EFFETS DE QUELQUES LOIS SPÉCIALES SUR LE DROIT DE PROPRIÉTÉ

SOMMAIRE. 128— Généralités. gs oi psc parindivis. 130— Valeur de l’h thèque sur ces immeubles— marques préliminaires. 131—Appréciation. 132—Article 731 C. C. 133—Auteurs. 134—Jurisprudence. 135—Titre insuffisant. 136—Terre du colon. 137 —Immeubles vendus pour taxes municipales. 138—Immeubles sur lesquel certains droits n’ont pas été payés.

128.—Les matières que nous traiterons dans ce chapitre se rattachent à celles étudiées dans le chapitre précédent et sont soumises aux règles générales y énoncées, telles que modifiées par certaines lois spéciales dont nous nous proposons d’examiner les effets ou conséquences.

129.—Le créancier de celui qui possède par indivis un immeuble peut-il inscrire son jugement sur cette propriété et s’assurer ainsi d’une hypothèque judiciaire ?

L’affirmative est la seule réponse possible et ne souffre aucune discussion. Le débiteur, en effet, est propriétaire de sa part et rien dans la loi empêche le créancier d’y exercer ses droits.

Nous irons même plus loin, et, nous basant sur l’article 2043 C. C. et sur les auteurs français, nous dirons que, de même que ce débiteur pourrait accorder une hypothèque conventionnelle sur tout ou partie de l'immeuble, ainsi le créancier pourrait inscrire son jugement de manière à ce que tout ou partie seulement de l'immeuble y soit affecté.

Voici comment se lit cet article 2043 C. C.: “L’hypothèque consentie par un débiteur sur un immeuble dont il est en possession comme propriétaire, mais dont il n’a pas un titre suffisant, a son effet à compter de la date de son enregistrement, si le débiteur y obtient ensuite un titre parfait; sauf néanmoins les droits des tiers.”

La même règle s'applique aux jugements rendus contre un débiteur dans les mêmes circonstances.

1380.—Que! sera l'effet de cette hypothèque judiciaire: vaudra-t-elle envers et contre tous et en toutes circonstances ?

C’est une question à laquelle il n’est pas facile de répondre et qui a soulevé, et chez nous et en France, la controverse la plus vive.

Citons d’abord les articles de notre Code Civil qui gouvernent la matière.

L'article 2021 C. C.: “L’hypothèque sur une portion indivise d’un immeuble ne subsiste qu’en autant que, par le partage où autre acte qui en tienne lieu, le débiteur demeure propriétaire de quelque partie de cet immeuble; sauf les dispositions contenues en l’article 731.”

Cet article n’est que la conséquence de l’articie 746 C. C., qui dit: “Chaque co-partageant est censé avoir succédé seul et immédiatement à toutes les choses comprises dans son lot, ou à lui échues sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres biens de la succession”.

Ce dernier article est basé sur l’article 883 du Code Napoléon, dont le texte est semblable.

Nous ne trouvons aucun article semblable à notre article 2021 dans le code français.

En vue de ces articles et dans les cas où ils s'appliquent, l’hypothèque inscrite suivra les éventualités du partage ou de la cessation de l’état d’indivision.

L'article 746 ne s’applique évidemment qu'aux successions, mais l’article 2021 est beaucoup plus général et paraît s'étendre à toutes espèces d’indivision.

Ces deux articles reposent sur une fiction de droit. En effet, le partage en notre droit n’est pas translatif, mais est simplement déclaratif de propriété, et celui qui, en vertu du partage, devient propriétaire de tout l'immeuble, est censé l’avoir toujours été, et c’est pour cette raison que les hypothèques créées du chef des autres propriétaires par indivis ne valent rien.

Cette fiction est créée dans le but surtout de faciliter les partages et d'empêcher les procès dans les familles. Et il nous semble qu’il ne faut pas perdre cette idée de vue en traitant cette matière, ce qui aura pour effet de limiter l'application trop rigoureuse de la loi.