ET

l’est le créancier qui en demande la nullité? N'’était-ce pas à ce dernier de surveiller son débiteur et de prévenir une fraude qui mettait sa dette en péril ? Le tiers de bonne foi transige avec un parfait étranger et sa sauvegarde est tout entière dans les entrées au bureau d’enregistrement.

SEE Que l’auteur n'ait pas pu transmettre plus de droits qu’il en avait, je le conçois, ct j'accepterais cette doctrine, si je ne la croyais pas modifiée par nos lois d'enregistrement.”

121.—La personne qui acquiert un immeuble sous condition résolutoire dev'ent immédiatement propriétaire avec les droits qui découlent de la propriété, droits d’aliéner et d’hypothéquer. Mais il est de l'essence de ce droit d’être résoluble et en conséquence l’hypothèque subira le même sort que les droits du concédant: “Résoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis”.

Ceci s’applique parfaitement à l’hypothèque judiciaire et n'est qu’une application pure et simple de l’article que nous étudions.

L'exemple que l’on cite le plus souvent, comme acquisition sous condition résolutoire, est la vente à réméré. La vente contenant une clause résolutoire à défaut du paiement du prix en est une autre.

122.—I1 est intéressant de prendre la vente à réméré comme type,et d'étudier cette vente quant à l’hypothèque qui pourrait être prise par un créancier soit de l’acquéreur soit de l’aliénateur.

Quant à l'acquéreur, son cas ne souffre aucune difficulté: son créancier peut inscrire une hypothèque judiciaire qui vaudra ou ne vaudra pas, suivant les circonstances: si le réméré est exercé, l’hypothèque judiciaire tombe, sinon, elle est valide,

Ceci découle clairement de l’article 2038 et est conforme à l'interprétation de tous les auteurs et de la jurisprudence.

Une question, cependant, que l’on peut se poser est la suivante: Quels sont les droits de ce créancier hypothécaire sur le prix de l’immeuble remboursé à son débiteur; a-t-il une préférence en vertu de son hypothèque ?

Nous ne le croyons pas: l’hypothèque disparaît totalement et complètement, est censée n'avoir jamais existé, puisque l’acquéreur est censé n'avoir jamais été propriétaire; en conséquence, ce créancier n’aura aucun privilège sur le prix de l’in.meuble et deviendra simple créancier chirographaire et n:: partagera qu’au marc la livre.

“Nous(1) n’hésitons pas à dire, tant que la loi n’en aura pas décidé autrement, que les créanciers privilégiés et hypothécaires n’ont aucun droit de préférence sur les sommes à payer ou à restituer à leur débiteur, à la suite de l'exercice d’une action en revendication, en nullité, en rescision ou en résolution.”

123.—$Si la position de l'acquéreur dans une vente à réméré est claire, et si en conséquence les droits de ses créanciers ne prêtent pas à équivoque, la nature du droit du vendeur ou aliénateur avec clause de réméré, et en conséquence les droits de ses créanciers porteurs de jugements sont le sujet d’une vive controverse et chez nous et en France.

Cet aliénateur a-t-il un droit réel dans la chose, ou n’a-t-il qu’un droit de créance ou d’action contre son acquéreur avant l'exercice de son droit de réméré. ?

S'il a un droit réel, il peut vendre de nouveau le même immeuble, l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent inscrire leurs jugements contre lui.

S'il n’a pas un droit réel, ils ne peuvent ce faire.

La question se pose d'ordinaire ainsi: Cet aliénateur a-t-il un “jus in re” ou seulement un “jus ad rem”?

Il est assez curieux de noter qu’en France et en notre province la jurisprudence a décidé que ce n’était qu'un jus ad rem, tandis que la plupart des auteurs en France professent l’opinion contraire, et ici les meilleurs commentateurs de notre code, MM. Langelier et Mignault, partagent l’opinion de leurs collègues français.

Le sujet est intéressant et mérite que nous examinions rapidement les raisons apportées de part et d’autre.

En résumé, il semble que les auteurs donnent de très bonnes raisons à l’appui de leur opinion, mais :l est. sûrement plus

(1) Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 298.

…—… dé —

pratique d’adopter l'opinion de nos cours d’appel, et de dire que le vendeur n’a qu’un jus ad rem, et que ses créanciers ne peuvent inscrire d’hypothèques contre lui.

124.—En notre province, la jurisprudence n’a pas toujours été constante, comme le démontrera une courte revue des principaux arrêts.

En 1885, le juge Casauit, dans une cause de Lemieux v. Lemieux et King (1), a décidé que le vendeur avait un “jus in re’”’.

En 1888, la Cour d'Appel, dans une cause de Hainault vs. Chapdelaine(2), en est venue à la même conclusion.

“Dans le système de notre code, dit ce jugement, comme du Code Napoléon, l’on peut ne méconnaître cette qualité de droits égaux sur le même immeuble, et du vendeur et de l'acheteur sous faculté de réméré. La seule différence entre les deux, c'est que, en attendant l’avènement de la condition résolutoire pour l’un, suspensive pour l’autre, les attributions ordinaires de la propriété sont dévolues à l'acquéreur, afin de satisfaire au principe que les biens ne doivent pas rester improductifs. Mais la condition pour les deux est tellement la même dans ses effets, que d’un côté, si le vendeur reprend son immeuble aux conditions stipulées, l’acquéreur est censé n’avoir jamais acquis; de l’autre côté, si le vendeur n’exerce pas le réméré dans le délai fixé, l'acquéreur reste propriétaire incommutable; il est censé par la loi l’avoir toujours été depuis la vente.”

En 1903, dans une cause de Sirois vs. Carrier(3), le juge Cimon s’est rallié à la jurisprudence précédente.

Mais cette cause a été portée en appel(4), et cette cour, par un jugement unanime, s’est prononcée en sens contraire.

Le juge Blanchet, en rendant le jugement de la Cour et en parlant de la cause de Hainault et Chapdelaine, nie que dans cette cause la Cour se soit prononcée formellement en la matière : ce en quoi, il nous semble, les textes lui donnent tort.

Voici quelques unes des remarques de ce magistrat :

“Il ne s’ensuit pas cependant que, dans l'intervalle entre la vente et le rachat, le vendeur et l'acquéreur ont été tous deux propriétaires, le premier sous condition suspensive et le second sous condition résolutoire, et il me paraît beaucoup plus conforme aux règles de droit énoncées par notre Code, surtout pour la protection des tiers, de dire que le vendeur s’est dépouillé de tous ses droits en faveur de l'acquéreur qui les exerce d’une manière aussi absolue que lui-même, car il peut prescrire contre lui aussi bien que contre les tiers, (article 1553 C. C.), et que, lorsque le vendeur exerce la faculté de réméré, la vente se trouvant résolue de plein droit, il reprend immédiatement l'exercice absolu des mêmes droits, par le seul effet de la convention intervenue entre lui et l'acquéreur, et s’il les reprend exempts des charges dont ce dernier a pu les grever, c’est parce qu’il ne pouvait accorder aux tiers des droits plus étendus que ceux qu’on lui avait transmis.”

Ce jugement a été porté à la Cour Suprême(l1), mais ce tribunal a déclaré que, vu le montant en jeu, il n'avait pas juridiction en la matière.

Enfin, en 1910, la Cour dl’Appel a eu l’occasion de se pronon cer de nouveau sur le même sujet dans une cause de Lepage vs. Létourneau(2).

Voici ce que dit, en partie, le juge Archambault, juge en chef actuel de cette cour:

“Nous sommes d'opinion que le jugement de cette Cour, dans la cause de Sirois vs. Carrier, est absolument bien fondé, et que le droit du vendeur à réméré est un droit ‘“‘ad rem’? et non un droit ‘‘in re”.

Ces arrêts doivent nécessairement faire autorité en notre province.

Il ne faut pas conclure cependant que les tribunaux décident que c’est un droit qui ne peut être cédé, car, au contraire, il a été déclaré dans la cause de Sirois vs. Carrier que c’est un droit cessible. Mais puisque c’est un “jus ad rem” simple-

ment, ce ne sera que le transport d’un droit personnel ou de créance, qui ne sera pas susceptible d’hypothèque(1). 125.—La plupart des auteurs français enseignent, avonsnous dit, que le vendeur a un jusin re. MM. Aubry et Rau sont parmi les rares auteurs qui préconisent l’idée contraire (2).

La jurisprudence(3) en France est à l'effet que le droit du vendeur est un “jus ad rem” bien qu’il y aît des arrêts en sens contraire.

126.—Le principal argument de ceux qui disent que le vendeur a un “jus in re” est que, s’il exerce son réméré, il est censé avoir toujours été propriétaire, et l’acheteur ne l'avoir jamais été, done, si on nie le droit de propriété au vendeur, personne n’aurait été propriétaire pendant l'intervalle entre la vente et le rachat.

Nous voyons difficilement quant à nous comment il est possible ce refuser de reconnaître q:-’en théorie au moins le vendeur a un droit réel dans la chose. Car il a bien un droit suspendu dans la chose, il a le droit de l'aller chercher entre les mains de qui que ce soit et de la lui réclamer; ainsi c’est bien dans la chose et non pas personnellement contre son acquéreur qu’il fera valoir ses droits. De plus, il ne peut jamais être question pour lui de voir son droit se résoudre en dommages-intérêts seulement. Les créanciers du vendeur ont le droit de le forcer à profiter de son réméré, si son abstention de le faire leur est préjudiciable, et ce en exerçant ses droits à ses lieu et place (Art. 1031 C. C.). Ses droits seraient donc positifs et non pas seulement une espérance, puisque ses créanciers auraient toujours le droit de faire revenir cet immeuble entre les mains du débiteur.

Ceux qui professent l'opinion contraire citent les articles de notre Code Civil et disent, puisqu’en vertu de l’article 1553 l'acheteur a tous les droits, le vendeur n’en a plus.

(1) Baudry-Lacantinerie et Saignat, vo Vente, page 568; 6 Langelier,

article 2038; 7 Mignault, page 154. ,

(2) 3 Aubry et Rau, p. 445; Baudry-Lacantinerie et Saignat, vo Vente, 641; Thézard, 51.

( 23 Fusier-Herman, page 725.