CHAPITRE IV

Prescription des Privilèges et Hypothèques lorsque l'immeuble grevé est entre les mains d'un tiers détenteur.

$ 1%. — Considérations générales.

La prescription est acquise au tiers détenteur, dit Particle 2180, n° 4, S 2, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le temps réglé pour la prescription de la propriété à son profit.

On doit entendre ici par tiers détenteur celui qui possède immeuble à titre de maitre et ne se trouve pas personnellement oblige.

La prescription de la propriété peut être réalisée de deux manières : par la possession trentenaire ou par la possession de dix ou vingt ans, suivant les articles 2262 et 2265.

Les termes de l’article 2180, que nous venons de rapporter, exigent une explication préalable. On pourrait, à première vue, croire que dans la pensée de la loi, la prescription de l’'hypothèque, par le tiers détenteur, est inséparable de la prescription de la propriété à son profit et qu'il ne pourra prescrire.

hypothèque qu’en prescrivant la propriété. Il n’en est rien.

Le plus souvent, cependant, lorsqu'il s’agira notamment de prescripüion trentenaire, ou d’usucapion par dix ou vingt ans, la prescription de l’hypothèque et celle de la propriété se confondront. Mais il peut arriver, et c’est Jà un point important à noter, que le tiers détenteur intéressé à prescrire l’hypothèque n'ait pas à se préoccuper de prescrire la propriété. Tel serait le cas où il aurait acheté l'immeuble a non domino. Le tiers détenteur aurait dans cette hypothèse une double prescription à réaliser ; l’une contre le véritable propriétaire, l’autre contre le créancier hypothécaire.

L'identification des deux prescriptions n’est pas possible à un autre pointde vue, nous voulons parler du point de départ. L’usucapion contrée le véritable propriétaire, en supposant (ce que nous admettons en droit) que la vente consentie a non domino, lorsque l'acquéreur ignore cette circonstance, puisse être considérée comme un juste titre, commencerait à courir du jour de la prise de possession à titre de maître ; tandis que la prescription de l’hypothèque n'aurait pour point de départ que la transcription du titre suivant la disposition expresse de l’article 2180. (Troplong, Hypoth., t IV, n°878; Aubry et Rau, t. III, S 298, p. 491, note 3; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t. ITI,-n°2279.);

Ces deux prescriptions sont donc indépendantes l’une de l’autre, elles n’ont de commun que la durée.

Cette indépendance est à noter, car elle peut prèr

senter un intérêt pratique certain. Dans le cas, par exemple où l’usucapion viendrait à être suspendue ou interrompue à l’égard du propriétaire seul, le tiers détenteur n’en prescrirait pas moins l’hypothèque contre le créancier et il pourrait invoquer cette prescription contre le créancier s’il dévenait, par un acte ultérieur, propriétaire légiume de l'immeuble.

En fait, d’ailleurset dans la plupart des cas, le tiers détenteur aura acquis l’immeuble du véritable propriétaire qui, avant la vente, l’avait grevé d’une hypothèque. Il ne pourra être question, par suite, que de la prescription du droit hypothécaire seul et pour appliquer la disposition de l’article 2180 que nous étudions, il faudra que le tiers détenteur ait possédé l’immeuble pendant le temps qui lui aurait êté nécessaire pour prescrire la propriété.

Il nous reste à signaler une autre règle importante : le tiers détenteur ne peut pas prescrire le droit hypothécaire seul et indépendamment de l’obligation principale, lorsqu'il est personnellement obligé au paiement de la dette. L’hypothèque, dans ce cas, ne serait considérée que comme un accessoire de la créance et ne pourrait pas se prescrire en dehors d'elle. On retomberait ici sous l'empire du ( 1° du n° 4 que nous avons déjà étudié.

Le cas peut se présenter assez fréquemment dans la pratique. L’acquèreur d’un immeuble hypothèqué peut être tenu de la dette en qualité de caution, il arrive aussi qu’en devenant acquéreur il s’engage à payer les dettes hypothécaires qui grevaient l’immeuble acheté, Dans ces divers cas, l’hypothèque ne

pourra pas être prescrite en dehors de l'obligation principale, les deux prescriptions seront intimement liées l’une à l’autre et l’hypothèque ne sera éteinte que lorsque l'obligation le sera. Nous en avons déjà donné la raison. La prescription de l’hypothèque impliquant la possession à titre de maitre, cette possession se trouve viciée à son origine par l'obligation personnelle qui incombe à celui qui veut prescrire. Il ne possède au point de vue hypothécaire qu’avec précarité.

La Cour de Bordeaux a fait application de celte règle en décidant que le tiers détenteur qui par son acte d'acquisition s’était engagé à payer le prix aux créanciers inscrits, était tenu d’une double obligation, l’une comme tiers détenteur, l’autre personnelle, et que dans ces conditions la prescription de dix ans n’était pas possible, la prescription de l’obligation ne pouvant être acquise que par trente ans. (Bordeaux 11 mars 1863, Dalloz 64, I, 191.)

Il y avait d’ailleurs dans l’espèce une autre raison que ja Cour de Bordeaux a soin de relever. Le tiers détenteur ayant eu connaissance des hypothèques par son acte d'acquisition, n’était pas de bonne foi et ne pouvait pas prescrire.

De ce que le tiers détenteur qui n’est pas personnellement oblige, peut prescrire directement le droit hypothécaire indépendamment de la prescription de l’obligation, il ne s’en suit pas qu’il ne puisse pas invoquer cette dernière prescription lorsqu’ellé s’est réalisée avant celle de l’hypothèque. On retomberait ici dans le cas du premier paragraphe de larti-

cle 2180 ; l’hypothèque s’éteindrait par vole indirecte par suite de lextinction de l'obligation et non par l’effet d’une prescription directe. (Pont, tome II, n° 1295, page 532; Troplong, Hypoth., n° 878 bis.)

Le principe qui se dégage de la loi est que le tiers détenteur prescrira l’hypothèque comme il prescrirait la propriété, par une possession de trente ans ou de dix ou vingt ans suivant le cas et de la même maniere.

On fait même remarquer que la prescription de l’hypothèque serait réalisée au bout d’un an dans le cas particulier prévu par l’article 559, à l’encontre du propriétaire d’une portion d'immeuble détachée par l’inondation et portée vers un champ opposé ou inférieur auquel 1l serait incorporé. (Troplong, Hypothèques n° 878 ; Pont, Il, 1247; Baudry-Lacantinerie, III, 2280.) Le propriétaire qui ayant possède pendant un an la portion d'immeuble incorporée à son fonds, en aurait prescrit la propriete à l’encontre de l’ancien propriétaire prescrirait en même temps les hypothèques qui grèvent cette portion d’immeuble.

$S 2. — Prescription de l'hypothèque et du privilège par trente ans.

Ici pas de difficultés à prévoir. Le tiers détenteur, qui nest pas personnellement obligè prescrira les privilèges et les hypothèques par trente années de possession à titre non prêcaire. La loi n’exige dans ce

cas ni juste titre ni bonne foi; la possession seule suffira pourvu qu’elle réunisseles conditions exigées pour: la prescription de la proprièté (Art. 2229). Ilimportera peu que l’obligation soit éteinte en même temps ou ne le soit pas par suite de suspension ou d’interruption.

Aiusi que nous l’avons fait remarquer dans les considérations générales qui précèdent, cette prescription est indépendante de celle de l’obligation, de même qu’elle est mdépendante de celle de la propriété. Je possède un immeuble pendant trente ans, je prescris la propriété contre le propriétaire, je prescris aussi l’hypothèque contre le créancier. Si le propriétaire interrompt la prescription contre moi, cela ne m’empêchera pas de prescrire l’hypothèque contre le créancier ; de même, le créancier pourra interrompre la prescription de l'obligation contre le débiteur sans que les effets de cette interruption s'étendent à la prescription de l’'hypothèque qui s’accomplit à mon profit en ma qualité de tiers détenteur. (Colmet de Santerre, tome IV, n° 164 bis. — Aubry et Rau, II, $ 293, note 3. — Thézard, n°° 249 et 250. — Baudry-Lacantinere et de Loynes, IT, n2219:)

S 3. — Prescription des privilèges et des hypothèques par dix ou vingl ans.

Le principe de la prescription des hypothèques et des privilèges par dix ou vingt années est basé sur

les considérations d’ordre public qui ont fait admet- ‘tre la prescription de la propriété par ce laps de temps relativement restreint.

Considérant l’hypothèque comme une atteinte à la propriété et un véritable démembrement de cette propriété, on a cherché à en restreindre le plus possible les effets, de manière a rendre le droit du propriétaire aussi stable aussi certain que possible en le dégageant dans la mesure où on le pouvait sans méconnaître trop ouvertement les droits du créancier, des charges réelles que comportent les privilèges et les hypothèques.

On peut dire d’une manière générale que dans cette lutte entre le droit du créancier et le droit qui résultera de la possession, c’est celui du créancier qui à été sacrifié.

En assimilant la prescription de l’hypothèque au profit du tiers détenteur, à la prescription de la pro-

. priêté par dix ou vingt ans, le législateur a établi un système qui théoriquement peut se défendre si l’on considère l’hypothèque comme un démembrement de la propriété et la prescription du droit hypothécaire comme acquisitive.

Mais nous ne saurions perdre de vue, d’une part, que l’usucapion par dix et vingt ans, a pour fondement essentiel la bonne foi, c’est-à-dire l'ignorance où est celui qui prescrit des charges qui grèvent l’immeuble, et d'autre part que le régime hypothécaire tel qu’il est établi par le Code est basé sur la publicité. Cette publicité devrait, semble-t-il, établir une présomption exclusive de la bonne foi et mettre obs-

te

tacle à une prescription tout exceptionnelle dont la bonne foi est l'élément nécessaire.

Considérée sous cet aspect, la théorie du Code civil qui étend à la prescription des hypothèques et des privilèges les règles de l’usucapion par dix et vingt ans, parait manquer de logique.

On peut bien dire, il est vrai, que la prescription de hypothèque ne courant que du jour de la transcription du titre sur les registres du conservateur, il y à là un correctif efficace, puisque le créancier sera ainsi avisé que l’immeuble hypothéqué est à partir de ce moment passé en d’autres mains et qu’il devra, par suite, prendre pour la conservation de son droit, toutes les mesures que la loi l’autorise à prendre. Mais nous verrons plus loin combien cette prétendue sauvegarde tirée de la nécessité de la transcription, peut, dans certains cas, être illusoire et vaine. i

Cette assimilation des deux prescriptions avait été dès le début vivement critiquée. S’inspirant de ces critiques, dont la pratique avait montré l’exactitude et la justesse, le gouvernement avait été amené vers l’année 1840 à prendre l'initiative d’un projet de modification des dispositions du Code civil sur ce point.

Un projet de loi dont M. de Vatismenil était rapporteur et qui arriva jusqu’à la troisième lecture, portait que désormais les privilèges et hypothèques n'étaient pas susceptibles de prescription directe indépendamment de la prescription de Pobligation principale. L'obligation principale n’étant prescrite que par trente ans, les hypothèques ne devaient pou-

voir être prescrites que par ce même laps de temps. A la séance du 1‘ juillet 1851, un député demanda et obtint l’ajournement de la discussion. De graves êvénements politiques survinrent peu de temps après, et voilà comment une réforme importante dont tout le monde reconnaissait l'opportunité ne fut pas réalisée.

Mieux avisée, la Belgique, sut profiter des travaux préparatoires de notre assemblée, et introduisit dans l’article 108 de la loi du 16 décembre 1851 la règle d’après laquelle la prescription « n’est acquise au tiers détenteur que par le laps de temps requis pour la prescription la plus longue ».

Quoiqu'il en soit, et malgré les critiques dont il a été l’objet, le système du Code est encoreen vigueur et nous devons en étudier l’économieet l’application.

L'assimilation faite par l’articié 2180, de la prescription des privilèges et hypothèques, à la prescription de la propriété, indique suffisamment que la prescription de dix et vingt ans qui nous occupe, a pour base essentielle la possession, et doit être considérée comme une véritable usucapion, puisque nous avons admis que cette prescription était acquisitive. La conséquence à en tirer sera que la possession exigée pour la prescription de l’hypothèque devra réunir les conditions ordinaires déterminées par l’article 2229. Elle devra donc être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Mais indépendamment de ces caractères généraux, communs à toutes les prescriptions acquisitives, elle

devra pour produire dans le délai restreint et excéptionnel de dix ou vingt ans, réunir les conditions exigées par l’article 2265, c’est-à-dire que l’acquéreur devra être de bonne foi et avoir un juste titre.

Il importe cependant de noter deux différences dans les conditions de réalisation de la prescription, entre la prescription du droit hypothécaire et l’usucapion.

L’usucapion commence à courir du jour de la prise de possession effective par l’acquéreur, tandis que l’article 2180 ne fait courir la prescription que du Jour de la transcription du titre. C'était bien le moins que püt imposer la loi à celui qui va, au moyen de la prescription, dépouiller le créancier des droits réels qui lui avaient été concédés. À

D'autre part, et au point de vue de la computation du délai de dix ou de vingt années, on n’aura à tenir compte que du domicile du créancier contre lequel on prescrit, sans avoir égard au domicile du véritable propriétaire, lorsque le tiers détenteur aura achete Pimmeuble a non domino. C’est l'application du principe déjà posé par nous, de l’indépendance des deux prescriptions. Le délai sera donc de dix années si le créancier a son domicile dans le ressort de la Cour d’appel, et de vingt s’il a son domicile hors de ce ressort. De telle sorte qu'ayant acheté l’immeuble à non domino, le tiers détenteur pourra prescrire Phypothèque par dix ans, tandis qu’il ne prescrira la propriété que par vingt ans, si le véritable propriétaire habite hors du ressort de la situation de l’immeuble.

À part ces différences qu’il est bon de signaler,

nous pouvons dire d’une manière générale que toutes les conditions prescrites pour l’usucàapion par dix ou vingt ans, devront être exigées pour la prescription des privilèges et hypothèques. Nous allons passer en revue chacune de ces conditions.

l° Possession. — Il ne peut être question ici que de la possession légale, c’est-à-dire de la détention à titre de maïître.Cette possession pourra s'exercer utilement par des ayants cause ou préposés du tiers détenteur et devra présenter au surplus, ainsi que nous l’avons dit, tous les caractères exigés par l’arti- CI62229;

Il ne paraît pas douteux que le possesseur ne puisse joindre sa possession personnelle à la possession utile de ses auteurs, de quelque manière qu’il leur ait succédé, à titre universel ou à titre particulier, à titre onéreux ou à titre gratuit.

I suit de là, ainsi que le fait observer Duranton (Duranton, tom. XX, numéro 316), que dans le cas de plusieurs aliénations successives, le détenteur actuei pourra, en vue de la prescription, joindre sa possession à celle des vendeurs intermédiaires, mais avec cette réserve cependant, que s’il s’agit de la prescription de dix ou vingt ans, elle ne commencera à courir qu’à partir de la transcription du titre, et alors même que cette transcription n’aurait été faite que par un second ou troisième acquéreur.

Par contre, la transcription faite par le premier acquéreur, profiterait à tous les autres acquéreurs subséquents, qui seraient dispensés de remplir cette

formalité, puisque le délai de la prescription courrait de la date de la première transcription, qui serait suffisante pour remplir le vœu de la loi, ce vœu étant simplement d’avertir par cette publicité le créancier hypothécaire que l’immeuble est sorti des mains de son débiteur et de le mettre ainsi en demeure de conserver son droit de suite. (Cour de Limoges, 22 juin 1881 ; Sirey, 82, 2, 33.)

La possession de l’héritier ou du légataire général et universel, n'étant que la continuation de celle de leur auteur, 1l y aurait lieu de décider si ce dernier était en même temps que détenteur de l’immeuble obligé au paiement, que la prescription ne serait pas possible, la possession de l'héritier ou légataire se trouvant frappée de cette tare originaire. Nous avons dit, en effet, dans nos considérationsgenérales, que le tiers détenteur personnellement obligé ne pouvait prescrire l’hypothèque qu’en même temps que l’obligation.

La Cour de Rouen, dans un arrêt fortement motivé du 30 mars 1895 (Dalloz, 1895, 2, 209), à fait une application très intéressante des principes que nous venons d'exposer. Elle a décidé que le tiers détenteur des immeubles hypothéqués, ne peut pour compléter la prescription résultant de la possession, y Joindrela prescription courue au profit du débiteur personnel, sonauteur particulier ; ces deux prescriptions n'ayant pas le même caractère, l’une étant acquisitive, l’autre ne pouvant être qu’extinctive .et impliquant nécessairement la prescription de l'obligation, en même temps que la prescription de l’hypothèque, sans que

cette dernière puisse être réalisée indépendamment de la première.

2 Juste titre. — Quel est le juste titre qu'exige implicitement l’article 2180 pour la prescription des privilèges et hypothèques ? Devra-t-il réunir les conditions exigées pour la prescription de la propriete et suffira-t-il qu’il remplisse seulement ces conditions ? L’affirmative est généralement admise.

Les mots juste titre doivent s’entendre non d'un titre écrit seulement, mais de tout acte ou fait juridique qui, considéré en lui-même, doit avoir pour effet de transférer la propriété.

Remarquons cependant qu'en matière de preseription des hypothèques et privilèges, la nécessité d’un titre écrit s'impose, puisque la prescription ne court que du jour de la transcription du titre translatif de propriété.

I] faut que par sa nature même l’acte soit translatif de propriété ; s’il ne remplit pas cette condition essentielle, il sera inopérant et il ne pourra pas servir de point de départ à la prescription. C’est ainsi que le contrat pignoratif, qui n’est en réalité qu’un contrat de prêt avec nantissement immobilier sous les apparences d’une vente, ne saurait constituer le juste titre nécessaire pour prescrire. C’est ce qu’a expressément jugé la Cour de Rouen, le 12 janvier 1882. (Dalloz, 1883, IT, 12. — Bastia, 2 février 1857. — Sirey, 59, II, 129. — Aubry et Rau, IV, S 396, page 613, note 57.)

Ce caractère translatif de proprieté de l’acte est-il

seul exige par la loi comme en matière d’usucaption ? Ne sera-t-il pas nécessaire, en outre, que le titre indiqueexpressément que l’immeuble alièné n’est grevè d'aucune charge ?

M. Labbé, dans une note qui accompagne un arrêt de la Cour de Paris, du 12 juin 1866 (Sirey, 67, II, 34), croit que le juste titre nécessaire pour prescrire le droit hypothécaire doit révéler expressément que immeuble aliéné est exempt de toute hypothèque. Mais on peut répondre à cela que ni le texte, ni l’esprit de la loi n’imposent la nécessité de cette indication. La propriété est toujours présumée libre de charges, la liberté des héritages étant la règle gènérale. Celui qui achète n’a donc pas à demander une déclaration relativement aux charges qui pourraient grever l’immeuble, le titre qui lui transmet la propriété la lui confère, à moins de déclaration contraire, libre et intégrale. « Il suffit, dit Pothier, que l’acquéreur n'ait pas eu par son titre d'acquisition, ni d’ailleurs, connaissance de l’hypothèque et ait possédé l’héritage comme franc.» (Pothier, Zraité des hypothèques, chapitre III, $ 6. — Baudry-Lacantinerie et de Loynes, tome III, n° 2283.)

Nous avons déjà signalé que, d’après les termes exprès de la loi, le titre ne produit d'effet utile au point de vue de la prescription de l’hypothèque, qu'à partir du jour de sa transcription. Cette exigence de la loi aurait été pleinement justifiée sous l’empire de la loi de Brumaire, an VII, qui exigeait la transcription pour qu'il y eüt translation réelle de la propriété à l'égard des tiers,

Elle se comprendrait encore aujourd’hui, après la loi du 23 mars 1855; mais on ne peut guère se l’expliquer si l’on se reporte au système du Code civil, que par cette considération que, lorsque larticle 2180 a êté rédigé, on supposait que le régime de la loi de Brumaire, an VII, serait conservé, ou bien encore, ainsi que nous l’avons indiqué, par le désir que l’on avait de mettre les créanciers hypothécaires en mesure de connaitre le danger auquel les exposait l’aliénation qui allait servir de point de départ à une prescription relativement courte. (Del-

vincourt, IIT, page 182, note 8. — Troplong, kypothèques, n° 883. — Pont, tome XXI, page 537, n° 1252.)

3° Bonne foi. — La bonne foi lorsqu'il s’agit de

lusucapion consiste dans la croyance où l’on est qu’on acquiert réellement un immeuble de celui qui en est le véritable maître. Lorsqu'il s'agira de prescrire contre le droit hypothécaire, la bonne foi consistera dans l'ignorance où sera l’acquéreur des charges dont l’immeuble acquis se trouve grevè.

Se basant sur les conditions de publicité prescrites par la loi en matière d’hypothèques, certains auteurs ont soutenu que l’acquéreur ne pouvait pas être présumé ignorer l'existence des charges hypothécaires grevant l’immeuble par lui acquis ; et Duranton en a déduit que la bonne foi n’était pas exigée pour prescrire lPhypothèque, et que le tiers détenteur pouvait réaliser la prescription bien qu’il eût connaissance des inscriptions, dans la croyance où il

pouvait être que le débiteur paierait ses dettes. (Duranton XX, n° 325.)

Mais cette opinion n’a pas été suivie, et avec juste raison. Les termes de l’article 2180 ne peuvent laisser aucune incertitude sur sa véritable portée. Il n'est pas douteux en effet que le législateur a voulu exiger du tiers détenteur, qui prescrit contre le créancier hvpothécaire, toutes les conditions qu'il exige, de celui qui veut prescrire contre le propriétaire, et notamment sa bonne foi.

Sans doute, la première partie du paragraphe que nous étudions, ne vise que la durée de la prescription; mais dans la seconde partie, l'assimilation des deux prescriptions est en quelque sorte explicite. « Dans le cas où la prescription suppose un titre...» dit-il, or, il n’y à qu'une seule prescription qui suppose un titre, c’est celle de l’article 226, qui exige la bonne foi.

Il ne faut pas oublier que la prescription par dix où vingt aus est une prescription exceptionnelle et de faveur, par opposition à la prescription ordinaire qui n’est acquise qu’apres trente ans, pour tous les droits réels ou personnels.

Ce régime de faveur n’a été adopté, que par la raison que celui qui prescrit a un titre et est de bonne foi. Il serait inexplicable que ces deux conditions exigées pour la prescription de la propriété ne le fussent pas pour la prescription d’un démembrement de la propriété, et que le créancier hypothecaire fût plus durement traité que le propriétaire. Rien ne justifierait cette différence de traitement, ef

rod

il est plus logique et plus équitable d'admettre que par identité de motifs, la même règle et les mêmes conditions doivent être appliquées aux deux prescriptions.

On objecte il est vrai que la prescription de lhypothèque ne commençant à courir que du jour de Ja transcription, l'acquéreur a du ou à pu, en faisant iranscrire son titre, avoir connaissance des hypothèques qui grèvent le fonds par lui acquis.

Ceite objection ne nous parait pas décisive. D’abord, eten effet, l'acquéreur peutfairetranscrire sans perdre connaissance des inscriptions. On pourra, 1l est vrai l’accuser de négligence, mais la négligence ne suffit pas pour le constituer de mauvaise foi, d'autant. plus qu’il peut avoir été trompé par le vendeur, en qui il aura eu trop de confiance. Il convient d’ajouter que la bonne foi ne doit s’apprècier qu’au moment de l'acquisition et non à celui de la transcription ainsi que nous l’indiquerons dans quelques instants.

Ces considérations ont paru suffisantes à la presque unanimité des auteurs, qui décident, que la bonne foi, telle qu’elle est exigée pour l’usucapion, est nécessaire pour la prescription du droit hypothécaire en tenant compte bien entendu, des différences que comporte la nature même des droits, qu'il s’agit de prescrire. (Troplong 4, n° 880. — Pont, t. 2, n° 1250. — Aubry et Rau III S 293, page 492 note 6. —Glasson Rev. prat., 1873, page 306, n° 131. — Colmet de Santerre, IX, n° 164 bis. — Thézard, n° 249. — Aven, ler mars 1893. — Dalloz, 1895, 2, 369:)

On s’est demandé encore si la bonne foi exigée du

tiers détenteur pour prescrire contre le droit hypothécaire, devait être accompagnée de la bonne foi en ce qui concerne | acquisition de la proprièté ; en d’autres termes, si acquéreur ignorant les charges hypothécaires, et étant à ce point de vue de bonne foi, mais sachant qu’il achetait à non domino et étant dans ce cas de mauvaise foi, au point de vue de l’usucapion, pouvait prescrire les hypothèques.

La question est résolue affirmativement par M. Thézard, qui admet que l’acquéreur de mauvaise foi quant à la propriètè, pourra prescrire par dix ou vingt ans contre le créancier hypothécaire, s’il a ignoré l'existence de l’hypothèque, bien qu'il ne puisse pas prescrire autrement que par trente ans le droit de propriété, à raison de la mauvaise foi tirée de ce qu'il connaissait que la vente lui était consentie *à non domino.

Ce serait là un résultat bizarre, bien que, à la riœueur, il puisse théoriquement se concevoir. Nous avons déjà admis, lorsque nous avons affirmé l’indépendance absolue des ceux prescriptions, celle du droit de propriéte et celle de lhypothèque, que la créance hypothécaire pouvait être prescrite contre le créancier, sans que le droit de propriété fut presecrit à l'encontre du propriétaire et sans même que l'obligation elle-même fut prescrite lorsque le tiers détenteur n’est pas tenu de la dette. Mais dans l'hypothèse prévue par nous, le tiers détenteur êtait de bonne foi en ce qui concerne son acquisition, il croyait acheter & domino.

Dans la question posée, au contraire, acquéreur

ignore bien l’existence des hypothèques mais 1l sait qu’il achète a non domino. Nous estimons qu’il serait contraire à l’esprit de la loi, et aux simples règles de la morale que dans ce cas il pût prescrire le droit hypothécaire.

En exigeant un titre, l’article 2180 n’a voulu évidemment parler que d’un titre sincère destiné par son caractère même et par la volonté présumée des parties à transmettre réellement le droit de propriété. Il n’a certainement pas eu pour but de faire profiter des avantages et de la faveur de l’article 2265, lPacquéreur qui, n'ayant qu’un titre qu’il savait vicié à son origine et qui contenait une tentative de spoliation, n’a pas fait une acquisition sérieuse et honnête. S'il à connu le vice fondamental qui entachait son titre et le soumettait au point de vue de la propriété à la nécessité de la prescription trentenaire, il doit être constitué de mauvaise foi pour tous les effets juridiques que pouvait produire ce titre. (Colmet de Santerre, tome IX, n° 164 bis.)

On s’expliquerait d’autant moins que la loi voulut protéger le tiers détenteur quand il est de mauvaise foi, par rapport à la propriété, que ce traitement de faveur serait, en fait, le plus souvent illusoire. En effet, l’acquéreur qui aurait pu dégager par la pres- Cription de dix ans son immeuble du droit hypothècaire qui le grevait resterait soumis pendant trente ans à l’action en revendication du véritable propriétaire contre qui la prescription n'aurait pas couru; et comme le créancier hypothécaire pourrait, par application de l’article 1166, exercer lui-même,

du chef de son débiteur, cette action en revendication, on arriverait à ce singulier résultat, que l’hypothèque éteinte, par rapport au tiers détenteur dépossèdé par suite de l’action en revendication, reprendrait toute sa force contre le propriétaire revendiquant. Ce n’est certainement pas à des conséquences aussi singulières que le législateur a voulu aboutir. Aussi faut-il admettre qu’il y a entre la prescription de la propriété et la prescription de l’hypothèque un lien étroit au point de vue de la bonne foi et que d’une manière générale, cette bonne foi doit présider à l’acte qui doit servir de base aux deux prescriptions. (Pothier, Prescr.,.l° partie, ch. V, $S 3. Glasson, Rev. pral. 1873, tome XXX VI, page 224, n° 150. Baudry-Lacantinerie et de Loynes, tome III, n° 2287.) i

De même pour l’usucapion, il suffira pour la prescription des hypothèques, que la bonne foi existe au moment de l’acte translatif de propriété (Art. 2269).

Il importera donc peu que postérieurement à cet acte, lorsqu'il fera transcrire son titre par exemple, l'acquéreur apprenne que des hypothèques grèvent l'immeuble acheté. Cette révélation n'aura pas d'effet rétroactif et ne viciera pas la bonne foi qui existait au moment où s’est formé le lien de droit entre lui et son vendeur. (Caen, 26 août, 1825. Dalloz XX VIIT, 2, 219. — Pont, 11, n°1250. Aubry et Rau III, S293, page 492. — Troplong, n° 880.)

La bonne foi tient à l’état d'esprit de l'acquéreur au moment où il est devenu propriétaire. Il faut qu’à ce moment il ait eu la conviction qu’il devenait réel-

lement propriétaire, et en second lieu que son droit de propriété n’était restreint par aucune charge hypothécaire, et que s'il y avait réellement des hypothèques, il en ait ignoré l'existence.

Tout se ramène à une question de fait et d’appréciation. Les circonstances qui accompagnent l’acte d'acquisition et qui doivent révéler l’état d'esprit de l'acquéreur peuvent varier à l'infini et 1l semble qu’on ne peut, après avoir posé en principe la nécessite de la bonne foi, que s’en rapporter à la sagacité du juge pour déterminer le caractère et la signification des faits révélateurs de la bonne ou de la mauvaise foi.

On a cependant cherché à établir quelques règles générales et signalé des cas d'application qu’il est de notre devoir d'indiquer.

Certains auteurs ont admis en principe que l’acquéreur ne pouvait être considéré de mauvaise foi que lorsque le titre même d’acquisition faisait mention de l’existence des charges grevant l’immeuble.

Ce serait pousser un peu loin l’applhication du principe que la bonne foi se présume toujours. Pour adopter une pareille règle, il faudrait un texte formel, excluant toute autre circonstance capable de révéler la mauvaise foi.

Certains jurisconsultes ont voulu poser une autre règle presque aussi absolue, d’après laquelle, l’acquéreur serait de mauvaise foi, par cela seul qu’il existerait des inscriptions sur le registre du conservateur. (Grenier, tome IT, n° 515. — Delvincourt, tome II, pages 385-386.)

Dans ce système la question de bonne ou de mauvaise foi ne se poserait qu’au sujet des privilèges ou des hypothèques dispensées d'inscription. Nous devons reconnaitre qu’il a du moins le mérite d’être logique. I paraiïtrait en effet naturel sous un régime hypothécaire basé sur la publicité des inscriptions, qu’un acquéreur ne puisse sérieusement invoquer la cause d’ignorance, alors qu’il lui suffit de prendre un simple renseignement au bureau des hypothèques. Il y a donc de sa part négligence coupable, s’il prètend avoir ignoré l’existence des charges, mais à cela il est aise de répondre que la négligence n’implique pas la mauvaise foi, et que d’autre part les déchéances et les sanctions sont de droit étroit. Il eùt èête evidemment naturel que la loi établit cette présomption de mauvaise foi lorsque des inscriptions existent, mais ne l’ayant pas fait, il ne saurait appartenir au commentateur de le faire.

Il ne suffit donc pas de dire que l’acquéreur à pu connaître l’existence des hypothèques, puisqu'elles étaient publiques, il faut qu'on puisse affirmer qu’il les à réellement connues. Jusque-là, il reste sous la protection de la règle que la bonne foi se présume toujours.

Telle paraît être l’opinion de la grande majorité des auteurs. Ils réduisent ainsi que nous l’avons fait nous-même toute cette question de bonne ou de mauvaise foi à une question de fait et d'appréciation qui relève autant des règles de la morale et de la psychologie que de celles du droit. (Pont, Il, p. 535, numéro 1250. Colmet de Santerre, tome IX, numéro

164 bis, page 388. Baudry-Lacantinerie, IT, n° 2284. Guillouard, IV, page 227, numéro 1922.) Nous concluons donc que l’existence d'inscription sur le registre du conservateur au moment de lacquisition ne suffit pas pour constituer le tiers détenteur de mauvaise foi. Il n’est pas présumé les avoir connues; et il pourra par suite bénéficier de la prescription.

Mais cette présomption pourra être détruite par des preuves et même par des présomptions contraires, et le créancier sera toujours recevable à prouver que le tiers détenteur a eu réellement connaissance des inscriptions. (Troplong, IV, numéros 879, 880, 882.) Quelques jurisconsultes estiment que cette preuve faite ne suffirait même pas, par elle seule, à constituer le tiers détenteur de mauvaise foi. Elle produirait seulement cet effet que la présomption se retournerait contre lui, et qu’il serait présumée de mauvaise foi, par cela seul qu’il aurait eu connaissance de l’existence des hypothèques. Ce serait dans ce cas à lui à prouver que cette connaissance n’est pas exclusive de sa bonne foi, et qu’il a cru que les inscriptions n'avaient plus ni effet ni portée, soit parce qu'elles étaient périmées, soit parce que la dette ayant été éteinte par un moyen quelconque, le droit hypothécaire l’avait été en même temps. (Aubry et Rau III, S 293, page 491, note 6. Guillouard, IV, numéro 1928.)

Il nous paraît en effet excessif de poser en principe, d’une manière absolue et générale que la simple connaissance qu'a eue l’acquéreur de l'existence d'inscriptions, puisse lui faire perdre le bénéfice de

la présomption ordinaire de bonne foi et le mettre en état de mauvaise foi présumée. Rien dans la loi ne nous permet de poser une pareille règle et d’en imposer à priori l'application au tiers détenteur. Putelle d’ailleurs être admise, qu’elle ne serait que relative et qu'elle comporterait des tempéraments que la jurisprudence n’a pas manquêé d’y apporter.

Certains arrêts décident en effet que le tiers détenteur doit toujours être présumé de bonne foi, et par suite dispensé de toute justification, par cela seul qu'il a pu croire que les inscriptions étaient devenues sans objet. (Bourges, 31 décembre 11. Sirey 32, 2, 269. Bordeaux, 15 janvier 1835, S. 85, 2, 248. Dall0z verbo, Privilèges et hypothèques, numéro 2506 4. Caen, 15 fevrier 1898.)

Nous l’avons déjà dit, tout en cette matière est question de fait et d'appréciation. C’est ainsi que la révélation qui sera faite à l’acquéreur dans l'acte même d’aliénation, de l'existence des charges hypothécaires, excluera d’une manière radicale la bonne foi de cet acquéreur. (Cour de Toulouse, 17 février 1890. Tribunal de la Seine, 29 juin 1889. Lyon, 18 décembre 1891. Cassation, 7 août 1860. Dalloz, 1860, I, 506.)

On a pu juger que l’adjudicataire d’un immeuble n’était pas de bonne foi au point de vue de la prescription du droit hypothécaire, par cela seul que le cahier des charges imposait à l’adjudicataire l’obligation de requérir l’état des inscriptions dans la quinzaine dela transcription. Ce ne peut être evi-demment que par une appréciation souveraine des

. faits qu’il en a été décidé ainsi, puisqu'il suffit que la bonne foi existe au moment même de l’acquisition, et que dans l'espèce la nécessité de requérir l’état des inscriptions se reportait à une date postérieure à ladjudication et même à la transcription. De même encore, la présomption de bonne foi disparaitrait ultérieurement, si l'acquéreur avait connaissance, non seulement de l’existence des inscriptions, mais encore de la réalité des hypothèques au moment de son acquisition ; il ne pourrait pas faire résulter sa bonne foi de la croyance qu’il avait que le vendeur acquitterait la dette et dégagerait ainsi l'immeuble vendu. (Cour d’Agen,1* mars 1893; Dalloz, 95,2,869 ; Glasson, Revue pratique 1873, t. XXXVI, p. 209, n° 132; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, III, n° 2286.)

$ 4. — Suspension de la prescription.

La prescription des privilèges et hypothèques est suspendue par les causes de suspension applicables à toutes les prescriptions. La loi les indique dans les articles 2252 et 2253 ; ce sont: la minorité, l’interdiction et les relations des époux entre eux.

Le tiers détenteur qui a acheté un immeuble grevé d’ypothèque au profit d’un mineur ou d’un interdit ne peut pas commencer à prescrire le droit hypothécaire. Lorsque la prescription a commencé avant l'interdiction, par exemple, elle est simplement suspendue pendant toute la durée de l’interdiction,

et elle reprendra son cours lorsque les causes de suspension auront cesse.

Ces causes de suspension tenant à la qualité même des personnes contre lesquelles la prescription courait où aurait pu courir, il en résulte qu’elles ne doivent être envisagées que par rapport à la persoune même de ceux qui sont appelés à en bénéficier.

Lors donc que le véritable propriétaire de l’immeuble sera majeur et que le créancier hypothécaire sera mineur, la prescription de l’hypothèque sera suspendue à l’égard de ce dernier pendant la minorite, tandis qu’elle pourra parfaitement courir contre le propriétaire majeur, et vice versa. Tel serait le cas où l’immeuble aurait été acheté à non domino. Nous trouvons encore là l’application de la règle de indépendance absolue des deux prescriptions déjà signalée.

Pendant le mariage, la prescription des hypothèques est suspendue entre époux, mais elle ne l’est pas en ce qui concerne l’hypothèque que pourrait avoir la femme pour garantie d’une créance contre des tiers. Elle ne serait pas davantage suspendue au détriment de l'acquéreur d’un immeuble du mari, grevé de l’hypothèque légale de la femme. Cetie hypothèque légale pourrait être prescrite par le tiers détenteur, mais sous la réserve de l'application de la disposition exceptionnelle de Particle 2256, dans le cas, où laction de la femme contre ce dernier devrait réfléchir contre le mari. (Aubry et Rau, III, $S 293, p. 494, note 20; Thézard, n° 251; Laurent, XXXI, n° 393; Glasson, Revue pratique 1873, t. XXXVI, p. 221;

Cassation, requête, 25 janvier 1881; Dalloz, 81, 1, 246; 27 décembre 1854; Dalloz 1855, 1, 52.)

La créance hypothécaire objet de la prescription peut être soumise à certaines modalités particulières; elle peut être à terme ou dépendre d’une condition suspensive. Quelle sera l'influence de ces modalités de la créance sur la prescription du droit hypothecaire ? Cette prescription sera-t-elle suspendue comme l’est la prescription de l’obligation elle-même?

Cette question a créé entre la doctrine et la jurisprudence une dissidence radicale et a donné lieu à des discussions fort vives, dont il est de notre devoir de rapporter ici les éléments essentiels.

Le siège de la difficulté réside dans l’article 2257 et dans l’application qu’il comporte. Il s’agit de savoir si la condition et le terme qui suspendent la prescription de l'obligation ont le même effet en ce qui concerne la prescription des privilèges et des hypothèques ; si le tiers détenteur pourra prescrire le droit hypothécaire grevant l'immeuble par lui acquis, alors que l’obligation, garantie par l’hypothèque, ne peut pas être prescrite ?

Il est à peine besoin de faire remarquer que cette difficulté n’intéresse pas le cas où l’immeuble hypothéqué est entre les mains du débiteur. Dans cette hypothèse, les deux prescriptions sont entièrement liées l’une à l’autre et ne peuvent être acquises que sous les mêmes conditions. La raison donnée est que lorsque le détenteur de l’immeuble est personnellement tenu de l’obligation, sa possession, élément essentiel de la prescription, est entachée de précarité,

car il ne possède que sous la charge de l’hypothèque.

La question posée ne peut donc intéresser que le üers détenteur ordinaire, c'est-à-dire celui qui, sans être tenu de l’obligation, trouve les éléments de la prescription dans une possession, à titre de maître, avec juste titre et bonne foi.

L'article 2257, qui règle la matière, s'exprime ainsi: « La prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive... à l'égard d'une créance à jour fixe, jusqu’à ce que ce jour soit arrivé. »

Les auteurs, à la presque unanimité, interprêtent cet article d’une manière restrictive et en limitent Papplication aux seules créances. Ils décident, par suite, que la condition et le terme qui suspendent la prescription de l’obligation ne suspendent pas la prescription du droit hypothécaire. (Merlin, Rép. Ve Prescript., section III, $ 2, article 2, question 2, n° 12. — Toullier, tome VI, n° 527. — Proudhom, Usufruit, tome IV, n° 2132. — Grenier, tome II, n°518. — Duranton, tome XXI, n° 238. — Aubry et Rau, tome II, $ 213, texte et note 14; tome III, $ 293, page 822, note 9. — Troplong, tome IV, n° 886. — Larombière, Oblig., tome II, sur l'article 1181, n° 15. Colmet de Santerre, tome VIIT, n° 364. — Laurent tome XXXII, n° 25. — Baudry-Lacantinerie et Tissier, Prescript.n° 394. — Amiaud, Etude sur la prescriplion de l’hypothèque, page 6. — Glasson, Revue pratique, 1873, tome XXXVI, page 213. — Pont, tome II, page 540, n° 1255. — Guillouard, tome IV, n° 1931. — Huc, tome XIV, page 79, n° 66.)

On n’en signale guère que trois qui professent une opinion différente. (Malleville, Anal. rais. sur lartrcle 2180. — Vazeilles, prescr., tome II, n° 516. — André, n° 1132), cités par Carpentier. (V° Privilèges el Hypoth.)

M. Thézard, tout en adoptant dans sa donnée générale l’opinion de la grande majorité des auteurs, a proposé un système intermédiaire qu’il base sur une distinction à faire entre le cas ou le tiers détenteur à acquis l'immeuble du débiteur lui-même, et le cas où le tiers détenteur possède sans titre ou en vertu d’un titre émanant à non domino. Dans le premier cas, il admet, conformément à l’opinion de la jurisprudence, que la prescription de lhypothèque est suspendue jusqu’à la réalisation de la condition ou du terme qui sont imposés à l’obligation. Le motif qu’il donne de cette opinion est que, jusqu’à ce moment, la possession du tiers détenteur n’est que la suite légitime de la possession du débiteur et n’implique aucune usurpation. Dans le second cas, au contraire, l’hypothèque pourrait être prescrite sans qu’il y eût à tenir compte de la condition ou du terme imposés à l’action résultant de l'obligation.

« Tant que le créancier, dit-1l, n’est pas en demeure d'agir pour sa créance elle-même, par l’arrivée du terme ou de la condition, on ne peut prescrire contre lui par une possession qui est l'exercice pur et simple d’un droit de proprièté régulier et non contradictoire à son droit d’hypothèque. Telle est, du reste, la disposition de l’article 2232 d’après lequel les actes de pure faculté ne peuvent engendrer ni possession,

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niprescription. Quand au contraire l'immeuble hypothéqué est aux mains d’un détenteur qui n’a pas de titre, ou qui a un titre émané à non domino, ce détenteur n’est pas lié par l’origine même de la possession, nienvers le propriétaire, ni envers le créancier hypothécaire. I] possède d’une façon absolue, ad uscapionem, avec cette condition qu’il devra être dépossédé, si les véritables ayants droit agissent contre lui, avant l’accomplissement de la prescription. » (Thézard, n° 252.)

Cette théorie quelque peu subtile a eu la mauvaise fortune de n'être acceptée par aueun jurisconsulte. Elle est basée sur une distinction purement arbitraire en ce qui concerne le caractère de la prescription du droit hypothécaire, qui serait extinctive lorsque le tiers détenteur a acquis l’immeuble du véritable propriètaire tenu de la dette, et acquisitive lorsqu'il Pa acquis à non domino, ou qu'il l’a usurpé.

Nous ne saurions admettre, d’ailleurs, la différence que l’auteur paraît établir entre la possession du tiers détenteur qui a acquis l’immeuble du véritable propriétaire tenu de la dette, et cette même possession lorsqu'il l’a acquis à non domino. Dans les deux cas, le tiers détenteur doit être de bonne foi et avoir un juste titre. Il n’est pas exact de dire qu’il continue la possession de son vendeur, et que cette possession, entachée à son origine, la prescription n’est pas possible. Le tiers détenteur possède en vertu du titre qui lui transmet la propriété, c'est une possession personnelle et nouvelle qu’il commence, et cette possession le conduira à la prescription de l’hypothèque,

pourvu qu’il soit de bonne foi et qu’elle ait duré dix ans à partir de la transcription de son titre.

On arrive, d’ailleurs, dans ce système, à ce résultat singulier que le tiers détenteur qui possèderait sans titre, ou en vertu d’un titre émané à non domino, serait plus favorisé que celui qui aurait acquis l’immeuble du véritable propriétaire; le premier pourrait prescrire l’hypothèque malgré la condition ou le terme imposé à l’obligation principale; le second ne le pourrait pas. <

L'opinion, généralement admise par les auteurs, repose sur des considérations théoriques et de texte.

Les commentateurs de notre ancien droit l’avaient très nettement adoptèe. « La prescription de l’hypothèque, dit Pothier, ne laisse pas de courir contre le créancier, quoique la condition de la dette pour laquelle l’héritage est hypothéqué, ne füt pas encore échue ; etle créancier ne peut alléguer en sa faveur la maxime : non valentem, agere, non currit prescriplio. Car si avant l’échéance de la condition, il ne pouvait intenter contre le détenteur de la chose hypothéquée l’action hypothécaire, au moins pouvait-il intenter Paction en interruption, et faute de lavoir fait il doit S'imputer à lui-même s’il perd son hypothèque. » (Pothier, Hypoth., chap. IIL, $S 6.)

Loyseau était du même avis : « Au lieu que la vrale action hypothécaire est interdite par le droit jusqu’à ce que discussion soit faite, on en a introduit et substitué une autre en sa place, qui ne sert à autre effet qu’à empêcher et interrompre cette prescription, et dont on peut agir en tout temps que Pautre action

ADO Es cesse, soit que la discussion n’ait été faite, soit que la dette ne soit pas exigible. Aussi par icelle, on ne conclut pas au paiement de la dette, ni au délaissement de l’héritage, mais ce à qu’il soit déclaré affecté ethypothéqué de la dette. » (Loyseau, liv. IX, chap. II, n° 17.)

À la tradition historique doit s’ajouter l'argument tiré du texte même de l’article 2257, qui ne parle que du droit de créance, et ne fait aucune allusion aux droits réels. Se basant sur cette double considération que l’hypothèque est un démembrement de la proprièté et que la prescription de l’hypothèque est purement acquisitive, on se refuse à étendre le mot créance, employé par l’article 2257, au droit hypothécaire, lequel bien qu'il ne soit qu’un accessoire d’une créance, n’en est pas moins différent par Sa nature même, et ne peut pas être confondu avec elle. On est d’autant plus porté à le décider ainsi, que l’article 2257 a un caractère exceptionnel, qui par cela seul, n'admet pas qu'on en étende l’application. La règle générale, en effet, est écrite dans larticle 2251; elle veut que la prescription coure contre toutes personnes, à moins qu’elles ne soient dans quelque cas d’exception établis par la loi. L’exception apportée à cette règle par l’article 2257, pour les créances conditionnelles ou à terme, ne doit donc pas recevoir d'extension, elle doit être limitée aux créances proprement dites.

A côté de ces raisons, tirées de la tradition historique et du texte, viennent se placer des considérations théoriques tirées de la nature même du droit hypothécaire et de la prescription,

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Nous avons eu plusieurs fois déja l’occasion de signaler l'indépendance du droit de créance par rapport au droit hypothécaire lorsque le détenteur n’est pas obligé personnellement. Nous avons vu que si hypothèque ne peut pas exister isolément et sans une obligation qu’elle garantisse, on doit admettre que l'hypothèque constituée peut s’éteindre tout en laissant subsister l'obligation. Les deux actions, nées l’une de l’obligation, l’autre du droit hypothécaire étant différentes par leur nature et pouvant s'exercer indépendamment June de l’autre, on est oblige de reconnaitre qu'elles peuvent être chacune l’objet d’une prescription particulière.

Mais avant de relever le caractère propre de chacune de ces deux prescripüons, il importe de bien déterminer l'esprit et la portée de l’article 2257. On veut y voir généralement l'application de la règle, signalée déjà par Pothier, dans le passage que nous venons de citer, contra agere non valentem, non Currit prescriplio.

Nous ne croyons pas que cette interprétation de Particle 2257 soit rigoureusement exacte, et que le législateur ait voulu dire quela prescription ne courrait pas contre une créance conditionnelle ou à terme, parce que le créancier ne pouvait pas agir.

Si la prescription ne court pas, c’est parce qu’elle ne peut pas courir et non pas parce que le créancier ne peut pas agir : elle ne peut pas Courir faute d’ob: Jet. Elle ne peut pas courir par la raison que jusqu’à la réalisation de la condition il n’y a pas à proprement parler ni d'obligation ni d'action. Or on ne peut pas

HAE y LE

concevoir que là où il n'y à ni obligation certaine ni action, il puisse y avoir prescription. On ne peut pas prescrire contre quelque chose qui n’existe pas. On n’éteint pas une obligation qui n’est pas encore née.

En réalité, la prescription a pour objet d’éteindre bien moins l'obligation que l’action qui y était attachée, car une obligation dépourvue d’action n’est pas en réalité une obligation ; elle passe au rang de simple obligation naturelle.

Lors donc que l’article 2257 dit que la prescription ne court pas, cela ne veut pas dire que la prescription est suspendue ou interrompue ; elle n’a pas besoin d’être suspendue ou interrompue par Ja raison qu’elle n’a pas commencé à courir, et elle n’a pas commencé à courir faute d'objet, l’obligation et l’acton qu’elle doit avoir pour résultat d’éteindre n'étant päs encore nées.

Ajoutons que la prescription de l’obligation est purement extinctive et libératoire, et qu’elle a pour base juridique l’inattion du créancier ; elle est la sanction de la négligence qu’il apporte à exercer ses - droits. Le droit à exercer n’étant pas né, à raison de

la condition, le créancier n’était pas en état de négligence, il ne pouvait donc pas encourir la sanction.

Tout au contraire, la prescription du droit hypo- thécaire est basée sur un fait que la loi exige comme condition essentielle de la prescription ; ce fait, c’est la possession de ’immeuble grevé de l’hypothèque. C’est cette possession qui à pour effet de consolider

la propriété sur la tête du tiers détenteur, pourvu qu’elle s’exerce pendant trente ans lorsqu'il ny à pas

de titre, et pendant dix ou vingt ans lorsqu'elle est accompagnée d’un juste titre.

Or, sur cet acte matériel qu'est la possession, le terme ou la condition imposés à l’obligation ne peuvent avoir aucune influence. Le point de depart de la prescription du droit hypothécaire sera la possession ou la transcription du titre accompagnée de la possession, suivant qu'il s'agira de la prescription trentenaire ou de celle de dix ou vingt ans.

Au contraire, la prescription de l’obligation basée sur la négligence du créancier ne commencera à courir que du jour où il sera en état de négligence, c'est-à-dire du jour où le terme étant échu ou la condition réalisée, il lui aura été possible d'exercer son droit de créance.

« Le droit de celui contre lequel le tiers détenteur prescrit, dit M. Laurent, n’est pas pris en consideration, en ce sens que la loi n’établit pas la prescription pour punir le propriétaire de sa négligence, ni parce qu'elle présume qu’il a renoncé à son droit ; elle l’êtablit parce que le temps doit consolider les longues possessions pour que la société repose sur un fonde-: ment solide. » (Laurent, t. XXXII, n° 26, page 4U.)

Si la prescription de la propriété est basée sur des considérations d'intérêt général, on ne voit pas bien pourquoi le tiers détenteur, qui prescrit le droit hypothécaire que nous considérons comme un dèémembrement de la propriete, serait moins bien traité que celui qui prescrit la pleine propriété. On ne s’expliquerait pas davantage que le propriétaire véritable, contre lequel on prescrit, fût moins protégé que le

créancier hypothécaire qui, ayant un droit réel à exercer, est tout aussi bien que le propriétaire tenu de le surveiller. I est plus logique d'admettre que si la possession, jointe au juste titre et à la bonne foi, est suffisante pour faire acquérir la pleine proprièté, elle doit l'être pour faire acquérir un simple démembrement de cette même propriété.

Nous estimons donc avec la doctrine presque universelle que la condition et le terme imposés à l’obligation et qui empêchent la prescription de courir. contre celte obligation, sont sans influence sur la prescription du droit hypothécaire par le tiers détenteur. Et pour nous résumer, nous basons notre opinion sur la diversité du droit qu’il s’agit de prescrire, droit réel d’un côté, simple droit de créance de l’autre ; sur le caractère même des deux prescriptions, l’une extinctive et libératoire, l’autre acquisitive ; sur les causes génératrices des deux prescriptions dépendant, l’une de l’abstention et dé la négligence du créancier, autre d’un acte matériel de possession; sur l'indépendance absolue des deux prescriptions ; sur le texte même de l’article 2257 et sur la tradition de notre ancien droit.

M. Dalloz signale une dernière considération qui a bien sa valeur, c’est que l’acte d’oblivation qui stipule le terme ou la condition est par rapport au tiers détenteur qui prescrit res inter alios acla. (Dalloz, Jurispr. gén. verbo prescription, n° 755.)

Malgré ces nombreuses et décisives raisons, la jurisprudence avec une constance et une presque Unanimité aussi marquées que celles que nous avons

constatèes en sens contraire dans la doctrine, persiste à appliquer à la prescription de l’hypothèque et des privilèges l’article 2257. On peut bien signaler quelques rares cours d’appel qui se sont ralliées à la doctrine des auteurs (Grenoble, 10 mars 1827 ; Dalloz, 28, 2, 97. Bordeaux, 15 janvier, 1835; Dalloz, 35, 2, 104 ; Toulouse, 26 avril 1875; Sirey, sous arrêt de cassation du 20 janvier 1880, 81, 1, 495. Pau, 22 novembre 1856; Sirey, 57, 2, 286. Toulouse, 13 février 1858; Dalloz, 58, 2, 156); mais ces décisions peuvent être considèrêes comme isolées et nous pouvons dire que la lutte entre la doctrine et la jurisprudence continue et qu'aucune concession n’a été faite de part ni d’autre, et depuis le temps que cette divergence se poursuit, le législateur est demeuré muet, maloré l’avis donné par M. Dalloz, en 1856, dans les termes suivants : « Mais on doute « que « cette jurisprudence qui tend à jeter un grand trou- «ble dans la propriété, se maintienne toujours. Si «elle dure, elle amènera une modification législa- « tive. »

Les prévisions du savant jurisconsulte ne se sont pas réalisées ; la jurisprudence persiste dans ses premiers errements et nous attendons encore les modifications législatives désirées.

Il nous reste donc à indiquer la théorie généralement admise par les cours et particulièrement par la Cour de Cassation. Elles ont, avec persévérance, applique à Ja prescription de lhypothèque l’article 2257, et décidé que cette prescription ne courrait, lorsque obligation était conditionnelle ou à terme, qu’à par-

tir de la réalisation de la condition ou de l’échéance du terme. (Cassation, 4 mai 1846; Dalloz, 46, 1, 255. Besançon, 19 décembre 1855; Sirey, 56, 2, 299. Cassation, 16 novembre 1857 ; Dalloz, 58, 1, 54. Paris, 12 juin 1866 ; Sirey, 67, 2, 33. Bordeaux, 12 mai 1879; Dalloz, 80, 2, S. Cassation, 30 décembre 1879; Dalloz, 80, 1, 238. Pau, 1° juillet 1847. Cassation, 28 janvier 1862; Dalloz, 62, 2, 122. Chambéry, 28 juillet 1873. Dijon, 3 janvier 1878; Dalloz, 79, 2, 118. Montpellier, 10 janvier 1878; Dalloz, 80, 2, 35. Pau, 6 juin 1888; Dalloz, 89, 2, 119. Nancy, 16 novembre889;Sirey, 917261 AgSén;"12" juillet 1897; Gazetle des Tribunaux, 1° août 1897.)

Le premier arrêt de la Cour de cassation que nous avons relevé est du 4 mai 1846. Il pose nettement le principe : « Attendu, dit-il, que l’article 2257 precite, qui ne fait que consacrer l’application du principe, contra agere non valentemnon curril, prescripl10, dispose formellement que la prescription ne court point à l’égar.! d’une créance qui dépend d’une condition jusqu’à ce que cette condition arrive... Attendu qu’en supposant que la prescription décennale püt être invoquée par le tiers détenteur en vertu de l’article 2265, cet article ni aucun autre n’affranchit cette sorte de prescription des causes de suspension déterminées par l’article 2257, applicable à la prescription en général. »

Nous avons tenu à citer textuellement ces considérants, parce qu'ils contiennent toutes les raisons déterminantes qui servent de base au système et que nous les retrouvons d’ailleurs reproduits dans la plupart des arrêts subséquents.

De l’analyse que nous avons faite des diverses décisions rendues par les Cours d’appel et par la Cour de cassation, il résulte, en effet, que la jurisprudence se base sur cette unique considération que la règle : contra agere non valentem non curril prescriptio doit être appliquée d’une manière générale à toutes les prescriptions et mettre un obstacle aussi bien à la prescription de l’hypothèque qu’à la prescription de l'obligation lorsque celle-ci est à terme ou conditionnelle. Mais nous avons cher ché vainement les raisons juridiques capables de justifier cette généralisation.

« Attendu, dit la Cour de cassation, dans un autre arrêt du 28 janvier 1862, cassant celui de la Cour de Toulouse, du 18 décembre 1857, que l’article 2257 qui ne fait que consacrer l’application du principe : contra agere..….. dispose formellement que la prescription ne court point à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que cette condition arrive. Attendu que la disposition de l’article 2257 s’applique à la prescription en général. »

Uu autre arrêt du 30 décembre 1879, qui paraît être le dernier que la Cour suprême ait rendu en cette matière, s'exprime ainsi : « En ce qui concerne la créance, attendu que, jusqu’au terme, l’action n’étant pas ouverte, il y a lieu d'appliquer la règle : actio non nala non proscribitur.……. que vainement on prétend que, pour faire obstacle à la prescription, le créancier aurait dû recourir contre le tiers détenteur, à une action interruptive de cette prescription, que la loi n’exige nulle part ce mode de procéder, rendu inu-

tile par le texte général et absolu de l’article 2257. »

Ces motifs sont impuissants à nous convaincre et nous en avons fait par avance la critique et la réfutation en exposant l’économie générale de la doctrine. Ajoutons que la fameuse règle qui sert de base à la jurisprudence : contra agere…. n’est qu’une règle d’équite qui avait donné lieu dans notre ancien droit à de nombreux abus et qu'aucun texte précis ne l’a admise dans nos lois.

Si nous nous reportons à la règle générale écrite dans Particle 2251, il apparait, au contraire, qu’on a voulu lexclure de notre droit, du moins comme règle positive et absolue. « La prescription, dit-il, court contre toutes les personnes à moins qu’elles ne soient dans quelque exception établie par une loi.» La Cour de cassation répond : L'article 2257 constitue précisément ce cas d'exception.

Elle ajoute : cette exception s'applique à la prescription en général. C’est précisément ce caractère de généralité qu’il faudrait tout d’abord établir, ce que ne font pas les arrêts cites.

Hi n’est pas exact d’ailleurs, ainsi que nous croyons lavoir démontré, que l’article 2257 ait pour base juridique la règle dont il s’agit. L'arrêt du 30 dèécembre 1879, que nous venons de signaler, indique lui-même la véritable raison d’être de cet article 2257. Actio non nala, non præscribitur.

Ce qui le prouve encore, et selon nous d'une manière décisive, ce sont les termes de l'article 1180 qui autorise le créancier, avant que la condition soit remplie, à exercer tous les actes conservatoires de

son droit. Il se dégage bien de là que la disposition de l’article 2257 n'a, en aucune facon, pour fondement la prétendue règle : contra agere non valen- 1eme En effet, si le créancier dont la créance est conditionnelle, peut faire tous les actes conservatoires de son droit, il n’est pas possible de dire qu’il est réduit à l'impuissance, et, dans ce cas, la disposition de Particle 2257 n'avait pas sa raison d’être, elle était inutile.

Si nous ajJoutons que les décisions analysées font une confusion manifeste entre l’obligation et le droit hypothécaire et les assimilent l’un à l’autre, il est facile de voir sur quelles bases fragiles repose la théorie admise par la Cour de cassation.

Bien plus sérieusement motivé nous parait être l'arrêt de la Cour de Pau, 22 novembre 1856 (Sirey 97, 2, 286) où nous lisons les considérants suivants : « Admettre que l’article 2257 est opposable aux tiers détenteurs de bonne foi, c’est faire disparaître les principes émis dans l’article 1165 portant que les contrats n’ont d’effet qu'entre les parties contractantes; ce serait comme dans l’espèce, vouloir assujettir le tiers détenteur aux obligations qu’il ignorait et qu’il ne pouvait connaître. Ce serait surtout

méconnaitre l'esprit qui a guidé le législateur en :

adoptant la prescription comme l’une des institutions sociales les plus nécessaires à l’ordre public et à la stabilité des propriètès, ce serait créer aux tiers détenteurs une position à jamais incertaine.

« Attendu que plus sainemententendu, Particle 2257