EFFETS DE CERTAINES MODALITÉS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

SOMMAIRE. 113—Principes généraux. Articles 203$. 114—Titre sujet à rescision, 115—-Rescision basée sur incapacité. 116 Rescision basée sur fraude envers les créanciers. 117—Rescision basée sur dol, erreur, &e. 118—Auteurs français. 119— Jurisprudence. 120— Hypothèque inscrite après l'institution de l'action en rescision. 121— Propriétaire sous condition résolutoire. 122—Vente à réméré.—Droits du créancier de l'acquéreur. 123—Droits du créancier du vendeur. 12+—Jurisprudence. 125— Auteurs. 126—Conclusion. 127—Propriétaire sous condition suspensive.

113.—I1 faut être propriétaire pour pouvoir constituer une hypothèque conventionnelle, et ce n’est que contre le bien immeuble appartenant au débiteur que le créancier peut inscrire légalement et valablement un jugement comportant hypothèque judiciaire.

(1) Thézard, 81; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 380.

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Cependant, il n’est pas nécessaire que le droit de propriété soit pure et simple, cette propriété peut étre soumise à certaines modalités sans nuire à l'efficacité de l’hypothèque, soit conventionnelle, soit judiciaire. Avec cette seuk mais évidemment très importante différence, que la vie de l’hypothèque elle-même subira les mêmes modalités et suivra le sort de cette même propriété.

Ces principes qui ne souffrent aucune contradiction, sont consacrés dans des articles du Code Civil.

Article 2038 C. C.: “Ceux qui n’ont sur l'immeuble qu’un droit suspendu par une condition. ou résoiuble dans certains Cas, ou sujet à-rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision”?.

Et 2081 C. C., deuxième alinéa: ‘Les privilèges et hypothè. ques s’éteignent: 2° par la résolution ou par l'extinction légale du droit conditionnel ou précaire dans la personne qui a donné lieu au privilège ou à l'hypothèque’”’.

Ce deuxième article est une conséquence nécessaire du premier article.

L'article 2038 est tiré du droit français et l’article 2125 C. N. est semblable au nôtre; mais le Cade Napolévn ne reproduit pas cet alinéa de l’article 2081.

Cet article 2038 est fondé sur l’ancienne règle de droit ‘“Pesoluto jure dantis, reso! tur jus accipientis”?,

Les énoncés de ce: rticle paraissent très simples d’application comme d’énonciation; ils ne laissent pas cependant dans la pratique de soulever de grandes difficultés dont nous allons aborder l'étude. Nous étudicrons successivement les différentes modalités du droit de celui contre qui il s’agit d'inscrire une hypothèque judiciaire, pour en déterminer l'effet sur cette hypothèque. Pour faire voir les grandes difficultés que ces matières comportent, nous pouvons dire tout de suite qu’en France comme chez nous, sur certains points, il y : lésaccord entre les auteurs et la jurisprudence,

114.—0On entend par acte, où titre sujet à rescision, un acte ou un titre qui peut être annulé pour raison légale, sans tenir

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compte du cas où il est rescindé volontairement par les parties contractantes.

Or, il est possible qu’un acte soit annulé comme fait en fraude des créanciers, en vertu de l’action paulienne.

Il est également possible qu’un acte soit annulé à cause de l'incapacité de celui qui a transigé, comme par exemple, si un interdit vendait une propriété sans les formalités requises.

En troisième lieu, l’acte peut être déclaré nul comme ayant été fait sous l’influence de la fraude, du dol, de l’erreur, de la crainte, de la violence, de la lésion.

Autrement dit, un acte peut être rescindable ou sujet à rescision quand il est fait par un incapable ou encore sous l’influence de la fraude, ou dol, de la violence, de ia crainte, de l'erreur, ou lorsqu'il préjudice frauduleusement aux créanciers du contractant.

La question à résoudre est la suivante: quelle sera la valeur de l’hypothèque judiciaire prise contre l’acquéreur dont le titre sera annulé pour un de ces motifs ?

Dans cette matière, il faut évidemment présupposer bonne foi complète de la pa du créancier hypothécaire, car autrement, il ne pourrait être question de le protéger:il serait dans le même cas que celui dont il tient ses droits, et l’acte aurait le même caractère ou défaut de nullité envers lui. Qui alors faut-il préférer, le créancier de bonne foi ou le vendeur, s’il s’agit de vente ?

Examinons les trois cas de rescision que nous venons d’énumérer, et déterminons la valeur de l’hypothèque judiciaire prise par le créancier de l’acquéreur alors que le titre sera annulé à cause de l'incapacité de l’aliénateur, de dol, etc., ou de fraude envers les créanciers.

Nous ne parlerons que de la vente, mais nos remarques pourront s’appliquer à d’autres contrats.

2115.—La vente faite par un incapable est absolument nulle ab initio, la loi la déclare formellement telle, même si elle ne l’est que pour certaines personnes, comme dans le cas du mineur, au moins pour lui elle l’est absolument; or si le mineur ou autre incapable transfère un immeuble, il le fait illégale-

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ment et il ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a luimême, et, puisqu'il n’en a pas, il ne peut en transférer. Ceci nous amènerait donc à conclure que les hypothèques acquises du chef de l’acquéreur, dans ces circonstances, ne subsisteraient pas après l’annulation de l'acte.

116.—Dans le cas d’un acte fait en fraude des créanciers, comme 1-2 vente, par exemple, rescindée pour cause de fraude en vertu ae l’article 1032, nous croyons devoir en décider autrement; l’acte vaut entre les parties, il n’est pas radicalement nul, il est annulable en vue de certaines circonstances extrinsèques, mais il ne porte pas, dès son origine, un vice; il n’est pas, semblet-il, sujet à rescision, comme dans le cas d’un incapable, car lorsqu'il a été passé, il était selon toute apparence parfaitement valide,

L’acquéreur a, en conséquence, acquis un titre parfait, et pouvait accorder validement des droits sur cet immeuble et l’annulation du titre de l'acquéreur ne les affectera pas. (Ceci ne contredira pas les prescriptions de l’article 2038, puisque le droit de l’acquéreur n’était pas sujet à rescision au moment de la création des droits en question.

Nous ne prétendons Pas que cette distinction en soit une qui s'impose nécessairement, mais elle s'appuie sur le raisonnement que nous venons de faire.

Outre la considération légale que nous avons mentionnée, ceux qui veulent protéger le tiers de bonne foi sont mus par un sentiment d'équité, et trouvent que, s’il y a eu fraude, il n’est pour rien dans cet acte, il en est plus éloigné même que l’acquéreur et par conséquent était censé avoir encore moins de moyens que ce dernier pour se protéger.

127.—Si une transaction est annulée pour cause de dol, fraude, erreur, violence, crainte, ou lésion, que deviendront les hypothèques judiciaires prises contre l'acquéreur ?

Nous sommes d'opinion qu’il faut assimiler ce cas à celui de l’incapable, car le vice existe dès le Cominencement, bien qu’il soit quelquefois inapparent de sa nature, comme dans le cas de dol; il prend naissance avec le droit lui-même, l'acte est donc sujet à rescision et il faut appliquer l’article 2038,

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L'acte, il est vrai, n’est pas nul de plein droit, il n’est qu’annulable, mais, même dans le cas de l'incapable, la nullité peut n'être que relative sans affecter la théorie que nous soutenons, comme dans le cas du mineur, qui seul peut se plaindre d’avoir été lésé.

118.—LAa jurisprudence française(1) n'est pas complète ment fixée en cette matière, bien que l'opinion de la majorité des auteurs et ia plupart des arrêts soient aujourd’hui conformes à notre solution.

Mais des auteurs(2), et des plus respectables, sont d’un avis contraire et annulleraient,en mêrne temps que le droit de l’aequéreur, toutes les hypothèques créées de son chef.

L19.—Nos tribunaux furent souvent appelés à se prononcer sur ces matières, et il ne manquera pas d'intérêt d'examiner sommairement les principaux arrêts rendus.

En général, ceux qui prônent la nullité des droits du clef de l’acquéreur s'appuient sur l’article 2038, et ceux qui soutiennent l'opinion contraire disent qu’en vertu de l’ordre public il faut protéger le tiers qui est de bonne foi ct qui, se basant sur les lois de l'enregistrement, a contracté de bonne foi.

Qu'il s'agisse d’hypothèque conventionnelle ou d’hypothèque judiciaire, nous croyons que la solution devra être la même, car, si, au moment de la rescision, il y a une hypothèque inscrite, qui peut rechercher la cause de la naissance de cette hypothèque ?

En 1882, dans une cause de Lighthall vs Chrétien et Craig(3), le juge Mathieu, en annulant une vente faite avec dol de la part de l'acquéreur à refusé de reconnaître les droits du sous acquéreur à la protection de ia Cour.

Le magistrat, après avoir conclu qu'il y avait eu dol et avoir démontré que les auteurs français sont en faveur de son opinion, cite les articles 984, 988 et 993 C. C.

984 C. C.—“Quatre choses sont nécessaires pour la validité d’un contrat: des parties ayant la capacité légale de contracter;

(1) Fuzier-Herman, 2 , erbo Hÿpothèque, 1766 ct seq.

rie et de Loynes, 15319.

(2) 2 Baudry-Lucuntine (3) 11R. L, 402.