livre à une étude de législation comparée et qui

trouve sa place marquée dans la matière que nous traitons. |

Les privilèges (1) occupent une place assez restreinte. Le code civil espagnol les a classés en privilèges mobiliers, en privilèges immobiliers et en privilèges tout à la fois mobiliers et immobiliers. Les seuls qui intéressent notre étude sont mentionnés dans l’article 1923. Ils somprennent :

1° Les créances des assureurs sur les biens assurés pour le paiement des primes des deux dernières années, si l’assurance fonctionne sous la forme des compagnies d'assurances à primes fixes, et pour le paiement des deux appels faits, s’il s’agit d’une assurance à forme mutuelle ;

2° Les créances de l'Etat sur les biens des contribuables pour le paiement de la dernière annuité échue et non payée des impôts qui les grèvent ;

3° Les créances hypothécaires et pour réparations, mentionnées et transcrites au registre de la propriété sur les biens hypothéqués ou qui ont été l’objet de la réparation;

4° Les créances inscrites à titre de provision sur le registre de la propriété en vertu d’un ordre de jus-

tice, pour saisies, séquestres ou exécutions de sen-

(1) Livre IV, titre II, chapitre II du code civil espagnol : « De la

classification des créances », articles 1921 à 4990,

tences sur les biens mentionnés et seulement pour les créances à venir ;

5 Les créances pour réparations qui ne sont ni mentionnées ni inscrites sur les immeubles objets des travaux et seulement pour des créances distinctes de celles énumérées dans les quatre alinéas précédents.

Il est bon de noter le privilège de l'assureur qu'ignore le code français et qui trouve sa justification dans l’avantage même qu'il procure aux créanciers à qui, en cas de sinistre, il assure le paiement d’une somme égale à la valeur de leur gage. Sans doute la loi française du 19 février 1889, relative à la restriction du privilège du bailleur d’un fonds rural et à l'attribution des indemnités dues par suite d’assurances contre l'incendie, la grêle, la mortalité des bestiaux, et autres risques, dit qu’elles doivent être attribuées sans qu’il y ait de délégation expresse aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang, mais elle aurait dû, réciproquement, admettre au profit de l'assureur un privilège pour garantir la créance des primes annuelles dues à ce dernier et la faire figurer au rang des privilèges de l’article 2103, en ce qui concerne l'assurance immobilière. C’est là un oubli regrettable, à notre avis, et qui devrait être comblé dans le sens que nous indiquons.

En dehors de l’'énumération des privilèges immo-

biliers de l’article 1923, le code civil espagnol n’a sanctionné par une disposition spéciale aucun des privilèges de notre article 2103. Que sont-ils devenus

dans la loi espagnole ?

a) Privilège du vendeur d'immeubles.

Pourquoi le code espagnol n’a-t-il pas consacré le principe d’un privilège en matière de vente ? La raison de cette abstention semble résider dans la théo-

rie de la transmission de la propriété ?

Tandis que notre code civil admet que la propriété est acquise à l'acheteur à l'égard du vendeur au moment précis de la convention de vente (art. 1583), le code espagnol, suivant en cela la théorie romaine, exige, en outre de l'échange des volontés, la tradition de la chose vendue, fût-ce un immeuble. Cette décision résulte des articles 609 et 1095. L'article 609, qui énumère les modes d’acquisition de la propriété: occupation, donation, succession testamentaire ou ab infesfat, ajoute : «et par l'effet de certains contrats moyennant tradition », ce qui, à coup sûr, comporte le transfert de propriété par la tradition.

L'article 1095, sous le titre des obligations, spécifie que le créancier, au profit de qui existe une obligation de donner une chose, a droit aux fruits dès le moment où naît l'obligation dela lui livrer, mais qu'il

n’acquiert pas de droit réel sur cette chose tant

qu’elle ne lui a pas été livrée. Enfin l’article 1462 déclare qu’on considérera la chose vendue comme délivrée lorsqu'elle sera mise à la disposition et en possession de lacheteur. Il ajoute cette présomption que, lorsque dla vente se fait par acte public, la confection de l'acte équivaudra à la délivrance de la chose, objet de la vente, si le contraire ne résulte pas ou ne se déduit pas de l'acte lui-même.

La tradition est donc une condition essentielle de la vente, portât-elle sur un immeuble, ce qui paraît regrettable, car c’est bien à la convention qu'est due la translation de la propriété et la tradition n'est qu’une formalité que le législateur espagnol a été obligé d’écarter lui-même dans la dévolution de la succession ab infestat (913). Quoi qu’il en soit, la tradition est une condition stne qua non du transfert de la propriété par la vente. Il était du reste inutile d'accorder au vendeur un privilège, étant donné qu'il peut, seul et sans le secours de la loi, sauvegarder ses intérêts, en s’abstenant de délivrer l'immeuble vendu. Cette conclusion dérive des dispositions expresses des articles 1466 et 146, aux termes desquels le vendeur n’est pas tenu de délivrer la chose vendue si l'acheteur n’a pas payé le prix ou si un délai de paiement n’a pas été imparti dans l’acte de vente. Et encore, dans cette dernière hypothèse, si depuis la

vente on découvre que l'acheteur est insolvable, au

point que le vendeur coure le risque imminent de perdre le prix, ce dernier n’est pas obligé de délivrer la chose. Il lui appartient donc de veiller lui-même au paiement du prix et l’on conçoit, en l'espèce, l’inu-

tilité d’un privilège.

b) Privilège des copartageants.

Le partage est obligatoire à moins que le testateur ne l'ait expressément défendu (article 1051) et même, dans ce cas, il a lieu, s’il survient une des causes de dissolution de société laissées en principe à l’appréciation des tribunaux (article 1767). Sur ce principe s’en greffe un autre : le partage doit autant que possible assurer l'égalité entre cohéritiers, en leur assignant des choses de mêmes valeur, qualité et espèce. Que si une chose est indivisible ou subit une dépréciation du fait du partage, on peut l’adjuger à unseul héritier, sauf à lui tenir compte en argent de la différence, mais elle peut être mise en adjudication pu-

blique, à la demande de l’un quelconque des héritiers (articles 1061 et 1062). Enfin, en cas d’éviction après le partage, les cohéritiers sont réciproquement tenus à la garantie, et ce, sans apparence de privilège.

Toutes ces règles qui président au partage ne prévoient pas la garantie assise sur le privilège prévu par l'article 2103 3° du code civil français pour

soulte ou retour de lots. Le copartageant n’a même

pas le bénéfice d’une hypothèque légale, comme la femme mariée et le mineur. Il y a là une lacune regrettable qu’il est impossible d'expliquer par d’autre raison que le soin apporté par la loi à assurer autant que possible l'égalité du partage, en se basant sur des traditions locales aussi puissantes que la loi ellemême.

c) Privilège des architectes.

Pas plus que le vendeur ou le copartageant, l’architecte ni l’entrepreneur n’ont un privilège équivalent à celui que lui reconnaît l’article 2103 4° de notre code civil Tandis que l’article 1600 accorde un droit de rétention à celui qui a fait un travail sur un meuble jusqu’à parfait paiement, le code espagnol n’accorde aux architectes et entrepreneurs qu’une simple action en paiement.

Les ouvriers et fournisseurs de matériaux n'ont eux-mêmes d'action contre le propriétaire que dans la mesure de ce qu'il doit encore à lentrepreneur lors de la réclamation.

Pour en terminer, il faut ajouter que la loi espagnole ne consacre ni le privilège de séparation des patrimoines, ni celui du donateur bénéficiaire de charges et conclure qu’elle à réduit la théorie des privilèges immobiliers à sa plus simple expression, en faisant table rase des dispositions de l'article 2103

du code de 1804. Elle abandonne aux parties con-

tractantes le soin de stipuler elles-mêmes, pour la conservation de leurs droits, telles garanties qu’elles jugent à propos : gage, cautionnement ou hypothèque. Son seul mérite est de supprimer toutes difficultés théoriques en supprimant les privilèges immobiliers

qui en sont la source.

SECTION V. — Allemagne.

A côté du régime de la transcription et de l’inscription hypothécaire, tel qu'il fonctionne dans les pays d’origine latine et qui vient d’être exposé avec ses principaux traits, il existe des législations quiont adopté un régime hypothécaire différent, lié àla création des livres fonciers, régime qui aboutit à une sécurité plus grande du titre foncier. Dans ce système la propriété est, pour ainsi dire, substituée au propriétaire : on établit l’état civil de la propriété comme on établit celui d’une personne.

Le principe qui est à la base du régime des livres fonciers est que l'inscription seule est translative de propriété, inter partes et à l'égard des tiers. Il est posé par le droit germanique où jamais il n’a suffi d'une simple convention, ni même d’une tradition pour valider les transmissions immobilières ; toutau moins les doctrines contraires, qui déclarent la propriété transmise solo consensu (articles 1138 et 1583

du code civil français), n’ont jamais complètement

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triomphé. C'est en Prusse que le mouvement s’est d’abord annoncé dans les édits de Frédéric I“ en 1693 et 1722 qui ordonnèrent l'inscription de tous les immeubles sur un registre spécial; mais cette réforme fut complétée et renforcée définitivement par Frédéric IL, dans sa célèbre ordonnance du 27 décembre 1783, qui admet avec toutes leurs conséquences les deux règles de publicité et de légalité (1).

Le 5 mai 1872, deux lois applicables à toutes les provinces de la monarchie prussienne posaient les principes du système et sa réglementation pratique (2). Le régime foncier de la Prusse, d’après ces lois, repose avant tout sur l'application la plusstricte de la publicité qui ne souffre aucune exception. Les transmissions par décès comme les Actes déclaratifs y sont également soumis. Les lois de 1872 ne reconnaissent aucun privilège : l'inscription seule conserve l’hypothèque dont la spécialité est obligatoire (3).

La sanction de la publicité est énergique : z7fer

partes, en cas d’aliénation volontaire, la propriété

(4) Magnin, Etude sur la publicité des transmissions de droits immobiliers et les livres fonciers, Paris, Rousseau, 1896 ; voir aussi Bulletin de la Société de législation comparée, 1879, p. 464.

(2) Annuaire de législation étrangère de 1873, traduction de la loi prussienne du 5 mai 4872 avec une notice de M. P. Gide.

(3) Livre I, articles 23 et 24.

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n'est acquise à l'acquéreur et au donataire que par l'inscription faite sur le livre foncier après un acte d'investiture (article 1°, loil). Les parties sonttenues de déclarer de vive voix devant le juge conservateur, leur intention d’aliéner et d'acquérir, de donner et de recevoir, et aussitôt l'acquéreur et le donataire sont inscrits comme propriétaires. S'agit-il des transmissions de propriété immobilière qui s’opèrent en vertu de la loi, comme les successions, l'héritier doit faire procéder à l'inscription au livre foncier, sous peine d’être privé de la faculté d’hypothéquer ou d’aliéner (article 5).

Il ne nous est pas possible d'entrer ici dans les détails du fonctionnement des livres fonciers établis par la loi prussienne : cette étude nous éloignerait du but poursuivi. Qu'il suffise de retenir le principe de l'institution qui a servi de modèle à la législation hypothécaire d’Alsace-Lorraine (1).

Il est curieux de signaler l'introduction des livres fonciers dans ce pays d’origine française, où jusqu’en 1889 et 1891, notre législation de 1804 et de 1855 était

restée en vigueur et où la propriété était aussi mor-

(4) Loi du 34 mars 1884, sur la réfection du cadastre: Ann. de législation étrang., 1885, p. 262; loi du 24 juillet 1889, sur la réforme hypothécaire, ibid., année 1890, p. 305, et notice de M. Challemel ; loi du 22 juin 1891, sur l'introduction des Livres fonciers,

ibid., année 1892, p. 331, et notice du même auteur.