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celée que dans nos départements français. La loi du 24 juillet 1889 sur la réforme hypothécaire exige qu'aucun transfert n'échappe à la publicité, que les actes soient translatifs ou déclaratifs de propriété foncière (art. 1°). La publicité est obligatoire pour toute hypothèque conventionnelle ou légale (art. 9). Les principes généraux de l’article 2101 de notre code civil sont supprimés. Cette réforme de la loi du 24 juillet 1889 est complétée par l'obligation de recourir à la forme authentique pour la confection de tous actes portant aliénation ou partage d'immeubles (art. 1°). Enfin elle a été complétée par la loi du 22 juin 1891 qui a établi les livres fonciers, dont la tenue est confiée, ainsi qu’en Prusse, à des magistrats. Il existe bien quelques différences dans la tenue de ces registres, entre la législation prussienne et celle d’Alsace-Lorraine, mais le même principe est à la base des deux institutions en ce sens qu'aucun transfert n'échappe à la publicité non plus que la constitution d’un droit réel immobilier (1).

Cette législation a persisté jusqu’en l’année 1896 qui est une date célèbre dans les annales de la légis-

lation de l'Empire allemand. En effet, le code civil

(4) Code civil allemand, traduction Raoul de la Grasserie, édition Pedone 1910.

allemand, dont M. Raoul de la Grasserie a dit (1) qu’il « demeure le monument législatif non seulement le plus récent, mais aussi le plus important du droit contemporain » et qu’ « il forme le centre autour duquel les prochains codes devront nécessairement graviter », a été promulgué le 18 août 1896 et est exécutoire depuis le 1‘ janvier 1900. Il contient le régime hypothécaire applicable à tout l'Empire, régime qui a été complété quant à ses formalités par deux lois promulguées le 24 mars 1897 et relatives, l’une aux livres fonciers, l’autre à la procédure de vente et d'administration forcées. La première seule doit attirer notre attention. Le code fixe les droits absolus, leur mode de constitution et leurs effets ainsi que les résultats et les sanctions de l'inscription. Le droit hypothécaire est prévu par le livre III, section VIII, et la loi organique des livres fonciers de 1897. Le code civil allemand y a consacré le système prussien d’après lequel la transcription sur le registre foncier est seule constitutive, translative ou extinctive de la propriété, des hypothèques et de tous autres droits réels. Il a, d’un trait de plume, supprimé toutes les hypothèques légales occultes; il a admis le principe de la légalité, en ce sens que l'inscription purge

tous les droits au profit du propriétaire inscrit après

(4) Code civil allemand, traduction Raoul de la Grasserie, édition Pedone 1910.

Lavallette-Simon, 8

un examen auquel procède l’autorité judiciaire (juge de paix); il a aboli l’usucapion en matière immobilière, celui qui est inscrit demeurant propriétaire ou créancier hypothécaire jusqu’au jour de la radiation; il a spécialisé toutes les affectations hypothécaires en donnant aux registres un caractère réel : c’est l'immeuble qui est visé avec ses charges et non ie propriétaire.

La question de la tenue des registres fonciers n’'offre, dans la matière que nous traitons, qu’un intérêt secondaire. La seule intéressante est celle de savoir ce que sont devenus, dans la théorie allemande, les privilèces immobiliers. A cela il faut répondre que le code civil allemand méconnaît aussi bien les privilèves immobiliers de notre article 2103 que les

hypothèques légales ou judiciaires.

a) Privilège du vendeur.

La vente ou l'affectation d’une chose doit être faite sous forme authentique (art. 311 et 313), nécessité qui n’existe pas pour la vente du droit français. Le contrat de vente doit, de plus, pour être translatif de propriété, être inscrit au registre foncier. L'article 433 a consacré la théorie romaine en spécifiant que le vendeur s'engage à livrer la chose vendue à l’acquéreur et à lui en procurer la propriété, et que, d'autre

part, l'acheteur s’oblige à payer au vendeur le prix

convenu et à prendre livraison de la chose vendue, autrement dit la vente crée des obligations réciproques à la charge de chacun des cocontractants. L’inscription des immeubles constitue, avons-nous dit, le transfert de propriété entre les parties ; si le vendeur met l'acquéreur en possession et que ce dernier s’abstienne de payer le prix, la résolution est admise, à condition qu'il n’ait pas été stipulé de terme. Mais en aucun cas le vendeur ne jouit d’un privilège : il est, pourrait-on dire, le propre gardien de son droit, qu'il peut sauvegarder en ne se prêtant à l'inscription qu'autant que l'acheteur s’est exécuté, ce qu'il peut exiger au moment même où le magistrat procède à

la formalité de l'inscription.

b) Copartageant.

Le principe de notre article 815 est écrit dans l’article 749 du code civil allemand : chaque indivisaire peut, à toute époque, demander la cessation de l’indivision s’il n’existe une convention contraire, la convention d'indivision pouvant être perpétuelle, sauf à la lever lorsqu'il existe des causes graves laissées à l'appréciation du juge. Le partage se fait en nature quand le ou les objets communs sont partageables, sans diminution de valeur, en parts égales correspondant au droit de chacun (art. 752) et la distribu-

tion de ces parts égales se fait par voie de tirage au

sort. Si le partage en nature est impossible, l'immeuble indivis est mis en vente d’après les prescriptions édictées pour l'exécution forcée des immeubles et la distribution du prix. La vente à un tiers est-elle impossible, elle a lieu par licitation entre les coindivisaires seuls, mode de licitation non admis en droit français.

Telles sont les règles du partage, mais il n’est pas question de privilège entre copartageants pour soultes et retours de lots. Rien n'empêche, du reste, le copartageant bénéficiaire d’une soulte de se faire consentir, par voie d'inscription sur le registre foncier, une hypothèque en garantie du paiement de la soulte. C’est là une application pure et simple du droit commun qui ne résulte d’aucune disposition législative spéciale. Le copartageant n’a ni privilège

ni hypothèque légale.

c) Entrepreneur.

Les droits de l'entrepreneur sont réglés dans le titre VII du livre II du code civil allemand consacré au contrat de travail (art. 631 à 651). Tandis que le législateur reconnaît à l'entrepreneur, en garantie des créances résultant à son profit du contrat, un droit de gage sur les objets mobiliers améliorés ou réparés par lui, lorsqu'ils se trouvent en sa possession, il

refuse tout privilège à l'entrepreneur d’une construc-

tion ou d’une partie isolée d’un bâtiment : sa seule ressource consiste à demander la concession d’une hypothèque sur le fonds. Si le travail n’est pas achevé, il peut exiger cette hypothèque pour une part de salaire proportionnelle à une partie de l'ouvrage presté et pour les dépenses non comprises dans le salaire (1).

En définitive, qu'il s'agisse de vente, de partage, d'entreprise de travaux à fortiori, de donation avec charge, la loi allemande n’a institué aucun privilège. Le silence du code à cet égard supprime toutes les difficuités que fait surgir l’application du système des privilèges immobiliers dans les législations latines qui ont été envisagées plus haut. A quel mobile ont obéi les rédacteurs du nouveau code ? Il peut, a priori, paraître étrange qu’ils aient sacrifié des droits de préférence incontestables au profit du vendeur, du copartageant et de l'architecte; mais ce n’est là qu’une apparence. Le régime hypothécaire emprunté à la loi prussienne de 1872 est doublé de la création des registres fonciers et se suffit en effet à lui-même : tous les droits réels immobiliers sont soumis à l’inscription : les hypothèques légales occultes sont supprimées, et tout créancier, quelle que soit la cause

de sa créance, ne la peut sauvegarder qu’en se fai-

(4) Articles 647 et 648, code civil allemand.

sant consentir une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble. C'est un régime qui ne se conçoit d’ailleurs que dans une législation qui a adopté les livres fonciers. Le système allemand a-t-il été adopté rigoureusement en Suisse ? C’est la question qui doit

être traitée dès maintenant.

SECTION VI. — Suisse.

Les privilèges et les hypothèques, en droit suisse comme en droit allemand, se conservent par leur inscription sur le registre foncier, procédé efficace, nous l’avons vu, pour assurer la publicité la plus large et la plus complète des droits réels qui grèvent la propriété immobilière. Avant la promulgation du code civil suisse du 10 décembre 1907, qui a été mis en vigueur le 1° janvier 1912, la Suisse, suivant l’expression de M. Ernest Lehr (1), « était le pays où le droit civil présentait encore les plus grandes complications ». En matière de publicité immobilière, les législations des cantons se divisaient en deux groupes : le groupe du code civil français et du code civil italien, et le groupe de la suisse allemande, celui-ci se subdivisant lui-même en groupe du code civil autrichien et groupe du code civil zurichois. La

Suisse romande ou groupe du code civil français

(4) Lehr, code civil du canton de Zurich, introduction,

comprenait les codes de Genève, Fribourg, Tessin, Valais, Berne (Jura bernois). Le système de la transcription du code civil français y fleurissait avec des variantes propres à chaque canton. La Suisse allemande, au contraire, avait adopté dans la plupart des cantons, pour la constatation des droits réels immobiliers, des modes de publicité nettement inspirés du droit germanique (1); certains cantons pratiquaient le registre foncier; d’autres en étaient encore, en cette matière, à la période des travaux préparatoires ; d’autres enfin avaient conservé le système de l’homologation judiciaire (gerichtliche auflassung), de droit germanique qui avait survécu. Les législations de cette partie de la Suisse étaient des plus diverses.

Le système de publicité des actes de transfert, dans le code de 1907, n’est pas la publicité personnelle de la loi française du 23 mars 1855. Le conseil fédéral, dans un ouvrage du 28 mai 1904, s’exprimait comme suit à ce sujet : « Les idées et les besoins des temps sont tels qu'il n’est guère possible de ne pas introduire le registre foncier dans le régime des droits réels. Depuis surtout un siècle, l’évolution de notre

législation s'opère dans le sens d’une publicité de

1) Lehr, droit civil germanique, article Suisse allemande, t. I,

MAUR plus en plus large instituée dans ce domaine, et si quatre cantons possèdent aujourd’hui un véritable registre foncier la plupart des autres travaillent dans une réforme dans le même esprit, soit en développant le système de l’homologation, soit en greffant celui de l'inscription sur le cadastre ».

C'est cette idée qui a guidé le rédacteur du code civil suisse, le professeur Eugène Herber, lequel a assuré la publicité des droits réels au moyen d’un registre foncier tenu par arrondissement, à l'encontre de l'Australie qui a créé un seul bureau pour tout le pays (1). Le système australien cadre parfaitement du reste avec le régime économique de la propriété australienne qui comporte de vastes domaines, mais ne saurait s'appliquer à un pays de petites et moyennes propriétés comme la Suisse et l'Allemagne.

Cette importante matière est réglée par lesarticles 942 à 978. La réforme pour s'étendre à tout le territoire de la confédération exigera un laps de temps assez considérable ; aussi les articles 38 et suivants du titre final sont-ils destinés à préparer la mise en œuvre de l’institution et à généraliser l’usage des livres fonciers dans l'étendue de tous les cantons suisses.

La propriété foncière, en Suisse, comme en Alle-

magne, ne s'acquiert, entre parties, que par l'inscrip-

(1) Articles 651 et suiv. c. civ. suisse.

re CES

tion au registre foncier de l'acte authentique qui constate le contrat de vente ou d'échange (art. 656).

S'agit-il d'acquisition par voie d'occupation, de succession, d’expropriation, d'exécution forcée ou de Jugement, au contraire, l'acquéreur devient propriétaire avant l'inscription, mais il ne peut disposer de l'immeuble qu'après avoir rempli la formalité de l’inscription sur le registre foncier.

Le gage immobilier (articles 793 à 823), constitué sous forme d’hypothèque ou de cédule hypothécaire ou de lettre de rente, ne peut être constitué que pour une créance déterminée et sur des immeubles immatriculés au registre foncier et spécialement désignés lors de la constitution du gage. Le double principe de la spécialité et de la publicité des charges hypothécaires est sauvegardé.

Le code civil suisse reconnaît, avec des caractères analogues à ceux du droit français et du droit romain, le droit d'hypothèque. L’hypothèque n’est qu’un droit accessoire, non essentiellement négociable comme la cédule hypothécaire (article 842) et la lettre de rente (articles 845 et suivants), le certificat délivré par le conservateur du registre foncier n'étant pas un papier de valeur, mais un document destiné à faire preuve de l'inscription (article 825). Elle peut être conventionnelle ou légale. Quant aux privilèges im-

mobiliers de notre article 2103, le code les ignore;

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mais il a été créé certains privilèges : 1° au profit de l'enfant, en garantie de la créance qu'il peut avoir à exercer contre ses père et mère administrateurs légaux, lorsqu'ils sont poursuivis par voie de saisie ou de faillite (art. 301 du code civil et 60 tit. fin.); 2° au profit du pupille contre son tuteur ou contre les membres des autorités de la tutelle (article 446 et tit. fin. 60 n° 219) ; 3° au profit de la femme mariée, qui, si elle n’a pas été désintéressée jusqu’à concurrence de la moitié de ses apports par la reprise de ceux-ci ou garantie, dans la même mesure par des sureté$s, obtient un privilège pour le reste de cette moitié (articles 221,224, et tit. fin. 60 n° 219). Ces trois privilèges se conservent suivant les dispositions générales relatives au gage immobilier.

Tous les autres privilèges immobiliers sont suppri-

més (art. 837).

a) Verraeur.

Le vendeur d'immeubles peut requérir sur l’immeuble aliéné, en garantie de sa créance, une hypothèque légale qui doit être inscrite au plus tard dans

les trois mois qui suivent le transfert de la propriété.

b) Copartageantfs et indivisaires.

Les cohéritiers et autres indivisaires ont le même droit qui doit être inscrit dans le même délai de

trois mois.

c) Artisans et entrepreneurs.

Employés à la construction de bâtiments ou autres ouvrages, ils ont une hypothèque légale sur l’immeuble pour lequel ils ont fourni des matériaux et du travail, ou du travail seulement, en garantie de leur créance contre le propriétaire. Ils ont la faculté de l'inscrire dès le jour où ils se sont obligés à exécuter le travail, et au plus tard dans les trois mois qui suivent l’achèvement des travaux. Mais leur créance, objet de l’hypothèque légale, doit être reconnue par le propriétaire et, en cas de contestation, par le juge : l'hypothèque ne peut être requise si le propriétaire offre d’autres sûretés suffisantes au créancier. La loi suisse s’est même montrée plus clémente pour cette catégorie de créanciers. Elle stipule, en effet, que, s'ils subissent une perte lors de la réalisation de leurs gages, les créanciers de rang antérieur les indemnisent sur leur propre part de collocation, déduction faite de la valeur du sol, dans la mesure où ces derniers pouvaient reconnaître que la constitution de leur gage porterait préjudice aux artisans et aux entrepreneurs. Enfin, dès le début des travaux mentionnés au registre foncier sur l'avis d’un ayant droit et jusqu’à l'expiration des trois mois qui suivent l’achèvement des travaux, aucun gage immobi-

lier ne peut être inscrit si ce n’est sous forme d’hy-

hote pothèque, ce qui revient à dire que les procédés de mobilisation, la cédule hypothécaire et la lettre de rente constituées sur l'immeuble, seraient inopposables aux entrepreneurs.

L’ayant droit, vendeur, copartageant ou entrepreneur ne peut valablement renoncer à l’hypothèque qui doit être inscrite au registre foncier avec indication de la cause et du montant de la créance garantie. C’est donc, une fois de plus, le système de la publicité et de la spécialité de l’hypothèque qu’a

consacré le code civil suisse.