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sivnification qui pourrait être faite de la requête contenant réquisition d'ouverture de l’ordre.

On est généralement d'accord pour reconnaître que ces actes interrompent la prescription, et le motif qu'on peut en donner est que l’ordre constitue une procèdure judiciaire et que tout acte qui a pour objet d’appeler le tiers détenteur en cette qualité à prendre part à cette procédure peut être assimilé à la citation en justice prévue par l’article . 2244. (Pont, tome IT, n° 1258 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, IIf, n° 2301; Laurent, tome XXXI, n° 3%; Troplong, Prescr., tome IT, n° 566.)

Certains auteurs ont voulu donner la même portée à la simple mise en demeure adressée à l’adjudicataire, de faire procéder à l’ouverture de l’ordre. (Troplong, Prescr., tome If, n°57; Laurent, tome XXXI, n°1258.)

Mais cette opinion ne nous parait pas pouvoir être suivie, car cette mise en demeure est toute facultaüve, elle n’inaugure ni ne lie en aucune facon la procédure d'ordre, elle ne peut pas donc être considéree comme une citation en justice, puisqu'elle n’a pas pour objet d'appeler ladjudicataire directement dans la procédure d’ordre. {Aubry et Rau, tome II, $ 215, page 511; Baudry-Lacantinerie, tome II, n° 2302.) Nous pouvons done établir comme règle générale que l’acte destiné à interrompre la prescription du droit hypothécaire doit, pour être efficace, constituer un trouble à la possession du tiers détenteur de manière à rattacher ce trouble à l’exercice du droit hypothécaire,

3° Interruption de la prescription par la reconnaissance du tiers détenteur. — L'article 2248 porte que la reconnaissance que le débiteur ou le possesseur fait des droits de celui contre lequel il prescrit interrompt la prescription.

Comme il ne s'agit en ce moment que de l’interruption de la prescription qui s’'accomplit au profit du tiers détenteur contre lecréancier hypothécaire, nous devons, pour éviter toute équivoque, rappeler la distinction précédemment faite entre les deux prescriptions, celle de l’obligation et celle du droit hypothécaire., De même que ces deux prescriptions sont indépendantes l'une de l’autre, de même la reconnaissance du débiteur n’interrompra pas la prescription acquisiuve du tiers détenteur et, réciproquement, la reconnaissance de ce dernier sera sans influence sur la prescription de l’obligation principale; mais avec ce correctif cependant que la prescription réalisée de Pobligation principale entrainerait, par voie indirecte, l'extinction du droit hypothécaire qui dans ce cas serait éteint non par le fait direct de la prescription, mais par application du n° 1 de Particle 2180.

Il importe de ne pas confondre, quant aux effets qu’elle doit produire, la reconnaissance dont parle le texte de l’article 2248 avec la connaissance que pe‘t avoir le tiers détenteur des charges hypothécaires qui grèvent l'immeuble par lui acquis. Nous avons eu l’occasion de dire que la connaissance qu il avait de ces charges au moment de son acquisition suffirait à le constituer de mauvaise foi, de telle sorte qu'il ne

pourrait pas prescrire par dix ou vingt ans, mais par trente ans seulement.

Nous avons ajouté que l’usucapion par dix ou vingt années était possible pourvu que la bonne foi existat au moment de l’acquisition et qu’il importait peu que plus tard le tiers détenteur vint à connaitre l’existence de ces charges, cette connaissance ultérieure ne pouvant pas nuire à sa bonne foi originelle.

Ce n’est pas à cette connaissance que fait allusion l’article 2248. En parlant de reconnaissance, 1l vise un acte qui doit avoir le caractère d’un contrat exprès ou tacite ou qui doit être l’équivalent d’un contrat, et par lequel le tiers détenteur reconnait non seulement l’existence du droit hypothécaire, mais encore sa légitimité avec tous les droits et avantages qui y sont attachés. Cette observation nous permettra plus tard de résoudre une difficulté qui divise les auteurs et la jurisprudence.

La reconnaissance dont nous étudions ici le caractère et les effets peut être volontaire ou forcée :

l° Reconnaissance volontaire. — Elle peut être expresse ou tacite : De la reconnaissance expresse, nous n'avons rien à dire; l’acte qui la constatera en déterminera les conditions et la portée.

Mais la reconnaissance tacite peut présenter quelques difficultés, notamment lorsqu'il s'agira de savoir de quels actes on peut la faire résulter.

On s’est demandé à ce sujet si le tiers détenteur qui fait signifier son titre d'acquisition aux créanciers inscrits avec offre de payer les dettes et char-

55e ges hypothécaires en exécution des articles 2183 et 2184, fait par cela même une reconnaissance impliquant renonciation tacite interruptive de la prescription des hypothèques. |

La doctrine et la jurisprudence sont divisées sur cette question. Dans une première opinion, on soutient qu’en faisant aux créanciers hypothécaires les notifications et offres prescrites par les articles susvisés, le tiers détenteur reconnait l’existence des charges d’abord, et en second lieu le droit des créanciers. Cela doit donc suffire pour interrompre la prescription en cours. (Grenier, t. Il, n°516 ; Thézard, n° 204 ; Troplong, t. IV, n° 833 bis.)

Un arrêt de la Cour de Riom, sans se prononcer expressément sur la question, voit dans les notifications et offres aux fins de purge, une obligation personnelle de payer, qui lie directement le tiers détenteur vis-à-vis des créanciers, et qui change la nature des relations qui existaient entre lui et les créanciers inscrits. (Dalloz, 1858, 236, 1.)

Dans une autre opinion, qui, selon nous, doit être suivie, on se refuse à voir dans ces actes des causes suffisantes d'interruption de la prescripion. En faisant ces significations et offres, le tiers détenteur n’a qu'un but: libérer son immeuble des charges apparentes ou réelles qui peuvent le grever. La loi l’oblige pour arriver à ce résultat à remplir certaines formalités ; à faire des procédures déterminées. En faisant ces divers actes, il ne fait donc que se conformer à la loi. Il ne faut donc pas leur donner une autre signification, et leur attribuer une portée

qu’il n’était pas dans la pensée du tiers détenteur de leur donner.

Pour parvenir à la purge qui est le but poursuivi, il se fait délivrer par le conservateur un état des inscriptions hypothécaires; la loi lui fait un devoir de dénoncer son contrat à tous les créanciers qüi figurent dans cet état et de mettre à leur disposition le prix de son acquisition. Se fait-il ainsi juge de Ja légitimité de ces inscriptions ; reconnait-il qu’elles sont régulières, que le droit hypothécaire qui lui est révelé est certain et grève bien réellement l’immeuble acquis par lui? Non certes, il conservera jusqu’à la fin le droit de critiquer ces inscriptions et de les faire déclarer nulles, irrégulières et sans fondement. Lorsqu'on veut déduire d’un acte la preuve d’une volonté qui n’est pas expressément manifestée, et en tirer des conséquences juridiques telles que la renonciation à la prescription, il faut qu’il n’y ait aucun doute sur le caractère de cet acte, ni sur la volonté et Pintention de son auteur. Une procédure imposée par la Joi ne peut donc avoir d’autres effets que ceux que la loi y a nettement atiachés, et commeilest de règle que la renonciation à un droit ne se présume pas, il faudrait des circonstances ou la révélation non équivoque de la volonté du détenteur, pour voir dans la notification aux fins de purge une reconnaissance interruptive dela prescription. (Cassation, 6 mai 1840 ; Sirey, 40, 2, 640; Bordeaux, 15 janvier 1835; Sirey, 35, 2, 248; Douai, 17 novembre 1863; Sirey, 64, 2, 3063; Glasson, Revue pratique 1873, t. XXX VI, n°145; Dalmbertt, n° 131, p. 214; Baudry-Lacantinerie et

SAT de Loynes, t. IIf, n° 2804; Laurent, t. XXXI, n° 40) ; Aubry et Rau, III, $ 294, note 40.)

La reconnaissance du droit hypothécaire a pour effet d'interrompre la prescription en cours, c’est- àdire non encore réalisée parle laps de temps exigé par la loi. Mais lorsque ia prescription est acquise et réalisée, il ne peut plus s'agir d'interruption, mais de renonciation, s'appliquant à un droit acquis. La prescription réalisée implique, en effet, que le droit hypothécaire est éteint, et que l'immeuble est entre les mains du tiers détenteur libre de toute charge réelle, qu’en un mot il possède désormais en pleine propriete etsans démembrement. Dansles rapports du tiers détenteur avec le créancier hypothécaire, cette renonciation peut évidemment produire tout l'effet qu’elle comporte, c’est-à-dire que: les hypothèques conserveraient toute leur force. Mais il n’en serait pas de même à l'égard des tiers qui auraient intérêt à se prévaloir de la prescription. Nous faisons allusion ici aux créanciers du tiers détenteur, qui ayant eux” mêmes un droit hypothécaire à exercer contre lui, pourraient se prévaloir de l’usucapion réalisée à son profit contre un autre créancier qui pourrait leur être préférable. Ces créanciers pourraient donc invoquer le bénéfice de l’article 2225, et faire considerer, en ce qui les concerne, la renonciation, comme non avenue.

2° Reconnaissance forcée. — Lorsque l’immeuble est entre les mains du débiteur, l’action hypothecaire, avons-nous dit, se confond avec l’action née

de l'obligation, et l’interruption de la prescription de l’obligation interrompt la prescription de l’action hypothécaire.

Lorsque, au contraire, l'immeuble est entre les mains du tiers détenteur non obligé, l’action résultant du droit hypothécaire est indépendante et peut se prescrire isolément. Pour interrompre cette prescription, le créancier dont la créance est pure et simple et exigible, pourra mettre en mouvement l’action hypothécaire et exercer contre ce tiers détenteur les actes d’exécution interruptifs dont nous avons parlé dans les précédents paragraphes.

Mais si l’obligation est soumise à une condition suspensive, ces actes d'exécution ne seront pas possibles puisque le débiteur qui ne doit que sous condiüon, ne doit rien avant la réalisation de la condition. Le créancier dans ce cas sera dépourvu d'action. Comment pourra-t-il empêcher le tiers détenteur de prescrire le droit hypothécaire ? D’autre part le droit qui lui est ouvert par l’article 2169 ne pouvant pas être exercé puisque la sommation de payer ou délaisser doit être précédée d’un commandement au débiteur principal, qui ne doit encore rien, quel est le moyen que pourra employer le créancier hypothécaire pour la sauvegarde de son droit ?

Nous avons déjà répondu à la question lorsque, combattant l’opinion des cours et tribunaux sur le droit que pouvait avoir le créancier hypothécaire, de prescrire nonobstant le terme ou la condition imposés à l’obligation principale, nous nous sommes basé sur cette considération que ce créancier avait

à sa disposition l’action en reconnaissance d’hypothèque, suffisante pour interrompre la prescription.

Dans notre ancien droit, où les hypothèques étaient occultes, l’exercice du droit hypothécaire qui devait aboutir au délaissement et à la vente de l’immeuble, était subordonné à l’action en déclaration d’hypothèque. Avant d'exercer son recours direct sur l’immeuble, le créancier hypothécaire devait préalablement discuter le débiteur principal, puis faire reconnaitre son droit d’'hypothèque et faire condamner le tiers détenteur à payer ou à délaisser.

Il ne peut plus en être ainsi aujourd’hui, car l’arücle 2167 déclare qu’à défaut de purge, le tiers détenteur est par l'effet seul des inscriptions, tenu en cette qualité de toutes les dettes hypothécaires. La procédure exigée sous l’empire de notre ancien droit serait done, en présence des termes de cet article, inutile et frustratoire et devrait être déclarée irrecevable. C’est ce qu’on décide généralement en doctrine et en Jurisprudence. (Colmar, 15 janvier 1808 ; Sirey 1810, 2, 537. Paris, 25 décembre 1808, Sirey, 1809, 2, 50. Cassation, 6 mai 1811, Sirey 1812, I, 43. Nimes 18 novembre 1830, Sirey 1831, 2, 146. Grenier, tome If, numéro 339. Aubry et Rau, tome Il, S 213, notre 24, page 335.)

Mais tout autre est l’action en simple reconnaissance d’hypothèque qui était, elle aussi admise dans notre ancien droit, ainsi qu’en témoignent Loyseau et Pothier dans deux passages que nous avons déjà rapportés textuellement. (Loyseau, Du déguerpissement, livre IIT, chapitre II, n° 17. -- Pothier, Traité

des hypothèques, n° 204.) Cette action avait pour objet de permettre au créancier hypothécaire d’interrompre la prescription de hypothèque lorsque l'oblisation était à terme ou conditionnelle.

Rien ne paraît s'opposer à ce que cette action soit encore admise sous l’empire du code. Aucune disposition de la loi n’y met obstacle, et c’est le cas de faire application de la règle que l’intérêt justifie l’action. Nous pouvons ajouter que la légitimité de cette action est implicitement reconnue par Particle 2172 qui autorise le tiers détenteur à délaisser l’immeuble, même après qu’il à reconnu l’obligation ou subi une condamnation en cette qualité seulement. Ainsi que le font remarquer avec beaucoup de raison MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes : « L'obligation dont la loi suppose la reconnaissance, ce n’est certainement pas une obligation personnelle qui pèserait sur le . tiers détenteur, car il n’est tenu d’aucune obligation personnelle ; cette obligation ne peut être et n’est effectivement que l’obligation qui grève l’immeuble, c’est-à-dire l’hypothèque. La condamnation dont parle ensuite le texte a la même portée, ce ne peut être qu'une condamnation à payer ou délaisser. »

Telle est aujourd’hui l’opinion généralement adoptée par la doctrine et par la jurisprudence à quelques très rares exceptions près. (Cassation, 17 avril 1812. Paris, 13 novembre 1811. Caen, 23 mars 1847. Sirey, 48, 2, 760. Toulouse, 26 avril 1875, cité sous Cassation du 20 Janvier 1880, Sirey 81, 1, 201. Grenier, tome Il, 399. Duranton, tome XX, no 225. Troplong, tome III, n° 779. Masse et Vergeé, tome V,S 831, note 10. Aubry

et Rau, tome III, 293, note 14. Glasson, Revue pralique 1873, tome XXX VI], page 220.Colmetde Santerre, tomeIX,n°165bis.Laurent,tome XX XI n°398. Baudry- Lacantinerie et de Loynes, tome III, n° 2305.) Il en résulte que le créancier hypothécaire peut lorsqu'il est dépourvu de toute autre action contre le tièrs détenteur, engager contre lui l’action en reconnaissance d’hypothèque, faire déclarer par les tribunaux la légitimité de son droit hypothécaire et interrompre ainsi la prescription.

S 6. — Effet de l'inscription de l’hypothèque au point de vue de l'interruption de la prescription.

Le dernier alinéa de l’article 2180 est ainsi conçu: Les inscriptions prises par le créancier n’interrompént pas le cours de la prescription établie par la loi en faveur du débiteur ou du tiers détenteur.

Il est permis de se demander quelle est la signification et la portée exacte de cette disposition. Est-ce l'application pure et simple de la règle générale qui veut que pour produire ses effets l’acte interruptif de la prescription doit s'adresser directement et personnellement au débiteur ou au possesseur qui prescrit ?

S’il en était ainsi, on pourrait dire que ce dernier alinéa de l’article 2180 était inutile, puisqu'il ne fait qu’énoncer et appliquer à un cas particulier la règle générale écrite dans l’article 2244 qui exige pour

qu'il y ait interruption dela prescription une citation en justice, un commandement ou une saisie.

L'interruption de l’hypothèque et le renouvellement de celte inscription ne sont en effet qu’un acte purement unilatéral, qui s'accomplit à l’insu du débiteur ou du tiers détenteur, et qui ne doit pas être porté à leur connaissance. Sans doute, ils peuvent en avoir connaissance puisque les registres du conservateur sont publics; mais en réalité le fait de l’inscription ne les touche effectivement en aucune facon et ne rentre dans aucun des actes de poursuite prévus par la loi. Elle ne saurait donc être en aucune manière interruptive de la prescription.

Quelques auteurs ont pensé que le législateur avait voulu simplement prévenir un doute. D’après eux la prescription étant basee en général sur une présomption de renonciation de la part du créancier et la formalité de l'inscription étant la manifestation positive que le créancier entend conserver toute l’efficacité de son droit hypothécaire, on aurait pu croire que cette inscription suffisait à elle seule pour interrompre la prescription, ce que le législateur ne voulait pas et qu'il a tenu à affirmer expressément. (Pont, tome Il, n° 1256, page 541. Baudry-Lacantinerie et de Loynes, tome III, n° 2306, page 530. Guillouard, tome IV, n° 1932, page 236. Colmet de Santerre, tome IX, n° 16 bis, page 395.)

M. Colmet de Santerre donne de cette disposition de l’article 2180 une explication d'ordre purement chronologique qui peut être la vraie : « Au moment de la rédaction de cet article, dit-il, les auteurs

n'étaient pas encore bien fixés sur le fait qui devait arrêter le cours des prescriptions, du chef de l’aliénation. Il Supposait que l’on conserverait le système de la loi de Brumaire, dans Jequel les inscriptions pouvaient être prises jusqu'à la transcription; et en écrivant cet article ils avaient en vue les inscriptions prises entre la date de l’aliénation et celle de la transcription. » Ve |

Le système de Ja loi de Brumaire ayant êtè abandonné, la disposition finale de l’article 2180 devenait inutile puisque les inscriptions ne pouvaient être prises à partir de l'acte d’aliénation. D'après le Code, en effet, l’aliénation transférait, par elle-même et erga omncs la proprièté de l’immeuble vendu et mettait obstacle à toute inscription d’'hypothèque: La transcription de l’acte n’était pas nécessaire pour le transfert de la propriete à lPécard des tiers.

Depuis la loi du 23 mars 1855, cetie disposition pourrait recevoir son application puisque les droits réels ne sont opposables les uns aux autres que suivant la daie des inscriptions où transcriptions.

Quoiqu'il en soit, utile ou non, la disposition finale de l’article 2180 reste avec sa signification littérale et sa portée ; elle pose en principe que l'inscription ou le renouvellement de l’inscr'ption de l’hypothèque ne suffit pas pour interrompre la prescription du droit hypothécaire contre le tiers détenteur. A cette règle, les critiques n’ont pas manqué ; on ne s’est pas contenté de la déclarer inutile, on l’a très vivement attaquée dans le principe même qu’elle pose.

Dans l’enquête qui fut faite par les soins du gou-

vernement vers 1841 en vue de la réforme hypothécaire dont nous avons déjà parlé, plusieurs Cours d’appel consultées avaient émis l'avis que ce dernier alinéa de l’article 2180 fût modifié ou même supprimé. « On a considéré, disait la Cour de Metz, qu'avec le systeme de publicité et de transcription adopté, les tiers acquéreurs ayant la plus grande facilité de connaître les charges et hypothèques qui grèvent la propriété, ne pouvaient exciper de leur bonne foi pour prescrire à l’encontre des inscriptions qui pèsent sur l'immeuble ; que par une pareille raison la prescription devait être interrompue quand un créancier prenait une inscription, car, d’une part celui-ci avait fait tout ce qu’il devait faire pour la conservation de la créance et de l’autre le détenteur ne pouvait en prétendre cause d’ignorance. » (Documents relatifs au régime hypothécaire, tome IT, n° 598.) Ces raisons conduisaient la Cour à demander la suppression de la dernière disposition de l’article 2180.

La Faculté de Droit de Strasbourg voulait que la notification faite au tiers détenteur des inscriptions prises ou renouvelées par le créancier interrompit la prescription. (Documents relatifs au régime hypothécaire, tome III, n° 601.)

Il est bien évident que dans ce conflit d'intérêts qui existe entre le créancier hypothécaire d’une part et le tiers détenteur de l’autre, c’est ce dernier qui jouit d’un traitement de faveur. On peut voir là peutêtre les conséquences de ce respect excessif que les rédacteurs du Code civil ont toujours manifesté à l’égard de la proprièté immobilière. Dans leur pensée,

le droit hypothécaire n’était qu'un accessoire d’un droit mobilier de créance, et l’on saitla défaveur qui atteignait dans notre ancien droit les valeurs mobilières.

Quoiqu'il en soit, 1l est juste de signaler combien il peut être difficile au créancier hypothécaire de sau-. vegarder ses droits contre la prescription du tiers détenteur. [1 semblerait qu'après avoir obéi à toutes les exigences de la loi, en donnant à son droit réel la publicité exigée, 11 dût être assuré de la conservation de ce droit accessoire comme il l’est de la conservation de son droit de créance et pour le même temps. Cela ne suffit pas par la force et l'effet seul de son:titre ; on lui impose d’abord un renouvellement décennal. Sa vigilance doit rester toujours en éveil; il

faut qu’il consulte les registres du conservateur,

qu’il se fasse délivrer à l'expiration de chaque période décennale un état des transcriptions et s’il constate que son débiteur a aliéné l’immeuble hypothéque, qu'il se mette en mesure d’interrompre la prescription contre le tiers détenteur ou d’en prévenir les eftets en exigeant de son débiteur, souvent, contrairement à ses propres intérêts, le remboursement de sa créance, en engageant contre le tiers détenteur une procédure en reconnaissance de son droit hypothécaire dont il aura à supporter les frais, procédure que la doctrine et la jurisprudence lui reconnaissent le droit d'exercer, mais que la loi ne lui avait pas donné expressément.

Et lorsque la créance est conditionnelle ou à terme et que par suite son recours contre le débiteur n’est

pas encore ouvert, le créancier se serait trouvé 1mpuissant à conserver son droit contre la prescription, si la jurisprudence, s'inspirant de considérations d’équité, ne faisait pas fléchir, contrairement à l’opinion de Ja doctrine presque tout entière, la rigueur des principes et ne déclarait pas suspendu par le terme ou la condition, la prescription du droit hypothécaire comme celle de l’obligation elle-même. C’est là qu’apparait le caractère Juste en soi de cette jurisprudence que nous avons été amené à critiquer avec ies auteurs au nom des principes rigoureux du droit mais dont nous sommes bien obligé de reconnaitre le caractère équitable et bienfaisant dans le cas que nous eXamiInons.

Signalons enfin que dans certaines hypothèses la

situation du créancier pourra se trouver presque ab:°

solument sacrifiée. Tel serait le cas où le tiers déténteur aurait acheté de bonne foi à non domino et aurait fait transcrire son titre. Le créancier pourrait demander un état des transcriptions contre son débiteur, la vente ne lui serait pas révélée puisqu'elle aurait été consentie par un étranger dont il ignore le nom, et cependant la prescription suivrait son cours ‘au profit de cet acquéreur qui après dix ans verrait son immeuble affranchi du droit hypothécaire,

Quelle conclusion peut-on tirer de toutes ces observations qui précédent ?On pourrait facilement, développant ce qui précède, enarriver à une critique générale de notre régime hypothécaire. Nous ne la tenterons pas, ne voulant pas sortir de notre sujet ni dépasser

ni à uns

le cadre étroit que nous nous sommes fixés. Se fondant sur des considérations d'ordre public, les rédacteurs du Code ont permis d’éteindre par la prescription le droit hypothécaire, sacrifiant ainsi souvent les intérêts du créancier. Il est à désirer qu’une publicité plus complète et mieux organisée soit établie : c’est une réforme depuis longtemps suuhaitée et dont les législations étrangères nous ont donné l’exemple.

Ne nous plaçant qu’au point de vue des questions examinées, qu’il nous soit permis, en terminant ce modeste travail et avec toute la réserve qui nous est imposée, d'exprimer le vœu que le droit hypothécaire soit conservé par une inscription dont les effets dureront autant que lobligation elle-même et que sans être soumise au renouvellement décennal, l’inscription sur les registres du conservateur suffise à mettre obstacle à toute prescription au profit d’un tiers détenteur.

Vu : Le président de la Thèse, J. GHEUSI.

Vu : Le doyen, Toulouse, le 7 novembre 1903.

A. DELOUME.

Vu et permis d'imprimer :

Toulouse, le 8 novembre 1908.

Le Recteur, Président du Conseil de l'Université,

PERROUD.