SECTION III. — LOCATAIRES ET FERMIERS

Après avoir traité quelques questions générales, nous diviserons ce chapitre, comme celui relatif au propriétaire, en deux parties, et nous nous occuperons succes-

sivement de l’expropriation totale et de lexpropriation partelle.

L'allégation justifiée d’un bail verbal en dehors de tout cas de fraude, ou la production d'un acte sous seing privé non enregistré, est-elle suffisante pour consacrer le droit du locataire à indemnité ?

Si nous examinons la jurisprudence, le droit du locataire à indemnité existe aussi bien pour le locataire verbal que pour celui qui est en possession d'un bail écrit: Cass., 23 novembre 1880, Dalloz, 81, 1, 268.

Mais, quand le locataire produit un bail, doit-il justifier de la date certaine ?

Les premiers arrêts, invoquant les articles 1328 et 1750 du Code civil, ont soutenu la nécessité de la date certaine: Cass., 2 février 1847, Dalloz, 47, 1, 73.

Mais la négative a été définitivement adoptée par la Cour de cassation, après avoir été admise par plusieurs arrêts de Cours d'appel: Lyon, 7 août 1855, Dalloz, 56, 2, 102 ; Cass., 17 avril 1861, Dalloz, 61, 4, 145.

Telles sont aussi les solutions qu'il faut admettre en doctrine. En effet, toute personne qui souffre un préjudice direct et immédiat doit être indemnisée ; or, sans l'expropriation, les locataires sans bail écrit seraient restés dans les lieux loués ; le préjudice est donc démontré. D'autre part, l’expropriant ne peut agir comme un propriétaire ordinaire ; achetant pour démolir, il ne peut user du droit commun de donner congé quand bon lui semble. Enfin, c'est bien d'une question

de preuve dont il s’agit ici ; or, la preuve en matière d'expropriation n'est-elle pas moins rigoureuse qu’en toute autre matière, témoin l’article 48 ?

Voilà les raisons pour ainsi dire de sentiment qui Jusüfient notre manière de voir. Mais on peut juridiquement combattre la thèse adverse. L’expropriation est bien un fait purement volontaire de la part de l’expropriant dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers. Or, c’est la définition même que donne Particle 1371 du Code civil des quasi-contrats ; eh bien, en cas de quasi-contrat, quelle est la règle de preuve qui s'applique? L'article 1348 : « Elles (ces règles) reçoivent exception (c'est-à-dire que l'on peut employer la preuve testimoniale) toutes les fois qu'il n’a pas été possible au créancier de se procurer une preuve littérale de l'obligation qui a été contractée envers lui. Cette seconde exception s'applique : 1° aux obligations quinaissent des quasi-contrats, etc. »

Pour écarter l'article 4328, nous dirons seulement que l’expropriation est un cas de force majeure et que l'expropriant n’est pas un tiers, car il est directement débiteur de l'indemnité à raison du préjudice dont il s’agit de fournir la preuve. Quant à l'article 1795, il ne peut non plus s'appliquer ici, puisque l’article 1743 qui défend l'expulsion ne peut en cas d’expropriation recevoir son application. Il faut donc admettre qu'en maüère d’expropriation il y a exception aux règles géné-

rales.

Nous devons maintenant rechercher l'effet de la clause fréquemment insérée dans les baux, et suivant laquelle, en cas de vente, d’aliénation, le bailleur peut expulser le fermier ou locataire sans dommages-intérêts. ne

Si la clause a formellement prévu le cas d’expropriation, d’après la jurisprudence il n’y a pas de doute, elle doit s'appliquer (Cour de Paris, 25 décembre 1859, Sirey, 60, 2, 311). MM. de Lalleau et Jousselin (tome [, page 360) prétendent de même que dans ce cas l’expropriant est en droit de refuser toute indemnité : « Lorsque, disent-ils, par son bail, un locataire a renoncé envers le propriétaire à réclamer aucune indemnité en cas d'expropriation pour cause d’utilité publique, l'administration est fondée à se prévaloir de cette clause pour refuser toute indemnité à ce locataire; elle n’a pas même besoin de justifier d’une subrogalion légale ou conventionnelle dans le droit du propriétaire. Ce locataire ayant reconnu que lexpropriation ne lui cause aucun préjudice, Padministration ne lui doit aucune indemnité. » Nous discuterons tout à l'heure la valeur de ces arguments, mais voyons de suite l’état de la jurisprudence pour le cas où l’hypothèse de l'expropriation n’a pas été formellement prévue.

Le Tribunal de la Seine et la Cour de Paris avaient déclaré que les locataires n’avaient aueun droit à l’indemnité que le jury avait hypothétiquement fixée, lors-

que le cas serait présenté devant eux (Paris, 24 février 1860, Dalloz, 61, 2, 98), et la Cour de cassation avait confirmé par arrêt du 13 mars 1864, Dalloz, 61, 1,

La dernière jurisprudence au contraire décide, avec raison selon nous, que la clause ne s'applique pas au cas d'expropriation : € Considérant, dit l'arrêt de la Cour de Paris du 22 décembre 1891, que le locataire d’un immeuble dont le bail est résolu par le fait de l'expropriation, tient de la loi un droit absolu à une juste et préalable mdemnité ; que la renonciation à un droit ne se présume pas; qu'il s'ensuit que lexpropriant qui veut se soustraire à l'obligation légale du paiement de l'indemnité doit établir d’une façon certaine et précise que le locataire exproprié à renoncé à son droit; que la Compagnie des chemins de fer de POuest né fait pas cette preuve à l'égard de L...; que, s’il a été dit dans le bail du 4er décembre 1878 qu’en cas de vente « le preneur devait laisser les acquéreurs prendre possession des parties vendues sans aucune indemnité pour semences, fumiers, récoltes, ni cause quelconque, » 1l est manifeste, d'après les termes mêmes de la clause invoquée et l’ensemble de l'acte, que cette stipulation n’avait pour but que de faciliter entre les mains de la dame M... la libre disposition par vente de propriété et de régler dans cette unique prévision et dans son seul intérêt ses droits vis-à-vis du preneur; que le risque pris à sa charge par ce dernier, qui, après en avoir me-

suré l’exacte étendue, suivait la loi de son bailleur, ne saurait être arbitrairement augmenté; que la convention n’a point été faite en vue d’une éviction par expropriation qui n’était pas plus dans les prévisions du locataire que dans celles du propriétaire, les droits de lun et de l’autre étaient, dans ce cas, expressément réglés et garantis par la loi; que la prétention de la Compagnie des chemins de fer de l'Ouest ne serait admissible qu'autant que la dame M. , qui n'avait d’ailleurs aucun intérêt à le faire, aurait stipulé dans l'intérêt éventuel de ladite Compagnie, en termes précis et formels; considérant enfin que, s’il est vrai que, suivant les règles du droit commun, l’expropriant est vis-à-vis du locataire l'ayant cause du bailleur exproprié, ce principe, dans l'espèce, par suite de linterprétation et l’application par la Cour de la convention du 28 septembre 1878 qui révèle clairement la commune intention des parties, est sans application utile à la cause. » Cour de Paris, 22 décembre 1891, Dalloz, 99, 2, 40.

Dans l’un comme dans lPautre cas, nous déciderons que ces clauses n’ont aucun effet dans les rapports de l'expropriant et de lexproprié.

En effet, l’expropriant ne pourrait se prévaloir des Stipulations faites par l’exproprié que si lexproprié avait stipulé dans l'intérêt de l’expropriant, ou si l’expropriant était l'ayant cause de lexproprié.

Dans le premier cas, comme la première condition à la validité des stipulations pour autrui est que les par-

ties contractantes aient réellement eu en vue de procurer un profit à un tiers ct que l’on ne peut supposer qu'il y ait communauté d'intérêts entre l’expropriant et l’exproprié d’après la nature même des choses, comment interpréter celte clause ?

Elle est introduite tout simplement pour assurer le maintien des locations en cas d’expropriation partielle, ou s'affranchir du recours de l’article 21, mais non pour cumuler les deux indemnités, ou en faire profiter l’administration.

Si c'est comme ayant cause, la dette du bailleur est de faire jouir le fermier; donc l’expropriant serait personnellement obligé, sous peine de dol, d'entretenir le bail, puisqué la transmission ne peut avoir lieu que pour la stipulation et la promesse, et non pour la stipulation. seulement, en faisant abstraction de la promesse. Or, comme lexpropriant peut expulser le locataire, il n’a pas le droit de se prévaloir des stipulations faites par l'exproprié.

S 1er, — Expropriation totale.

Tout comme dans le cas où lindemnitare est un propriétaire, il y a deux manières de calculer lindemnité, si le locataire est un commerçant ou un industriel, ce qui est le cas le plus intéressant.

Elles sont d’ailleurs d’inégale valeur. L'on pourrait se borner à fixer un chiffre représentant en bloc la valeur du fonds. Mais la somme ainsi obtenue a l’inconvé-

L 'oe

nient d’être bien inférieure à celle qu'il faudrait pour réinstaller à nouveau le fonds ; aussi cette méthode estelle rarement employée, faute d'indemniser complètement les locataires.

La seconde méthode, la plus fréquemment employée, est la suivante : on fait la somme de tous les frais nécessaires pour réinstaller le fonds autre part.

Quels sont les éléments que l’on fait alors entrer dans le calcul ?

Tout d’abord et s'il y a lieu, l'augmentation de loyer qui se calcule en multipliant le chiffre de l’augmentation subie par année, par le nombre d'années que le bail avait encore à courir au moment de lexpropriaton. De ce chiffre on déduit l’escompte, mais on augmente d’un dixième pour lPaugmentation proportionnelle que subissent certaines dépenses (contributions et patente) qui croissent avec le loyer.

On y ajoute les frais de déménagement et de réinstallation. Or, le renchérissement étant général, et comme l’on doit suivre le goût du jour, la réinstallation est beaucoup plus coûteuse que l'achat d'un fonds. Cette dernière manière de calculer l'indemnité est done la seule qui indemnise complètement le locataire. On ajoute encore le chômage ; pendant la réinstallation il y a interruption complète de travail et, partant, de bénéfices. Le calcul de ce dommage particulier est facile : on prend, étant donné le chiffre des affaires, le montant

des bénéfices nets qui auraient été réalisés pendant le temps du chômage.

Le dernier élément du calcul est la perte de la clientèle.

S 2. — Expropriation partielle.

En cas d’expropriation partielle, le locataire jouit-il du droit d'option qui lui est accordé par l’article 1729 du Code civil?

Voici cet article : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution de prix ou la résiliation même du bail. Dans lun et l’autre cas il n°y a lieu à aucun dédommagement. »

L’assimilation ne saurait faire de doute, car tout le monde reconnaît que l’expropriation est bien un cas fortuit dans les rapports du propriétaire et du locataire. Donc, le locataire jouira du droit-d’option prévu par larticle 4722.

Mais la disposition de l’article 1799, qui interdit au

locataire de réclamer des dommages-intérêts, doit-elle

s’appliquer également au cas d’expropriation ? Non, très certainement aussi; car, à l'égard de l’expropriant, l’expropriation n’est pas un cas fortuit, mais un acte volontaire.