CHAPITRE I

JUSQU’À QUELLE ÉPOQUE PEUT-ON ENREGISTRER UN JUGE- MENT ?—EMPÊCHEMENTS.

SOMMAIRE. 139—Jusqu’À quelle époque peut-on enregistrer un jugement? 140—Aliénation de l'immeuble. 141—Connaissance d’un droit antérieur. 142—Jurisprudence. 143 -Auteurs. 144—Bénéfice d’inventaire. 145—Droit français. 146— Droit canadien. 147—Immeuble sous saisie. 148—$il y a expropriation. 149—Sil n’y a pas expropriation. 150—Jurisprudence. 151—Adjudication par le shérif. 152—Droit français.

189.—Nous avons dit que certains jugements produisent toujours une hypothèque judiciaire, quelle que soit l’époque où ils sont rendus, et nous avons dén :atré que ces jugements

pouvaient être enregistrés immédirinent sur les immeubies du débiteur.

La question qui se pose maintenant est la suivante: jusqu’à quand peut-on enregistrer un jugement ?

La règle générale est qu’il n’y a aucun délai fatal. Un créancier a toujours le droit d'inscrire son hypothèque qui a légalement pris naissance, tant que l’hypothèque elle-même n’est pas éteinte au moyen de quelque mode légal et tant que l’immeuble du débiteur n’a pas été légalement aliéné.

Cette règle découle du principe que tous les biens du débiteur sont le gage de ses créanciers, et que ceux-ci peuvent exercer contre le débiteur et sur ses biens tous les recours que la loi leur accorde.

Donc, si l’hypothèque a encore e+isterve légale et si le débiteur est encore propriétaire aux yeux ‘le la loi, le créancier, porteur du jugement, peut inscrire son hypothèque, à moins que la loi, dans un cas spécial, ne le lui défende pour quelque motif aussi spécial.

Or, dans le but d'éviter des fraudes et des injustices à l’égard d’autres créanciers, le code a restreint le droit du créancier, porteur du jugement, quant à l'acquisition et à l’enregistre-

ment de l’hypothèque judiciaire, en vue de certains évènements légaux ou de certains changements d'état du débiteur.

Au cours de ce chapitre et du suivant, dans le but de rechercher dans quels cas la loi enlève au créancier le droit d’inscrire une hypothèque ou enlève certains effets à cette hypothèque, si elle est inscrite, nous nous proposons d’étudier successivement, et à ce point de vue, les sujets suivants: la connaissance acquise d’un droit antérieur non enregistré, le bénéfice d'inventaire, la saisie immobilière, l’adjudication par le shérif, la déconfiture ou l’insolvabilité et la faillite.

140.—Nous ne nous attarderons pas à démontrer que l’aliénation valide de l'immeuble, faite par le débiteur et parfaite aux yeux de la loi, est un obstacle à l’enregistreraent du jugement du créancier: ce principe est évident en soi et il suffit de l’énoncer pour en voir la vérité.

En effet, cet immeuble n'appartient plus au débiteur, il n’est plus dans son patrimoine, et le créancier ne peut plus le traiter comme son gage. La raison, et la seule raison, pour laquelle le créancier pouvait inscrire son hypothèque sur cet immeuble, était parce qu’il appartenait à son débiteur, or L’aliénation, en faisant disparaître cette raison, a fait disparaître en même temps le droit du créancier.

141. Nous établirons dans un autre chapitre que le créancier de l’aliénateur d’un immeuble peut y enregistrer son jugement malgré l’aliénation, pourvu que le titre d’acquisition n’aît pas encore été enregistré.

Mais, il est possible que ce créancier aurait eu connaissance de cette vente ou autre trausaction non enregistrée. et, ce cas échéant, aurait-i encore le droit d'enregistrer so: jugement, ou serait-il alors censé commettre une fraude qui ie priverait de ce droit ou du moins du bénéfice de son hypothèque, s’il avait enregistré quand même ?

L'article 2085 C. C. répond à cette question dans les termes suivants:

“L'avis reçu ou la connaissance acquise d’un droit non enregistré appartenant à un tiers et sujet à la formalité de l’enregistrement, ne peut préjudicier aux droits de celui qui a acquis

depuis pour valeur, en vertu d’un titre dûment enregistré, sauf les cas où l’acte procède d’un failli.

Nous aurons l’occasion d'examiner plus tard le cas de faillite,

Cet article, qui reproduit l’ancien droit, est tiré en substance de l’article 1071 du Code Napoléon qui établit la même rèy: quant à la substitution.

Cet article s’applique-t-il à l’hypothèque judiciaire? Nous croyons qu’il faut répondre affirmativement.

Il ne s’applique pas à une donation ou cession à titre gratuit, et la raison bien simple en est indiquée dans le Rapport des Commissaires(1), sous le titre dix-huitième, comme suit: “Il eut été exhorbitant d'étendre cette faveur à un donataire ou acquéreur à titre gratuit, c’eût été élargir la porte à la fraude et augmenter des pertes et des maux que l'ordonnance avait pour objet de faire disparaître”.

Et cela se conçoit facilement, rien n’eût été plus facile, en effet, pour un vendeur que de frauder son acquéreur en donnant le bien vendu à un tiers qui, lui, se serait empressé de faire enregistrer son titre.

L'article parle de “celui qui a acquis depuis pour valeur”. Il ne peut s’agir simplement d’une acquisition de la propriété toute entière; un acquéreur qui n'aurait fait l'acquisition que d’une partie tomberait évidemment sous l’effet de cet article, car celui qui peut vendre le tout peut vendre une partie. Et comme conséquence le vendeur aurait pu emprunter et donner une hypothèque, et le créancier enregistrant cette hypothèque aurait bien acquis depuis pour valeur; en effet, l’hypothèque est un démembrement partiel de la propriété.

Si,au lieu d’une hypothèque conventionnelle, il s'agissait d’une hypothèque judiciaire, le principe reste le même, et il n’y a aucune raison pour refuser au créancier, porteur de l’hypothèque judiciaire, ce qui est accordé au créancier à qui appartient l’hypothèque conventionnelle.

La raison d’être de la règle posée par l’article que nous étudions se trouve dans la faveur accordée à l'enregistrement des droits réels. Ici, comme toujours, le but du législateur est

(1) Vol. 3, p.63.

d’assurer la publicité de ces droits, or c’est une nouvelle sanction qui y est apportée. Les droits réels ne sont pas censés exister à l’égard des tiers tant qu'ils ne sont pas enregistrés. Rien ne peut suppléer à cet enregistrement et aucune connaissance préalable ne peut le faire. D'ailleurs, le tiers n’est pas même supposé avoir cette connaissance qu’il ne peut acquérir que par l'enregistrement qui, dans l’hypothèse que nous supposons, n’a pas eu lieu.

Cette règle peut paraître injuste vis-à-vis du premier acquéreur, mais la loi avait à choisir entre deux maux et encore ici elle a choisi le moindre, en protégeant et maintenant intacte et sauve la théorie de la publicité des droits réels.

De plus, le second acquéreur ne commet aucune fraude visà-vis du premier, puisqu'il fait quelque chose qui lui est permis par la loi; il profite d’un avantage à lui accordé par le législateur et ne peut en conséquence être accusé de ce chef de fraude ou de dol.

Quant au vendeur, c’est différent: il se rend clairement coupable de fraude et de dol vis-à-vis du premier acquéreur et il commet l’offense appelée stellionat qui le rend passible de différents châtiments en outre de tous dommages-intérêts.

L'article ne devrait pas recevoir son application, si le droit réel subséquent, et, dans le cas qui nous occupe, le jugement, a été obtenu par fraude ou dol entre le propriétaire qui a vendu à un premier acquéreur et le créancier. La loi n’a pas pour but de protéger ou encourager la fraude; et elle ne protège le second acquéreur que parce qu’il est présumé légalement être de bonne foi.

Ainsi dans le cas de dol ou de fraude, l'inscription pourra être annulée, mais non pas à cause de la connaissance préalable d’un droit antérieur, mais précisément à cause de cette fraude ou de ce dol.

Enfin, cette interprétation de l’article est bien conforme aux principes généraux en ces matières de droits réels ou d’enregistrement, à savoir: qu’une vente ou autre transaction de ce genre, bien que parfaite et complète entre les deux parties

ccntractantes par le seul consentement d’icelles, n’est valable

à l’égard des tiers que si elle est rendue publique par un moyen légal, c’est-à-dire, par l’enregistrement.

142. Nous avons une jurisprudence considérable sur l'interprétation de cet article, dont l'étude ne serait pas complète sans citer quelques uns des principaux jugements rendus.

Dans une cause de Farmer et Devlin(1), la Cour d’Appel, dès 1874, décida en refusant de mettre de côté une seconde vente, que: “Considering that this deed to Devlin was not a mere simulation, and cannot be held fraudulent upon any proof made by plaintiff, seeing our registry system and article 2085 of the Civil Code”.

L’'extrait ci-dessus est tiré du jugement de la Cour Supérieure, mais fut approuvé par la Cour d'Appel.

Ajoutons que, lorsque dans ce chapitre nous avons parlé de fraude ou de dol, nous comprenons et incluons évidemment, tout ce qui ne serait pas conforme à la loi: ainsi toute acquisition simulée ne donnerait aucun droit au second acquéreur à l’encontre d’un créancier qui aurait enregistré.

En 1887, dans une cause de Charlebois et Sauvé(2), la Cour de Revision, siégeant à Montréal, s’est prononcée dans le même sens. Cette cause offre beaucoup de ressemblanc avec la première excepté que dans celle-ci il s'agissait d’un donataire. La décision du tribunal fut au même effet, et c’est assez logique, puisqu'il n’y a certainement pas plus d'importance de protéger un donataire qu’un acquéreur.

Dans ces deux causes, la question de savoir s’il y avait eu fraude entre le propriétaire et le second acquéreur a été discutée et l’on peut facilement tirer la conclusion de la nature et de la portée de cette discussion que, si cette fraude avait été prouvée, le second acquéreur n'aurait pas eu gain de cause.

En 1888, la Cour du Banc de la Reine, dans une cause de Roy vs. | avoie(3), a confirmé un jugement du juge Larue touchant ee sujet.

Le juge Larue avait décidé que, si le second acquéreur connaissait, avant d'acquérir, des erreurs contenues dans la des-

(1) 15 RkR. L, 621.

ce 2$.

UE

cription du titre du premier acquéreur, qu. avait d’ailleurs enregistré en temps et lieu, il n’avait pu être trompé et ne pouvait légalement être présumé l’avoir été, et que la préférence dans ce cas devait être donnée au premier acquéreur.

Dans cette espèce, le second acquéreur voulait, en effet, profiter d’une erreur susceptible de correction; le premier acquéreur avait rempli toutes ses obligations et s’était conformé à la loi de la publicité, mais une simple erreur s'était glissée dans son titre et il aurait semblé très injuste de lui faire perdre ses droits à cause d’un fait qui ne dépendait pas de sa volonté et dont le second acquéreur ne pouvait souffrir.

En 1901, la Cour de Revision, siégeant à Montréa], dans une cause de Barbe vs. Barbe et al.(1), s’est exprimée, pour partie, en ces termes:

“Ce second acquéreur sera souvent de mauvaise foi; cependant le législateur assure la vaidité de son titre et annule le titre antérieur non enregistré. La mauvaise foi est proche parente de la fraude, mais le législateur est dominé par l’idée que la stabilité des titres doit être assurée et que la publicité par l’enregistrement est le seul moyen d’y parvenir; d’autant qu’il ne soumet l'acquéreur qu’à une formalité facile à remplir. Les inconvenients du présent système ont paru moins grands que ceux résultant de titres clandestins, même accompagnés de possession”.

Enfin, dans a cause de Aunais vs Ranger(2), le juge Archibald a maintenu une action hypothécaire prise par le demandeur contre le défendeur qui était en possession de certain immeuble contre lequel le demandeur avait enregistré un jugement, bien que cette propriété eût, avant cette époque, été vendue au défendeur qui n'avait pas enregistré son titre, et malgré le fait que le demandeur connaissait l'existence de cette vente lorsqu'il avait enregistré son jugement.

143.—En France, les auteurs(3), bien qu'il n’y aît pas dans le Code Napoléon un article général semblable au nôtre, (1) 20 C.S., 119.

(3) Thézard, 137,3 Aubry et Rau, p. 484.

l’article 1071 de ce code ne s’appliquant qu’en matière de substitution, soutiennent la même doctrine que celle de nos tribunaux.

“L'inscription de l’hypothèque, disent MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes(1), est le seul mode de publicité reconnue par la loi..... Par conséquent, les tiers acquéreurs et les créanciers peuvent invoquer l'absence d'inscription ou le défaut de renouvellement de l'inscription, contester la validité ou l'efficacité de l'inscription requise, sans avoir à craindre qu’on leur oppose la connaissance qu’ils auraient eue de l’hypothèque avant de traiter avec le débiteur. Cette règle comporterait exception dans le cas de fraude ou de dol.”

144.—II est intéressant de se demander quels sont, au point de vue de l’inscription d’une hypothèque, les droits d’un créancier, qui a obtenu une hypothèque de son débiteur ou qui a obtenu jugement contre lui au cas où ce dernier meurt avant l’enregistrement de l’hypothèque, et cela à cause surtout de la différence qui existe à ce sujet entre notre droit et le droit français.

145.—En France, le deuxième alinéa de l’article 2146 du Code Napoléon se lit ainsi: “Il en est de même (c’est-à-dire que les inscriptions ne produisent aucun effet) entre les créanciers d’une succession si l'inscription n’a été faite par l’un d'eux que depuis l’ouverture, et dans le cas où la succession n’est acceptée que par bénéfice d’inventaire”.

Voici, en partie, le commentaire de MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes sur cet article(2) :

“Un débiteur, dont les immeubles sont grevés de privilèges ou d’hypothèques, vient à mourir; les créanciers, qui n’ont pas pris inscription avant son décès, peuvent se mettre en règle si la succession du débiteur est acceptée purement et simplement; l'inscription sera prise alors sous le nom du défunt ou sous celui de ses héritiers, au choix du créancier. Mais si la succession du débiteur n’est acceptée que sous bénéfice d’in-

(1) 2 Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 1441. (2) 2 Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 1571.

DÉS REN ate een sis dir

ventaire, la formalité de l'inscription ne peut plus être utile-

ment remplie.” L'on donne en France comme motifs de cette règle, entr’autres,

que l’acceptation sous bénéfice d'inventaire implique l’insolvabilité, ou encore que l'inscription est comme une confirmation de l’hypothèque ou enfin que le débiteur disparaissant de la scène et n’ayant pas de continuateur, la liquidation de ses biens est censée se faire au moment de sa mort et que personne ne peut acquérir contre sa succession plus de droits qu’il n’en avait À ce moment.

Cependant, les auteurs(l) critiquent et ces raisons et la disposition même de la loi, et considèrent qu’au lieu d’être régi par cette loi, le bénéfice d'inventaire devrait être assimilé au cas de faillite.

Remarquons qu’en France, comme chez nous d’ailleurs, en vertu de l’article 644 C. C., l'effet de l’acceptation sous bénéfice d'inventaire remonte jusqu’au jour de l’ouverture de la succession, en conséquence peu importe que l’hypothèque soit inscrite avant ou après l’acceptation sous bénéfice d'inventaire.

Donc, sous le Code N apoléon, dans le cas d’acceptation pure et simple, point de difficulté: la loi générale suit son cours; au cas d’acceptation sous bénéfice d'inventaire, il n’est pas permis d'inscrire une hypothèque.

146.—Dans notre droit, qui, sur ce point, est plus sage que le droit français, tel qu’il est implicitement admis par les commentateurs du Code Napoléon eux-mêmes, puisqu'ils prônent l'adoption de lois semblables aux nôtres en cette matière, le deuxième alinéa de l’article 2146, cité ci-dessus, n’est pas reproduit. Ex nous avons la certitude que les Commissaires l'ont omis à dessein puisqu’à plusieurs endroits, et notamment sous les articles qui sont devenus les articles 2090 et 2091 du Code Civil, ils mentionnent l’article 2146 du Code Napoléon, mais sans reproduire nulle part l'alinéa en question. D'ailleurs, cette partie de notre droit est tirée plutôt de notre propre législation coloniale que du droit français(2).

(1) 2 Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 1571-1575: 3 Aubryet Rau, (2) Rapport des Commissaires, vol. 3, p. 63.

Après ces remarques générales, nous posons donc la question suivante: Peut-on enregistrer un jugement après la mort du débiteur sur un immeuble qui lui appartenait et y a-t-il une différence si sa succession est acceptée sous bénéfice d’inventaire ou purement et simplement ?

Il s’agit ici évidemment d’un jugement obtenu avant la mort de ce débiteur.

Puisque la loi ne fait aucune exception pour ce cas, il faut appliquer la loi générale: or en vertu de celle-ci, l’on peut toujours inscrire. Nous croyons donc qu’attendu qu'il n’y a aucun empêchement légai, la mort du débiteur n’affecte pas le droit de son créancier d inscrire son hypothèque et cela que sa succession soit ou non acceptée sous bénéfice d'inventaire.

D'ailleurs, les règles concernant la faillite et la déconfiture s'appliquent aussi bien à sa succession qu’au débiteur luimême et sont une garantie pour ses autres créanciers, dont la position, si elle n’est pas améliorée, ne sera pas rendue pire paï la mort du débiteur.

Les articles 605, 606 et 135 C. P. permettent même l’exécution des jugements après la mort du débiteur, tout en prescrivant certaines formalités.

Et si l'exécution est permise, à plus forte raison, évidemment, l'enregistrement du jugement le sera.

Mais ici nous le répétons, il ne s’agit pas d'exécuter un jugement, ni d'acquérir de nouveaux drc::s, mais simplement de prendre une mesure conservatoire et de donner effet aux droits acquis du vivant du débiteur, droits acquis sur les biens d’icelui et que sa mort ne peut enlever ni amoindrir.

Comme argument additionnel, l’on peut ajouter que la jurisprudence est à l'effet qu’un créancier peut parfaitement poursuivre l’héritier bénéficiaire; il serait donc un non-sens que de lui refuser une mesure purement conservatoire en lui prohibant d'inscrire son jugement.

Dans une cause de Picard vs. l’Hôpital-Général(1}), au cours a‘un jugement très intéressant et très élaboré, et après une longue revue et de la jurisprudence et des commentaires des

er

auteurs, le juge Larue en vient à la conclusion que l'héritier bénéficiaire est un héritier qui jouit de certains privilèges, mais qui peut être poursuivi tout comme l'héritier pure et simple, et cela sans mise et demeure ou autres formalités.

En conséquence et en résumé, dans notre droit, rien n'empêche l'enregistrement d’un jugement contre les biens du débiteur décédé, que sa succession soit acceptée sous bénéfice d’inventaire ou non.

147 Si un immeuble a été missous la main de la justice en vertu d'un bref d'exécution, un créancier du débiteur peutil faire enregistrer sur icelui son jugement dans le but de donner vie à son hypothèque ?

Nous devons répondre affirmativement à cette question. De même que ce créancier pourrait bien aussi faire émaner un bref d'exécution, il n'y 2 aucun doute qu'il peut aussi enregistrer son jugement: car, en vertu des principes généraux, le bien de son «débiteur est son gage et il peut prendre tous les moyens légaux possibles pour se protéger, pourvu qu’il n’y aît aucun texte de loi qui lui enlève un de ses recours. Or, pour le cas qui nous occupe, il n’y en a pas de cette nature.

Maintenant se pose l'importante question: quel sera l'effet de cet enregistrement ?

Il faut lire immédiatement les articles 2091 C. C. et 715 C. P.

2091 C. C.: “Il en est de même (est sans effét} de jen gistrement effectué après la saisie de l'immeuble, :: 1e cette saisie est suivie d’expropriation judiciaire”.

Cet article autorise implicitement cet enregistrerient puisqu’il dit qu’il sera sans effet au cas d’expropriation judiciaire. Done, s’il n’y a pas d'expropriation judiciaire, cet enregistrement aura un effet quelconque.

C’est dire en d’autres termes que le seul fait de cet enregistrement dans des conditions ordinaires ne donnerait pas lieu, en faveur de qui que ce soit, à une action en radiation.

En effet, il y aura expropriation ou non: dans la première hypothèse, le décret purgera cette hypothèque avec les autres, (V. art. 781 C. P.) et alors l’action en radiation serait inutile;

s’il n’y a pas expropriation, l'es -egistrement aura droit d’existence et l’action en radiation ne serait pas fondée.

L'article 715 C. P.: “A compter de la saisie, le débiteur ne peut aliéner les immeubles saisis sous peine de nullité”.

“Néanmoins, l’aliénation a son effet si la saisie est déclarée nulle, ou si, avant le jour fixé pour l'adjudication, l'acheteur ou le débiteur consigne entre les mains du shérif une somme suffisante pour acquitter les réclamations du créancier au nom de qui la saisie a été faite, ainsi que celle des créanciers dont les brefs d’exécutior ont été notés; et le montant ainsi déposé st immédiatement ps ;é par le shérif au créancer qui y a droit ’

Quant à l’hypothèque judiciaire, cet article ne modifie d aucune façon l’article 2091, qui règle le cas de cette hypothèque, et même si cet articie 715 n'existait pas, nos conclusions seraient nécessairement les mêmes. Cet article -e rapporte aux aliénations provenant du fait ou de la volonté du débiteur.

Il n’y a rien dans cet article qui prohibe ou empêche l’enregistrement soit d’une aliénation ou d’un jugement. Il développe davantage et dans le même sens l’idée du législateur telle que contenue dans l’article 2091 C. C.

Les deux articles se complètent et se confirment, dans l’un il s’agit du droit lui-même, dans l’autre de son enregistrement.

L'article 2091 empêche que l’on puisse enregistrer un droit réel, tel qu’une hypothèque judiciaire, acquis avant la saisie.

148.—LAa lecture de ces articles fait voir que le but du législateur est de protéger le saisissant. Ainsi, aussitôt que la saisie est faite, si elle est suivie d’expropriation, aucun autre créancier ne peut acquérir de nouveaux droits sur cet immeuble au détriment du saisissant.

En effet, le texte de l’article 2091 est formel. Et le but de l’enregistrement est précisément de régler les rapports des créanciers entre eux: du moment où la saisie est prise, personne ne peut changer les droits de chacun. C’est le terme fixé par le législateur; dès cet instant, l'immeuble est mis sous

séquestre et chacun est appelé à exercer les droits acquis sur icelui.

S'il en était autrement, il est clair que l’exécution des jugements deviendrait illusoire vu qu’un créancier pourrait se faire préférer en enregistrant son jugement au détriment du saisissant, et que de plus le chemin serait ouvert tout large à la fraude.

Si, donc, il y a expropriation judiciaire, l'enregistrement est sans effet, et le créancier ne sera évidemment pas colloqué autrement qu’au marc la livre, s’il y a lieu, c’est dire que son hypothèque enregistrée n'aura aucun effet quelconque. Et c’est là la portée de cet article.

Il ne faut pas perdre de vue que les créanciers antérieurs, ainsi que les acquéreurs, peuvent se protéger et qu’il n’en tient qu’à eux de le faire. Si, donc, par négligence ou insouciance ils perdent des droits ou un recours, de quel droit se plaindraientils ?

Malgré cet article 2091, il a été soutenu devant nos tribunaux, et certains jugements ont approuvé cette doctrine, qu’il était permis d'enregistrer, après la saisie, une aliénation faite antérieurement. Il n'entre pas dans le cadre de ce travail de prendre part à cette controverse, excepté pour voir jusqu’à quel point cette doctrine, si elle prévalait, pourrait affecter l’hypothèque judiciaire.

Notons de suite que personne que nous sachions n’a jamais prétendu d’ailleurs, même parmi ceux qui enseignent cette doctrine, l'appliquer à l’hypothèque judiciaire. Ces gens disent : il est vrai que nul enregistrement ne peut être fait après la saisie, mais il faut que cette saisie soit légale, or si l'immeuble avait été précédemment aliéné, la saisie aurait été faite illégalement, puisque l’immeuble n’est plus dans le patrimoine du débiteur; en conséquence permettre l'enregistrement d’une aliénation antérieure ne serait pas contredire l’article 2091.

Cependant, si l’on admettait qu’un acquéreur antérieur aurait le droit d'enregistrer après saisie, ne faudrait-il pas admettre la même chose pour le créancier hypothécaire qui aurait obtenu son hypothèque avant la saisie et de même aussi pour le créancier porteur de jugement ?

we à T

Nous ne le croyons pas, car les rapports des créanciers entre eux sont définitivement réglés par l’article 2091.

Et de plus, si on admettait cette doctrine quant à l’hypothèque judiciaire, la conséquence en serait qu’un créancier pourrait enregistrer son jugement tandis que l’autre ne pourrait saisir, vu que le créancier de l’aliénateur peut toujours enregistrer son jugement tant que le titre de l’aliénation n’a pas été enregistré.

En France, tant que la saisie n’est pas inscrite elle ne produit aucun effet vis-à-vis les tiers, et si nous avions dans notre droit l’obligation d’enregistrer la saisie, cela aurait eu pour effet de trancher toutes les difficultés qui se soulèvent.

Il est vrai de dire, cependant, qu’en vertu des articles 2161 D et suivants, l’enregistrement de la saisie a pratiquement lieu, bien que ce ne soit pas là évidemment un véritable enregistrement de droits réels avec les conséquences qui en découlent.

149.—S'il n’y a pas expropriation comme conséquence de la saisie, l’hypothèque produira tous ses effets juridiques, tout comme s’il n’y avait eu aucun obstacle dès le commencement. Il est impossible d'interpréter l’article autrement. Et c’est juste, car, si le saisissant n'avait pas saisi, l’hypothèque aurait été valide; alors au cas où, pour une raison quelconque, les procédures sont discontinuées, il n’y a aucune raison de priver le créancier diligent du bénéfice de son hypothèque.

Les procédures sur la saisie n’auront pas de suite si elle est annulée par jugement sur contestation ou encore si le créancier saisissant en donne main-levée; et c’est dans des cas semblables qu’il peut-être dit que la saisie n’est pas suivie d’expropriation.

150.—Dans une cause de Larose et Brouillard(1), la Cour d'Appel a rendu un jugement intéressant sur l'application de cet article 2091. Il a,en effet, été décidé, dans cette espèce, que l'enregistrement d’une hypothèque conventionnelle effectué après une saisie, mais avant qu’une seconde saisie ait été notée et vu que la première saisie avait été réglée, donnait droit de

préférence sur le second saisissant qui n’était que créancier chirographaire; et cela, malgré que le second créancier avait continué les premières procédures et pris un bref de “venditioni exponas”. La Cour a considéré que la seconde saisie n’avait originé qu'après l’enregistrement de l’hypothèque en question.

Cette espèce pourrait également s’appliquer à l’hypothèque judiciaire.

L'un des considérants intéressants de ce jugement est le suivant:

“Considérant que l’article 2091, qui déclare sans effet l’hypothèque enregistrée depuis la saisie de l'immeuble hypothéqué, lorsque cette saisie est suivie d’expropriation, est fondé sur la présomption de l’insolvabilité et de la déconfiture du débiteur sur qui la saisie a été pratiquée, à l’époque où cet enregistrement a eu lieu et que cette présomption est entièrement détruite lorsque, comme dans le cas actuel, le créancier qui avait fait la saisie a été payé en entier et que la vente n’a eu lieu qu’à ls poursuite du créancier postérieur à la date de l’enregistrement de l’hypothèque.”

Ce jugement pousse évidemment à l'extrême limite l’interprétation de l’article 2091, mais nous ne croyons pas que le contraire aît été décidé.

La Cour Supérieure, dans une cause de Drouin vs. Hallé(1), a maintenu une opposition de la part d’un acquéreur qui n'avait enregistré son titre qu'après la saisie, parce qu'une saisie ne crée pas de droits réels sur une propriété et qu’il n’y a aucune raison de préférer une saisie à une vente.

Ce jugement, même s’il est bien fondé, ne pourrait s'appliquer au cas d’une hypothèque judiciaire parce qu’alors il s'agirait d’un créancier qui cherche à primer un autre, tandis que dans l'espèce du jugement il s'agissait d’un acquéreur qui voulait protéger ses droits acquis.

Dans une cause de Dufresne vs. Dixon (2), qui est allée jusqu Cour Suprême, l'enregistrement d'une rétrocession fait après une saisie, alors que l'acte avait été exécuté avant icelie, fut

7 (1) 7QL.R, 146.