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voulu, au contraire, faciliter les conventions d’hypothèques et en même temps réduire le nombre et l'étendue des hypothèques forcées..….… Le nouveau code veut quetoute hypothèque, légale ou judiciaire, soit limitée et spéciale et quant aux immeubles qu'elle frappe et quant aux créances qu’elle garantit ; il veut que toute hypothèque légale soit inscrite et ne tolère plus aucune exception à la grande règle de la publicité ».

C'est là, en effet, dans un exposé condensé, le véritable caractère de la législation hypothécaire italienne, depuis la loi de 1866 qui a restreint la liste des privilèges immobiliers et remplacé par une hypothèque légale certains privilèges, tels ceux du vendeur et du copartageant. Voici du reste quelle est ‘économie du système adopté par le législateur de

Dans le titre XXXII du livre III, le nouveau code civil italien a organisé le régime de la transcription d’une manière aussi large que précise en ne perdant pas de vue l'influence que la publicité des actes translatifs de propriété ou constitutifs de droits réels peut avoir sur le développement du crédit. L'article 1942 précise que les sentences et les actes soumis à la transcription, tant qu'ils n’ont pas été transcrits, n’ont aucun effet à l'égard des tiers qui ont,à un titre quelconque,

acquis et légalement conservé des droits sur l’immeu-

— 89 en ble. Mais lorsque la transcription a eu lieu, aucune transcription ou inscription de droits contre le précédent propriétaire ne peut produire d'effet contre l'acquéreur.

C'est, en somme, la reproduction de l’article 3 de la loi française du 23 mars 1855 et aussi de l’article 6 avec cette rectification que le législateur italien n’a pas reproduit la disposition du paragraphe 2 de l’article 6 relatif aux privilèges du vendeur et du copartageant, par la raison qu’il a supprimé ces deux privilèges.

Du reste, la loi italienne a considérablement circonscrit le domaine des privilèges immobiliers. En effet, elle ne reconnaît comme privilégiées sur les immeubles qu’une série de créances énumérées dans les articles 1961, 1962, 1963 et qui sont :

1° La créance pour les frais de l'instance en expropriation des immeubles et de la procédure d’'ordre faits dans l'intérêt commun des créanciers... Cette créance est préférée à toutes autres (1961).

2° Les créances de l'Etat pour l'impôt foncier de l'année courante et de l’année précédente y compris les taxes communales et provinciales qui frappent tous les immeubles du contribuable situés sur le territoire de la commune dans laquelle l'impôt est perçu ainsi que les fruits, fermages et loyers des dits

immeubles.

3 Les créances de l'Etat pour droits d’enregistrement et autres impôts indirects qui frappent les immeubles qui en ont été l’objet. Ce privilège, au surplus, ne préjudicie pas aux droits réels de tout genre acquis par les tiers sur le fonds avant le transfert soumis au droit et ne peut être invoqué contre les tiers détenteurs de l’immeuble pour supplément de droit.

En ce qui concerne les droits de succession, le privilège de l’Etat pour le recouvrement de ces droits n’a d'effet ni au préjudice des créanciers hypothécaire du de cujus qui ont inscrit leur hypothèque dans les trois mois du décès de ce dernier, ni au préjudice des créanciers qui ont demandé la séparation des patrimoines.

4° Enfin, mais subsidiairement, sont colloqués sur le prix des immeubles du débiteur, par préférence aux créanciers chirographaires, les créanciers auxquels l’article 1956 accorde un privilège général sur les meubles : ciéanciers de frais de justice faits pour des actes conservatoires ou d'exécution sur les meubles dans l'intérêt de la masse des créanciers ; créanciers de frais funéraires nécessaires ; créanciers de frais de maladie pendant les six derniers mois de la vie du débiteur ; enfin créanciers d’aliments et de salaires (gens de service) pendant la même période de six

mois.

Voilà, dans un aperçu succinct, à quelles créances le législateur italien a réservé un privilège immobilier. Nous sommes loin du code civil ! et il est bon de se demander ce que sont devenus les privilèges conservés soit par la législation française, soit par

la législation hypothécaire belge.

a) Privilège du vendeur d'immeubles.

A la différence des deux législations auxquelles nous faisons allusion, le vendeur n’a pas de privilège. Son droit est garanti par une hypothèque légale pour l’'accomplissement des obligations dérivant de l'acte d’aliénation à la charge de l'acquéreur. C’est ce que décide l’article 1969 1°. Comme l’hypothèque conventionnelle, comme l’hypothèque judiciaire, l’hypothèque légale du vendeur est soumise à la spécialité quant à l'immeuble et quant à la créance garantie. Elle est inscrite, à la diligence du vendeur, lors de la transcription de l’acte d’aliénation. En tous cas, le conservateur des hypothèques doit, d'office, transcrire l’hypothèque du vendeur à peine de dommagesintérêts, sauf dans l'hypothèse où il est produit à la transcription un acte public ou un acte sous seing privé authentiqué par un notaire ou certifié judiciairement, duquel il résulte que les obligations de l'acheteur ont été remplies.

L'inscription conserve l’hypothèque pendanttrente

ans à partir de sa date et l'obligation du renouvellement incombe au vendeur ou à ses ayants droit.

Il y a, on est obligé de le reconnaître, une simplification des formalités du code civil, qui mérited’être signalée et retenue. C’est, du reste, une note com-

mune aux autres créanciers à qui la loi concède une

hypothèque légale et qui sont les copartageants.

b) Copartageants.

Les cohéritiers, les associés et autres copartageants, aux termes du paragraphe 2 du même article 1969, ont une hypothèque légale sur les immeubles tombés dans la succession, la société et la commurnauté, pour le paiement des soultes et compensations. Cette hypothèque doit être requise par l'intéressé, lequel doit spécifier le montant de sa créance soit dans l'acte constitutif ou déclaratif de la créance, soit dans un acte postérieur, soit dans le bordereau à fin d'inscription. Elle est soumise aux mêmes règles que l'hypothèque légale du vendeur; nous n'insistons pas

sur ce point.

c) Privilège du bailleur de fonds.

Le code civil italien a rejeté le privilège du préteur qui a fourni des deniers pour l'acquisition d’un immeuble par le motif qu'il suffit au prêteur de se

faire subroger dans les droits du vendeur,

d) Privilèges des architectes et entrepreneurs.

L'architecte et l'entrepreneur ont été, eux aussi, rayés de la classe des créanciers privilégiés : on a estimé qu'ils ont à leur disposition des moyens de sauvegarder leurs droits ; qu'il leur est loisible, entre autres, de stipuler une hypothèque conventionnelle qui garantit non seulement la valeur de la plus-value donnée à l'immeuble par leurs travaux, mais aussi l'intégralité de leurs avances, débours et honoraires.

e) Donateur.

Le code italien n’a pas reproduit le privilège du donateur consacré par la loi hypothécaire belge et méconnu par le droit français. Les donations avec charges sont donc purement et simplement soumises à l'action révocatoire, à défaut par le donataire de remplir les obligations que lui impose l'acte de

donation.

f) Séparation des patrimoines.

La séparation des patrimoines est considérée par le code italien non comme un privilège, mais comme un droit de préférence accordé aux créanciers d’une succession qui l’ont demandée. Le droit à la séparation doit être exercé dans le délai péremptoire de

trois mois à compter du jour de l'ouverture de la

succession (art. 2057). Il s'exerce, moyennant l'inscription de la créance ou du legs, sur chacun des immeubles au bureau des hypothèques du lieu où ils sont situés. Cette inscription est soumise aux formalités ordinaires de l’article 1987 ; elle n’en diffère qu’en deux points : le créancier séparatiste doit d’abord ajouter sur son bordereau d'inscription le nom du défunt et celui de l'héritier s'il est connu ; il doit ensuite déclarer que l'inscription est prise à titre de séparation des patrimoines. Les hypothèques inscrites sur les immeubles de la succession au profit des créanciers de l'héritier, et les aliénations mêmes transcrites desdits immeubles, ne sauraient préjudicier aux droits des créanciers du défunt et des légataires qui ont obtenu la séparation dans les trois mois. Notons, en passant, que les créanciers qui veulent bénéficier des avantages de la séparation des patrimoines doivent remplir ces formalités auxquelles il vient d’être fait allusion, même dans l’hypothèse où l'héritier aurait accepté la succession sous bénéfice d'inventaire (1).

Cette solution du code civil italien se rapproche beaucoup de celle de la loi hypothécaire belge et, comme cette dernière, coupe court aux controverses françaises sur la question.

(1) En droit français la solution contraire est adoptée. Dalloz,code civil annoté, article 878, n° 51,

Nous en avons dit assez sur cette législation pour montrer qu'elle à été plus radicale encore que la belge. Le scrupule de la garantie du droit des tiers par la publicité et l'inscription a, en effet, poussé le législateur italien à imposer, aux divers créanciers que nous avons vus, l'obligation d'inscrire leur créance en la garantissant par une simple hypothèque. On peut dire que la loi italienne a favorisé le développement du crédit immobilier dans des pro-

portions plus grandes encore que la loi belge.

SECTION III. — Portugal.

Le code civil portugais a été promulgué peu de temps après le code civil italien. Il date du 1° juillet 1867 et a été mis en vigueur le 1°’ janvier 1868. IL est une émanation du code civil de 1804, dont les grandes lignes sont fidèlement reproduites.

De tous les codes qui ont été promulgués, c'est peut-être celui qui a été le plus critiqué dans son ensemble, en raison des détails minutieux auxquels s’est livré le législateur portugais.

Néanmoins, il serait malséant de ne pas reconnaitre qu'il contient des dispositions heureuses, témoin la création du registre de la propriété destiné à l'inscription des droits réels, des actions réelles immobilières, des hypothèques, des transmissions de

propriétés immobilières.

Le régime hypothécaire portugais est assez simple en soi. Le code (art. 1005) admet comme causes de préférence entre créanciers sur la répartition du prix de réalisation des biens du débiteur : les privilèges et les hypothèques. Les privilèges (art. 1006) confèrent au créancier un droit de préférence indépendamment de toute inscription, tandis que les hypothèques doivent être enregistrées sur le registre de la propriété, au bureau du conservateur dans le ressort duquel est situé l’immeuble affecté à la garantie de la créance ; vis-à-vis des tiers, l'inscription seule est opérante.

Il y aurait une étude curieuse à présenter de l’organisation de l’enregistrement de la propriété immobilière et de ses démembrements, organisation judicieuse et ordonnée avec une méthode précise.Chaque bureau de conservation contient un livre journal où sont notés les enregistrements au fur et à mesure des réquisitions des parties et dans l’ordre des présentations. 11 contient en outre un registre des descriptions des immeubles soumis pour la première fois à l’enregistrement avec l'indication des changements successifs que subit l'immeuble à l’occasion des partages ou autres dispositions entre vifs ou à cause de mort.

Il contient aussi un registre des inscriptions des-

tiné à l'enregistrement des actes, portant mutation

ou translation de propriété. Il contient encore un registre de transmissions de tout ou partie de chacun des immeubles portés au registre des descriptions, quel que soit le mode légal d’où elles procédent (1).

Ce qu'il est nécessaire de relever c’est que les privilèges immobiliers ne sont pas sujets à inscription et c'est là une grave atteinte portée au crédit immobilier. Hâtons-nous d’ajouter que ces privilèges sont restreints, à l’inverse des privilèges mobiliers généraux (art. 884 et 885) et des privilèges mobiliers spéciaux (art. 880 à 884) dont le législateur a établi une nomenclature des plus précises, avec un luxe de détails qui s'oppose à toute discussion.

Les privilèges immobiliers (art. 887) sont au nombre de trois : 1° le privilège du fisc pour l'impôt foncier des trois dernières années ; 2° ceux qui garantissent le paiement des frais faits pour la conservation de la chose pendant les trois dernières années, pourvu que les créances garanties n’excédent pas le 1/5 de la valeur des fonds qui ont bénéficié de ces frais. La loi prévoit le concours de créanciers qui, chacun pour une part, ont contribué à la conservation de la chose. Elle spécifie qu'ils concourent entre eux, à raison des dépenses faites dans ce but,

dans la proportion du cinquième fixé par l’article

(1) Article 957, code portugais.

Lavallette-Simon, ri

887 2° et que, pour le surplus, ils sont considérés comme créanciers chirographaires (article 1014) ; 3° enfin sont privilégiés, les frais de justice faits dans l'intérêt commun des créanciers sur la valeur du fonds pour lesquels ils ont été réalisés.

Que décide le code portugais relativement aux privilèges de l’article 2103 du code civil français ? La question est simple à résoudre, car il les méconnait

d’une façon absolue.

a) Vendeur.

En matière de vente, après avoir posé en principe que l’acheteur acquiert la propriété de la chose vendue, dès la célébration du contrat, et que le vendeur jouit à ce moment même du droit de réclamer le prix convenu (art. 1549), — la vente ne produisant d'effet à l'égard des tiers, que du jour de son inscription sur le registre de propriété, — la loi n’accorde

au vendeur aucun privilège sur l’immeuble vendu. b) Copartageant.

Ici nous ne trouvons pas trace de privilège. Cela provient de la législation relative au partage qui a conservé un caractère pour ainsi dire familial... Lorsque, en effet, une personne décède, la loi institue (art. 2067) un chef de famille chargé d’énumérer les biens héréditaires et de faire procéder à leurs descrip-

tion et partage : ce chef de famille est dans l’ordre

légal soit le conjoint survivant, soit l'enfant ou l’héritier qui a vécu avec le de cujus, le mâle plus âgé étant préféré à tous autres, et ceux qui ont vécu avec le de cujus acquérant ce titre par préférence aux autres enfants ou héritiers. Le chef de famille procède à l'inventaire sous sa responsabilité personnelle, fait le recouvrement des créances, perçoit les fruits et revenus des biens dont il a la possession, en acquitte les charges ordinaires, en un mot administre les biens de la succession jusqu’au partage. Les biens sont expertisés, puis les intéressés consultés sur la forme du partage. Si l’un d'eux veut qu’un immeuble soit licité, il en fait la déclaration. Si la déclaration porte sur des objets dont la valeur excède la part que le déclarant doit avoir dans les biens soumis au partage et si celui-ci ne s'engage pas à consigner au préalable l'excédent de la valeur, les objets licités sont vendus aux enchères et adjugés au plus offrant enchérisseur. Il n’y a pas lieu à adjudication publique si l’héritier a consigné l'excédent du prix dont il vient d’être parlé; si,au contraire, lun des cohéritiers se porte adjudicataire d’un immeuble de la succession, il est tenu de déposer ou de fournir caution pour le prix excédant la part à laquelle

il a droit dans les biens soumis au partage (1). De

(1) Ces décisions résultent du livre IIT, t. IT, sous-section V, du code civil portugais.

MAOORE

plus les cohéritiers ont une hypothèque légale pour le paiement des soultes qui leur sont dues sur les biens de la succession soumis à ce paiement, hypothèque qui doit être enregistrée à l’instar des hypothèques conventionnelles et peut l'être provisoire-

ment, suivant le procédé qui sera indiqué ci-dessous

(art. 906 7°).

c) Architectes, entrepreneurs, etc.

Ce privilège a été supprimé en Portugal et remplacé par une hypothèque. Il est intéressant de signaler, en passant, la façon de procéder adoptée par le législateur portugais, lequel a imaginé un système d'enregistrement provisoire des hypothèques conventionnelles ou légales. Cet enregistrement provisoire est fait sur les mêmes registres que les enregistrements définitifs : les hypothèques conventionnelles ou légales, les droits réels constitués sur un immeuble, les ventes et échanges, les actions, etc. (art. 949), ainsi que tous les actes dont le conservateur des hypothèques refuse l'admission à l'enregistrement définitif parce que nuls ou illégaux ou parce que, étant sous seings privés, les signatures ne sont pas légalisées. Tous ces actes peuvent faire l’objet d’un enregistrement provisoire pour être, dans l’année, converti en enregistrement définitif ou renouvelé

pour une période d’une année. C'est le système

At

qu'applique la loi portugaise à l'architecte et aux autres personnes qui font des travaux de construction, de réparation, d'amélioration de bâtiments, de défrichement, de plantation, de desséchement ou d'épuisement de fonds ruraux. Ils doivent, à cet effet, et pour prendre une inscription provisoire utile, indiquer les immeubles auxquels doivent être appliqués les frais qu'ils se proposent de faire, le chiffre des dépenses et le délai dans lequel les travaux seront exécutés.

Cet enregistrement a lieu sur le vu du titre du contrat, et il peut être converti en enregistrement définitif jusqu'à la fin du délai stipulé et même un mois après l'expiration du délai.

L'enregistrement devient définitif et rétroagit à la date de l'inscription provisoire à condition toutefois que l'entrepreneur certifie l'exécution des travaux et prouve qu'il est créancier de tout ou partie du prix convenu. Il doit indiquer le montant exact de sa créance.

C'est là un procédé aussi simple que sûr qui fait disparaître toutes les controverses qui ont été jus-

qu'ici exposées sur le privilège des architectes.

SECTION IV. — Espagne.

Le code civil espagnol, promulgué le 24 juillet

1889, offre plus d’un lien avec notre code civil de

1804. Rédigé dans une forme scientifique, il donne, en tête de chacune des matières qu'il traite, les définitions nécessaires et les principes primordiaux dont il traduit les conséquences qui précisent la pensée du législateur. Néanmoins il ne constitue pas une législation unique, en ce sens qu'il laisse subsister, là où il existe, le droit local ffuero) dans toute son intésrité. En effet, l’article 12 déclare que le titre préliminaire relatif aux lois, à leurs effets et aux règles générales de leur application, ainsi que le titre IV du livre I‘ sur le mariage sont seuls obligatoires dans toutes les provinces du royaume; mais que, quant au surplus, les provinces et territoires où subsiste le droit local ffuero) le conserveront dans toute son intégrité, sans que son régime juridique, écrit ou coutumier, souffre aucune altération par suite de la publication du code de 1889 qui n’est applicable que comme loi supplémentaire, à défaut de disposition dans les lois spéciales. En réalité, le code espagnol joue actuellement, en Espagne, le rôle que remplissait jadis dans nos pays de coutumes le droit romain auquel on recourait en dernière analyse, comme droit supplétif. Bien que le droit civil espagnol n'ait pas subi sa complète évolution et que la tendance à l'unification se manifeste plus forte de jour en jour, c'est un droit dont il faut tenir compte lorsqu'on se