CHAPITRE IV

RANG DE L'HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE.—ARTICLE 2098 (Suite).

CRÉANCIERS DE L'ACOUÉREUR.

SOMMAIRE. 177—Créanciers de l’acquéreur.—Généralités. 178—Jube pa RE À ge <a conventionnelles. 179—Jurisprudence. —Hypoth udiciaires. — de la Cour d’Appel dans la cause Re Roch n ouin. ose 182— Auteurs canadiens. 183— L'intention des Commissaires. 84—Rang de deux créanciers ayant enregistré avant l'acquéreur. 185— Dr français. 186—Cause de Lacroix vs Nault et Rousseau.

177.—Après avoir discuté les droits des créanciers du vendeur, il nous reste à nous fixer sur ceux des créanciers de l'acquéreur acquis dans les mêmes circonstances, c’est-à-dire, si le titre d’aliénation n’a été enregistré qu'après l’hypothèque judiciaire d’un de ses créanciers, et après l'expiration du délai de trente jours mentionné à l’article 2100.

Ici, on le comprend, il y aura conflit entre le vendeur et ce créancier; et l’article 2100 doit en conséquence recevoir son application: ainsi, si l’acte d’aliénation a été enregistré en dedans de trente jours, même si un créancier de l’acquéreur a enregistré un jugement avant, la préférence est acquise au vendeur, sans qu’il puisse y avoir discussion, vu l'effet rétroactif produit par cet enregistrement, suivant les termes de cet article.

Si l’article 2098 n'existait pas, l’on serait peut-être tenté d'appliquer la règle générale et d'accorder la préférence au droit enregistré le premier. Mais c’est précisément l’interprétation de cet article qui soulève des difficultés, et qui a amené nos tribunaux à se prononcer tantôt en faveur du créancier et tantôt en faveur du vendeur.

Avant que de chercher à établir le rang de ces différents droits, nous allons passer en revue la jurisprudence sur cette matière, puisque, comme pour tout texte difficile ou qui prête à équivoque, c’est dans les jugements de nos tribunaux que nous devons trouver l'interprétation de la loi.

178.—Nous commencerons par citer quelques jugements rendus dans des causes où il s’agit d’hypothèques conventionnelles, vu que les arguments apportés de part et d’autre pourraient s’appliquer également s’il eût été question d’hypothèques judiciaires; et nous examinerons ensuite les arrêts rendus dans des causes où l’hypothèque enregistrée était judiciaire.

Dans une cause de Racine et Delisle(1), dans laquelle le jugement fut rendu en 1882, l’on trouve les arguments des deux côtés admirablement exposés.

La Cour de Revision qui prononça le jugement était présidée par les juges Meredith, Stuart et Casault. Les deux premiers donnèrent gain de cause au vendeur, tandis que le juge Casault croyait que c’est le créancier hypothécaire qui aurait dû l’emporter.

Voici un résumé des principales raisons, apportées par le juge Casault à l’appui de son opinion, avec sa conclusion: Le dernier alinéa de l’article 2098 ne créé pas une nullité, il suspend simplement l’effet de l'enregistrement de l’hypothèque; il faut assimiler la position du créancier à celle du possesseur sous l’article 2043; l’article 2083 ne mentionne qu’une seule exception à la règle que tout droit réel a effet de son enregistrement et c’est le cas où il y a un délai accordé pour l’enregistrement; décider contre le créancier, c’est enlever tout effet à l’article 2100; l’article 2130 s'oppose aussi à cette interprétation.

“Pour ces raisons, dit le juge Casault, je crois que le dernier paragraphe de l’article 2098 ne fait que suspendre et tenir latent l'effet de l'enregistrement des cessions et hypothèques consenties par l'acquéreur avant celui de son titre d’acquisition, que l’enregistrement de ce titre, plus de trente jours après sa date, écarte l'obstacle qui suspendait celui des cessions et hypothèques enregistrées auparavant, et rend à ces dernières leur effet à l'encontre de tous les ayants-cause de l'acquéreur, y compris le vendeur qui n’a plus alors pour son prix qu’un rang postérieur dû à l’enregistrement tardif de son titre de créance. .