SECTION IV. — LOCATAIRES TENANT LEURS DROITS DE CONTRATS SPÉCIAUX

Il y a des locataires qui tiennent leurs droits de contrats spéciaux. Parmi ces contrats il en est qui suivent les règles des baux ordinaires : ce sont les baux à longues années et les baux à vie; nous n'avons plus à nous en OCCuper.

D’autres suivent les règles spéciales au bail à rente : ce sont le champart, le bail à rente colongère et le bal à locatairie perpétuelle qui a été assimilé au bail à rente par le décret de l'Assemblée constituaute du 18 décembre 1790, art. 18.

Enfin, le bail à domaine congéable suit encore des règles spéciales.

Nous allons nous occuper successivement du bail à rente et du bail à domaine congéable.

$ er. — Bail à rente.

Pothier a ainsi défini le bail à rente : « Le contrat aux termes duquel lune des parties baille et cède à l'autre un héritage ou quelque droit immobilier et s’oblige à le lui faire avoir à titre de propriétaire sous la réserve qu’elle fait d’un droit de rente annuelle d’une certaine somme d'argent ou d'une certaine quantité de fruits qu’elle retient sur ledit héritage et que l’autre partie s’oblige réciproquement envers elle de lui payer tant qu’elle possédera ledit héritage. »

D’après le Code civil, la rente est essentiellement rachetable, mais les parties peuvent convenir que le rachat ne pourra avoir lieu qu'après un certain temps qui jamais ne pourra excéder 30 ans.

À. Expropriation totale. :

C'est au preneur qu'appartiendra l'indemnité principale représentative de la valeur de l'immeuble dont il est propriétaire, mais sur cette indemnité le preneur remboursera au bailleur le capital de la rente.

Nous avons vu que par une clause spéciale du contrat les parties pouvaient consentir à ce que le rem- - boursement n’ait pas lieu avant 30 ans.

Qu’arrivera-t-1l si l’expropriation arrive avant lPexpiration du temps ainsi fixé ?

Le preneur pourra néanmoins exiger le remboursement, car l'expropriation est une sorte de cas fortuit qui modifie les termes de la convention primitive.

Mais si le preneur n’exige pas le remboursement ? L’indemnité sera alors placée etle bailleur prélèvera la rente sur les intérêts.

Dans tous les cas où le remboursement aura lieu, il s'effectuera suivant les règles édictées par le Code civil pour les rentes foncières.

Mais, en dehors de cette indemnité principale qui va au preneur, il pourra y avoir lieu à des indemnités accessoires, exigibles tantôt par le preneur, tantôt par le bailleur, qui pourrait, lui, avoir intérêt à recevoir une rente

à la place du capital, préjudice qui est surtout apparent lorsque le bailleur a fait insérer la clause prévue par l’article 530, $ 3, du Code civil, le remboursement ne pouvant avoir lieu avant un certain terme.

En ce cas, le bailleur peut-il exiger le rachat total de la rente en se fondant sur ce que les garanties sont diminuées et que la rente est due pour chaque partie de l'héritage ?

Non, car l’expropriation est un cas de forcé majeure qui n’a pu priver le preneur du droit de ne racheter la rente qu’à sa volonté. Tout ce que le bailleur peut faire, c’est requérir soit le placement de l’indemnité pour lui servir de garantie supplémentaire, soit le rachat d’une quantité proportionnée du bien exproprié.

S 2. — Bail à domaine congéable ou-à convenant.

Cest un contrat par lequel un propriétaire donne la jouissance dun fonds à un fermier appelé domainier, qui s'engage à payer une redevance annuelle ou rente convenancière et à faire certaines améliorations ou constructions.

D’après la loi des 7 juin-6 août 1791, le droit de donner congé est réciproque.

Deux indemnités sont dues : l’une au bailleur demeuré propriétaire pour la valeur du sol, l’autre au domainier pour le remboursement de la valeur des

pes

constructions et améliorations (appelées dans ce cas

spécial des superfices) ainsi que des labours et engrais.

Cette dernière indemnité est précisément celle à laquelle le domainier a droit quand le bailleur exerce le

congément. Il aura droit en outre au dommage que pourra lui causer la résiliation anticipée de son bail.

Vu : Vu : Le Doyen, Le Président, GARSONNET. BERTHÉLÉMY.

Vu et permis d'imprimer :

Le Vice-Recteur de l'Académie de Paris, GRÉARD.

Cosre

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