CHAPITRE IIL

SITUATION DBS PARTIES PENDENTE GONDITIONE.

SECTION PREMIÈRE

Droit de raoheteur à réméré.

Du jour de la vente , Tacheteur à réméré devient propriétaire , mais sous condition résolutoire. Pour déterminer sa situation, il faut donc suivre les règles qui régissent les contrats affectés de cette modalité. Tant que la condition est en suspens , Tacbeteur a les mêmes droits que si la vente était pure et simple. Mais si la condition se réalise, tous les effets produits sont révoqués rétroactivement, ils sont considérés comme ne s'étant jamais produits. Le vendeur qui avait cessé d'être propriétaire est réputé n'avoir jamais cessé de l'être. Il en résulte que les droits réels consentis par lui y pendente conditione, sur la chose vendue, sont valables, tandis que ceux qui ont été constitués par l'acbeteur s'évanouiront, art. 1673-2*. C'est là une application de la règle resoluto jure dantis resohitur Jus

accipientis, consacré par Tarticle 1183. Mais nous n'ayons point ici à nous occuper du sort des droits consentis par Tacheteur, mais seulement à constater quels sont ses droits. L'acquéreur à pacte de rachat, dit l'article 1665, exerce tous les droits de son vendeur. Il peut donc aliéner la chose, l'hypothéquer, la grever de servitudes, la louer ou en percevoir les fruits. Il perçoit les fruits comme un véritable propriétaire et non -seulement comme un simple usufruitier, c'est-à-dire, qu'il peut exploiter comme il v^it. Un arrêt d'Orléans, du 20 mars 1812, décide que le vendeur à réméré ne peut s'opposer à ce que l'acquéreur exploite au delà de la simple jouissance l'immeuble qui lui a été vendu.

D'après l'article 1743, l'acquéreur ne peut expulser le locataire , sauf dans le cas où le bail n*a pas date certaine. L*(irticle 1751 lui, ne distingue pas, sa formule est générale. « L'acquéreur à pacte de rachat ne peut user de la faculté d'expulser le preneur, jusqu'à ce que, par l'expiration du délai fixé par le réméré , il devienne propriétaire incommutable. » Un acquéreur ordinaire ne peut expulser le preneur sauf dans le cas où le bail n'a pas date certaine. Or, d'après l'article 1751, il ne le pourra dans aucun cas sans distinction ; ubi lex non distinguit non distinguer e debemusK

Cette solution est contestée bien qu'elle ne nous paraisse pas contestable. Marcadé ne comprend même pas que certains anteurs aient vu là une question. Des auteurs croient cependant que le but de l'article 1751 est d'empêcher les parties , dans le cas de vente à réméré ,

* Duranton, t. XVII, 154; Demante, III, 441; Troplong, Dulouage, II, 525; Duvergier, Loiia^e, 1552; Marcadé, surrarticle 1751.

de déroger à la règle écrite dans l'article 1743, comme le permet la fin de ce même article. Si le bailleur a stipulé qu'en cas de yente l'acquéreur pourrait expulser le fermier ou le locataire, cette clause sera respectée s'il s'agit d'un acquéreur ordinaire; elle ne devra pas l'être, disent ces auteurs, si l'acquéreur est an acheteur à réméré. Telle serait la portée de l'article 1751 ^ Nous n'admettons pas ce système. Nous voyons dans l'article 1751 une dérogation à la règle contenue dans l'article 1743, et non une prohibition à la yolonté des parties d'y déroger.

L'article 1751 contient une disposition spéciale pour le cas de vente à réméré , elle ne doit pas être étendue par analogie aux autres conditions résolutoires. Cette solution se justifie par la raison que l'incertitude de la propriété ne doit pas être de longue durée dans la vente à réméré, et que, par conséquent, l'acheteur ne sera pas longtemps obligé de respecter le bail qui n'aurait pas date certaine.

Lorsque nous avons dit que l'acheteur à réméré devenait propriétaire du jour de la vente, nous avons supposé que son vendeur l'était lui-même au jour du contrat. Mais il peut se faire qu'il ne le fût pas, et c'est ce que suppose l'article 1665 lorsqu'il dit, en parlant de l'acheteur : « Il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue. Lorsque le vendeur a commencé à prescrire l'acheteur à réméré comme tout ayant-cause peut se prévaloir de la possession de son auteur. Un arrêt de la Cour de Pau du

* MM. Attbry et Rau, IV, § 357, note 28, p. 412.

le notembre 4836, décide que si le vendeur à réméré a été laissé en possession après la Tente, l'acheteur pourra joindre à sa possession celle qu'a eue le vendeur depuis la vente , afin de repousser la revendication exercée par les tiers qui prétendraient avoir des droits réels, article 1665, ou des hypothèques, articles 1665 et 2180 combinés. Il peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur. Les créanciers du vendeur peuvent être chirographaires, hypothécaires ou privilégiés. Les uns et les autres peuvent intenter Faction en rescision pour cause de lésion , demander la révocation d'un contrat fait en fraude de leurs droits, exercer les droits et actions de leur débiteur. Ils pourront donc user à sa place de la faculté de rachat qu'il s'est réservée. Ce dernier droit accordé aux créanciers doit seul nous occuper. L'article 1666 dit que l'acheteur à réméré peut opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur. Mais auxquels peut-il l'opposer? C'est là une question qui a partagé les auteurs.

Les uns soutiennent qu'il peut l'opposer à tous les créanciers du vendeur sans distinction, même aux créanciers chirographaires qui, en vertu de l'article 1160, exerceraient le réméré du chef de leur débiteur. On se fonde pour le décider ainsi sur la généralité des termes de l'article 1666. En outre, cet article n'accorde ce droit à l'acheteur qu'à l'encontre des créanciers du vendeur. Or, si l'article 1666 n'avait trait qu'aux créanciers hypothécaires , cette limitation ne se comprendrait pas , car l'action hypothécaire peut être intentée contre l'acquéreur par des créanciers ayatnt hypothèque du chef de précédents propriétaires. L'article 1666 serait

donc inexact s'il ne s'appliquait pas même aux créanciers chirographaires du vendeur, car, autrement, il aurait dû parler des créanciers hypothécaires en général et non des créanciers du vendeur seulement. Si Tarticle 1666, ajoute-t-on, devait concerner les créanciers à hypothèque générale, il serait inutile puisqu'il ferait double emploi avec la règle posée dans l'article 2170. L'article 1666 doit donc avoir eu pour but de limiter la portée de l'article 1166, qui permet aux créanciers d'exercer les droits de leur débiteur, en exigeant qu'au préalable ils discutent ses biens.

D'autres auteurs, et nous sommes de leur avis, pensent que l'article 1666 n'est qu'une application de l'article 2170 qui n'accorde le bénéfice de discussion à l'acheteur qu'autant qu'il est poursuivi par un créancier ayant hypothèque sur d'autres biens restés en possession du vendeur. D'après l'article 2170, le créancier à hypothèque spéciale ne peut être forcé de discuter les biens de son débiteur. Or, dans le premier système, en appliquant l'article 1666 à la lettre, on arrive forcément à l'appliquer aux créanciers à hypothèque spéciale, on déroge non-seulement à l'article 1166, mais encore à l'article 2170. C'est là une conséquence devant laquelle reculent quelques partisans de cette opinion. Ils arrivent ainsi à condamner leur propre système fondé uniquement sur la généralité de l'article 1666. L'article 1665 parle de créanciers hypothécairels contre lesquels l'acquéreur peut prescrire, n'est-il pas naturel de supposer que l'article 1666 entend parler des mêmes créanciers. M. Troplong fait remarquer que l'acheteur ne peut opposer le bénéfice de discussion au vendeur envers qui il est obligé de souffrir le retrait. Or, il ne

doit pas s'en prévaloir davantage contre les créanciers qui exercent à sa place son action personnelle en vertu de l'article H66. Enfin, dans le projet du Code, l'article 1666 porte le n"* 87 qui est ainsi conçu : « Il peut (l'acheteur) opposer le bénéfice de discussion aux créanciers de son vendeur. » Veut-on maintenant déterminer la portée de ce n** 87 devenu l'article 1666? Il suffit de lire le n"* 94 du même projet, ainsi conçu : « Les créanciers du vendeur ne peuvent user de la faculté de réméré qu'il s'est réservée. » Le n"* 87, art. 1666, ne pouvait donc avoir pour but de déroger à l'article 1166, puisque le n° 94 leur enlevait cette faculté accordée depuis par cet article aux créanciers du débiteur. La suppression du n° 94 n'a rien changé à la portée de l'article 1666, il faut donc en conclure qu'il n'apporte pas une restriction à l'article 1166*.

L'acheteur peut prescrire contre ceux qui ont des hypothèques sur l'immeuble vendu à réméré , dit l'article 1665, mais peut-il purger? D'après un premier système , l'acheteur à réméré ne peut purger qu'après l'expiration du délai fixé pour l'exercice du réméré. S'il en était autrement, dit-on, il en résulterait un préjudice pour les tiers , car la vente aux enchères ne peut se faire qu'aux mêmes conditions de la première, puisque l'acte d'aliénation doit servir de cahier des charges à la seconde. Il en résultera que le bien ainsi adjugé

» En ce sens, MM. Toullier, l. XVII, p. 61, no 33; Duranton, XVI, n» 412; Troplong, Vente, sur Tari. 1666, p. 282 et suiv.; Marcadé, sur l'art. 1666, l. VI, p. 302; Aubry et Rau, l. IV, § 357, texte et note 26, p. 411. En sens contraire, MM. Mourlon, II, p. 261 ; Laurent, t. XXIV, n» 390, p. 279 ; Colmet de Santerre , t. VII, sur l'art. 1666, p. 141 et suiv.

avec faculté de rachat , ne sera pas vendu à sa valeur, peut-être même ne se produira-t-il pas de surenchère. Les créanciers n'auront plus d'hypothèque sans avoir été désintéressés complètement, alors qu'ils auraient pu l'être sans Tinsertion de cette clause de réméré. Le fait de leur débiteur ne doit pas les dépouiller en faisant réduire ainsi la valeur de la chose sur le prix de laquelle ils avaient compté. L'admettre serait sacrifier les droits les plus légitimes des créanciers du vendeur. Il faut donc refuser à l'acheteur le droit de purger ; d'ailleurs, la purge est un droi^ accordé p^r faveur qui ne se justifierait plus dans notre hypothèse. L'acheteur doit donc attendre que le délai fixé pour le retrait soit expiré avant de purger. Dans ce système , on se préoccupe de l'intérêt des créanciers, non de celui de l'acheteur.

D'après un second système, l'acheteur à réméré a droit de purger. Cette opinioq nous semble préférable à la précédente. La faculté de purger n'appartient-elle pas aux tiers détenteurs qui ne sont pas personnellement obligés, art. 2167, 2180-3^ et 2181? L'acheteur à réméré n'est-il pas un tiers détenteur, pourquoi donc lui refuser le droit de purger? Bien qu'il ne soit acheteur que sous condition résolutoire, il doit exécuter son obligation de payer le prix comme l'acheteur pur et simple. Il doit donc avoir comme celui-ci le droit de purger, autrement que deviendrait l'exécution du contrat de la part du vendeur, si après avoir payé le prix il se voyait exproprier.

Si le vendeur fait offre aux créanciers de leur payer le prix d'acquisition et qu'ils l'acceptent, ou si, sans l'accepter, ils ne requièrent pas la mise au^ enchères en

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se conformant à l'article 2185 , l'acheteur est à Tabri de leurs poursuites. Mais lorsque la condition résolutoire se réalisera, la purge faite par Tacquéreur pourra-t-elle être inyoquée par le vendeur? Les avis sont partagés. Deux arrêts de cassation l'un du 14 avril 1847, Devill., 1847. 1. 341 , et 23 août 1871. 1. 118, admettent l'affirmative. Cette opinion se fonde sur cette idée que le vendeur, en exerçant le retrait, acquiert une propriété nouvelle. La négative a aussi ses partisans et elle nous semble préférable , car le vendeur est propriétaire sous condition suspensive , la propriété lui fait donc retour grevée d'hypothèques qui n'ont été purgées que dans l'intérêt de l'acheteur*.

Si le créancier refuse l'offre qui lui est faite et surenchérit, l'adjudication le rend-elle propriétaire d'une façon définitive ou bien ne le devient-il que sous condition résolutoire comme l'était l'acheteur à réméré? Chacune de ces solutions a ses partisans.

D'après une première opinion, l'adjudicataire devient propriétaire sous condition résolutoire comme l'était l'acheteur à réméré. « Il n'a pas le droit, dit M. Labbé, de faire abstraction des clauses de l'acte qui lui a été notifié ; et , par une surenchère , d'arriver, comme par une saisie , à l'expropriation de la pleine propriété de l'immeuble hypothéqué. La preuve en est dans l'article 837 du Code de procédure civile : l'acte d'aliénation sera déposé au greffe et tiendra lieu de minute d'enchère. Il en est et doit en être ainsi : l'acheteur ne doit pas avoir la liberté , en provoquant une surenchère et

* M. Golmet de Santerre, t. IX « n» 169 ^û-xxvii, p. 411 et suivantes.

se portant adjudicataire, de se débarrasser d'une condition (pie le Tendeur lui a imposée \ »

D'après une deuxième opinion, l'adjudicataire devient propriétaire d'une façon définitive. Le droit de propriété qu'il acquiert, il le tient du vendeur, non de l'acheteur à réméré. Par suite de la mise aux enchères, il s'opère une nouvelle vente qui est substituée à la première, et l'aliénateur se trouve être, non l'acheteur à réméré, mais son vendeur. En effet, le droit de l'acheteur à réméré était soumis à la condition qu'il ne se produirait point d'enchère; s'il s'en produit, l'article 2188 dit que l'adjudicataire devra remboursera l'acquéreur les frais et loyaux coûls de son contrat, ce qui prouve bien que l'acheteur est censé n'avoir jamais été propriétaire si la condition se réalise. L'adjudicataire est donc, à n'en point douter, l'ayant-cause , non de l'acheteur à réméré, mais du vendeur; or, comme celui-ci était propriétaire incommutable , il devient luimême propriétaire d'une façon définitive. Enfin, d'après l'article 2187, l'acheteur peut poursuivre la revente sur enchères suivant les formes établies pour les expropriations forcées. Cet article suppose donc que la vente est poursuivie contre le vendeur, non contre l'acheteur, car on ne peut supposer que celui-ci poursuive la vente contre lui-même.

L'argument tiré de l'article 837 C. proc. ne nous semble pas décisif, puisque l'adjudicataire a pour auteur direct le vendeur à réméré, la propriété lui passera donc sans restriction. Si, afin d'éviter la rédaction d'un cahier des charges, la loi a pensé qu'il pouvait être •

< M. Labbé , Berne critique^ t. VIII, p. 222.

remplacé par l'acte d'aliénatioD , il ne s'ensuit pas que la faculté de rachat soit réservée au vendeur dans la deuxième aliénation. Cette clause est contraire au but qu'on se propose dans les ventes aux enchères , on n'en tiendra pas compte. Elle se trouvait dans le premier acte de vente qui servira de cahier des charges, sa présence ne pouvait être un obstacle à la disposition de l'article 837 C. proc. Aurait-on voulu que le législateur s'en fût expliqué? Mais comme l'acte d'aliénation est destiné à remplacer la minute d'enchères dans les ventes sur saisie, ne va-t-il pas de soi de ne tenir compte que des clauses naturelles à ces sortes de ventes*?

Dans le système opposé au nôtre , on arrive à diminuer l'étendue du droit réel des créanciers hypothécaires. En effet, si la condition défaillit, la purge opérée par Tacheteur à réméré sera définitive et les créanciers n'auront point obtenu toute la valeur du bien qui leur avait été hypothéqué. Il en sera de même s'il se produit une surenchère. Si la condition vient à se réaliser, le bien, suivant l'opinion que nous avons admise, rentrera grevé d'hypothèques dans les mains du vendeur, mais les créanciers seront toujours obligés d'attendre l'exercice du retrait avant de pouvoir faire exproprier leur débiteur, et il pourra en résulter pour eux un préjudice.

Les arguments invoqués à l'appui de Topinion que nous combattons ne nous ont pas paru probants pour décider que le droit des créanciers puisse ainsi être

* En ce sens, MM. Petit, Traité des surenchères, pag. 290 et 294 ; Golmet de Santerre, t. IX, p. 416 et suiv.; arrêt, Gourde Grenoble, 7 avril i824; DaU., Alp,, t. XLI, p. 458.

compromis par le fait de leur débiteur. D'ailleurs, nous croyons les avoir suffisamment réfutés, et nous persistons à croire que celui-ci ne peut pas plutôt en Tendant ayec faculté de rachat (pi'en consentant une vente pure et simple , diminuer les sûretés consenties à ses créanciers. C'est ce qu'a fort bien exprimé en ces termes, M. Petit, président de chambre à la Cour de Douai, dans son Traité des surenchères : « Cette clause (la clause réméré) est évidemment obligatoire pour le vendeur et l'acheteur; mais elle ne saurait préjudicier aux créanciers inscrits. Quant à eux, elle est comme non avenue; leur débiteur n'a pas pu amoindrir leur gage et mettre en péril tout ou partie des créances au paiement desquelles l'immeuble est affecté.

Si l'acheteur ne notifie pas son contrat aux créanciers, conformément aux articles 2183 et 2184 du Code civil; ceux-ci ne peuvent pas plus se plaindre du pacte de rachat que de la vente elle-même, qui ne les empêche pas d*exercer leur droit sur l'immeuble et ne diminue en rien la garantie qui leur est donnée.

Mais si l'acheteur voulant se préserver de l'effet des poursuites que les créanciers inscrits peuvent exercer contre lui, fait des notifications légales, il sera luimême obligé de ne tenir aucun compte de la stipulation qui permet le rachat, puisque, aux termes de l'article 2184, il doit déclarer qu'il est prêt à acquitter sur-le-champ les dettes et charges hypothécaires jusqu'à concurrence seulement du prix, sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles, si cette offre est acceptée, l'acquéreur doit payer son prix sans pouvoir s'en dispenser à cause de la faculté de rachat qui appartient au vendeur. Elle subsiste quant à ce dernier,

qui pourra toujours en profiter à Tégard de son acheteur, mais qui ne pourra en faire une cause de préjudice pour les créanciers inscrits.

Si, au contraire, un des créanciers inscrits use du droit de surenchérir aux termes de l'article 2185 du Code civil, Timmeuble sera revendu et il devra l'être sans aucune clause de rachat ; parce que les créanciers inscrits ne peuvent être tenus de subir, au détriment de leurs droits, celle que le débiteur a voulu stipuler dans son propre intérêt. Le nouveau propriétaire par suite de l'adjudication sur surenchère, sera propriétaire incommutable de Timmeuble quand même ce serait le premier acquéreur qui serait demeuré adjudicataire. Le nouvel adjudicataire est soumis à l'obligation de supporter les charges, mais nullement sur ce point les conditions de la première vente ; il n'est tenu qu'à celles de la seconde adjudication ^ »

D'ailleurs, en faisant abstraction de la clause à réméré dans la seconde vente , à qui porte-t-on préjudice? Au vendeur, peut-on répondre , qui perd ainsi l'espoir de reprendre son bien. Mais le vendeur n'a-t-il pas dû prévoir que l'acheteur purgerait. Il est en outre bien peu probable que ce vendeur qui a hypothéqué d'abord et vendu ensuite, puisse jamais exercer le réméré. Il aura donc cet avantage que sa chose , s'il ne doit pas la recouvrer, sera vendue à sa juste valeur.

L'acheteur à réméré ne peut s'en plaindre. Il est certain cependant qu'une enchère se produira plutôt, si la vente est pure et simple, que si elle est accompagnée du pacte de rachat. L'acheteur est donc plus exposé

* M. Petit, Traité des surenchères ^ p. 290 et 291 .

par là même à se Yoir dépouiller de la chose ou à oe la conserver que pour un prix plus élevé. Cela est exact, mais les créanciers n*ont-ils pas larticle 1166 et nous leur avons reconnu le droit d'en user. Quant à ceux-ci, ils y auront cet avantage de voir se réaliser plus promptement Timmeuble qui leur a été hypothéqué.

Le premier système a d'ailleurs de graves inconvénients au point de vue pratique. En effet, comme dans cette opinion l'adjudicataire n'a acquis qu'une propriété sous condition résolutoire, lorsque la condition défaillit, son droit s'accroît de la propriété sous condition suspensive , il a alors un droit de propriété plein , définitif. Mais pour cet accroissement, la purge n'aura pas été faite , il y aura donc lieu d'y procéder. Au moyen de cette nouvelle purge, les créanciers obtiendront la valeur totale de l'immeuble.

Mais est-il bien exact de dire que le propriétaire sous condition résolutoire acquiert une propriété nouvelle lorsque la condition défaillit? Nous ne le croyons pas ; il n'y a pas deux propriétés, mais seulement deux droits à 'la même , et conditionnels tous deux , mais en sens inverse. La perte de l'un n'a pas pour effet d'augmenter la propriété, mais seulement de la fixer d'une façon définitive. Lorsque l'acheteur à réméré devient propriétaire incommutable il n'acquiert pas un droit nouveau, une propriété nouvelle; autrement il serait Fayantcause de son vendeur pour cet accroissement et comme tel il devrait respecter les droits consentis par celui-ci pendente conditione. Si ces droits tombent c'est qu'il n'a rien acquis. Enfin , comment se fera cette nouvelle purge? Le Gode n'a pas posé de règle. Il faudra donc faire une offre de la valeur résultant de ce que le droit

de propriété sous condition résolutoire est devenu définitif. Si l'offre est refusée, que mettra-t-on aux enchères? Le droit de propriété sous condition suspensive? Il est éteint. La propriété pure et simple de sorte qpie les offres porteront sur la propriété entière? N'at-elle pas été purgée. On a proposé de faire juger par le tribunal sur rapport d'experts si le prix offert est suffisant, s*il est déclaré ne pas l'être, et faute de payer la somme fixée par ces experts, Tacquéreur pourra être exproprié de la totalité de Timmeuble. *Mais cette expertise est-elle possible? Sur quoi portera-t-elle? Sur le degré de chance qu'avait le réméré d'être exercé? Qui peut le savoir?

Frappés de ces inconvénients, certains interprètes, tout en maintenant le pacte de rachat dans le cahier des charges, reconnaissent que l'acheteur n'acquiert pas une propriété nouvelle lorsque la condition résolutoire défaillit, et que dès lors il n'y a pas lieu de procéder à une seconde purge. Ce dernier point est exact, non le premier. Nous avons donné les raisons qui nous font admettre que l'adjudicalaire devient propriétaire pur et simple. Cette dernière opinion est née du désir de concilier tous les intérêts. Le but est louable , mais on ne l'atteint pas. On veut donner à l'acheteur à réméré toute la chance de conserver la chose , mais si les créanciers s'abstiennent de surenchérir, n'ont-ils pas l'article H66 à leur disposition. Le vendeur conservera son droit de réméré, mais il ne l'exercera probablement pas, puisque la chose lui retournerait grevée des hypothèques des créanciers non désintéressés qui pourraient le faire exproprier. Le vendeur et l'acheteur pourront même s'entendre pour frustrer les créanciers. De sorte

que, si le réméré n'est pas exercé, les créanciers seront sacrifiés, puisqu'ils devront se contenter du prix que leur offrira Facheteur; mais comme il ne représente pas la valeur réelle de la chose, il est peut-être insuffisant pour les désintéresser. Il est»vrai qu'ils peuvent exercer le réméré à la place de leur débiteur, article H 66, mais il faut qu'ils soient en mesure de remplir les conditions exigées par l'article 1673. En tout cas, c'est trop favoriser le débiteur et pas assez les créanciers.

L'article 1665 nous dit que l'acheteur à réméré peut prescrire contre ceux qui préteûdent des droits sur la chose vendue. Mais il peut se présenter une hypothèse non prévue par le Code. Une servitude existe entre l'immeuble vendu à réméré et un autre fonds appartenant à l'acquéreur. Cette servitude était sur le point de s'éteindre par le non usage de trente ans lors de la vente. Que faudra-t-il décider si le. réméré est exercé après que les trente ans de non usage seront révolus?

Si l'immeuble vendu à réméré est fonds dominant , la prescription se trouvera-t-elle acquise au profit de Tacheteur? L'affirmative a été enseignée par M. Duranton. L'article 1180, dit-il , porte que le créancier peut, pendente conditione, exercer tous les actes conservatoires de son droit. Or, le vendeur avait un droit conditionnel sur la chose, il devait faire des actes interruptifs s'il voulait empêcher la prescription.

La négative est généralement admise par ce motif que le vendeur qui a cessé d'être propriétaire du jour de la vente n'a pas pu faire d'actes conservatoires, la servitude s'est éteinte par confusion. Les actes possessoires étant devenus impossibles , l'interruption civile ne se conçoit plus. La prescription se trouvera donc suspendue par la

force même des choses, puisque la servitude a cessé d'exister par application de la règle : nemini re$ sua servit. Mais la servitude, un moment paralysée par la confusion , renaîtra lorsque la confusion aura cessé par Teffet de la condition résolutoire accomplie, article H83. Les partiel seront donc remises après Texercice du réméré dans la même situation que s'il n'y avait pas eu de vente*.

Les mêmes raisons s'opposent à l'acquisition par l'acheteur, pendente condiiione, d'une servitude sur le fonds vendu à réméré, car le principe de rétroactivité ne peut s'appliquer ici. En admettant même qu'il pût l'être, il aurait pour effet de replacer les parties dans la situation où elles étaient lors du contrat. La propriété devrait donc faire retour au vendeur, aussi entière qu'elle l'était au jour de la vente.

Si nous supposons maintenant que l'immeuble vendu à réméré est fonds servant, et que la servitude soit sur le point de s'éteindre par le non usage , si les trente ans s'accomplissent pendente condiiione, la prescription n'aura pas couru contre l'acheteur depuis la vente. Il y a même raison de décider que dans l'hypothèse inversé, l'acheteur ne peut faire d'actes interruptifs contre lui-même.

* Troplong, De la vente, n« 737; Pardessus, ServUudâs, p. 446.

SECTION IL Droits du vendear à réméré.

D'après la jurisprudence, l'acheteur est propriétaire du jour de la vente , dès lors le vendeur ne Test plus , il ne conserve qu un simple yW ad rem. Un arrêt de rejet, décembre 1825, Dalloz, au mot Privilèges, n** 1199, fournit un autre argument reproduit par MM. Aubry et Rau. « Ce qui marque bien la différence entre la faculté de réméré et un droit subordonné à une condition suspensive , c'est que le défaut d'exercice de celte faculté dans le délai à ce fixé, n'emporte qu'une simple déchéance, dont l'effet n'est nullement de faire considérer la clause de réméré comme n'ayant jamais été stipulée, tandis que, dans le cas où une condition suspensive vient à défaillir, le contrat qui s'y trouvait subordonné est censé n'avoir jamais existé*. » C'est là une simple affirmation et elle est contraire aux principes qui régissent la condition résolutoire puisque celle-ci implique l'existence simultanée d'une condition suspensive. Mais on prétend que le vendeur à réméré n'a pas un droit de propriété conditionnel comme l'acheteur sous condition suspensive. On n'a aucun texte pour le décider ainsi. Dès que l'acheteur devient propriétaire incommutable par l'effet de la défaillance de la condition, article 1662; le vendeur n'a plus aucun droit et

< MM. Aubry et Rau, t. II, § 209, p. 304, note 68.

le pacte de rachat est à considérer comme n'ayant jamais existé.

La plupart des auteurs admettent, au contraire, que lacheteur n'ayant acquis du jour de la vente qu'un droit de propriété sous condition résolutoire , le vendeur a conservé un droit de propriété sous condition suspensive. Ce sont deux droits inverses à la même propriété. Chacun correspond à la propriété tout entière, mais il doit résulter d'un fait mis en condition qu'elle demeurera à l'acheteur ou qu'elle retournera au vendeur. L'acheteur deviendra propriétaire incommutable ou le vendeur n'aura jamais cessé de l'être, mais son droit de propriété dépend d'une condition.

Quant l'argument tiré du droit ancien, il n'est pas concluant. En effet, dans notre droit à la différence de ce qui se passait en droit romain, la résolution s'opère ipso jure; à l'obligation de restituer ne correspond plus seulement une action personnelle. Cet argument n'a peut-être pas toute la portée qu'il semble avoir, si l'on pense que dans le dernier état du droit romain, même dès l'époque classique, on admettait que par l'effet de la condition résolutoire accomplie , la propriété faisait de plein droit retour à l'aliénateur. On peut encore dire que le droit romain n'admettait qu'une condition et comme nous l'avons vu elle tenait en suspens soit la formation du contrat soit sa résolution. Les Romains disaient : pura est venditio sed sub conditione resolvitur. De ce que la vente était pure et simple, l'acheteur acquérait un droit de propriété pur et simple quoique résoluble sous condition, partant, le vendeur ne conservait aucun droit réel sur la chose pas même conditionnel. Pendente conditione, il n'avait A. G. 9

qu'une action pepsouûelle jusqu'à Tépoq^ie classjique ; depuis a eut de plus un jus in re, mais se^ileipept k Tarrivée de la condition lorsque la prop.riété lui faisait retour. Dans notre droit, au contraire, npus ay/i^ une condition suspensive et une condition résolutoire. Le droit sous condition résolutoire implique l'ei^istence d un ^utre droit sous condition suspensive. Ces denx conditions ont pour objet le mên^e droit de propriété. Quand Tacheteur acquiert un dro^ de propriété sous condition résolutoire , il reste en même temps au vendeur un droit de propriété sous condition suspensive'. Ces deux doctrines conduisent paturellement à des conséquences différentes. D'après la jurisprudence, le vendeur à réméré ne peut consentir une seconde vente même conditionnelle. Une telle vente serait ^nni4/ée comme la vente de Ja chose (J'autrui. Il ne peut non plus consentir d'hypothèque puisqu'il n'a qu'un droit de créance qui ne peut être hypothéqué. Permettre au vendeur d'aliéner, dit la Cour d'Amiens, sey^ait Ipi permettre d'aliéner la chose d'autrui qiie la loi déclare nulle, et dans son arrêt du 4 août 1824, elle n'a4mit même pas que la vente fût valable comme cession de créance; car, dit-elle : ce qu'ont voulu les parties, c'iBst vendre et acheter, ce que la loi déclare nul , et elles n'ont pas voulu faire une cession , ce qui eût été vîjjible ; elles ont f^it ce qui était défendu et n'ont pa^ fait ce qui était permis. Povir ce motif, la Cour rejeta |e pourvoi. Il est inexact de dire, comme l'a fait la Cour d'Amiens, que le vendeur à réméré qui aliène, per^derUe

\ En ce sens, MM. Troplong, n^ 59, 60; Mourlon, II, n«* 680, p. 379; F)^Df)iD , I, 384, 385; I^. ^^lno\T, H son cpurs.

cùnditioTie, vend la those d'aùtrui. Nous avons vu qu'il a uû droit de propriété conditionnel, que par conséquent il peut consentir uùe vente conditionnelle. En réalité, la vente du droit de retrait, est-elle donc autre chose que la véiitë de la chose elle-même avec faculté de rachat? Non sans doute, et c'est ice que la jurisprudence a fini psiv admettre eu rëbdnnaissaUt qûé Tàliénation nulle en tant que vente vaut au moins comme cession. Nous pensons, avec la majorité des auteurs, que le transfert du droit du vendent* constitue une vente et non une cession, il y aura donc lieu à traùslcription non à signification.

Le Vendeur ne J)eUt hypothéquer, dit encore la jurisprudence. Il résulte cependant de Tarticlé 2125 que ceux qui ti'ont sur Fimmeuble qu'un droit suspendu par une condition, ou résoluble ou rescindable peuvent consentir une hypothèque soumise à la même condition que leur droit. On prétend, il est vrai, que cet article ne s'applique pas au vendeur à réméré qui n'aurait pas un droit de propriété sous condition suspensive. Nous avons dit précédemment que ce n'était là qu'une simple affirmation en opposition avec les principes qui régissent la condition. Enfin, d'après l'article 2118 le droit étant immobilier, il peut être hypothéqué; mais alors quel sera le sort de l'hypothèque consentie par le vendeur? Le droit de celui-ci étant conditionnel , elle ne peut-être que conditionnelle elle-même, article 2125.

Supposons maintenant que, pendente conditione, des droits réels ont été consentis par le vendeur et par l'acheteur. Si la condition vient à défaillir, les droits consentis par l'acheteur deviendront définitifs, ceux qui l'auront été par le vendeur tomberont. Si, au contraire,

la condition se réalise , les droits consentis par l'acheteur s'évanouiront; mais^ nous admettons, avec la plupart des auteurs , que les droits réels consentis par le vendeur seront maintenus. D'après la jurisprudence, au contraire , l'aliénation ou les droits consentis par le vendeur, n'auront même pas pris naissance ; de sorte que , si la condition se réalise , la chose aura été hors du commerce pendente conditione, puisque l'aliénation ou les droits réels consentis par l'acheteur, se trouvent résolus en même temps que son droit.

L'opinion de la jurisprudence n'est pas seulement contraire aux principes qui régissent la condition résolutoire; elle annule encore sans utilité pour l'acheteur l'aliénation ou les droits réels qui ne lui sont pas opposables. Elle met ainsi la chose hors du commerce pendente conditione, si la condition résolutoire vient à se réaliser.