CHAPITRE III

Etude des projets de réforme du régime des privilèges.

SECTION I. — Projet de loi sur la réforme hypothécaire présenté au Sénat le 27 octobre 1896 par M. Darlan, ministre de la justice et des cultes.

Depuis la loi du 23 mars 1855, le pouvoir législatif a été saisi de deux projets de lois relatifs, le premier, . à la publicité des actes intéressant la propriété immobilière, présenté au Sénat le 28 octobre 1895 par M. Léopold Thézard, sénateur, le second, à la réforme du régime hypothécaire présenté au Sénat le 27 octobre 1896 par M. J. Darlan, garde des sceaux, ministre de la justice et des cultes.

La proposition de M. Thézard, en 4 articles, tend uniquement à la modification des articles 1°, 3 et 4 de la loi du 23 mars 1855, et comporte un article final qui met en jeu le cadastre utilisé pour la détermination des droits privés, en enjoignant aux notaires, aux avoués, ou aux parties elles-mêmes, s'il

s’agit d’un acte authentique, d’un jugement ou d'un

acte sous seing privé, d'indiquer, lors de la transcription, les articles du rôle de la contribution foncière relatifs aux immeubles qui font l’objet du jugement ou de la convention.

Cette proposition n’a été qu’un acheminement vers une réforme plus vaste et plus radicale, qui s’est traduite dans la seconde proposition gouvernementale susvisée, laquelle envisage la réforme du régime hypothécaire dans toute son ampleur. Les dispositions du projet qui nous intéressent sont comprises dans les articles 12 à 16 et bouleversent, dans une certaine mesure, le régime des privilèges du code civil. Il commence par supprimer les privilèges généraux sur les immeubles, en proposant (art. 12) l’abrogation des articles 2104, 2105, 2107 et 2110 du code civil. Or, ce faisant, il supprime l'extension des privilèges généraux de l’article 2101 sur les immeubles, et revient à la théorie de notre ancien droit, conforme au droit romain, qui admettait que les privilèges généraux n'étaient opposables qu'aux créanciers chirographaires.

Il simplifie, en second lieu, l’article 2103, en effaçant les privilèges énumérés dans les paragraphes 2 et 5. Cette décision a, du reste, été consacrée par tous les projets ultérieurs et ne manque pas de logique, car elle fait disparaître un double emploi, le

privilège des prêteurs de deniers n'étant, en réalité,

autre chose que le privilège de la créance principale transféré à un tiers par l'effet des règles sur la subrogation ou la cession des créances (1). Nous avons eu l’occasion de constater que la loi belge de 1851 avait déjà abrogé ces privilèges.

Il supprime enfin le privilège des architectes, entrepreneurs et ouvriers organisé dans l’article 2103 4°. A quel mobile a obéi le législateur en proposant cette mesure ? L’exposé des motifs répond sommairement par les considérations suivantes : « Nous supprimons également le privilège accordé aux architectes, aux entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, auxquels il n’y a vraiment pas de raison de maintenir un droit de préférence sur d’autres fournisseurs et qu'il serait Juste, au contraire, de faire rentrer dans le droit commun ».

« Quand ils sont appelés à exercer leur industrie, leur devoir est de s’enquérir de la solvabilité des personnes qui les vont employer ».

« A l'avenir, s’ilsle croient utile, ils pourront, avant le commencement ou au cours deleurs travaux, stipuler une hypothèque, à la charge d’en préciser l’assiette et de déterminer la somme qu’elle garantira, puis

faire inscrire sur les immeubles spécifiés cette hy-

(1) Sic, art. 1249, 1250, 1251, 1692, 2142, c. civ.

rs — 128 —

pothèque, qui ne pourra jamais être opposée aux tiers antérieurs en date». …

Les motifs invoqués sont, on peut s’en rendre compte, des motifs de fait et non des motifs de droit. Il est exact que, dans la pratique, l'application de ce privilège est assez rare ; les entrepreneurs ou architectes exigent souvent des paiements au comptant ou à court terme et, d'autre part, les propriétaires dont les immeubles sont grevés d’hypothèques ne songent guère à bâtir. Mais, en droit, on ne saurait invoquer aucun argument de nature à porter atteinte aux intérêts des architectes ou entrepreneurs. Aussi, nous aurons l’occasion d’y revenir, les nouveaux projets ont-ils maintenu dans la rédaction le paragraphe 4 de l’article 2103.

Le projet du gouvernement n’a pas fait qu’élaguer : il a élevé au rang de privilèges certaines créances inconnues du législateur de 1804. Tout d’abord et, conforme à cet égard à la loi hypothécaire belge, il crée (art. 13 2° ) un privilège au profit du donateur pour les charges ou prestations imposées au donataire dans l’acte de donation. La jurisprudence française avait jusque-là, en présence des termes formels de l'article 2103 et par application du principe que les privilèges sont de droit étroit, refusé de reconnaître au donateur, pour l’exécution des charges, le privi-

lège du vendeur, si bien que celui-ci est réduit à

choisir entre une action personnelle dénuée de droit de préférence ou une action en révocation de la donation. L'équité, comme aussi la nécessité de respecter autant que possible les droits acquis par les tiers qui ont traité avec le donataire et se verraient dépouillés par l'exercice de l’action en révocation, commandait l'institution du privilège du donateur, et on ne peut qu'applaudir à une mesure qui fixe un point de droit contesté en doctrine et fixé en sens contraire du texte du projet par la jurisprudence.

Ce n'est pas la seule innovation apportée par le projet : il a consacré l'existence du privilège du coéchangiste, qui, en jurisprudence, comme en doctrine, était considéré comme équipollent au privilège du vendeur, en vertu de l’article 1707. Il faut reconnaître toutefois qu'il n’était pas inutile de privilégier le coéchangiste car il existe encore des controverses sur le point de savoir si l'échange constitue bien une vente lorsqu'il est accompagné d’une soulte. La précision du texte élimine toute discussion. Mais — et c'est un point qu'il est nécessaire de relever et qui a fait naître des difficultés dans l'élaboration du projet définitif qui sera examiné plus loin — non content d'accorder à l’échangiste un privilège pour la soulte stipulée dans l'acte d'échange, le projet du gouvernement étend ce privilège « aux dommages-

intérêts pouvant résulter d’une éviction ». N'est-ce

Lavallette-Simon. 9

pas là une innovation audacieuse et antijuridique è

L'échangiste, aux termes de l'article 1705, qui estévincé de la chose qu’il a reçue en échange, « a le choix de conclure à des dommages-intérêts ou de répéter sa chose ». Dans cette dernière hypothèse, il reprend purement et simplement son immeuble. Si, au contraire, il préfère recourir à une action en dommagesintérêts, il ne saurait être admis à invoquer le privilège du vendeur sous prétexte que les dommages-intérêts représentent la valeur de l’immeuble par lui aliéné. Il est, dit justement M. Baudry-Lacantinerie, « un acquéreur dépossédé » et les dommages-intérêts représentent « non la valeur de l'immeuble qu'il a aliéné, mais la valeur de l'immeuble dont il a été évincé » (1). Il faut donc, en droit, déclarer que la solution de l’article 13 2° du projet est contraire aux principes. Le législateur a jugé bon, néanmoins, de lui accorder la faveur d’un privilège en se basant sur cette idée que les tiers ne sont pas lésés : ils souffrent évidemment de l'existence du privilège, mais ils auraient souffert aussi de l’action en résolution qui aurait fait disparaître tous leurs droits. C’est la seule bonne raison qui ait été invoquée et qui n’a,

nous le répétons, aucune valeur juridique.

(4) Baudry-Lacantinerie et de Loynes. Privilèges et hypothèques, ÉLRD ONE

Enfin, — et c'est la dernière innovation prévue par le projet du gouvernement, — l’article 13 4° spécifie

qu'est privilégiée la créance « des créanciers d’une succession et des légataires dans les termes de l’article 2111 nouveau du code civil ». C’est la proclamation du privilège de la séparation des patrimoines énoncé d'une façon incidente dans l'article 2111. Ainsi est tranchée dans le sens de la jurisprudence une question vivement controversée entre les auteurs, que nous avons exposée dans le chapitre I‘, et est reconnu au profit des créanciers et légataires un droit de suite sur les immeubles de la succession, à condition d'inscrire leur privilège dans les délais impartis par l’article 2111.

Telles sont les modifications essentielles que fait subir à l’article 2103 le projet de M. Darlan. Il maintient : 1° le privilège du vendeur pour le prix et les charges résultant de l’acte de vente ; 2° celui du copartageant « pour les soultes ou retours de lots sur les immeubles compris dans le lot chargé de la soulte, — pour le prix de licitation sur le bien licité, — pour la garantie des lots sur chacun des immeubles compris dans le partage ».

La dernière formule, relative au privilège du copartageant, est remarquable par sa précision : elle a substitué à l'expression de cohéritiers de l’article

2103 3°, le terme plus général de copartageant ; elle a

aussi et surtout, conformément à la jurisprudence, déterminé en termes non équivoques l'assiette du privilège afférent à chacune des créances qui peuvent résulter du partage.

3° Le projet maintient enfin (art. 13 1°) le privilège des frais de justice qu’il classe en tête des créances privilégiées, en spécifiant qu’ils comportent « les frais faits pour la réalisation de l'immeuble et la distribution du prix ». C’est la solution actuelle qu'il était cependant indispensable de transcrire par suite de l'abrogation des articles 2104 et 2105.

Cela dit, voyons comment, dans le système du projet du gouvernement, se conservent les privilèges immobiliers.

Après avoir décidé (art. 14) que la créance des frais de justice est exempte de la formalité de l’inscription, mais qu'entre les créanciers les privilèges ne produisent d'effet sur les immeubles que s’ils ont été rendus publics par l'inscription et à partir de la date

de cette inscription, le projet envisage chacun des

privilèges.

a) Privilège des vendeur d'immeuble, donateur, échangiste, copartageant.

L'article 15, modifiant les articles 2108 et 2109, dit que le privilège « ne peut s'exercer qu’autant qu'il

aura été conservé par une inscription encore exis-

tante » ; que « le conservateur des hypothèques est tenu de l'inscrire d'office au moment de la transcription du titre d’où il résulte » ; qu’enfin « le privilège inscrit dans les trente jours de l'acte emporte préférence sur toute inscription prise du chef du nouveau propriétaire ».

Il ressort de cet article que les privilèges ne peuvent s'exercer qu'au moyen d’une inscription : c’est une innovation, car, il ne faut pas l'oublier, sous l'empire de la législation actuelle, le vendeur conserve son privilège par la transcription qui est équivalente à l'inscription. Ajoutons que l'innovation est heureuse, offrant l'avantage de supprimer toutes controverses relatives au renouvellement et à la péremption : l'inscription doit, comme en droit commun, être renouvelée, dans les dix années de sa date, par les soins des parties intéressées.

Il faut relever, par contre, que si le projet a unifié le délai pour le vendeur et le copartageant, il a le tort, ayant abrogé (art. 11) l’article 6 de la loi du 23 mars 1855 relatif au droit de suite, de ne faire allusion qu’au droit de préférence, si bien que le droit de suite reste soumis aux règles du code civil sauf la modification résultant du principe de la transcription. D'où il suit que le vendeur ou le copartageant privilégié perd le bénéfice de son privilège par

toute aliénation consentie et transcrite après l'acte

En 134 ae de partage ou de vente, avant qu'il ait opéré sa pro-

pre inscription.

b) Séparation des patrimoines.

Le privilège de séparation des patrimoines prend rang du jour du décès, à la condition d’avoir été inscrit dans les trois mois à compter de l’ouverture de la succession.

« L'inscription peut encore être prise après expiration du délai de trois mois tant que l’immeuble n’a pas fait l’objet d’une aliénation transcrite ; mais, en ce cas, elle ne produit d’effet qu’à sa date.

« Elle est rayée sur le seul consentement de ceux qui l'ont requise ou qui ont fait mentionner leurs droits en marge ».

La rédaction de l’article 16, modifiant l’article 2111 du code civil, est moins heureuse dans sa forme. L'article 2111, nous l'avons dit, règle le droit de préférence : si le séparatiste fait inscrire son .privilège dans les six mois à compter de l’ouverture de la succession, il prime les créanciers de l’héritier, fussentils inscrits avant lui ; passé ce délai, son inscription ne lui donne un droit de préférence qu’à l'encontre des créanciers de l’héritier qui n’ont pas pris inscription. Le droit de suite, sous l’empire du code, et à supposer qu'il soit indiscutablement admis, ne peut

s'exercer contre les tiers acquéreurs qu’à la condition

que le séparatiste ait inscrit son privilège avant la transcription de la vente. C'est là une situation regrettable que nous avons fait ressortir en son temps et que le projet de M. Darlan n'a pas résolue d’une façon positive. Le texte parle du rang du privilège et non de son effet à l'égard des tiers acquéreurs, de sorte que, malgré la tendance à unifier la règle qui se rencontre dans l'exposé des motifs, l’imprécision des termes de l’article 16 du projet laisse planer un doute fâcheux sur la question.

Le paragraphe final de l'article 16 met fin à une divergence qui s’est produite dans la jurisprudence et la pratique. Il indique que la mainlevée de l’inscription de la séparation des patrimoines doit être demandée par celui-là seul des créanciers qui la requise. Cette solution est commandée par l'utilité car, jusqu'à la distribution du prix, il aurait été impossible de rayer linscription ; il aurait, en effet, fallu compter avec des créanciers inconnus qui auraient pu l'invoquer.

Pour nous résumer, le projet de M. Darlan offre, sur la législation actuellement en vigueur des privilèges immobiliers, des avantages notables. Il a clarifié le texte de l’article: 2103 ; il a surtout fait disparaître les équivoques résultant du silence du texte, en conférant au coéchangiste et au donateur un droit

privilégié qui donne lieu à d’interminables contro-

verses ; il a unifié le délai imparti pour l'inscription des privilèges ; il a sanctionné le privilège des séparatistes ; en un mot il a fait œuvre utile, sans cependant se trouver à l'abri de certaines critiques résultant d’omissions ou de défaut de précision. Il fait avancer d’un pas la législation et a servi de modèle aux projets de réforme qui l’ont suivie et que nous

allons passer en revue.

SECTION II. — Rapport de M. Léopold Thézard, sénateur.

Dans le prélude du savant rapport (1) élaboré par M. Léopold Thézard, au nom de la commission chargée d'examiner : 1° le projet de loi sur la réforme hypothécaire ; 2 la proposition de loi de M. Thézard lui-même relative à la publicité des actes intéressant la propriété immobilière, l’auteur s’évertue à démontrer combien délicate et ardue a été la tâche de la commission en face des divergences qui se sont manifestées au cours des délibérations, divergences occasionnées par «le caractère nécessairement relatif des solutions juridiques ». Son programme est nettement tracé : «Il s'agira, dit-il, dans notre matière, d'organiser les moyens de déjouer la mauvaise

foi et d'assurer, en même temps, aux diverses con-

(1) Le rapport de M. Thézard a été présenté au Sénat le 29 mars

ventions le plus de facilité, le plus de sécurité possible, sans excès de réglementation, sans formalités superflues et coûteuses ; il faudra donc voir quel procédé se prêtera le mieux au libre et normal développement de l’activité économique. Il ne suffit même pas d'envisager l'idéal poursuivi ; il y à aussi des contingences inéluctables dont on est obligé detenir compte... ; la législation préexistante s'impose dans une large mesure à ceux qui ont la charge de la modifier et souvent ne peuvent la remplacer qu’en la développant... » « Il est impossible dese guider uniquement par des conceptions a priori, par des règles purement abstraites. Il faut satisfaire à certaines nécessités ; il en est d’autres auxquelles il faut obéir ».

Tel est bien le programme qu'a suivi le rapporteur dans le mémoire condensé qu'il a rédigé au nom de la commission de réforme du régime hypothécaire : sauvegarder les principes, mais les accommoder autant que possible aux exigences de la pratique, en suivant les progrès de la jurisprudence « qui forme progressivement comme une législation secondaire, lorsqu'elle est arrivée à un certain point de fixité ».

M. Thézard ne croit pas qu’il soit possible, quant à présent, d'instaurer le régime du registre foncier. «Nous sommes rivés pour longtemps encore, dit-il,

au système de la transcription comme moyen légal

de constatation de la propriété et des droits réels immobiliers à l’égard des tiers ». Et c'est à regret qu’il semble passer cet aveu. Aussi le but du législateur doit-il consister, en maintenant le mode de publicité consacré par la législation de 1804 et de 1855, à lui donner tous les développements exigés par la pratique. A cet effet, il reprend le projet du gouvernement, l'analyse, le discute et l'amende.

Il ne nous est pas possible, étant donné le sujet spécial que nous traitons, d'étudier l’économie de la transcription et de ses effets, décrits par M. Thézard et réunis dans les 14 articles qui forment le premier chapitre du projet de loi par lui soumis au Sénat (1). Notre attention ne doit être retenue que par les articles du chapitre IL, relatifs aux privilèges immobiliers. . Le rapporteur porte d’abord son attention sur les privilèges généraux de l’article 2101 dont le projet de M. Darlan demande la suppression en tant qu'ils : frappent les immeubles, avec abrogation des articles 2104 et 2107 ; nous y avons fait allusion plus haut. Il admet, sans restriction, le maintien en première ligne du privilège qui garantit les frais judiciaires faits pour assurer soit la conservation du gage commun, soit sa réalisation, soit encore la distribution

des deniers entre les intéressés. Il admet encore le

(4) Rapport du 29 mars 1904, p. 233 et suiv.

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maintien des autres privilèges généraux de l’article 2101, qui se justifient par des raisons d'humanité et d'ordre public, et dont le législateur de 1804 a subordonné l'exercice sur les immeubles en cas d’insuffisance du mobilier, avec, dans cette hypothèse, un droit de préférence sur les créanciers à privilège spécial de l'article 2103 et sur les créanciers hypothécaires. Le rapport s’en tient, pour conserver ces privilèges occultes, aux raisons d'équité et d'utilité qui ont déterminé les rédacteurs du code civil à les leur accorder.

Tous les auteurs n’admettent pas cette solution. Sans omettre de rappeler que le projet du gouvernement les supprime, il est bon d'indiquer d’ores et déjà que certains (1) en demandent l’abrogation sous le double prétexte que ces créances accumulées peuvent représenter un chiffre relativement élevé et qu'il y a dans l’existence de ces privilèges généraux une entrave au développement du crédit hypothécaire dont les exigences s’accroissent de jour en jour. D'autres proposent de faire une sélection entre ces diverses créances de l’article 2101 et, en tous cas, de ne leur donner la préférence qu’à l'encontre des créanciers hypothécaires et non des créanciers à pri-

vilèges spéciaux sur les immeubles qui ont mis l’ob-

(4) V. notamment M. Bufnoir : commission du cadastre.

jet dans le patrimoine du débiteur. Mais, en dépitde ces considérations sérieuses, la commission s’est prononcée pour le maintien des articles 2104 et 2105, en dispensant de la formalité de l'inscription.

Après s'être prononcé en faveur du maintien des privilèges généraux, dans les conditions qui viennent d’être rappelées, le rapporteur s'explique sur la nature et le mode de conservation des privilèges immobiliers spéciaux. Il approuve l’abrogation des paragraphes 2 et 5 de l’article 2103 par le projet de M. Darlan et pour les mêmes raisons invoquées par ce dernier, puis il énumère chacun des privilèges spéciaux immobiliers. Leur examen montrera que, sur bien des points, la commission de 1904, a suivi

les mêmes errements que le projet du gouvernement

de 1896.

a) Vendeur.

L'article 2 du projet de la commission est ainsi conçu : « L'article 2103 du code civil est remplacé par le suivant :

Les créances privilégiées sur les immeubles sont :

1° La créance du vendeur pour le prix et les charges résultant de l'acte de vente, celle des échangistes pour les soultes stipulées dans l'acte de vente et les dommages-intérêts pouvant résulter d’une éviction, celle du donateur pour les charges et prestations

imposées au donataire dans l’acte de donation.