclaré dans la notification du nouveau propriétaire, par ventilation, s'il y a lieu du prix total exprimé dans le titre.

Le créancier surenchérisseur ne pourra, en aucun cas, être contraint d'étendre sa soumission n1 sur le mobilier, ni sur d'autres immeubles que ceux qui sont hypothéqués à sa créance et situés dans le même arrondissement ; sauf le recours du nouveau propriétaire contre ses auteurs, pour l'indemnité du dommage qu'il éprouverait, soit de la division des objets de son acquisition, soit de celle des exploitations. »

Dans les différentes hypothèses prévues par notre artüicle et qui consistent en des ventes faite wrico pretio l'acquéreur qui veut purger doit dans les notifications qu'il a fait aux créanciers inscrits, fixer son prix par ventilation c'est-à-dire déterminer quelle est la valeur de chaque immeuble. L'utilité de la ventilation se comprend facilement, elle facilite l'exercice du droit de surenchère pour les créanciers. |

Comment sefera-t-e]le? Dans la première hypothèse, lorsque la vente comprend des immeubles et des meubles, le tiers acquéreur doit déclarer la valeur totale

pour laquelle il entend prendre les immeubles, Lors-

qu'il y à plusieurs immeubles dont les uns sont hypothéqués et les autres ne le sont pas, alors le tiers acquéreur doit déclarer pour quelle somme il entend reprendre les immeubles hypothéqués.

Lorsque les immeubles hypothéqués sont situés dans des arrondissements différents on indique le prix pour tous les immeubles situés dans un même arrondissement et le prix afférent aux immeubles situés dans l’autre arrondissement. Enfin dans la dernière hypothèse qui se présentera le plus souvent, le tiers détenteur devra indiquer le prix offert pour chaque immeuble frappé d'inscriptions particulières ou séparées.

La ventilation faite, nous admettrons que les créanciers hypothécaires, comme le vendeur, peuvent la critiquer. Delvincourt (1), a cependant contesté cette solution pour le vendeur, pour réfuter cette manière de voir il suffira de constater que le vendeur a un intérêt manifeste à ce que l'immeuble soit estimé le prix le plus élevé possible, pour que les créanciers acceptent l'offre dutiers acquéreur, il évitera ainsi Le recours que pourrait lui intenter l'acheteur pour le dommage et l’éviction qu'il éprouverait. Quant aux créanciers hypothécaires leur intérêt est hors de doute, car si le prix offert est exact ils pourront se dispenser de surenchérir et éviter ainsi tousles frais qui entravent la

procédure de surenchère.

(1) Delvincourt, t. HI, p. 169 et p. 604, note 4.

Le créancier surenchérisseur ne peut être forcé par le tiers détenteur d'étendre sa surenchère soit sur le . mobilier, soit sur les immeubles situés hors de l’arrondissement, soit même sur desimmeubles situés dans le même arrondissement et qui ne sont pas hypothéqués à sa créance.

Notre article termine en accordant au tiers acquéreur dépossédé, une action contre son auteur pour l'indemnité du dommage qu'il éprouverait par la division, le morcellement de sa propriété, et mème aux termes de l’art. 1636 si l'acquéreur n'était évincé que d’une partie de la chose, mais qu’elle soit de telle conséquence relativement au tout que l'acquéreur n’eût pas acheté sans la partie dontila été évincé; il peut demander la résolution du contrat.