La cause de Roch et Thouin(1) fut portée en appel

et la Cour d'Appel, présidée par les juges Bossé, Blanchet, Hall et Wurtele, en 1894, rendit jugement confirmant celui de la Cour de Revision, et maintenant en conséquence le principe que le privilège du vendeur, bien quenon enregistré, primait l’hypothèque conventionnelle concédée par l’acquéreur et enregistrée avant la vente.

Le jugement de la Cour de Revision fut confirmé à l’unanimité et le jugement en appel fut prononcé par le juge Blanchet.

Les raisons données par le savant nagistrat furent à peu près les mêmes que celles avancées par les juges de la Cour de Revision. Cependant il n’est pas inutile de lire quelques extraits de ses notes, vu qu’il répond de façon intéressante aux objections soulevées par les partisans de la théorie contraire à la sienne et qu’il traite et de l’hypothèque conventionnelle et de l’hypothèque judiciaire:

“L’appelant prétend que, si la théorie qu'il combat est maintenue, elle donnerait lieu à des conséquences injustes. Il suppose le cas d’un acquéreur qui aurait consenti deux hypothèques successives, enregistrées à des dates différentes, avant de faire enregistrer son titre, et il dit que, du moment que ce dernier sera enregistré, les deux hypothèques prenant effet en même temps, devront être considérées, en vertu du paragraphe 4 de l’article 2130, comme entrées le même jour et à la même heure, et devront être colloquées par concurrence.

“Le contraire a été décidé en 1873 par le juge Tessier, dans la cause de Raymond vs. Damour(2), où il a maintenu que les créanciers gardent, en ce cas, leur droit de priorité entre eux, suivant la date respective de l'enregistrement de leurs titres. D'ailleurs le premier cas prévu par cet article est celui de deux titres créant hypothèque, entrés le même jour et à la même heure, la loi déclarant qu'ils viennent ensemble par concurrence. Dans le cas “1pposé par l'appelant, les deux titres ont

res,

été présentés à des jours différents et suivant l’article 2083, ils prennent rang suivant la date de leur enregistrement, sauf le cas de l'article 2098.

“Au reste, le cinquième paragraphe de l’article 2130, qui dit que, si un titre d'acquisition et un titre créant hypothèque sont entrés en même temps, la priorité du titre établit le titre de préférence, —indique suffisamment que si l’on devait considérer l’hypothèque de l’appelant et celle de l'intimé comme prenant effet en même temps le titre transiatif de propriété primerait encore l’hypothèque de l’appelant.””

“On objecte de plus que l’article 2098 ne s'applique qu'aux droits réels consentis par l'acquéreur, c’est-à-dire l’hypothèque conventiornelle et non à l’hypothèque judiciaire, ainsi qu'il a été décidé par les juges Casault et Cimon, dans la cause de Vidal vs. Demers et Leclerc, opposant, et dans la cause de Charland vs. Faucher, et que, par conséquent, une hypothèque judiciaire prendrait rang avant l’hypothèque conventionnelle.

“Sans examiner cette question, il suffit de rappeler que l’hypothèque judiciaire de même que l’hypothèque conventionnelle ne peut, en vertu des articles 2034 et 2026, affecter que les immeubles appartenant au débiteur, et qu’en vertu des articles 1472, 1025 et 1037, les immeubles ne deviennent la propriété d’une personne, vis-à-vis des tiers, que du jour où l’acte qui les transmet a été enregistré.

“En effet, il a été décidé dans la cause de Lefebvre vs. Branchaud, et par cette cour, dans la cause de Chesmer vs. Jamieson (1), que la vente sans enregistrement n’a aucun effet a l’égard des tiers, et que, jusqu’à ce qu’un acquéreur d'immeuble aît enregistré son titre, les créanciers du vendeur peuvent, subséquemment à la vente, prendre une hypothèque légale et judiciaire sur l'immeuble vendu.

“Si on admettait la théorie de l’appelant, on se trouverait en présence d’un singulier système hypothécaire, car d’un côté, tant que le titre translatif de propriété n’a pas été enregistré les créanciers du vendeur peuvent prendre hypothèque sur l'immeuble vendu, et de l’autre, les créanciers de l’acqué-

reur pourraient en faire autant, et alors la même propriété pourrait être à la fois assujettie aux dettes de deux personnes différentes: le vendeur et l’acquéreur.”

181.—Nous devons maintenant nous demander quelles conclusions il faut tirer de cette jurisprudence.

D'abord, quant à l’hypothèque conventionnelle, il n’y en a évidemment qu’une possible: la Cour d'Appel s’est prononcée formellement, et, après avoir examiné la multitude de décisions contradictoires, a opté en faveur de celle qui donnait préférence au vendeur sur le créancier de l'acquéreur.

Et cette décision fait autorité aujourd’hui.

Quant à l’hypothèque judiciaire, il est évident que toutes les raisons, qui militaient en faveur du créancier ayant hypothèque conventionnelle, peuvent être invoquées, ‘“‘mutatis mulandis”, en faveur du créancier ayant hypothèque judiciaire; et c’est pourquoi nous avons cité la jurisprudence sur l’hypothèque conventionnelle.

Mais, en faveur du créancier ayant hypothèque judiciaire, il y a en plus l’argument invoqué par les juges Casault et Cimon, à l'effet que l’article 2098 ne s’applique pas du tout à l’hypothèque judiciaire, mais seulement aux hypothèques conventionnelles, à cause du mot “consenti” qui se trouve dans cet article.

Remarquons que le seul jugement se rapportant absolument à la question que nous avons trouvé dans les rapports est celui du juge Casault; car le juge Cimon, dans l'espèce qu’il fut appelé à juger, n’eut pas à se prononcer formellement sur la question, bien que le principe qu’il a exprimé montre clairement qu’il se rangeait du côté du juge Casault, dont il a d’ailleurs cité le jugement.

Et nous ne trouvons pas de jugement nettement à 1. ,ntre.

Devons-nous cependant en venir à la conclusion que , Arisprudence est en conséquence en faveur du créancier ? Nous ne le croyons pas.

En effet, la Cour d’Appel, dans cette cause d’Archambault vs. Thouin, a exprimé carrément son opinion bien que la ques-

tion n’y fût pas soulevée, et cela apparemment dans le but de faire voir que! était son sentiment sur toute cette matière et de fixer la jurisprudence.

Et cette Cour, à l’occasion, aurait jugé en sens contraire du juge Casault.

De plus, les jugements que nous avons cités et, entre autres, celui de la Cour d’Appel dans la cause de Adams vs. Flanders, ne sont-ils pas indirectement à l'encontre de celui du juge Casault ?

Ces décisions sont à l'effet que les créanciers du vendeur, porteurs de jugement, peuvent acquérir hypothèque tant que le titre de l’acquéreur n’est pas enregistré, or, suivant l’argument du juge Blanchet, comment les créanciers ayant jugement contre et le vendeur et l’acquéreur peuvent-ils prendre hypothèque judiciaire sur le même immeuble? On ne dira pas qu’ils viendraient alors par préférence, suivant la date de l’enregistrement de leurs titres, car on ne peut acquérir hypothèque judiciaire que sur l’immeuble appartenant au débiteur au moment de l’enregistrement. (Cr, vis-à-vis de la loi, un immeuble ne peut appartenir pour le tout en même temps à deux personnes différentes. Done, si le vendeur est considéré comme propriétaire, les créanciers de l’acquéreur ne peu‘ent valablement enregistrer leurs hypothèques judiciaires.

En conséquence, nous croyons avoir le droit de dire que la jurisprudence en vient à la même décision quant aux hypothèques judiciaires que pour les hypothèques conventionnelles, c’est-à lire que les créanciers hypothécaires de l’acquéreur, que leur hypothèque soit conventionnelle ou judiciaire, n’ont pas de préférence vis-à-vis du vendeur qui a priorité pour son privilège de bailleur de fonds, ni vis-à-vis de ses créanciers ayant dûment enregistré leurs droits.

182.—Cependant, la question ne semble pas encore être définitivement tranchée, car nous voyons deux éminents légistes et professeurs de droit, Sir F. Ls, gelier et le juge Gervais, différer d'opinion sur cette matière.

En effet, le juge Gervais écrivant, en 1896, dans la Revue Légale(1), s’est exprimé comme suit:

“Disons en passant que cette nullité, prononcée par l’article 2098, s'applique non seulement aux hypothèques conventionnelles, mais aux hypothèques judiciaires.

“L'article 2098 ne fait de distinction entre aucune hypothèque.

“Pourquoi faire cette distinction ? Pourquoi distinguer entre le contrat passé devant un notaire ou sous seing privé et le contrat passé devant un juge ?”

Il ne reste plus aujourd’hui sur le banc de la Cour d’Appel un seul des juges qui avaient siégé dans cette cause d’Archambault et Thouin, mais il semble certañ: que, si la même question était débattue Le nouveau devant ce tribunal, tel que présentement constitué, le juge Gervais au moins se prononcerait dans le même sens.

D'autre part, voici l'opinion de Sir F. Langelier(2):

“Une autre question se présente sur le dernier alinéa de l’article 2098. 11 dit que, jusqu’à ce que l’enregistreme ‘ u titre de l’acquéreur ait eu lieu, l'enregistrement de toi sion, etc., ou de tout droit réel, par lui “consenti” € Comme vous le voyez, il n’y a que les droits réels conser «.. l’acquéreur dont l’enregistrement est déclaré nul. Par eux -quent, si une hypothèque légale ou judiciaire a pris naissance du chef de l’acquéreur, parce qu’il s’est marié ou a été nommé tuteur, ou parce qu’un jugement a été rendu contre lui avant l'enregistrement de son titre, il faut décider que, si ces hypothèques sont enregistrées, leur enregistrement est valide, bien que le titre d'acquisition de l’acquéreur n’aît pas été encore enregistré. En effet, ces hypothèques n’ont point été consenties par Secundus (l'acquéreur), mais elles ont été créées par la loi. C’est, sans doute, une anomalie, mais le texte du Code est si positif qu’on ne doit pas s’en écarter, vu surtout qu'il s’agit d’une nullité, et qu’on ne peut créer de nullité par analogie.”

1838.—I1 nous semble que l'opinion ou l'intention des Commissaires est clairement indiquée, si l’on note le fait qu'ils (1) 2R.L. (N.S.), 92.

(2) 6 Langelier, p. 342.

n’ont pas répété, dans le Code, la section 9 des S. R.B. C., ch. 37, qui disait précisément, entre autres choses, que le privilège du bailleur, non enregistré dans les trente jours, était sans effet vis-à-vis des créanciers hypothécaires, etc., qui avaient ‘aregistré,

Nous pouvor: conclure de cette omission qu’ils n’avaient vertuinement jas l'intention de perpétuer cette législation.

ifous iscns de plus dans leurs commentaires(1): ‘“L’amendement à l’article 11 (maintenant l’article 2098) dont il vient d’être parlé a pour objet d'établir comme règle universelle le système de la publicité Et pour contraindre à l’enregistrement l’article suggéré ne donne aucun effet à l’enregistrement des actes de celui dont le titre de propriété n’est pas enregistré”.

Et à la page 65, ils condamnent le système qui protégeait l’acquéreur qui n'avait pas enregistré, mais qui était en possession.

Leur but était précisément, en édictant cet article, de faire disparaître toutes les exceptions à la loi exigeant l’enregistrement, et il nous semble difficile de conclure des termes de l’article, suggéré justement dans le but d’étendre la loi de la publicité et de contraindre à l'enregistrement, à une exception en faveur de l’hypothèque judiciaire.

Nous soutenons en conséquence que les Commissaires n’avaient certainement pas l'intention de traiter, au point de vue qui nous occupe, le créancier ayant hypothèque judiciaire autrement ou plus favorablement que celui ayant hypothèque conventionnelle.

Les Commissaires étaient peut-être aussi d'opinion que la loi générale prévoyait le cas et le réglait. En effet, l’on peut bien soutenir que, même sans la dernière partie de l’article 2098, si l’on prétend qu’elle ne s'applique pas aux hypothèques judiciaires, il faut encore conclure à la préférence pour le vendeur.

Au point de vue de la simple équité d’abord, il n’y a aucune raison pour favoriser le créancier de l’acquéreur ayant hypothèque judiciaire au détriment du vendeur, puisque la somme

(1) Rapport des Commissaires, vol. 3, p. 67.

réclamée par ce dernier lui est certainement due et représente en tout ou en partie la valeur de sa propriété, tandis que l’acquéreur ne devrait réellement avoir droit à la propriété de l'immeuble qu'après en avoir payé le prix, et permettre à un créancier de l'acquéreur de primer le vendeur, c’est permettre à un représentant de cet acquéreur de s'enrichir aux dépens d'autrui.

Dans les articles concernant la vente, que nous avons déjà cités, et dans les articles 2082 et suivants jusqu’à et y compris l’article 2098, il est expressément ou implicitement déclaré que les titres de transport de la propriété doivent être enregistrés pour avoir effet à l'égard des tiers.

Si, malgré ces règles générales, l’on donnait une préférence au créancier ayant hypothèque judiciaire, l’on donnerait toute force et tout effet à un titre non enregistré.

Le Code a décrété que le seul consentement des parties est suffisant pour qu’il y aît vente, entre les parties, mais quant aux tiers, il faut de plus qu’il y aît enregistrement.

L’hypothèque judiciaire, enregistrée dans ces circonstances, ne serait pus nulle dans le sens qu’elle pourrait être radiée, mais son effet serait suspendu jusqu’à l’enregistrement du titre de l'acquéreur.

184.—Si deux créanciers ayant jugement contre l’acquéreur avaient enregistré avant lui, ils ne seraient pas préférés au vendeur, tel que nous venons de le dire, mais nous pouvons nous demander quel devrait être leur rang entre eux. Viendraient-ils par concurrence, puisque l’enregistrement de leurs titres est sans effet ou prend effet en même temps ? Nous ne le croyons pas: c’est le jugement enregistré le premier qui primera l’autre. Ceci a été donné comme l'interprétation juste de la loi dans les causes de Racine et Delisle et Archambault et Thouin.

185.—Les auteurs français ne paraissent pas avoir étudié spécialement cette question des droits du créancier de l’acquéreur,au cas de conflit avec le vendeur, dans les circonstances

mentionnées ci-dessus. Et c’est probablement parce qu'ils

considèrent que la vente non enregistrée ne confère aucun droit quant aux tiers, vis-à-vis desquels elle est pratiquement inexistante.

“La validité et l'efficacité, disent MM. Baudry-Lacantinerie et de Loynes, de l’hypothèque consentie à secundus (Créancier du vendeur dont l’acte de vente n’a pas été transcrit) ne peuvent pas être révoquées en doute. Car elle a été constituée et inscrite à une époque où, faute de transcription, Pierre (le vendeur) était resté saisi de la propriété de l’immeuble à l’égard des tiers. Secundus peut incontestablement se prévaloir de l’inaccomplissement de cette formalité et soutenir que son hypothèque est valable et qu’elle a été utilement inscrite.

“Mais il va se trouver en conflit avec Primus, le créancier hypothécaire de l'acheteur. La validité de l’hypothèque de celui-ci ne nous paraît pas discutable. Par l'effet du contrat, Paul, l’acheteur, est devenu propriétaire de la chose vendue. Il peut en disposer, il a le droit de l’hypothèque. Le créancier hypothécaire du vendeur se trouve ainsi en conflit avec le créancier hypothécaire de l'acheteur.

‘“‘Auquel des deux accorderons-nous la préférence ? Au créancier du vendeur, quoique lä date de son inscription soit postérieure. En effet, le droit du créancier hypothécaire de l’ac-

‘éreur est subordonné à l’acquisition par celui-ci de la pro-

été de l’immeuble. Or la vente qui lui a été consentie n’a pas été transcrite; elle n’est pas opposable au créancier hypothécaire du vendeur; celui-ci a donc le droit de dire que l’acheteur n'étant pas devenu propriétaire à son égard, l’hypothèque consentie à Primus a été constituée ‘‘a non domino”, qu’elle ne lui est pas opposable et ne peut pas lui nuire”’(1).

La théorie du droit français est donc semblable à la nôtre sur ce sujet, bien que dans le Code Napoléon il n’y a aucun article qui ressemble à nos articles 2098 et 2130. Dansles deux pays, l'on s’accorde sur le principe général que c’est l’hypothèque, créée par le vendeur ou rrise de son chef, qui doit primer celle du créancier de l'acquéreur.

(1) Vol. 2, 1666,

186.—En 1909, la Cour d’Appel a renversé unaniment un jugement de la Cour Supérieure dans une cause de Lacroix vs. Nault et Rousseau(1). Nous allons citer quelques extraits des notes du juge en chef Archambault, qui prononça le jugement, car, bien qu'il ne soit pas absolument “ad rem”, ce jugsmen£ fait bien voir, semble-t-il, l'opinion de cette cour en ces matières d'enregistrement de droits réels, et qu’elle se prononcerait dans le sens de la jurisprudence antérieure que not 3 avons citée, si l’occasion lui en était fournie, sur les question: 1e nous avons étudiées dans cr chapitre.

RÉ ETS Entre les parties contractantes, dit le juge Archambault, la vente d’un immeuble es’ parfaite par le seul consentement des parties (article 1472). Mais, propriétaire à l'égard du vendeur, l’acheteur ne l’est pas à l'égard des tiers; il ne le devient qu’en faisant enregistrer son acte d'acquisition (article 2098). Donc, jusqu’à ce que cet enregistrement aît eu lieu, l'acheteur ne peut opposer son droit aux tiers; c’est-à-dire qu’à leur égard, il n’est pas propriétaire. C’est pourquoi il ne peut ni vendre, ni céder, ni hypothéquer l'immeuble (article 2098).

“De son côté le vendeur a cessé d’être propriétaire à l'égard de l’acheteur, mais il continue à l'être à l'égard des tiers, tant que l’enregistrement n’a pas été effectué. I] peut donc encore aliéner l'immeuble, l’hypothèquer, le grever de droits réels, et ces actes sont valables; ils pourront être opposés à l'acheteur, si les tiers ont rempli les formalités prescrites pur la loi.”