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“Cet enregistrement, qui d’après la loi doit rester sans effet jusqu’à ce que l'enregistrement du droit de l'acquéreur ait lieu, est-il un enregistrement nul en loi?
“Certainement non; car autrement il faudrait enregistrer de nouveau, ce que personne n’a jamais soutenu.
Et le juge Casault, après avoir référé à la cause de Racine et Delisle et avoir dit qu’il n'avait rien à ajouter à son opinion y exprimée, ajoute:
“Une autre raison, qui m'engage à maintenir l'opinion que j'ai déjà exprimée sur l'interprétation de cette partie de l’article 2098 C. C.,est qu’il ne reste plus à la Cour d’Appel, un seul des juges qui siégeaient dans la cause de Pacaud et Constant, et que cette importante question aurait une autre considération plus satisfaisante qu’il ne paraît lui enavoirété donnée jusqu'ici, et l'expression formelle des nouveaux juges qui composent ce tribunal sur la signification qui doit être donnée à la partie sus-transcrite de l’article 2098.”
Le vœu ainsi exprimé par le juge Casault fut exaucé presqu’aussitôt; car,en effet, une cause se présenta qui alla jusqu’en appel et fournit l’occasion à ce tribunal de se prononcer en cette matière.
En effet, en janvier 1893, la Cour de Revision, siégeant à Montréal, maintint unanimement la préférence en faveur du vendeur dans une cause de Roch vs. Thouin et Archambault(1).
Ce jugement re: it le jugement du juge Doherty, dont l’un des concidér: ‘tait: “Considering that the effect of said article (2098) is to suspend the effect of the registration of any real right granted by the purchaser until the registration of his said title, but not to alter or diminish the effect of said registration, once the suspension of its effect is put an endtoby the registration of the title of such purchaser”’
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Ainsi le juge Doherty prenait bien absolument la même position que le juge Casault et interprétait la loi absolument de la même manière.
Le juge Davidson, l’un des juges qui siégeaient en revision (les autres étaient Johnson et Tait), dit en partie:
“Article 2098 was new law, introduced by the codifiers for a particular purpose, and that purpose would in my belief, be nullified by the adoption of a contrary opinion. On the other hand article 2100 was ld law, and therefore, could not possibly have been intended to interpret or limit article 2098.
“The dominating principle which the codifiers sought to enforce throughout the whole of the articles respecting registration was “the universal publicity of real rights”.
CRETE Instead of being ‘without effect”. ..... , practically every effect would be produced if the mortgage of a purchaser were permitted to rank back to the date of its registration, the moment his deed of purchase was registered. As well might the article be struck out of the code, for it would mean the application of the old law..... But it may be asked, what prejudice results to the vendor who lets the thirty days elapse without registration? One example suffices. If the deed of sale were registered by a memorial which did not disclose his privilege, any mortgage given by the purc 1aser would after the thirty days have priority.
“True physical or symbolical delivery is no longer needed in the contract of sale. It is perfected by the consent alone of the parties (C. C. 1025, 1472). But this general principle is always subject to the provisions for the registration of real rights (C. C. 1027, 1489). So it is that a registered mortgage derived from a purchaser who had not registered, would be of no avail against a second sale made by the same vendor, whether made thirty days or thirty months thereafter and duly registered. In like manner would a judgment against the unregistered vendor oust a registered mortgagee, because the sale until registered has no effect against third persons (Adams & Flanders) (1).
(i) Pacaud & Constant, 4 Q. L.R, 94—confirmée en appel, mais sans motif exprimé.
Il y eut une multitude de jugements dans les deux sens avant ce dernier jugement de Roch et Thouiïn, qui fut porté en appel.
179.—Mais avanc d’exainine: je jugement de la Cour d’Appel, et aprés avoir constaté l’état de la jurisprudence en cette importante matière quant aux hypothèques conventionnelles, il est intéressant de passer immédiatement à l'étude de la question de savoir s’il faut appliquer les mêmes principes aux hypothèques judiciaires.
Encore ici, il est utile de commencer par l’examen de la jurisprudence de nos tribunaux.
Le premier jugement à citer est celui rendu, dans une cause de Charland et Faucher(1), en 1885, par le juge Cimon, siégeant à Joliette.
Il ne s'agissait pas dans cette cause du cas qui nous occupe, car ce n’est pas un créancier de l'acquéreur qui avait enregistré jugement, mais un créancier du vendeur, et cette cause pourrait bien être citée à l'appui de celle de Adams et Flanders, cependant le juge Cimon y exprime dans son jugement un principe général qui peut s'appliquer autant au créancier portant jugement enregistré contre l'acquéreur qu’à celui ayant enrégistré un jugement contre le vendeur.
En effet, voici ce que le jugement comporte, en partie:
“Considérant que le dernier alinéa de l’article 2098 C. C. ne s'applique pas à l’hypothèque judiciaire, mais seulement “à toute cession, transport, hypothèque ou droit réel par lui (l'acquéreur) consenti affectant l'immeuble”, que l’hypothèque judiciaire n’est pas une hypothèque consentie par l'acquéreur mais est prise malgré lui”.
Ainsi donc, si pour dire que l’hypothèque conventionnelle donnée par l'acquéreur ne doit pas être préférée à la vente, on ne se base que sur l’article 2098, dans le cas de l’hypothèque judiciaire cet obstacle serait écarté, et il faudrait appliquer la loi générale et dire que le créancier de l'acquéreur, qui a fait enregistrer son jugement, prime la réclamation du vendeur qui n’a pas enregistré dans les trente jours ni avant ce créancier. Ce serait là la portée de ce jugement, et c’est
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pour cela que nous disons qu’il pouvait s'appliquer au cas du créancier de l’acquéreur, bien qu’il s'agisse d’un créancier de vendeur.
Il y a cependant un autre jugement, plus “ad rem”, dans lequel il est affirmé nettement que le créancier de l’acquéreur, qui a jugement et qui l’a fait enregistrer, a une préférence contre le vendeur qui n’a pas enregistré en dedans de trente jours, pourvu, toutefois, que ce jugement soit enregistré avant le privilège du dit vendeur.
En effet, en 1881, dans la cause de Vidal vs. Demers et Leclere (1), le juge Casault a proclamé le principe que l’hypothèque judiciaire enregistrée contre l'acquéreur primait le privilège du vendeur, non enregistré dans les trente jours, et pourvu, évidemment, que le jugement aît été enregistré avant le dit privilège.
Leclerc avait concédé à Demers certains immeubles moyennant une renteannuellerachetable. Vidal avait fait saisir les immeubles après avoir fait enregistrer sur iceux un jugement qu’il avait obtenu contre le défendeur Demers. Lors de cet enregistrement, les titres de concession n’avaient pas encore été enregistrés. Leclerc fit opposition afin de faire vendre les immeubles sujets à sa rente. Il échoua.
L’opposant invoqua la cause de Pacaud et Constant, dans laquelle il s'agissait d’hypothèque conventionnelle.
Voici les remarques du juge Casault: “La décision inv: quée n’a pas d'application à cette cause que n'’affecte pas l’article cité du Code civil (2098), l’hypothèque du demandeur n'étant Pas conventionnelle, mais judiciaire,
“Le dernier alinéa de cet article 2098 ne parle que des écrits consentis par l’acquéreur. La règle qu'il fait est restrictive, onéreuse et limitative, elle gêne la liberté et la facilité des contrats, elle est une exception au droit commun, et par conséquent son application doit être limitée au cas spécial qui y est indiqué, celui où le droit + consenti par l’acquéreur, et non celui où il est acqui algré lui et sans son concours: cette disposition de la loi ne doit, par conséquent, affecter que les droits et les hypothèques conventionnels et non ceux que
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donne la loi même, ou que l’on obtient de la justice. Elle ne peut pas par là même comprendre les hypothèques légales et judiciaires.
“La raison de cette distinction est apparente. Celui qui obtient une hypothèque ou un droit conventionnel pouvant exiger, lors du contrat, que la partie qui s’oblige exhibe ses titres et justifie de ses droits, la loi pouvait lui faire une obligation de cette mesure de prudence usuelle, mais celui qui tient ses droits de la loi même ne peut pas exiger cette exhibition de titres, cette justification pour l’obtention de droits que son débiteur ne le voit acquérir que d’un œil jaloux, et dont il oppose souvent l'obtention; et celui qui les obtient de la justice les obtient par contrainte, et ne peut pas espérer que son débiteur accomplira une formalité qui favorisera l’acquisition du droit qu’il ne peut obtenir qu’en recourant d’abord aux tribunaux, ni même qu'il lui fournira les informations requises. Il est laissé à ses seules ressources pour découvrir les propriétés que possède son débiteur, et doit, lorsque celuici n’a pas enregistré ses titres, faire enregistrer son jugement et les avis requis, sans même souvent avoir pu découvrir comment son débiteur a acquis la propriété contre laquelle il prend inscription. Exiger pour la validité immédiate de son hypothèque que le titre de son débiteur eut été préalablement enregistré, eut équivalu à lui en refuser l'obtention. Ce n’est pas de l'enregistrement de ces droits que s'occupent les quatre dernières lignes de l’article 2098. Ils ne peuvent pas être compris dans ‘“‘les cessions, transports ee hypothèques consentis par l’acquéreur;” et ils ne le sont pas”.
Et l’opposant fut condamné à donner caution au demandeur à l'effet que les immeubles seraient vendus un montant suffisant pour le payer (lui, le demandeur).
Et il n’est pas surprenant de voir ce magistrat soutenir cette opinion, attendu que la position du créancier ayant hypothèque judiciaire est certainement plus favorable que celle du créancier ayant hypothèque conventionnelle, si l’on prétend que l’article 2098 ne s’y applique pas. Or, il accordait la préférence même à celui-ci à l'encontre du vendeur, comme
nous l’avons vu, dans les causes de Racine et Delisle et Sylvain et Labbé.
