LOUAGE

Nous avons deux hypothèses à faire :

A. — Le failli est bailleur.

B. — Le failli est locataire.

À. — Le failli est bailleur.

L'application de notre théorie générale à cette

hypothèse nous aménerait à dire que le bailleur n'est pas en droit d'exiger la continuation du bail. Il est créancier chirographaire. Il ne saurait donc pas réclamer l'exécution intégrale de ce qui lui est dû, et dans l’hypothèse où les syndics se refusent à cette exécution, on pourrait croire qu’il en sera réduit à demanderla résolution accompagnée de dommages-intérêts, mais une telle solution est contraire à la nature du droit du preneur. Nous ne dirons certes pas avec M. Troplong (t. II, 491 à 496) que ce droit est un droit réel. C’ést une opinion trop universellement abandonnée, pour qu’il soit même besoin de la réfuter ; mais d’autre part il est bien certain que ce droit du preneur produit des effets à l'égard de certains tiers.

Il est opposable dans une certaine mesure, disent MM. Aubry et Rau(1), aux ayant-cause du bailleur, et plus particulièrement l’art. 684 du Code de procédure civile fait l’application de ce principe aux créanciers du bailleur en cas de saisie immobilière. Il résulte très nettement des termes de cet article que dans le cas où le bail a date certaine, l’expulsion du locataire est impossible à la suite de la saisie.

C’est là une solution, qui bien certainement doit être étendue au cas de faillite. Elle est dictée par des motifs d'ordre économique, qui s'appliquent

(4) Aubry et Rau, S 366, t. IV.

tout aussi bien au cas de la faillite qu’à celui de la déconfiture.

Il faut ajouter que cette interprétation, qui paraît s'imposer dans l’état actuel de notre droit, me paraît très critiquable au point de vue législatif.

Il semble assez difficile de justifier le véritable privilège qu’on accorde ainsi au preneur, qui n’est qu’un créancier chirographaire. C’est tout au moins ce qu’on pensé les rédacteurs de certaines lois nouvelles, et nous verrons plus loin que notamment les législations allemandes, hongroïises et suisses n’accordent pas au preneur le véritable privilège que nous sommes forcés de lui reconnaître.

B. — Le failli est locataire.

Les droits du baïlleur contre la faillite de son locataire ne sont plus du tout aujourd'hui ce qu'ils étaient sous l'empire du Code civil et du Code de commerce. Une loi du 12 février 1872 est venue réglementer la matière d’une facon toute nouvelle, et il est indispensable, pour bien comprendre les motifs qui ont inspiré cette loi, de connaître la situation que la jurisprudence faisait au bailleur avant 1872. — Nous examinerons donc : 4° Les droits du bailleur avant la loi du 12 février 1872; 2 les droits du bailleur sous l'empire de cette loi.

A. Les droits du bailleur avant 1872. — Deux textes visalent spécialement les droits du bailleur.

C'était (a) l’art. 2102 qui le range au nombre des créanciers privilégiés ; (b) l’art. 450, C. co.,qui restrelignait en cas de faillite les droits du bailleur privilégié, en lui interdisant toutes poursuites avant le délai d’un mois.

Le baïlleur se présente donc dans la faillite à un double titre. Il est créancier synallagmatique et il est créancier privilégié.

Nous allons rappeler ses droits de créancier synallagmatique et montrer dans quelle mesure le privilège venait les renforcer avant la loi de

D’après notre théorie générale, il a comme créancier synallagmatique le droit à la résiliation suivie de dommages-intérêts, à moins que les syndics ne s'offrent à exécuter le bail. Mais si les syndics optent pour cette exécution, elle devra avoir lieu, avonsnous dit, comme s’il n’y avait pas eu faillite. Rien ne sera changé aux modalités, quelles qu’elles soient, des obligations de chaque partie — et particulièrement l’art. 41188 n’est pas invocable, à condition toutefois que les syndics donnent garantie suffisante de l'exécution de leur engagement.

Mais en matière de bail, une garantie suffisante de l'engagement du locataire, c’est que les lieux loués restent garnis de meubles.

Nous dirons donc — comme créancier synallagmatique, abstraction faite du privilège — le vendeur aurait droit à la résiliation, à moins que les syndics

n’optent pour l'exécution en laissant les meubles dans les lieux loués.

Passons au privilège. — Son étendue, nous dit la loi, est différente, suivant que le bail a ou n’a pas de date certaine. |

S’il n’y a pas date certaine, il y aura privilège pour le prix des loyers d’une année à partir de l’année courante. Ces termes ont donné lieu à quelques discussions ; mais aujourd’hui l’accord est à peu près fait et presque tous les auteurs reconnaissent avec la jurisprudence que le privilège s'étend en outre à tous les loyers échus et à celui de l’année courante.

S'il y a date certaine, le bailleur est privilégié pour tout ce qui est échu et pour tout ce qui est à échoir.

En quoi ce privilège change-t-il la situation du bailleur? Faisons pour répondre à la question cette remarque générale qu’un privilège donne au privilégié un droit de préférence et un droit de suite, mais qu'il laisse intacts les droits de résolution ou de non résolution que peuvent avoir les contractants. Remarquons en outre qu’un privilège est tou- Jours l'accessoire d’une créance, et qu'il est forcément limité au montant des droits du créancier.

Nous dirons en conséquence : le privilège du bailleur laisse au point de vue des questions de résolution, le bail dans les conditions que nous avons étudiées en dehors de lui. Partant, les syndics ont

toujours le droit de non résolution, le droit d’exécuter dans les conditions fixées par le contrat. Or, d’après la convention leurs loyers ne sont dus qu'aux termes et vouloir appliquer dès la faillite le privilège aux loyers futurs, ce serait vouloir l'appliquer à une créance qui n’existe pas encore comme exigible. Ce serait vouloir une impossibilité.

Nous dirons donc d’abord : Malgré l’art. 21092, malgré l'existence du privilège, si les syndics veulent l'exécution intégrale et la garantissent par exemple en laissant des meubles, le bailleur ne peut pas s’opposer à cette exécution intégrale dans les conditions du contrat. Il n’a pas le droit de demander la résolution, qui ne peut provenir que du défaut d'exécution. Il n’a pas le droit non plus de vouloir appliquer son privilège aux créances des loyers à venir, puisque le contrat subsiste, et que d’après le contrat ces créances ne sont pas exigibles.

Si au contraire les syndics ne veulent pas garantir l'exécution du bail, le baïlleur peut demander la résolution, c'est le droit commun; mais cette demande en résolution le laisse créancier des loyers échus. Elle n’opère que pour l’avenir. Sans le privilège le bailleur, pour ces loyers échus, serait payé au marc-le-franc. Grâce à l’art. 2102'il aura un droit de préférence. Du reste la demande de résolution est facultative. Le baïlleur peut aussi s’en tenir à la demande d’exécution du contrat, et c’est ici encore qu'intervient le privilège! Si le bailleur

n'était pas privilégié, cette demande d'exécution n’aboutirait pour lui qu’à un tant 0/0, le tant 0/0 de tous les chirographaires. Grâce au privilège, il prélèvera le montant intégral de sa créance de propriétaire. Pour quelles sommes? L'art. 2102 répond : pour les loyers échus et ceux à échoir, s’il y a date certaine; pour les loyers échus et ceux d’un an à partir de l’année courante, s’il n’y a pas date certaine ; et j'arrive à celte conclusion : Le bailleur a les droits de tous les créanciers. Si l’exécution n’est pas assurée, il peut demander la résolution et il restera alors créancier des loyers échus pour lesquels il sera privilégié. S'il opte pour l'exécution au lieu d’être un simple chirographaire, au lieu de n’avoir qu’un tant 0/0 il est payé par privilège de tout ce qui lui est dû (loyers échus et loyers à échoir); mais en contre-partie de cette faveur faite au locateur, l’article 2102 admet un avantage pour les locataires : c'est qu'ils pourront toujours relouer quand bien même le bail ne leur en donnerait pas le droit. Avec une telle doctrine, nous appliquons exactement la théorie générale esquissée au début de cette thèse. Celte théorie est modifiée seulement par la plus grande force que le privilège vient naturellement apporter aux droits du bailleur.

En pratique nous aboutissons à des résultats fort acceptables! IL est vrai que le bailleur peut dans certains cas être payé de tous ses loyers à échoir, toucher grâce à la faillite plus qu’il n’aurait touché

sans elle; mais la masse a un moyen bien simple d'empêcher ce résultat, s’il lui est défavorable. Elle peut assurer l'exécution du bail. Si elle ne veut pas de cette exécution qui n’est pas une faveur pour le bailleur, elle n’a pas à se plaindre des résultats de son refus. C'est elle qui les a voulus.

Dans ces explications, j'ai considéré la créance du bailleur comme une créance à terme, puisque j’applique l’art. 1188, dans l'hypothèse où les syndics se refusent à assurer l’exécution du bail. Je n’ignore pas que sur la nature de la créance du bailleur, des controverses très vives s'étaient élevées avant la loi de 1872. Je ne veux pas les reprendre dans leurs détails. Je me bornerai à dire en deux mots, que de ces discussions, il semble bien résulter que la créance du bailleur est une créance à terme. Je crois pour ma part, que la .meilleure preuve de cette proposition est dans la définition légale du contrat de baïl(1}(art. 1709) : «Le louage est un contratpar lequel une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps de la chose louée, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.»

C'est la forme de définition de tous les contrats synallagmatiques (vente, échange, etc.), rien n'indique un élément conditionnel nécessaire dans le contrat. Les termes de la loi impliquent au contraire

(1) Demolombe, Obligations, Il, n° 661. Revue pratique, t. 23 (1867), p. 384 (Mourlon); Revue critique (1867), p. 1 et s., Desjardius; Rev. ecrit. 1867, Thiercelin.

la naissance immédiate d’une obligation ordinaire. Un certain prix qu'il s’oblige à payer (peut-être à terme, peut-être sans terme, suivant que les loyers sont ou ne sont pas payés d’avance).

Du reste la jurisprudence a toujours tenu à affirmer ce caractère de créance à terme, et nous allons voir que pour ne pas abandonner ce principe elle aboutissait même à des résultats tellement impraticables qu’une loi nouvelle devint nécessaire.

C’est que la Cour de cassation, tout en admettant, comme je viens de le faire, que la créance du bailbailleur est une créance à terme, n’arrivait pas à la théorie que j’ai proposée.

Elle admettait deux principes que nous avons adoptés. Elle disait bien : Le bailleur a le droit de demander ou la résiliation ou le paiement avec le pirvilège et par préférence sur le prix de tous les loyers à échoir. Mais ce droit elle l’accordait en toutes circonstances au bailleur. Elle semblait perdre de vue complétement ce grand principe que : les syndics peuvent exécuter le contrat, comme aurait pu le faire le failli lui-même sans la faillite. Quand les syndics se présentaient devant les tribunaux, venant dire : « Nous voulons continuer le bail, nous avons reloué, et le contrat permettait la relocation, » ou encore « le failli replacé à la tête de ses affaires continuera à occuper les lieux loués et le bailleur n’a rien à craindre puisque les meubles n’ont pas été enlevés, » la Cour répondait aux syndics : « Dès la

faillite, le bailleur a de par la loi le droit à la résiliation ou au paiement par privilège. Il faut ou lui laisser exercer son privilège ou résilier, et toutes les sûretés que vous pouvez offrir n’empêchent pas l’exercice de son droit qu’il tient du fait même de la faillite (1), » mais là était l'erreur ! Oui le bailleur a droit à la résolutiou où au paiement par préférence mais à une condition, c’est que les syndics n’exercent pas leur droit de continuer eux-mêmes le contrat en assurant son exécution. C’est, suivant nous, ce droit que négligeaient les tribunaux, et de là venaient les conséquences déplorables de leur système. Le failli replacé à la tête de ses affaires par un concordat était dans l’impuissance de se relever parce qu'il lui fallait abandonner ses magasins, ou payer à l’avance une somme exorbitante.

Les créanciers chirographaires étaient dans l’alternative ou de résilier (ce qui pouvait leur être très désavantageux, s'ils trouvaient par exemple à relouer à un bon prix) ou de subir un prélévement qui ruinait l'actif de la masse.

Tous ces inconvénients n’auraient pas existé, s’il avait été bien entendu que les syndics ont toujours le droit de continuer les contrats du failli, de mettre par l’exécution complète un créancier en dehors de la faillite.

(1) Cass. D. 65. 1. 201, 28 mars 1865; Cass. D. 60. 1. 85, 4 janvier 1860; Cass. D. 65. 1. 208, 28 mars 1865; Orléans, 5 août 1865, D. 1865. 2. 23; Orléans, 10 nov. 1865, D 1865. 2. 227.

En résumé, avant 1872, le bailleur avait tous les droits qui sont en général ceux des créanciers synallagmatiques. L’art. 2102 venait en outre renforcer ces droits en conférant le privilège au locataire ; mais abstraction faite de ce privilège, notre théorie générale aurait pu recevoir une exacte application. — Malheureusement la jurisprudence s’écartait des vraies principes — Elle dégageait bien nettement les droits du bailleur, mais négligeait les droits des syndics qui en sont la contre-partie. Sa doctrine erronée ne se recommandait même pas par ses résultats pratiques. Le commerce au contraire réclamait vivement contre l’état de choses établi par la Cour de cassation. Mais cette Cour se refusait absolument à changer ses décisions. Et il fallut que le législateur intervint pour corriger bien plus la jurisprudence que la loi ! En 1872, alors que les malheurs de la guerre rendaient trop pratiques les questions de faillite, l’Assemblée nationale vota une nouvelle législation qui nous régit encore, et dont nous allons aborder l'étude.

Situation du bailleur depuis la loi de 1872. — La loi de 1872 est très confuse dans la forme. Un auteur a pu dire que « fruit de l'initiative parlementaire, elle est une des lois qui font le moins honneur à cette institution. » Aussi nous ne nous attacherons pas à son texte, nous l’étudierons non pas d’après le plan adopté par ses rédacteurs ; mais en cherchant à dégager de ses termes l’appli-

cation des principes que nous avons déjà étudiés.

Nous avons dit qu’à nos yeux le grand inconvénient de la Jurisprudence de la Cour de cassation avait été de méconnaître les droits que pouvaient avoir les syndics d’invoquer le principe de la non résolution et d'exécuter le bail. — Ce droit est formellement reconnu par la loi nouvelle en deux passages différents :

Art. 450. — Les syndics auront pour les baux des immeubles affectés à l’industrie ou au commerce du failli, y compris les baux dépendant de ces immeubles et servant à l’habitation du failli et de sa famille huit jours à partir de l’expiration du délai accordé par l’art. 191 du C. co., aux créanciers domiciliés en France pour la vérification de leurs créances pendant lequel ils pourront notifier au propriétaire leur intention de continuer le bail à la charge de satisfaire à toutes leurs obligations de locataire.

Art. 550. — Au cas de non résiliation le bailleur une fois payé de tous les loyers échus ne pourra pas exiger le paiement des loyers en cours ou à échoir si les sûretés qui lui ont été données lors du contrat sont maintenues ou si celles qui lui sont fournies depuis la faillite sont jugées suffisantes.

C’est la consécration formelle des principes du droit commun, et il n’y a qu’un point particulier à noter, c’est la détermination d’un délai accordé aux syndics pour faire leur choix.

Si les syndics n’assurent pas l'exécution intégrale

d’après le droit commun, le baïlleur peut demander la résolution. C’est là encore une faculté que la loi de 1872 lui reconnaît expressément.

Art. 450.—Le bailleur devra dans les quinze jours qui suivront la notification qui lui sera faite par les syndics former sa demande en résiliation.

Quelle pourront être les causes de cette demande en résiliation, l’art. 450 ne nous les indique pas en détail; mais tous les jurisconsultes sont d’accord sur ce point.

Le bailleur peut demander la résiliation : (a) pour des faits personnels au failli et antérieurs à la faillite. Sur ce point ses droits restent ce qu'ils auraient été sans la faillite; (b) parce que les syndics refusent d'exécuter ou bien encore parce que les süretés qu'ils proposent pour assurer l’exécution sont insuffisantes. En résumé la loi de 1872, abstraction faite du privilège, accorde formellement au bailleur les droits que nous avons considérés comme devant appartenir à tous les créanciers synallagmatiques. Elle se borne, dans l'intérêt de la liquidation, à fixer les délais dans lesquels ils doivent être exercés.

Quant au privilège, la loi nouvelle le maintient, mais elle limite son étendue, et l’accorde au locateur dans des conditions différentes suivant que le bail est maintenu ou résilié.

Dans le cas de résiliation, le privilège s'étend aux deux dernières années de location, à l’année cou-

rante, et aux dommages-intérêts qui pourront être alloués par les tribunaux (art. 550).

Dans le cas où il n’y a pas résiliation, la loi distingue deux hypothèses : ou les sûretés données au moment du contrat sont maintenues, ou les meubles ont été enlevés. — Dans le premier cas « le bailleur une fois payé des loyers échus ne pourra pas exiger le paiement des loyers en cours et à échoir » (article 550). Dans la seconde hypothèse : « Il pourra exercer son privilège comme au cas de résiliation et en outre pour une année à partir de l’année courante, que le baïl ait ou n’ait pas date certaine » (art. 550). Je n'insiste pas plus longuement sur cette question de privilège un peu en dehors de notre théorie des droits du bailleur considéré spécialement comme créancier synallagmatique.

En résumé nous voyons que la loi de 1872 réformant la jurisprudence plutôt que le Code revient exactement à l’application de la théorie générale. Et ici encore cette théorie nous donne la base des droits du bailleur et n’est modifiée que par l'existence du privilège, qui sans changer ces droits les renforce dans une certaine mesure.

Il nous reste seulement, pour en finir avec le louage de choses, à remarquer que l’application de la loi de 1872 ne s'étend pas à tous les baux. Elle n'est faite, nous dit le nouvel art. 450, «que pour les baux des immeubles affectés à l’industrie ou au commerce du failli, y compris les baux dépendant de ces immeu-

bles et servant à l'habitation du failli et de sa famille. » S'il s'agissait par conséquent d’un immeuble servant à l'habitation du failli, mais ne dépendant pas de ses magasins ou usines, la loi de 1872 ne pourrait recevoir son application. L'espèce serait régie par l’ancienne législation, et cette remarque donne un intérêt pratique à la critique que nous avons essayée de la jurisprudence de la Cour de cassation avant la promulgation de la loi nouvelle.