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charge privilégiée et hypothécaire, n’aura aucune force, et sera nul et de nul effet à l'égard de tout subséquent acquéreur bona fide, doratairc, créancier privilégié, ou hypothécaire, pour valable considération, à moins qu’il n’aît été enregistré avant l'enregistrement du titre, instrument par écrt, jugement, acte ou procédure judiciaire, reconnaissance, droit, réclamation ou charge privilégiée ou hypothécaire, sur lequel tel subséquent acquéreur, donataire ou créancier privilégié ou hypothécaire fonde sa réclamation.”

D'ailleurs, ici, comme en France, avant l’ordonnance de l'enregistrement, la priorité entre les hypothèques et droits réels était fixée par la date de leur naissance. Mais à partir de cette ordonnance, promulguée par 4 Victoria, ch. 30 et modifiée par 23 Victoria, ch. 59, le rang de l’hypothèque était déterminé par la date de son enregistrement.

1'70.—Le Code Civil n’a pas modifié la législation antérieure en cette matière, tel que le prouvent les remarques suivantes des Commissaires sous le titre “De l'enregistrement des droits réels”:

“Ces prescriptions sont le produit de notre législation coloniale et sont presque toutes tirées du chapitre 37 des S. R. B. C. On y a ajouté quelques articles pour développer davantage quelques unes des règles énoncées et quelques suggestions d’amendement”’(1).

Les articles 2082 et 2083 C. C. contiennent les règles générales qui gouvernent la matière que nous étudions et qui déterminent le rang des hypothèques et autres droits réels.

Article 2082 C. C.: “L'enregistrement de droits réels leur donne effet et établit leur rang suivant les dispositions contenues dans ce titre”.

Article 2083 C. C.: “Tout droit réel soumis à la formalité de l’enregistrement a effet du moment de son enregistrement à l’encontre des autres créanciers dont les droits n’ont été enregistrés que subséquemment ou ne l'ont pas été. Si néanmoins un délai est accordé pour enregistrer un titre et que l’enregistrement soit effectué dans ce délai, ce titre à son effet à l’encontre

(1) Rapport des Commissaires, vol. 3, p. 63.

même des créanciers subséquents qui ont priorité d'enregistrement”’.

Il appert de la lecture de ces articles que devant la loi toutes les hypothèques sont égales et occupent le même rang, quelle que soit la date de leur naissance: ce n’est que par l’enregist:ement qu’elles prennent rang entre elles.

Le rang du privilège, au contraire, est déterminé par la loi, et ce, même pour ceux soumis à la formalité de l’enregistrement, qui alors serait nécessaire à la conservation de leur existence comme droit préférentiel, mais n’aura aucune influence sur leur rang.

Donc, s’il n’y a qu’une seule hypothèque qui soit enregistrée sur un immeuble et que cette hynothèque ne vienne pas en conflit avec d’autres droits réels, l’enregistrement lui donnera plein effet et le créancier, qui n’aura aucun rival, sera payé de sa réclamation en tout ou en partie, selon le montant que la vente du dit immeuble pourra rapporter.

Si, d'un autre côté, deux créanciers porteurs de jugements les ont enregistrés sur l’immeuble de leur débiteur commun, la préférence sur le prix sera accordée à celui qui aura enregistré le premier, quelle que soit la date de leurs jugements.

171.— Nous l'avons appris du rapport même des Commissaires, notre droit tel que contenu dans le code est basé non pas sur le Code Napoléon, mais sur notre propre législation coloniale. D’après les citations que nous avons faites, il est cependant facile de constater qu'en principe les deux droits offrent de grandes ressemblances entre eux. Il y a cependant de notables différences, qu’il est intéressant de souligner.

Quant aux hypothèques conventionnelles, en France, comme chez nous, elles sont spéciales et soumises aux formalités de l'inscription.

Quant aux hypothèques légales, en France, les unes, comme celles du mineur et de la femme mariée, sont exemptes de l'inscription et sont générales. Tandis qu'ici elles sont toutes soumises à l’enregistrement, et spéciales, dans le sens qu’elles ne produisent effet que sur l’enregistrement d’un avis décri-

at l'immeuble à être affecté, et générales, dans le sens que

tous les immeubles peuvent y être affectés. Quant aux hypothèques judiciaires dans les deux pays, elles doivent être enregistrées, mais, en France, il suffit d'un seul! enregistrement pour tous les immeubles présents et futurs, tandis qu'ici il faut l’avis de l’article 2121, pour qu’un immeuble soit sujet à une hypothèque, bien que tous les immeubles sont susceptibles de devenir grevés.

Ainsi, en France, les hypothèques judiciaires sont générales, et chez nous, elles sont à la fois spéciales et générales: car s’il faut spécialiser l'immeuble que l’on veut affecter, l’on peut inscrire successivement sur tous les immeubies que possède ou possèdera un débiteur.

Évidemment, en vue de ces différences dans les législations des deux pays, le rang d’une hypothèque ne sera pas toujours le même, bien qu’elle soit née et inscrite ou enregistrée dans des circonstances identiques.

172.—La règle générale, posée par le Code, est donc claire et simple et, à cause de ces qualités, d’une applicetion facile. Si les enregistrements se font dans l’ordre voulu, c’est-à-dire si chaque hypothèque est enregistrée aussitôt qu’elle peut l'être, et si les autres personnes qui acquièrent des droits réels sur un immeuble les enregistrent immédiatement, il n’y a aucune difficulté à fixer leur rang et leurs droits respectifs, mais ce n’est pas toujours ce qui a lieu.

En effet, il peut arriver que le titre d'acquisition ou d’aliénation n’est pas enregistré immédiatement, et qu'avant qu'il ne le soit, les créanciers soit du vendeur, soit de l’acquéreur, enregistrent des hypothèques judiciaires sur cet immeuble.

La détermination des droits de chacun, loin d’être aussi facile, offre alors de grandes difficultés; mais avant de chercher à les solutionner, il nous faut lire l’article 2098, qui affecte cette matière, et voir dans quelles circonstances et dans quel but il a été édicté.

Avant le code, qu’on le remarque, en vertu du 7 Victoria, ch. 22, sec. 9, nul ne pouvait enregistrer ou acquérir un droit réel à l'encontre d’un acquéreur dont le titre n'avait pas été enregistré, mais dont la possession était publique et ouverte.

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Voici cette disposition(1): “Mais l'enregistrement de tout titre d’une propriété immobilière ou acte constitutif d'aucune charge, hypothèque ou servitude sur propriété immobilière, subséquent au titre de la partie qui la possèdera ouvertement et publiquement comme propriétaire, n’affectera pas le titre ou les droits de cette partie quand même le titre de telle partie ne serait enregistré qu'après l’enregistrement du dit titre ou acte subséquent’’.

Ainsi la possession pure et simple, sans enregistrement du titre de l’acquéreur, jouait un grand rôle avant le code, et exemptait pratiquement ces sortes d'acquisition de la formalité de l'enregistrement. Les Commissaires, avec raison, il nous semble, n’ont pas voulu perpétuer ce régime, qui aurait établi immédiatement une exception, sanctionnée par la loi, à la règle générale posée à l’effet que l'enregistrement donne le rang .: x hypothèques; et dans le ! 1t d'y mettre fin, ils ont suggéré un amendement, qui est devenu la base de notre article 2098: “Comme il est bien souvent difficile, disent-ils, de constater

jusqu’à quel point la possession est ouverte et publique, et qu’il n’y a pas de raison dans notre système de faire une exception pour cette espèce de droit réel, il conviendrait de le soumettre, pour l'avenir, à la règle générale, tel qu’exprimé en l'amendement à l’article 11”.

“L’amendement à l’article 11, dont il vient d’être parlé a pour objet d'établir comme règle générale le système de la publicité et la préférence en faveur de l’enregistrement, en exigeant la transcription pour les ventes

“Et pour contraindre à l'enregistrement, l’article suggéré ne donne aucun effet à l’enregistrement des actes de celui dont le titre de propriété n’est pas enregistré”’(2).

Voici la partie de l’article dont il est fait mention en dernier lieu: “Jusqu'à ce que l'enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, l’enregistrement de toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui consenti affectant l'immeuble est sans effet”.

(1) 3.R.B.C. ch. 37, art. 5, par. 2.

(2) Rapport des Commissaires, vol. 3, p. 63.

Et on retrouve dans le code civil cette même prescription légèrement modifiée: “Jusqu'à ce que l'enregistrement du droit de l’acquéreur ait lieu, l’enregistrement de toute cession tout transport, toute hypothèque ou tout droit réel par lui consenti affectant l'immeuble est sans effet”.

Lebut des Commissaires, en suggérant cet article, était d’étendre autant que possible l'obligation de l'enregistrement: ce qu’il ne faut pas perdre de vue en étudiant ce sujet.

Examinons, maintenant, à la lumière de cet article et des autres déjà cités, le cas où l’acquéreur n’a pas enregistré son titre immédiatement et qu’avant cet enregistrement les créanciers du vendeur et de l'acquéreur ont fait enregistrer contre cet immeuble des hypothèques judiciaires, afin de fixer le rang que doit occup.r ces diverses hypothèques.

1°778.—Dans l'hypothèse que nous supposons, un immeuble aura été aliéné, et,avant que l’acte d’aliénation n’aît été enregistré, un créancier de l’aliénateur aura fait enregistrer sur cet immeuble un jugement contre l’aliénateur.

La question à laquelle il faut répondre est donc la suivante: Ce créancier avait-il le droit d’enregistrer ainsi son jugement, ou plutôt, puisque le conflit est entre ce créancier et l’acquéreur, l’hypothèque du créancier primera-t-elle les droits de l'acquéreur qui aura enregistré après ?

Les droits et du créancier et de l’acquéreur ont été soutenus avec vigueur devant nos tribunaux qui se sont prononcés, tour à tour, pour l’un et l’autre.

Mais aujourd’hui la jurisprudence est parfaitement bien établie et sans faire aucune distinction si l’hypothèque est judiciaire ou conventionnelle, ni si l'enregistrement s’est fait avan.‘ ou après trente jours de la date de l’acte d’aliénation, elle décide que les créanciers du vendeur (pour le prendre comme type) ont droit d'inscrire leurs jugements sur l'immeuble aliéné et que leur hypothèque primera les droits de l’acquéreur.

Ceux qui voulaient donner droit de préférence à l’acquéreur disaient, entre autres arguments, que le vendeur ne pouvait même concéder une hypothèque conventionnelle, et, que, s’il

le faisait, aucun article du code n’accordait préseance à cette hypothèque.

A cette objection, ceux qui favorisaient le créancier répondaient en citant la loi générale et aussi l’article 2130 (5ème paragraphe), qui dit:

“Si un titre d’acquisition et un titre créant hypothèque relativement au même immeuble sont entrés en même temps, la priorité du titre établit le droit de préférence.”

En effet cet article ou partie d’article ne le dit pas explicitement, mais laisse assurément entendre que, si l’un des deux titres était enregistré avant l’autre, il le primerait.

L'on ajoutait que, si une personne peut vendre successivement à deux acquéreurs et que c’est celui qui enregistrera le premier qui aura le titre valable (2098), elle peut assurément accorder une hypothèque à la seconde personne: ‘qui peut faire plus, peut faire moins”.

Les partisans de l'acquéreur disaient de plus: même en admettant qu’une personne puisse accorder une hypothèque conventionnelle dans de telles circonstances, les créanciers du vendeur, porteurs de jugements, ne peuvent prendre hypothèque judiciaire sur l'immeuble vendu, parce que cet immeuble, que l’acte soït enregistré ou non, n’appartient plus au véndeur, en vertu de l’article 1472 C. C., qui dit que la vente est complète par le seul consentement des parties, et parce qu’une hypothèque judiciaire ne peut affecter que les immeubles appartenant au débiteur, vu les articles 2034 et 2026.

Cet argument paraît à première vue avoir une assez grande valeur. Mais pour le détruire, il suffit d’iuvoquer l’article 1027 C. C., qui traite du transport des immeubles, et qui, en référant aux lois de l’enregistrement et en conséquence à l’article 2098, fait voir que, si l’acte est parfait entre les parties par le seul consentement, il ne produira tous ses effets à l’égard des tiers qu'après son enregistrement. En effet, si, en vertu de l’article 2098, l’acquéreur, qui n’a pas enregistré son titre, ne peut concéder lui-même un titre valable, c’est qu'aux yeux de la loi, l’acquisition de la propriété n’est pas complétée et le

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vendeur y conserve un intérêt suffi: nt et pour concéder d’autres droits réels et pour qu’il en soit ;+is contre lui.

174.—II a de plus été soutenu, de la part de ceux qui voulaient protéger l'acquéreur, qu’en vertu de l’article 2100 C. C., il y avait un délai accordé pour l'enregistrement et qu'avant l’expiratirn de ce délai, même s un jugement avait été enregistré par un créancier lu vendeur, les droits de l’acquéreur auraient préférence, pour u que son titre fût enregistré avant l'expiration de ce délai, peu importe que cet enregistrement eût lieu avant ou ap-°- l'enregistrement de l’hypothèque judiciaire,

Voici la première partie : article qu, seale, nous intéresse: ‘Le vendeur, le donat s l’échangiste Fun immeuble conserve tous ses droits et ges per l'enregistrement de l’acte d’aliénation dans les &». jours > compter de sa date, à l’encontre de toute persons. ont le droit a êté enregistré entre la date de tel acte d’aliés. :;on et son enregistrement”.

L'on disait que l'effet rétrewcetif de ette loi devait avoir lieu, tant en faveur de l’acquérewr que du vendeur,

Il ne faut pas oublier cependant qu set = ticle ne mentionne pas l’acquéreur, et avec raison, cut remsent, s'il y avait un délai accordé en sa faveur. il faudra: qu'il attende lui-même trente jours pour s'assure: s'il n'; à pas un autre acquéreur antérieur qui serait encose dans k- délais eur enregistrer: ce qui ne manquerait p d’être un entrave aux transactions immobilières.

De plus, les prescriptions de cet : tire, qui est une loi d’exception, ne sauraient être étendu quéreur par analogie.

Nous disons donc sans hésitaties l'article en question ne peut s’appliquer à l’acquéreur

175.— Nous citons quelques um des principaux jugements qui se rapportent à cette matière.

En 1878, dans une cause de Lefebvre vs. Branchaud(1), la Cour de Revision a décidé qu’une hypot'èque judiciaire prise contre le vendeur était valable, L'acquéreur n’avait enregistré son titre qu'après l'enregistrement de l'hypothèque

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judiciaire, et de plus l’immeuble était encore en la possession du vendeur.

Voici ce que dit, au cours de ce jugement, le juge Dorion:

“Does an unregistered sale divest the vendor of possession with respect to third parties, so that the latter cannot acquire a legal or judicial hypothec on the property sold. Held that it does not There was no reason why a distinction should be drawn between a conventional and a legal or judicial hypotrec.”

Nonobstant ce jugement, une décision en sens contraire fut rendue, en 1879, dans une cause de Tellier et Pagé(1), peutêtre parce que, dans cette espèce, l'acquéreur était en possession de l’immeuble. Ce jugement fut renversé par la Cour de Revision.

Au cours de cette même année, la Cour d’Appel eut à se prononcer sur cette matière dans une cause de Adams vs. Flanders(2).

Le jugement de la Cour Supérieure avait donné gain de cause à l’acquéreur, qui était en possession de l’immeuble, à l'encontre du créancier du vendenr qui avait enregistré son jugement, mais la Cour d’Appel (Monk, J., dissident) renversa ce jugement.

Nous notons que, dans cette cause, la vente avait été enregistrée après l’hypothèque judiciaire, mais tout de même en dedans de trente jours.

Le juge Monk déclara que, dans son opinion,un jugement peut-être enregistré seulement contre un immeuble en la possession du débiteur, et que l’enregistrement d’un jugement contre un immeuble, qui a été vendu par le débiteur, est sans effet, et il cita l’article 202€ C. C.

Voici quelques extraits des notes de jugements des juges Dorion et Ramsay:

“As regards third parties, dit le juge Dorion, the registration alone conferred title and not the sale... There was an omission in the Code, but the intention was to be inferred from

the several articles relating to the subject. Article 2130 had a direct bearing on it, because it showed that a sale had no preference over a mortgage. The rule which the majority of the Court sdopted was that a mortgage or sale has no effect as regards third parties until it is registered There is no difference between the judicial and conventional hypothec in this respect.”

Et le juge Ramsay: “I may say at once that 1 do not think the first portion of article 2100 C. C. affects the case. The thirty days given for registration is in favor of the vendor. It may perhaps be asked why it, or some other delay, was not also give in favor of the purchaser; but the answer is the law bas so willed it, and has made rules applicable to registration where a delay is specially allowed and where it is nnt. It was primarily the duty of the purchaser to register” (1).

Il est à noter qu'aujourd'hui il n’est plus fait de distinction entre les cas où l'immeuble est resté en la possession du vendeur et où l’acquéreur en a immédiatement pris possession.

176. Cette interprétation de la loi est conforme à la doctrine enseignée par les auteurs français.

“Depuis la loi du 23 mars, 1855, disent MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes (2), letransfert dela propriété des immeubles, s’il a lieu à titre onéreux, ne devient opposable aux tiers que par la transcription de l’acte d’aliénation. Les créanciers hypothécaires sont inconstestablement des tiers. Pourvu qu'ils aient fait inscrire leu hypothèque en temps utile, ils peuvent se prévaloir contre l’açquéreur du défaut de transcription de

“Nous pensons que l’hypothèque judiciaire frappe les imineubles aliénés par le débiteur, pourvu qu’elle aît été inscrite avant la transcription de l’acte d’aliénation.”’

(1) Crépeau et Bruneau, 24 C. S., 368.

(2) 2 Baudry-Lacantinerie et de Loynes, 1269. 1i