L'opinion des auteurs

paraît conforme à ces principes(1).

(1) 3 Mignault, page 555 et seq. et 613 et sec

1; Revue du Notariat, 5ème volume, p. 308: 2 R. L. :N. Dore

et scq; 2 Baud

: ry-Lacantinerie et de Loynes, 1320; 3 Aubry et Rau, p. 446: Thézard, 52; 33 Fuzier-Herseq.

man, 1677 et

LE

184:—Citons enfin, rapidement, quelques jugements rendus par nos tribunaux et se rapportant à cette matière.

Une des premières décisions rapportée depuis le code est celle du juge Chagnon, en 18”4, dans une cause de Monette et Molleur(1).

Dans cette affaire, un homme et son épouse en communauté de biens possédaient un immeuble. La femme décède et laisse ses enfants comme héritiers de sa moitié indivise. Le mari donne une hypothèque à un nommé Monctte sur la terre, qui est ensuite vendue et revendue jusqu’à ce qu’elle tombe entre les mains de Molleur. Puis il y eut licitation et ensuite la présente action contre, non pas l’adjudicataire, mais le propriétaire précédent, sous prétexte que la licitation était nulle.

Le juge a décidé que l’hypothèque avait été complètement éteinte par la licitation et, bien qu'aucune réclamation ne fût faite pour avoir une préférence sur le prix, il est évident, d’après la teneur du jugement, que celle-ci n'auraitpas été accordée.

Nous doutons fort si de nos jours ce jugement serait confirmé, attendu d’abord qu’il n’y avait qu'un seul immeuble et non plusieurs immeubles en jeu, qu’il y avait non seulement des co-héritiers, mais aussi un tiers étranger en cause et que la transaction ressemble beaucoup plus à une vente qu'à un partage; et quant à la préférence sur le prix, elle aurait certainement été accordée de nos jours, si elle avait été réclamée,en vue de la jurisprudence que nous examinerons plus loin.

En 1893, dans une cause de Varin et Guérin(2), la Cour de Revision, siégeant à Montréal, a rendu un jugement maintenant une hypothèque dans les circonstances suivantes: Un nommé Guérin avait hypothéqué sa moitié indivise d’une propriété provenant de la communauté de biens existant entre lui et son épouse décédée. Son fils était son co-propriétaire et il lui vendit sa moitié.

L'action hypothécaire prise contre le fils fut maintenue.

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En

Voici un des considérants de ce jugement, qui renversait celui du juge Ouimet: “Considérant que Louis Guérin pouvait valablement hypothéquer et vendre comme il l’a fait sa moitié indivise dans l’immeuble en question, que cette vente n’a pas et ne peut avoir aucun caractère de licitation entre co-héritiers, que l’action hypothécaire était bien dirigée contre la moitié indivise du dit Louis Guérin”.

Ce jugement est en sens contraire de celui précédemment cité et paraît être une interprétation raisonnable de notre droit. Et cela parce que, dans notre sentiment, il faut interpréter cette partie du code strictement et ne pas l’étendre attendu que c’est du droit d’exception, et qu'il ne s'agissait pas dans cette cause d’un réel partage.

En 1893, le juge Doherty, dans une cause de Brunet vs. dame Bruneau et vir(1), est allé encore plus loin dans l'interprétation rigoureuse des principes de l’indivision et bien qu’il y eut licitation et acquisition du lot en question par un tiers étranger, maintint l’action de ce dernier en radiation de l’hypothèque résultant de la vente entre les cc-héritiers de certaines parties indivises du lot et constituant la garantie du bailleur de fonds.

En 1900, dans une cause de Bruneau et la Banque Jacques- Cartier(2), la Cour d'Appel a mitigé la rigueur de cette interprétation en renversant un autre jugement du juge Doherty, et ce jugement de la Cour d'Appel fait encore autorité aujourd’hui.

Voici quelques-unes des remarques faites par le juge Wurtele, en rendant le jugement unanime de la Cour:

“With respect to incumbrances the effect of the forced or judicial sale and of the licitation of an immoveable is the same ; in both cases the immoveable is discharged from the hypothecs which affected it and the purchaser acquires a clear title. The right of the hypothecary creditor to follow the? property in the hands of a party other than his debtor ceases to exist, and what remains is his right of preference on the price which has been placed in the hands of justice for distribution And

(1) 4R. de J., 484.

the rights of preference which were imposed upon his share of the immoveable are transferred to his share of the price and are exercised by his hypothecary creditors upon it.

RE Nothing in article 2021 takes away the right of preference..... The partition or licitation has the same effect as a sheriffs sale which discharges the property sold from the hypothecs which existed at the time of the sale, but does not destroy the efficiency of such hypothec: upon the proceeds of the sale which represent the property.

OA Of course these principles only apply when a share of the price is allotted to the debtor; if the price is all allotted to other co-partitioners, there is then no money of the debtor on which the right of preference can be exercised and the right to follow and the right of preference cease to exist.”

Il ne faudrait pas cependant conclure de ce jugement, et d’ailleurs ses termes même le défendent, que les articles 2021 et 746 n’ont plus d’application.

En effet, la Cour de Revision, siégeant à Montréal, en 1910, dans une cause de Owens vs. Chopin (1), a ordonné la radiation d’une hypothèque créée du chef d’un des co-héritiers sur sa part indivise dans un lot qui en vertu d’un partage échut à un autre co-héritier.

Dans une cause de Cartier et Boudreau(2), dans laquelle jugement fut rendu, en 1911, par la Cour de Revision, siégeant à Québec, le juge Lemieux discute cette matière et expose les principes de notre droit conformément à la jurisprudence précédente.

1385.—On peut concevoir qu’une personne possède à titre de propriétaire un immeuble bien qu'elle n’aît pas un titre suffisant ou parfait, tel serait le cas de celui qui est en voie d’acquérir une propriété au moyen de la prescription.

L'article 2043 C. C. énonce en ces termes la loi à ce sujet:

“Article 2043 C. C.: “L’hypothèque consentie par un débiteur sur un immeuble dont il est en possession comme propriétaire, mais dont il n’a pas un titre suffisant, a son effet à compter

de la date de son enregistrement, si le débiteur y obtient ensuite un titre parfait; sauf néanmoins le droit des tiers.

“La même règle s’applique aux jugements rendus contre un débiteur dans les mêmes circonstances.”

Ainsi, le créancier de celui qui est en voie de prescrire pourrait enregistrer son jugement sur la propriété et si, au moyen de la prescription ou autrement, elle tombe définitivement dans le patrimoine du débiteur, l’hypothèque judieiaire vaudra à partir de sa date d’enregistrement: si, au contraire, la prescription est interrompue et le véritable propriétaire reprend sa propriété, l’hypothèque judiciaire n’aura aucune valeur légale.

186.—L'articl: que nous venons de lire a été proposé par les Commissaires spécialement dans le but de fixer le droit au sujet des colons, tel qu’il appert par cet extrait de leur rapport(1):

“L'article 75 (2043) a en vue certains individus qui sont en possession, mais n’ont pas encore de titre; tels sont les occupants de terres sous billets de location et autres”.

Il est douteux, cependant, qu'aujourd'hui cet article puisse s’appliquer aux colons de terres de la Couronne, parce que le billet de location semble être une vente véritable et leur situation légale serait réglée plutôt par l’article 2038.

À tout événement, qu'ils soient affectés par les prescriptions de l’un ou de l’autre de ces a rticles, il est évident que s’il n’y a pas de loi spéciale à leur sujet, une hypothèque judiciaire pourrait être inscrite sur leurs lots. En effet, si on considère leur titre comme un simple permis d'occupation, alors l’article 2043 le permettrait, d’un autre côté si c’est une vente, ils seraient propriétaires, sous condition résolutoire et en vertu de l’article 2038 leurs lots seraient sujets à l’hypothèque. Dans l’un et l’autre cas, l’hypothèque judiciaire subirait le même sort que leur titre, qui serait soit révoqué, soit confirmé.

Telle serait la conelus on à laquelle il faudrait en venir en vertu de la loi génér:ie, mais il y a des lois spéciales qui gouvernent le cas des colons établis sur les terres de la Couronne.

Il n’est pas sans intérêt de lire cette législation et de tenter d’en déterminner la portée au point de vue qui nous occupe,

(1) Rapport des Commissaires, vol. 3, p. 59.

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c’est-à-dire du droit d’un créancier d'inscrire une hypothèque judiciaire sur un lot occupé par un colon, en vertu d’un billet de location ou de Lettres Patentes récemment émises.

Voici l’article 2091 des Statuts Refondus de la Province de Québec:

“Les terres publiques octroyées aux colons de bonne foi, sous forme de billets de location, permis d'occupation, certificats de vente, ou autres titres semblables... ne peuvent, tant que les Lettres Patentes ne sont pas émises, être engagées ou hypothéquées, par jugement ou autrement, ni être saisies et exécutées, pour aucune dette quelconque, à moins que ce ne soit pour le prix de telle terre et pour le paiement de taxes municipales et scolaires frais de voierie, et répartition pour construction d'église, presbytère et cimetière, et ce nonobstant les articles 1980 et 1981 du Code civil, et les articles 613 et 614 du Code de procédure civile.

“Toutefois, ce droit d’exemption de la saisie et exécution ne doit pas s'étendre à plus de cinq ans de la date du billet de location, etc.”

L'article 2092 des mêmes Statuts ajoute encore aux privilèges du colon en lui permettant dans les trois mois qui suivent l'émission des Lettres Patentes de se créer sur son lot un patrimoine de famille (Homestead), qui sera exempt de toute saisie et exécution pendant quinze ans à compter d’une déclaration à cet effet dûment enregistrée, de manière cependant à ce que cette exemption ne s’étende jamais au-delà de vingt ans, y compris les cinq ans mentionnés dans l’article précédent.

Quels sont donc les droits du créancier du colon pendant les cinq premières années et après ce laps de temps, au cas où il n'obtient pas de Lettres Patentes, et au cas où il en obtient, et suivant qu’il se choisisse ou non un patrimoine ?

Pendant les cinq premières années de sa possession, l’article est si formel dans ses termes, que nous ne croyons pas même que le er * du colon ruisse enregistrer son jugement sur son le urra t l’exécuter en faisant vend et temps cet immeuble

doit être considéré comme hors du commerce et non susce tible de recevoir aucune hypothèque, soit conventionnelle ou judiciaire.

Il est vrai que le seul fait d’enregistrer un jugement, sans chercher à l’exécuter, ne troublera pas réellement le colon, mais il nous semble que la loi refuse même ce droit au créancier.

Si au bout de ces cinq ans le colon n’obtient pas des Lettres Patentes, son créancier pourra enregistrer son jugement et l’hypothèque acquise suivra la loi générale.

D'autre part, si après l’expiration de ces cinq ans, le colon obtient des Lettres Patentes, mais ne se choisit pas un patrimoine alors le créancier pourra enregistrer son jugement sur tout le lot, car son débiteur ne sera protégé par aucune loi spéciale.

Si, au contraire, le colon choisit un patrimoine, son créancier pourra évidemment enregistrer son jugement sur la partie du lot non comprise dans le patrimoine, mais quant à l’autre partie, le créancier ne pourra y enregistrer son jugement pendant les quin*e années mentionnées dans l’article 2092, car ce patrimoine est déclaré insaisissable et on devra y appliquer la loi au sujet des biens insaisissables sur lesquels aucun jugement ne peut être inscrit parce qu’ils sont en même temps cessibles et que l’inscription d’un jugement aurait précisément pour effet de rendre inefficace ou impossible toute cession.

187.—Dans le cas de biens vendus pour taxes municipales et pendant les deux années pendant lesquelles ils sont sujets au retrait, un créancier de l’acheteur peut-il y inscrire une hypothèque judiciaire ?

La réponse est évidemment affirmative. Cet acquéreur est propriétaire, l'immeuble est dans son patrimoine et fait partie du gage de ses créanciers: mais l’hypothèque suivra le sort de son droit et la résolution de ce droit, par l'exercice de la faculté de retrait, entraînera la nullité de l’hypothèque.

Cette vente(1), dit-on, n’a pas le même effet qu’une vente par le shérif, mais elle devra pour le moins avoir autant d'effet qu'une vente volontaire.

(1) Kennedy vs Godmaire, 19 R. de J. 438.

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RTE

Quant aux créanciers du propriétaire primitif, qui n'avait pas soldé le montant de ses taxes, peuvent-ils également inscrire leurs jugements ?

Si nous assimilons ce cas à celui du vendeur à réméré, il faudrait répondre négativement: et nous ne voyons pas de différence entre ces deux cas. Cet ancien propriétaire n’a pas plus de droits que le vendeur à réméré: tous deux, sur paiement d’un certain montant, ont le droit absolu et formel de reprendre possession de la propriété vendue; mais la jurisprudence décide quant au droit du vendeur à réméré qu’il n’a qu’un droit éventuel et non un droit réel dans la chose susceptible d’hypothèque. Il nous semble que cette jurisprudence doit également s’appliquer au cas du propriétaire de biens vendus pour taxes municipales.

188.—Avant qu'un héritier ou légataire puisse transporter les immeubles qu’il a reçus d’une succession ou en vertu d’un testement, il doit payer certains droits au gouvernement sous peine de voir l’acte frappé de nullité.

Un créancier de cet héritier ou légataire peut-il avant que ces droits ne soient payés prendre hypothèque judiciaire sur la propriété ?

Nous ne parlons pas du créancier du de cujus qui évidemment peut inscrire son jugement.

Voici l’article des Statuts Refondus de la Province qui décrète cette nullité:

Article 1380, sec. 6: ‘Nul transport des biens d’une succession n’est valide et ne constitue un titre, si les droits payables en vertu de la présente section n’ont pas été payés; et aucun exécuteur, fidei commissaire, administrateur, curateur, héritier ou légataire ne peut consentir à un transport, ni paiement des legs, à moins que ces droits n'aient été payés, ou à moins qu’un certificat n’aît été délivré par le percepteur du revenu de la Province à l'effet qu'aucun droit n’est exigible...

L'héritier ou le légataire est saisi immédiatement; dès l’ouverture de la succession, le bien tombe dans son patrimoine, or le créancier a le droit,en vertu de la règle générale, de prendre hypothèque judiciaire sur tous les biens de son débiteur; l’ar-

ticle cité est une loi d’exception, qui est une entrave à la liberté de disposer et elle doit être interprétée rigoureusement; elle dit que les transports seront nuls, mais ne mentionne pas les hypothèques: nous en conclurons donc que le créancier de l’héritier pourra inscrire son jugement.

Ce créancier pourra-t-il de plus exécuter son jugement avant le paiement des droits ? nous ne parlerons pas de l’exercice du droit de suite, car, vu que l'héritier ne peut disposer de la propriété, il ne peut en être question.

Cela nous paraît douteux et il nous semble que le créancier devra laisser son hypothèque à l’état latent sur la propriété jusqu’à ce que les droits soient payés.

En effet, il est difficile de concevoir que le créancier qui, au moyen d’une exécution forcée, exerce tout simplement les droits de son débiteur, pourrait rer l'intermédiaire du shérif accorder un titre valide, alors que le débiteur lui-même ne le peut.

On objectera peut-être que le gouvernement a un privi-

lège sur la propriété pour le paiement des droits et qu’il ne paraîtra pas devoir souffrir par le fait d’une vente forcée; mais les termes de l’article sont si formels que nous croyons qu'aucun transport, qu’il soit le résultat d’une vente volontaire ou d’une vente forcée, ne peut-être légalement exécuté.