RAM

C’est la reproduction littérale de l’article 13 2 du projet de M. Darlan, dontles raisons sont approuvées sans réserve par M. Thézard, aussi bien en ce qui concerne l'extension du privilège à l'échangiste et au donateur, qu’en ce qui touche les dommages-intérêts dus à l’échangiste, en cas d’éviction. Il est donc

inutile d’insister davantage.

b) Copartageants.

Est également privilégiée, dit l’article 2 2°, « la créance du copartageant, savoir: pour les soultes et retours de lots sur les immeubles, compris dans le lot chargé de la soulte, pour le prix de licitation sur le bien licité, pour la garantie des lots sur chacun des immeubles compris dans le partage ». Ici, encore, M. Thézard a repris le texte de l’article 13 3° du projet du gouvernement et nous ne pouvons que renvoyer aux observations que nous a suggérées la

rédaction de ce paragraphe.

c) Architectes.

Contrairement au projet de 1896, la commission de 1904 a cru devoir maintenir leur privilège. L'article 2 3, s’en exprime ainsi: Est privilègiée : « 3° La créance des architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers employés pour édifier, reconstruire ou répa-

rer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quel-

conques, pourvu néanmoins que, par un expert nommé d'office par le tribunal de première instance dans le ressort duquel les bâtiments sont situés, 1l ait été dressé préalablement un procès-verbal à l'effet de constater l’état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclare avoir dessein de faire, ledit procès-verbal devant être inscrit avant le commencement des travaux, et que les ouvrages aient été dans les six mois, au plus de leur perfection, reçus par un expert également nommé d'office; mais le montant du privilèce ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal et il se réduit à la plus-value existant à l’époque de l’aliénation de l'immeuble et résultant des travaux qui y ont été faits ».

C'est le maintien pur et simple du paragraphe 4 de l’article 2103 du code civil, maintien fondé sur des raisons d'équité ; comme le vendeur obtient un privilège à l'égard de tous les créanciers du débiteur parce qu'il a fait entrer dans son patrimoine une valeur nouvelle, de même l'architecte, l’entreprenéur ou l'ouvrier doit être privilégié parce qu'il a ajouté une valeur à la propriété sur laquelle il a effectué des travaux. La loi doit intervenir pour donner à l'architecte un droit de préférence dans la limite de Ïa plus-value acquise par l'immeuble et

moyennant des garanties sérieuses.

cs

Le rapport critique les motifs qui ont amené l’auteur du projet du gouvernement à abolir ce privilège. La stipulation d’une hypothèque conventionnelle, notamment, pourrait parfois compromettre les droits de l'architecte, de l'entrepreneur ou des ouvriers. Elle ne prendrait rang qu'après les hypothèques déjà inscrites sur le même immeuble et serait primée par elles, même quant à la plus-value donnée à l'immeuble.

Il ajoute que, pratiquement, l'application du privilège des architectes et entrepreneurs est plus fréquent qu'on veut bien le dire: «le Sous-Comptoir des « Entrepreneurs prend de ce chef, chaque année, « une centaine d'inscriptions dans chacune des con- « servations d’hypothèques de Paris » (1). Il dit enfin qu’il peut rendre de grands services. « N’est-il pas permis de prévoir pour lui tout un vaste champ d’applications dans les constructions à bon marché dont les lois favorisent le développement ? » Cet argument est plus vivace que jamais, à la veille du jour où le gouvernement se préoccupe de combattre le renchérissement des loyers par la construction d'habitations à bon marché. Aussi, pour toutes ces raisons, — et elles ont leur valeur — le rapport conclut-il au main-

tien du privilège de l’article 2103 4°.

(1) Rapport de M. Thézard, p. 117.

d) Séparation des patrimoines.

«Les droits des créanciers d’une succession et des légataires qui demanderont la séparation des patrimoines » constituent une créance privilégiée, aux termes du paragraphe 4 du même article 2.

M. Thézard se range à l’avis du projet du gouvernement et, sans hésiter, classe la séparation des patrimoines parmi les privilèges immobiliers. La jurisprudence en avait ainsi décidé et le rapporteur, logique avec lui-même et avec le programme quil expose dans le préambule de son rapport et dont nous avons donné le schéma en quelques lignes, estime que cette innovation s'impose, parce qu’elle met fin à de longues controverses doctrinales qui persistent aujourd’hui encore dans la doctrine.

Ainsi qualifiée, [a séparation des patrimoines comportera tous les effets des privilèges immobiliers : elle confère au créancier le droit de préférence, ce qui n'était pas contesté jusqu'alors, mais elle lui donne aussi le droit de suite, sous la condition d’avoir été inscrite avant la transcription de l’aliénation consentie par l'héritier. |

Le rapporteur, en jurisconsulte avisé, ne se contente pas de proposer la création par voie législative du privilège du séparatiste. Dans l’article 5 du pro-

jet de loi qu'il a soumis au Sénat, en effet, il a inscrit

Se LR

une addition capitale au premier chef, à l’article 878 du code civil qui prévoit la faculté pour les créanciers du défunt de demander contre tout créancier de l'héritier la séparation du patrimoine du défunt d'avec le patrimoine de l'héritier. Cet article 5 est ainsi conçu :

« La séparation des patrimoines constitue au profit des créanciers un privilège qui porte sur tous les biens meubles et immeubles de la succession et sur chacun et chaque portion de ces immeubles pour la garantie de l'intégralité des dettes dues par le défunt, nonobstant la division des dettes entre les divers héritiers ».

C'est là, à n’en pas douter, une décision essentielle qui a passé, nous le verrons, dans le projet définitif soumis à la Chambre des députés. L'auteur du rapport l'a complétée en modifiant le paragraphe 4 de l’article 2103 du projet de M. Darlan, dans les termes suivants : Est privilégiée : 4° « La créance des créanciers et des légataires sur les immeubles de la succession, aux termes des articles 878 et 2111 ».

Quelle est la portée juridique du texte nouveau et quelle est son efficacité ? Elle a trait à l’indivisibilité du privilège du séparatiste et tranche la question, douteuse jusqu'ici, de savoir dans quelle mesure on doit appliquer à la séparation des patrimoines le prin-

cipe de l’indivisibilité hypothécaire. Nous insistons,

Lavallette-Simon. 10

car la controverse est vive et l'adoption de l’article 5 du projet de M. Thézard la ferait disparaître à tout jamais. Il est évident que, classée parmi les privilèges immobiliers, la séparation des patrimoines comporte Pindivisibilité du privilège. Comment s’exercera cette indivisibilité lorsque les créanciers du de cujus se trouveront en présence de plusieurs héritiers ? Le. privilège des séparatistes s’exercera-t-il, pour la totalité de chaque créance sur l’ensemble des biens de la succession, indépendamment de tout partage entre les cohéritiers? Au contraire s’exercera-t-il contre les créanciers dechacun des héritiers jusqu’à concurrence des biens mis dans chaque lot, par application du principe de la division des dettes entre les héritiers de la même succession ? La jurisprudence s’est ralliée à cette seconde manière de voir en se basant sur un argument puissant : les séparatistes n'avaient sur les biens de leur créancier aucun droit hypothécaire qui leur assurât le bénéfice de l’indivisibilité sur la masse des biens de la succession. Et puis, ajoutet-elle, les héritiers ne sont pas solidairement tenus du paiement des dettes de la succession.

A vrai dire, cette solution jurisprudentielle est conforme aux principes qui régissent l'obligation aux dettes de l'héritier. M. Thézard le reçonnaît, mais il se demande si, en présence du résultat inique auquel

peut conduire le maintien d’une telle théorie, il n’y

aurait pas lieu, par un texte, d'en conjurer les effets qui sont contraires au but même de la séparation des patrimoines lequel ne tend à rien moins qu'à mettre le créancier séparatiste dans la même situation que si son débiteur vivait encore. C’est cet effet primordial de la séparation des patrimoines qu'il y a lieu de sauvegarder tout d'abord. A l'appui de sa thèse, M. Thézard cite l'exemple frappant de deux héritiers dont l'un a été gratifié d’une libéralité du vivant de son auteur. Il doit le rapport à son cohéritier lors du partage et l’auteur suppose qu'il fait ce rapport en moins prenant et que, de plus, il est insolvable. Avec la théorie de la jurisprudence, en vertu du principe de la division des dettes, le ou les créanciers qui auront demandé la séparation des patrimoines auront contre l'héritier insolvable un recours platonique et seront ainsi lésés dans leurs droits. Le but de la séparation des patrimoines est donc manqué. Il le serait aussi, si, au lieu d’être insolvable, on suppose que l'héritier qui fait le rapport en moins prenant accepte la succession sous bénéfice d'inventaire.

Pour parer à ce résultat inique et pour conserver au privilège de la séparation des patrimoines toute l'efficacité qu’il comporte, le rapporteur estime qu'il est nécessaire de légiférer. On pourrait proposer un texte qui déclarerait que le rapport en moins pre-

nant ne pourra préjudicier aux créanciers de la suc-

PT ESA cession ; mais cette solution ne lui semble pas assez radicale et c’est pour tarir à l'avenir toute source de controverse qu’il a soumis au Sénat le texte de l’article 5 que nous avons reproduit plus haut. Cette solution, dit-il, est équitable et logique : le privilège de la séparation des patrimoines est assorti d’un droit de suite que les séparatistes n'avaient pas du vivant du de cujus ; pourquoi ne pas le faire porter également sur tous les biens de la succession, nonobstant la division des dettes entre les divers héritiers ? M. Thézard ne trouve aucune bonne raison pour ne pas appliquer jusqu’au bout les effets de Ia séparation des patrimoines, et son argumentation a convaincu la commission de la Chambre des députés qui a conservé dans son intégrité le texte proposé par le rapporteur.

Tels sont les privilèges immobiliers spéciaux que maintient le projet de loi de 1904. Pour être complet il faut ajouter que l’article 16 du projet décide qu'il n’est rien changé aux privilèges et hypothèques qui garantissent les créances de l'Etat.

Mais, et c'est la seconde question qui se pose, comment, dans l'économie de la réforme du régime hypothécaire, rapportée par M. Thézard, se fera la

conservation de ces privilèges immobiliers ?

a) Privilège des vendeur, échangiste, donateur el copartageant.

Ces privilèges (art. 4 du projet) seront conservés par l'inscription prise dans les soixante jours à compter du traité de vente, d'échange ou de donation, de partage ou de licitation, durant lequel temps aucune hypothèque ne peut être prise sur l'immeuble grevé du privilège, au détriment du créancier nanti de ce privilège.

Le conservateur des hypothèques est tenu, sous peine de tous dommages-intérêts, de faire d'office inscription des créances résultant des actes qui donneront lieu aux privilèges de l’article 2 du projet, et qui auront été présentés à la transcription.

Cette inscription sera soumise à la péremption de dix ans ; le renouvellement se fera à la diligence des parties intéressées, sans que le conservateur soit tenu de l’opérer d'office.

Il faut noter que le projet de 1904 n’a pas, ainsi que l’a fait celui de 1896, abrogé complètement la loi du 23 mars 1885. L'article 6 est maintenu, mais modifié : « À partir de la transcription, les créanciers privilégiés ou ayant hypothèque ne peuvent prendre utile-

ment inscription sur le précédent propriétaire ».

Néanmoins, les vendeur, coéchangiste ou donateur

et le copartageant peuvent utilement inscrire les pri-

— 150 — vilèges à eux conférés par les articles 2108 et 2109 du code civil, dans les soixante jours de. l'acte de vente, nonobstant toute transcription d'actes faite dans ce délai. | Les articles 834 et 835 du code de procédure civile

sont abrogés ».

Grâce à cette disposition, le rapporteur a corrigé et complété le texte de l’article 11 du projet de M. Darlan, lequel (art. 11), abrogeant la loi de 1855, ne fait allusion qu’au droit de préférence, et conserve le droit de suite soumis aux règles du code civil, de sorte que le vendeur et le copartageant perdent le bénéfice du privilège par une aliénation consentie et transcrite après l'acte de vente ou de partage et avant qu'ils aient fait procéder à leur propre inscription. Ce système serait, à coup sûr, plus propice à la fraude qu’en l'état actuel de la législation et M. Thézard maintient avec raison le délai de faveur tant pour le droit de suite que pour le droit de préfé-

rence.

b) Architectes ou entrepreneurs.

Ils conservent leur privilège sous la double condition : «1° que l'inscription du procès-verbal qui constate l’état des lieux aura été faite avant le commencement des travaux ; 2° que le procès-verbal de ré-

ception aura été inscrit dans le mois qui suivra les

six mois impartis pour la confection de ce procèsverbal ».

L'article 2110 du code civil ne fixe pas de délai pour l'inscription du procès-verbal de réception des travaux. L'opinion générale estime que cette inscription, à l'instar de la réception des travaux, doit être faite dans les soixante jours de leur terminaison. Le projet précise : la réception doit s'effectuer dans les six mois et l'inscription dans le mois suivant. Rien n'est donc, dans ce système, laissé à l’arbitraire : les formalités remplies, l'architecte conserve et le droit de suite et le droit de préférence.

Il faut noter que l’article 2110, modifié par le projet de M. Thézard (art. 4), supprime la finale de larticle 2110 « à la date du premier procès-verbal. » Il serait inadmissible, en effet, que le privilège ne leur fût accordé qu’à l'encontre des créanciers postérieurs à l'inscription du premier procès-verbal : la plus-value résultant des travaux profite autant aux créanciers

antérieurs à l'inscription qu'aux autres.

c) Séparation des patrimoines.

Le privilège se conserve par l'inscription, mais la commission du Sénat a estimé qu'il n’y a pas lieu de réduire de six à trois mois le délai de l'inscription. Elle a donc conservé purement et simplement le délai

imparti par l’article 2111 du code civil,

Nous avons ainsi envisagé les modifications que prétend apporter à la théorie et à l’organisation des privilèges immobiliers la commission de réforme du régime hypothécaire, au rapport de M. Thézard. S'il fallait apprécier, non la réforme en elle-même, mais le travail personnel du rapporteur, il faudrait, sans réserve, reconnaître qu'il émane d’un jurisconsulte avisé et maître de la question : les amendements qu'il a fait subir au projet du gouvernement et que nous avons signalés au fur et à mesure de l'exposé des questions que soulèvent et l’organisation et la conservation des privilèges aussi bien que la sauvegarde des droits des tiers en témoignent assez pour ne pas insister davantage sur la valeur du rapport que nous avons essayé d'analyser. Du reste, le meilleur témoignage qui puisse en être donné réside dans le maintien de la plupart des conclusions du rapport de la commission du Sénat dans le texte adopté par la commission de la Chambre des députés que nous allons étudier bientôt.

Cela veut-il dire, en dernière analyse, que la commission sénatoriale chargée d'examiner le projet de loi sur la réforme du régime hypothécaire ait surmonté toutes les difficultés et qu’en fin de compte le crédit hypothécaire ait atteint le maximum de sécurité désirable ? La question reste à résoudre et tout

fait présumer qu’en cette matière le dernier mot reste

à dire. M. Thézard, dans un rapport déposé le 23 décembre 1897 au Sénat (1), relatif au nantissement des fonds de commerce, s’exprimait comme suit : « C’est la publicité, une publicité appropriée à chaque nature de garanties qui seule doit donner effet à l'égard des tiers. Il faut que tous ceux qui auront à traiter avec une personne puissent s'assurer, par un procédé facile et suivant une règle uniforme, des droits qui peuvent grever à l'avenir chaque fraction de son patrimoine et savoir, par suite, quelle garantie peut encore offrir le contrat projeté avec elle ».

Là, en effet, est le secret de la solution et si, avec le régime de l'inscription tel qu’il fonctionne actuellement, c’est-à-dire avec le régime de la publicité personnelle, des retouches heureuses ont été faites à l'œuvre des législateurs de 1804 et de 1855, il faut bien reconnaître que l’œuvre n’est pas achevée et qu’en dépit des garanties qu'offrent toutes les réformes, notre législation hypothécaire n’a pas dit son

dernier mot.

SECTION III. — Rapport de Maurice Viollette, député.

Le rapport fait par M. Viollette au nom de la commission de la réforme judiciaire et de législation ci-

vile et criminelle, est le dernier en date qui s'occupe

(1) Annexe n° 94 du Journal officiel du 20 février 1898.

dire de la réforme hypothécaire. Il porte la date du 19 janvier 1909 et a été suivi d’un rapport supplémentaire en date du 12 janvier 1911, lequel contient les amendements proposés par des parlementaires ou des juristes étrangers au parlement (1).

Il s'applique : 1° au projet de loi de M. Darlan, du 27 octobre 1896 ; 2° à la proposition de loi de M. Thézard du 29 mars 1904 ; 3° à la proposition de loi de M. Maurice Chastenet, déposée pendant la septième législature et reprise pour la seconde fois le 6 novembre 1906.

Le rapport de M. Viollette, du 19 janvier 1909, n’a pour objet que d’exposer et d'expliquer le texte définitif voté par le Sénat, au rapport de M. Théodore Girard, au cours de la législature de 1907. Il commente les 30 articles que comporte le texte du Sénat (tandis que le contre-projet de la commission de la Chambre des députés a intercalé trois articles nou-

veaux dans sa rédaction définitive). Suivant une mé-

(1) Rapport fait au nom de la commission de la réforme judiciaire et de la législation civile et criminelle chargée d'examiner le projet et la proposition de loi relatifs à la publicité des actes intéressant la propriété immobilière, à la réforme du régime hypothécaire el à la sécurité du titre foncier. — Chambre des députés, session de 1909. Annexe au procès-verbal de la séance du 19 janvier 1909, n° 2.256.

Rapport, etc... session de 1911. Annexe au procès-verbal de la

séance du 12 janvier 4911, n° 663.

thode opposée à celle de M. Thézard qui a construit un monument entièrement doctrinal, le rapport de M. Viollette s'inspire plutôt de la pratique et de la Jurisprudence et fait ressortir les controverses dont fourmille la matière : c’est un ensemble de matériaux offerts à l'étude des députés afin de leur permettre de construire un régime hypothécaire aussi harmonieux que possible.

La 1'° partie est consacrée à la loi de 1855 sur la transcription; la seconde, aux privilèges; la troisième aux hypothèques. Enfin une 4° partie comprend le texte du projet de loi et une série d’annexes se référant notamment à l'établissement des livres fonciers en Alsace-Lorraine et au code civil allemand. C'est sur le chapitre II que doit se porter notre attention. D'ores et déjà, on peut dire que cetté seconde partie a été peu modifiée par le texte proposé par la com-

mission de la Chambre des députés.

Privilèges généraux.

Les créanciers jouissant d’un privilège général dans les termes de l’article 2101, c’est-à-dire ceux ayant une créance pour frais de justice, frais funéraires, frais de dernière maladie, fournitures de subsistances, frais résultant d’un accident de travail, spécifiés par la loi, ont été, dans le texte du Sénat, ré-

légués au 3° rang. L'article 2105 établit dans l’ordre

suivant la théorie des privilèges lorsque, à défaut de mobilier suffisant, les créanciers ayant un privilège général sont en concours avec des créanciers privilégiés spécialement sur l’immeuble : 1° les frais de justice faits dans l'intérêt commun; 2° les créances désignées dans l’article 2103; 3° les créances autres que les frais de justice, énoncées dans l’article 2101.

Le texte du Sénat, basé sur l’idée qu’un immeuble entré dans le patrimoine du débiteur grevé d’un privilège spécial ne doit pas servir à payer d’autres créanciers au détriment du privilège, n’a pas été accepté par la commission de la Chambre des députés qui, dans l’article 2104 nouveau, maintient la rédaction de l’article 2105 du code civil, en y ajoutant deux dispositions spéciales à l'exercice du privilège sur les meubles, quand ïil y a concours entre les créanciers privilégiés de l’article 2101 etles créanciers à privilège spécial de l’article 2102. Nous n’y insisterons pas.

En ce qui concerne les privilèges immobiliers de l’article 2103, le rapport de M. Viollette consacre dans son ensemble la rédaction du texte du Sénat, sauf quel-

ques modifications qu'il est utile de faire ressortir :

a) Vendeur, échangiste, donateur.

Le texte du Sénat énumère-: la créance du ven-

deur d'immeubles pour le prix et les charges résul-

er 157 LS

tant de vente ; celle des échangistes pour les soultes et charges stipulées dans l'acte de vente et les dommages-intérêts pouvant résulter d’une éviction ; celle du donateur pour les charges et prestations imposées au donataire dans l'acte de donation. Nous avons, en son temps, exposé les raisons justificatives du privilège de l’échangiste pour les dommages-intérêts résultant de léviction, admirablement déduites par M. Thézard. L’argument n’a pas convaincu la commission de la Chambre des, députés qui, sous prétexte que les dommages-intérêts ne sont pas appréciables à l’avanceet peuvent, le caséchéant, constituer une charge très lourde, a rayé du texte la phrase qui s’y réfère.

b) Copartageant.

La commission reprend mot pour mot le texte du projet du gouvernement qui a été déjà analysé. Les copartageants ont un privilège, « pour les soultes ou retours de lots et les charges, sur les immeubles compris dans le lot chargé de la soulte ; pour le prix de licitation sur le bien licité ; pour la garantie des lots sur chacun des immeubles compris dans le partage ». Mais, à cette énumération, la commission apporte la restriction suivante : « Mais le privilège du copartageant ne pourra être opposé au créancier

qui aura pris inscription à son profit en vertu d’une

affectation hypothécaire à lui consentie par tous les copropriétaires de l’immeuble indivis ».

L'addition au texte a été proposée sur amendement de M. Adigard. Le rapport n'indique, du reste, pas le motif de cette addition. Il est vraisemblable, sinon certain, que la commission a eu pour but de mettre en concordance la disposition du nouvel article 2103 2° avec l’article 2125 du code civil, modifié par une loi du 31 décembre 1910. En effet, l’article 2125, placé dans la section III « des hypothèques conventionnelles », décidait que : « Ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition, ou résoluble dans certains cas ou sujet à rescission, ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescission ». Or, interprétant cet article, la cour de cassation a décidé, par arrêt du 12 janvier 1909, que bien que tous les propriétaires d’un bien indivis aient emprunté solidairement et qu'ils aient affecté l'immeuble jusqu'alors libre de toute hypothèque au profit de leur créancier, celui-ci pouvait être primé par un tiers qui serait devenu cessionnaire du prix de la licitation consentie par l’un des copropriétaires indivis à son copartageant. La décision de la cour suprême a ému le monde notarial et la question portée devant la Chambre à abouti à la loi du 31 décembre 1910 qui a

voté une addition à l’article 2125, addition ainsi con-

es 159 Es çue : « Sauf en ce qui concerne l’hypothèque consentie par tous les copropriétaires d’un immeuble indivis, laquelle conservera exceptionnellement son effet, quel que soit ultérieurement le résultat de la licitation ou du partage ». L'idée est la même et l’on peut même se demander, en présence du nouveau texte de l’article 2125, s’il est bien utile de conserver dans le projet de l’article 2103 2°, l'amendement

qui y a été inséré ?

c) Architectes, entrepreneurs, maçons, etc.

Le texte du Sénat est maintenu dans toute son

intégrité.

d) Séparation des patrimoines.

Letexte définitif du Sénat (art. 19) est ainsi conçu:

Il est ajouté à l’article 878 du code civil la disposition ci-après :

« La séparation des patrimoines constitue au profit des créanciers un privilège qui porte sur tous les biens meubles et immeubles de la succession et sur chacun et chaque portion de ces immeubles, pour la garantie de l'intégralité des créances dues par le défunt, nonobstant la division des dettes entre les

divers héritiers.

« L'inscription du privilège de séparation des pa-

trimoines est rayée par le seul consentement de ceux qui l'ont requise.

« Tout créancier a le droit, lorsqu'une inscription a déjà été prise par un autre créancier, de requérir mention de son titre de créance en marge de cette inscription. Dans ce cas, celle-ci ne pourra être rayée que sur le consentement de tous les créanciers mentionnés ».

Le premier paragraphe avait été proposé par M. Thézard, pour des considérations sur lesquelles nous n'avons plus à revenir, dans son rapport de 1904. Il a été repris lors de la discussion de 1907 et conservé par M. Girard afin d'étendre l’indivisibilité du privilège à tous les biens de la succession, nonobstant la division des dettes entre les divers héritiers. De là, il a passé dans le projet de la commission de la Chambre des députés ainsi que les paragraphes 2 et 3. La seule modification que cette dernière a fait subir aux textes figure dans la rédaction du dernier paragraphe, où, à l'expression «titre de créance », on substitue les mots « droit de créance ». Le rapporteur trouve le premier terme impropre, car, pour prendre inscription du privilège de séparation des patrimoines, il n’est pas besoin de titre authentique. Il préfère, avec raison, l’'expres-

sion de droit de créance qui figure dans le projet de M. Darlan (art. 16).

L'énumération des privilèges immobiliers ci-dessus prouve surabondamment que les modifications faites par la commission de la Chambre au texte du Sénat ne sont pas essentielles. En est-il de même de la conservation de ces privilèges ?

Les privilèges généraux de l’article 2101 restent dispensés de toute inscription: le motif en a été donné déjà et rappelé par M. Girard : «ces créances ne reposent généralement sur aucun titre écrit et l'inscription exigerait des frais et faux frais en disproportion avec la somme à garantir ».

Il faut, d’un autre côté, savoir gré à la commission de ia Chambre des députés, suivant en cela l’impulsion qui lui a été donnée par le texte du Sénat, d’avoir mis fin à la controverse à laquelle nous avons fait allusion dans le chapitre [‘"à propos de la conservation des privilèges, controverse qui a trait à la conciliation possible des articles 2096 et 2106 du code civil. Nous avons dit que l’ambiguité des termes dont s’est servi l’article 2106 a fait croire que cet article réglait la question du rang des privilèges, déjà fixé par les articles 2095 à 2097. Il y avait là un défaut de rédaction bien apparent et, ce qui semble curieux, c'est que le projet de M. Darlan n’a pas résolu la question. L'article 14 du projet du gouvernement modifiant les articles 2106 et 2107 porte:

2106, « Entre les créanciers les privilèges ne pro-

Lavallette-Simon, 11

duisent d'effet sur les immeubles que s'ils ont été rendus publics par l'inscription et à partir de la date de cette inscription ». La difficulté subsiste donc, avec cette nouvelle rédaction. Aussi, lorsque la commission du Sénat fut saisie de la question, elle n’hésita pas à proposerune rédaction moins ambiguë, et le rapporteur M. Thézard (1) a donné, avec M. Planiol (2), la seule explication plausible de larticle 2106. L’anomalie de l’article du code s'explique historiquement. Voici comment il s'exprime :

« L'article 26 de la loi du 11 brumaire an VII règle à la fois l'inscription des privilèges et des hypothèques, disant : « L’hypothèque ne prend rang et les privilèses n’ont d'effet que par leur inscription... » L’antithèse était ainsi nettement marquée quant à la portée de l'inscription : pour les hypothèques, elle est la condition nécessaire de l'effet et du rang ; pour les privilèges elle est la condition de l'effet et non du rang ».

« Le code civil a conservé l’idée du texte ; mais, en la dédoublant, il a fait disparaître la saillie de l’antithèse : il est bien question de l'effet dans l’article 2106 et du rang dans l'article 2134, mais les deux

termes ne sont plus rapprochés et ne s'opposent plus

(1) Rapport précité, p. 159.

(TPE, n°37152

l’un à l’autre ; l’article 2106 affaiblit même le contraste en ajoutant ces mots : « et à compter de la date de cette inscription », qu'il faut corriger aussitôt en faisant appel aux exceptions ».

« Le retour au principe s'affirme d’ailleurs lorsque le créancier privilégié aura laissé passer le délai sans prendre inscription ; alors se produira, dans les termes de l’article 2113, la dégénérescence du privilège en hypothèque ».

C'est dans le même sens, qui est le plus logique, que M. Planiol résout la question.

Dans le projet de loi qui accompagne le rapport de 1904, M. Thézard présentait un article 3 destiné à remplacer l’article 2106 et conçu dans les termes suivants : « Entre les créanciers les privilèges ne produisent d'effet à l’égard des immeubles que s’ils ont été rendus publics par l'inscription et de la manière déterminée par la loi ». C'est la suppression de toute équivoque et de toute controverse.

Le texte définitif du Sénat est à peu près identique à celui de M. Thézard : « Entre les créanciers les privilèges ne produisent d'effet à l'égard des immeubles que s'ils ont été rendus publics par l'inscription et de la manière déterminée par la loi, sous les exceptions prévues à l’article 2107 ».

Enfin, la commission de Ia Chambre des députés

propose une dernière modification. Le rapporteur,

LAC EE M. Viollette, déclare que l’article 2106 ne s'applique qu’au droit de suite et, en conséquence, « un code ne devant pas être systématiquement une énigme », il conserve le texte du Sénat en y ajoutant : « quant au droit de suite ». « Entre les créanciers, les privilè-

ges, quant au droit de suite, etc. ».

Voilà donc, grâce à cette modification, élucidée la signification de l’article 2106 et supprimées toutes les controverses. À part l'exception prévue par l'article 2107, il existe un trait commun à tous les privilèges immobiliers : pour l'inscription un délai est accordé à dater du jour de leur naissance et, pourvu que cette inscription soit prise dans le délai imparti, le privilège prime toutes les hypothèques inscrites dans l'intervalle. Voyons comment, dans le projet de la commission de la Chambre, les privilèges conservent

leur efficacité.

a) Privilège des vendeur, donateur, échangiste, copartageartt.

La commission reprend 77 extenso V'article 2108 du texte du Sénat que nous avons reproduit en étudiant le rapport de M. Thézard, et auquel il faut ajouter un paragraphe final ajouté au texte définitif, qui est ainsi conçu : « Il ne sera pas pris d'inscription d'office pour les actes portant partage ou licitation qui ont fait l’objet d’un simple dépôt ».

Ce dernier paragraphe a été modifié comme suit par la commission de la Chambre des députés : «Il ne sera pas pris inscription d'office en vertu des actes ou jugements énoncés au n° 2 de l’article 4 de la présente loi (1). Les copartageants qui voudront conserver leur privilège seront tenus, sous peine de forclusion, de l'inscrire dans les soixante jours à compter de la date de l’acte de partage ou licitation, durant lequel temps aucune hypothèque ne peut avoir lieu sur l'immeuble grevé du privilège au détriment du créancier nanti de ce privilège ; mais le privilège de copartageant ne pourra être opposé au créancier qui aura requis inscription à son profit en vertu d’une affectation hypothécaire à Iui consentie

par tous les copropriétaires indivis ».

L'article 2108 nouveau fond ensemble les articles 2108 et 2109 du code civil. La transcription ne vaut plus inscription : l’irrégularité de l'inscription d'office que doit faire le conservateur des hypothèques ne peut être suppléée par la régularité de la transcrip-

tion. L'inscription doit être prise dans les soixante

(1) Art. 42° : « Tous actes portant partage et tous jugements portant licitation au profit d’un des héritiers ou indivisaires ayant titre commun de propriété, si la licitation constitue l’une des opérations d’un partage simultané réglant définitivement les droits des parties et comprenant dans la masse partageable le prix de l’immeuble

licité ».

jours de l'acte et le délai est unique pour le droit de suite et le droit de préférence : non inscrit dans le délai, le privilège dégénère en simple hypothèque. Voilà, en quelques lignes, résumés les principes nouveaux qui résultent de la rédaction du nouvel article 2108. C’est une rédaction heureuse qui fait disparaître les difficultés nées tant du texte du code civil que du rapprochement de ce texte avec la loi du 23 mars 1855.

b) Architectes, entrepreneurs, efc.

Il n’est rien innové au texte du Sénat. Le privilège se conserve par l'inscription du procès-verbal constatant l’état des lieux avant le commencement des travaux et par l'inscription du procès-verbal dansle mois qui suit les six mois de la confection de ce procès-

verbal.

c) Séparation des patrimoines.

Le texte de la Chambre des députés ajoute à l’article 878 du code civil la mention de ce privilège. Quant à sa conservation, elle est soumise à l’inscription dans les six mois de l’ouverture de la succession, suivant les conditions énumérées en l’article 2111 qui n’a pas été modifié dans sa teneur.

En somme, on constate, par l'examen du rapport

de M. Violette, que le contre-projet de la Chambre

= 167 es

des députés n'a pas entamé profondément la théorie soumise au Sénat par le rapport de M. Thézard. Les mêmes privilèges, les mêmes procédés de conservation sont acceptés par les deux Chambres : au fond, les divergences résident plutôt dans des amendements de détails, dans des précisions de rédaction que le contre-projet a apportés au texte définitif du Sénat. Quant à l'utilité des réformes, elle est incontestable et, sans renouveler ici les considérations émises au sujet de l'effet salutaire que produira inévitablement la mise en vigueur de la loi hypothécaire bâtie sur ces principes nouveaux, nous ne pouvons que nous incliner devant l'effort réalisé, n’eût-il pour unique effet que de jeter un jour plus clair sur les questions controversées que soulève le régime des privilèges. Il appartient aux Chambres de se prononcer au plus tôt sur la réforme proposée. En attendant, il est possible de se demander si, malgré tout, le texte définitif de la commission de la Chambre renferme le système le plus solide de la garantie des crédits immobiliers.

Ce n’est pas ce que pensent les partisans du registre foncier et ceci nous amène à examiner, avec le rapport de M. Challamel, l'économie des privilèges

fonctionnant de pair avec les livres fonciers,

| SECTION IV. -- Projet de la sous-commission juridique de la commission extraparlementaire du cadastre.

Le projet voté par la sous-commission juridique de la commission extraparlementaire du cadastre est intitulé : « Avant-projet sur les privilèges et hypothèques » et le texte en a été voté par la souscommission juridique dans une série de séances qui se sont prolongées du 21 décembre 1899 au 1* mars 1900. [Il comporte 98 articles et organise le régime hypothécaire sur une base nouvelle : l'établissement des livres fonciers. Il soccupe de la refonte dutitre XVIII du code civil. Il abonde en renseignements utiles, et est tout à l'honneur des jurisconsultes à qui a été confié le soin de rédiger ce projet de réforme de notre régime hypothécaire. Le comité de révision nommé par la sous-commission juridique a confié à M. Challamel, avocat à la cour d’appel de Paris, le soin de rédiger un rapport général sur les privilèges et hypothèques ; ce rapport avec beaucoup de précision détermine la portée de la réforme en ce qui concerne les privilèges immobiliers qui seuls doivent arrêter notre attention (1).

Le principe général autour duquel évolue la réfor-

(1) Le comité de révision constitué le 8 mars 1894, par la souscommission Juridique, se composait de MM. Bufnoir, président, Massigli et Challamel, rapporteurs généraux, Faye, Falcimaigne, La Borde, Huillier, Fabre, Léon Miehel et Fravaton.

oo

me proposée est énoncé dans l’article 20 de l’avantprojet: « Les privilèges sur les immeubles, à l’exception es frais de justice (faits pour la réalisation de l'immeuble et la distribution du prix), ne se conservent que par leur inscription au livre foncier ».

Comme dans la loi belge du 5 décembre 1851, seul échappe à l'inscription le privilège des frais de justice, dans la mesure où ils ont été avancés à fin de réalisation de l'immeuble et de réalisation du prix par la voie de l’ordre.

Il paraît inutile, en effet, que les créanciers pour le profit de qui ces frais ont été faits soient avertis de l'existence du privilège, qu’ils sont censés ne pas ignorer et qui, somme toute, tourne à leur avantage.

Cela fait, le comité de révision abroge, dans son article 9, 2n fine, deux privilèges immobiliers ; celui qui résulte, au profit du trésor public de la loi du 5 septembre 1807, sur les immeubles acquis par les comptables depuis leur nomination, et celui établi au profit des bailleurs de fonds, en vertu de l’article 20 de la loi du 21 avril 1810, sur les mines. Ces privilèges ont été exposés dans le chapitre I‘, et le rapporteur conclut à leur abrogation, en prétextant qu'ils ne se justifient pas d’une façon suffisante ; le premier fait double emploi avec l’hypothèque légale du trésor (article 2121 du code civil) qui garantit les

droits du trésor public contre les malversations des

comptables et sanctionne l'obligation de rendre compte qui est imposée à toute personne qui s’est immiscée dans le maniement des deniers publics. Le second n’a pas d'utilité car, ou bien il constitue une variété du privilège de l'architecte et du constructeur, et alors il na pas de raison d’être, ou bien il consiste dans un privilège d’une nature particulière et dans ce cas les dispositions du droit commun, dit le rapporteur, « sont assez larges pour se prêter à toutes les combinaisons possibles ».

Après avoir fait table rase de ces privilèges spéciaux immobiliers, l'avant-projet, dans les articles 9, 13 et 14, maintient intacts les privilèges du vendeur d'immeubles, du copartageant et de l'architecte. Mais il a fait mieux : il crée un privilège qui est consacré par la loi hypothécaire belge : celui du donateur

pour les charges et prestations imposées au donataire dans l’acte de donation ; enfin il consacre légis-

lativement l’existence du privilège immobilier, du coéchangiste et du privilège de séparation des patri-

moines.

a) Privilège du vendeur d'immeuble.

Il garantit — et à ce point de vue aucune innovation n’est apportée aux principes du code civil — le paiement du prix de vente, en principal et en acces-

soires, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.

Il garantit aussi « toutes les charges et prestations imposées à l'acquéreur au profit du vendeur ou d’un tiers désigné par lui (1) ». Toutefois, et c'est en ceci que réside la nouveauté de la réforme, le privilège doit être inscrit et son inscription doit contenir un chiffre déterminé, sur le vu d’un bordereau explicite à ce sujet. C'est ce que stipule l’article 51 qui contient le principe général : « L'inscription des privilèges immobiliers et des hypothèques ne peut avoir lieu que pour une somme déterminée et sur des immeubles déterminés. Si la créance est indéterminée, le chiffre en est évalué par celui qui requiert linscription, sauf le droit qui appartient au débiteur d’en obtenir la réduction et de réclamer des dommagesintérêts, s’il y a lieu ».

Ainsi comprise, l'inscription du privilège offre sur lerégime hypothécaire actuel l'avantage appréciable de dissiper tous les doutes sur la valeur exacte du privilège et de prévenir les tiers appelés à traiter éventuellement avec le propriétaire d’un immeuble : l'innovation est à retenir, ne fûüt-ce qu’à ce point de

vue particulier.

b) Privilège du coéchangiste.

Il faut, à côté du privilège du vendeur, placer im-

médiatement celui du coéchangiste. Le code civil a

(1) Rapport précité, page 15.

omis d’en parler, nous l’avons dit déjà, mais la jurisprudence n’a pas hésité à étendre au coéchangiste, créancier d’une soulte, le privilège du vendeur, la soulte n'étant, en réalité, que le prix de transmission à titre onéreux d’une portion de l'immeuble qui a la plus grande valeur. Il y a donc là une heureuse idée d’énoncer formellement l'existence d’un privilège soumis, quant à sa conservation, aux mêmes

règles que celles appliquées à la vente.

c) Privilège du copartageant.

C’est peut-être à propos de la conservation de ce privilège que la réforme est le plus sensible, car elle ne tend à rien moins qu’à unifier les règles relatives au partage et à la vente. Il faut, en effet, se bien pénétrer des différences profondes que le code civil a maintenues entre le privilège du vendeur et celui du copartageant.

Tandis que le privilège du copartageant doit être inscrit dans un délai préfixe de 60 jours à compter du partage, sous peine de dégénérer en une hypothèque ayant rang à la date de son inscription, le privilège du vendeurse conserve, lui, par latranscription du titre de vente et aussi par une inscription spéciale sur l'immeuble vendu. Le code civil n’a fixé aucun délai pour l’accomplissement de ces formalités

qui pouvaient être remplies tant que l'immeuble res-

4 195 == tait aux mains de l'acquéreur. On sait d'autre part que l'article 834 2° du code de procédure civile avait imparti aux créanciers privilégiés sur des immeubles (comme aux créanciers hypothécaires) un délai limite de 15 jours à partir de la transcription de l'acte de revente pour inscrire leur privilège, nonobstant toute transcription d'actes faits dans ce délai. Si le vendeur ne conserve pas son privilège dans les conditions susdites, celui-ci périt en entier.

Il y a, entre ces deux privilèges, des différences profondes qui ont donné lieu à des difficultés exposées plus haut. Il est vrai que ces différences s’expliquent par cette considération que la transcription de l'acte de vente peut suppléer à l'inscription pour les droits réels qui figurent dans l’acte transcrit et aussi parce que le partage n’est pas susceptible de transcription. Elles sont cependant regrettables et c’est pour obvier aux inconvénients nés de cette disparité de législation que les auteurs de l’avant-projet, en créant le système du livre foncier, ont soumis à la nécessité de l'inscription, comme tousles autres droits réels, et le privilège du vendeur et le privilège du copartageant. C’est ce qu'édicte l’article 11, en ces termes : « L'inscription des privilèges énoncés aux

n° 2et 3 de l’article à (1) n’a lieu que sur la réquisi-

(1) Privilèges du vendeur, du coéchangiste, du donateur et du co-

partageant.

tion des parties, soit dans un bordereau séparé, soit dans un bordereau à fin d'inscription de la propriété. La mention dans ce dernier bordereau que l’une des parties est créancière d’une somme déterminée ou de charges ou indemnités dès à présent évaluées vaut réquisition d'inscription du privilège ».

Ainsi, dans ce système, le privilège va de pair avec la mutation; il est pour ainsi dire soudé avec elle. Toute inscription exige la présentation d’un bordereau spécial et le conservateur des hypothèques ne doit tenir compte que des réquisitions expresses contenues dans ce bordereau. La créance privilégiée doit être mentionnée avec précision et le bordereau doit indiquer le montant exact de cette créance.

L'inscription du privilège requise dans ces conditions de précision produit un effet qui est déterminé par l’article 12. « Le privilège inscrit le même jour que la mutation de propriété (il s’agit de tout privilège immobilier prévu aux n°* 2 et 3 de l’article 9) emporte préférence sur toute inscription prise du chef du nouveau propriétaire. »

Si l'inscription du privilège n’est faite que plus tard, elle n’a d’effet qu’à sa date comme simple inscription d’hypothèque.

En conséquence, dès que le vendeur ou le copartageant a, dans le bordereau de mutation qu’il soumet

au conservateur des hypothèques à fin d'inscription,

Eee 175 — dévoilé l'existence de sa créance privilégiée, son droit est sauvegardé et il prime toute inscription, füt-elle prise le même jour que la sienne. D’autre part, l’omission de cette formalité, qui consiste dans l'indication du quantum de la créance privilégiée, ne nuirait plus aux tiers qui peuvent traiter en toute sécurité car les droits non inscrits dans le système des livres fonciers n'existent pas à leur égard.

Il est nécessaire d'observer que dans le système préconisé par la sous-commission juridique le principe de l'effet déciaratif du partage est en tous points respecté et que le privilège du copartageant, inscrit en conformité des articles 11 et 12, assure à ce dernier la priorité sur tous droits réels consentis du chef de l’un des copropriétaires indivis. C’est ainsi que si l’un de ces héritiers a grevé d’hypothèques un immeuble héréditaire qui, par suite, du partage tombe dans son lot, cette hypothèque est valable, grâce à l'effet déclaratif du partage.

Cela ne l’empêchera pas d’être primée, le cas échéant, par le privilège du copartageant qui provient d’un droit né au jour du décès du de cujus, tandis que l’hypothèque ne procède que du nouveau propriétaire.

C’est la solution imposée par l’article 12 précité qui, d’une part, met le copartageant à l’abri de toute

surprise et, d'autre part, ne peut surprendre le créan-

Er 176 = cier hypothécaire, prévenu par la lecture du livre foncier, de l’état d’indivision de l'immeuble, et n’aurait à s'en prendre qu’à lui-même si son hypothèque était primée par un privilège qu'il sait pouvoir exister lors du partage. En un mot, la solution heureuse proposée par la sous-commission juridique, qui a été maintenue dans le texte de l’avant-projet adopté en 1990, a le double avantage d’unifier la législation en ce qui concerne le privilège du vendeur et celui du copartageant, en faisant disparaître les imprécisions relevées dans la première partie de ce travail et d’asseoir précisément les droits des créanciers privilégiés et des tiers. Elle est à retenir dans l’étude

de la réforme du régime hypothécaire.

d) Privilège de l'architecte et autres privilèges analogues.

Le privilège de l'architecte est prévu, ainsi que celui résultant de travaux publics, par l’article 9, n° 5 et 6. « Les créances privilégiées sur les immeubles sont :

5° Celles des architectes, entrepreneurs, maçons ou autres ouvriers dont les travaux ont procuré une plus-value à l'immeuble ;

6° Celles résultant de travaux de drainage, de desséchement des marais ou d’autres travaux publics,

dans les termes de l’article 15.

Leur mode de conservation est déterminé par les articles 14 et 15 ainsi conçus :

Art. 14. — « Les architectes, entrepreneurs, maçons et autres ouvriers, employés pour édifier, reconstruire ou réparer les bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, conservent leur privilège de plus-value par une double inscription, prise en vertu de deux procès-verbaux dressés par un expert nommé par le président du tribunal civil de 1'° instance dans le ressort duquel l'immeuble est situé.

Le premier procès-verbal constate l’état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire a dessein de faire ; il doit être inscrit avant le commencement des travaux. Le second constate, dans les deux mois de leur perfection, la réception des dits ouvrages et le chiffre de la plus-value qui en résulte ; son inscription, à la condition d’être faite dans le même délai, conserve les effets de l'inscription du premier.

Ces deux procès-verbaux sont dressés contradictoirement avec les créanciers inscrits ou eux dûment appelés. Ils demeurent au dossier de limmeuble à la conservation foncière.

« Le privilège ne peut excéder les. valeurs constatées par le second procès-verbal et se réduit à la plusvalue existant à l’époque de l’aliénation de l’immeu-

ble et résultant de travaux qui ont été faits ».

Lavallette-Simon. 12

ee 178 LE

Art. 15. — « Les privilèges de plus-value institués par les articles 23, 31 et 39 de la loi du 16 septembre 1807, relative au desséchement des maraïs, et par la loi du 17 juillet 1856 sur le drainage, sont conservés par une double inscription, conformément aux dispositions de l’article précédent ».

La sous-commission juridique maintient donc le privilège de plus-value de l’article 2103, $ 4 du code civil, dont la commission parlementaire de 1850 avait proposé la suppression. Nous avons eu l’occasion de dire déjà que la loi hypothécaire belge de 1851, dans son article 27, a également conservé, dans son énumération des privilèges immobiliers, celui de l’architecte. |

Rien n’est plus juste, du reste, que cette décision malgré le peu d'usage qu’il en est fait dans la pratique. Le privilège de plus-value pour travaux effectués sur un immeuble se justifie par le rôle qu'il est destiné à remplir, dans l’hypothèse surtout où l’immeuble, objet de travaux, se trouve déjà grevé d’hypothèque pour une somme équivalente ou supérieure à sa valeur réelle. Il permet, en effet, au propriétaire de trouver le crédit nécessaire à l’accomplissement de ses desseins et il réserve en même temps à l’architecte et à tous ceux qui participent à l’entreprise des travaux énumérés par la loi, le moyen de conser-

ver leur droit sur la plus-value acquise par l’immeu-

ble en limitant le droit des créanciers hypothécaires inscrits dès avant le commencement des travaux. Ainsi maintenu en principe, le privilège a été réglementé par la sous-commission juridique du cadastre de façon à faire disparaître toutes les difficultés qui ont été esquissées dans la première partie de ce travail. Désormais plus de controverses analogues à celles qui sont soulevées en doctrine relatives, soit à l’efficacité d’un procès-verbal dressé en cours des travaux, soit au délai dans lequel doit être effectuée l'inscription des procès-verbaux, soit à la conservation du droit de suite à exercer par le constructeur dans les limites de la plus-value qui en résulte, dans un délai de deux mois imparti pour l'inscription de chacun d’eux. Il offre cet avantage aussi appréciable de fixer le quantum de la créance privilégiée, laquelle ne peut être supérieure à la plus-value constatée par le second procès-verbal et peut être réduite à la plus-value existant au moment de l’aliénation de l'immeuble. Toutes ces conditions d'exercice et de conservation du privilège sont précisées d’une façon mathématique. Elles ne sont pas les seules qui garantissent les droits de l'architecte, de l’entrepreneur, des maçons et ouvriers : en effet, afin d'éviter toutes contestations possibles de la part des créanciers hypothécaires inscrits sur l’immeuble, les rédacteurs de

l’avant-projet ont pris la précaution judicieuse de les

faire intervenir directement aux actes, en enjoignant aux entrepreneurs de travaux l'obligation de les appeler lors de la confection des procès-verbaux qui revêtent ainsi un caractère contradictoire et peuvent être opposés aussi bien aux créanciers hypothécaires présents qu'aux défaillants dûment mis en demeure d'assister à la double vérification prévue en l’article 14. D'où résulte la suppression de difficultés a posteriori. Enfin les procès-verbaux, rédigés dans les formes indiquées, sont joints au dossier de l’immeuble, à la conservation foncière, et ce dépôt est une garantie nouvelle à ajouter aux précédentes garanties contre les contestations qui pourraient surgir sur le bien-fondé et sur le montant de la créance privilégiée. A tous ces égards, il faut le reconnaître, l’amendement proposé jette un jour nouveau sur la législation du privilège spécial immobilier de l'architecte ou de l’entrepreneur de travaux privés.

D'autre part, l'attention des auteurs de l’avant-projet s’est portée sur les entreprises de travaux publics en matière de desséchement de marais (loi du 16 septembre 1807) et de drainage (loi du 17 juillet 1856). L'article 23 de la loi du 16 septembre 1807 déclare que : « les indemnités dues aux concessionnaires ou au gouvernement, à raison de la plus-value résultant des desséchements, auront privilège sur

toute la plus-value, à la charge seulement de faire

transcrire l'acte de concession ou le décret qui ordonnera le desséchement au compte de l'Etat, dans le bureau ou dans les bureaux de l'arrondissement ou des arrondissements des marais desséchés. L’hypothèque de tout individu inscrite avant le desséchement sera restreinte au moyen de la transcription ci-dessus ordonnée, sur une portion de propriété égale en valeur à la première valeur estimative des terrains desséchés ».

Dans cette matière spéciale, les auteurs de l’avantprojet, soucieux du crédit du propriétaire grevé de plus-value exigent l'inscription d’un procès-verbal indiquant le montant exact de la plus-value. Ils portent atteinte au privilège tel que l’a institué la loi de 1807, puisque la simple transcription de l’acte de concession ou du décret ordonnant le desséchement au compte de l'Etat suffit pour conserver le privilège de l'entrepreneur de travaux publics, concessionnaire ou Etat, mais cette atteinte est légitime et conforme à l’économie générale du système d'inscription sur le livre foncier de tous droits réels immobiliers, de quelque nature qu'ils soient ; elle offre au surplus un intérêt pratique tel qu'il est impossible de ne pas souscrire à la logique d’une inscription obligatoire sur le registre foncier.

La même formalité est prescrite en ce qui concerne

le privilège de plus-value de la loi du 17 juillet 1856

sur le drainage, qui dans son article 1* avait ouvert à la propriété rurale un crédit de 100 millions pour l’exécution des travaux prévus par le législateur, loi qui a fait faillite, par suite des difficultés pratiques qu'éprouva l'Etat pour s'occuper de vérifications des titres de propriété qui n'étaient pas dans ses attributions ordinaires, et qui firent qu'il se substitua le crédit foncier par une autre loi du 28 mai 1858. Celle-ci n’a d’ailleurs pas eu de meilleurs résultats en raison des formalités obséquieuses des prêts à réaliser pour les travaux de drainage aux propriétaires ruraux. Toutefois l’avant-projet s'occupe du privilège de la loi de 1856, et, comme le précédent, le soumet à l'obligation de l'inscription d’un deuble procès-verbal dans les conditions de l’article 14 précité.

En somme le projet relatif aux entreprises de travaux privés ou publics présente un caractère d’uniformité et de précision tel qu’il doit s'imposer dans l'étude de la réforme des régimes des privilèges. C'est la conclusion qui ressort de l’exposé qui vient d'être fait, quitte à examiner plus loin le point de sa-

voir si la réalisation du projet est, en fait, possible,

e) Privilège du donateur.

Le privilège du donateur pour la garantie d’exécution des charges ou prestations imposées au dona-

taire dans l'acte de donation est une création de

l'avant-projet. Il est prévu par l’article 9 2 et mis au même rang que la créance du vendeur d'immeubles, pour le prix et autres charges résultant de l'acte de vente, et que celle des coéchangistes, pour les soultes stipulées dans l'acte d'échange et les dom-

mages-intérêts pouvant résulter d'une éviction.

Le code civil n’a pas prévu l'existence du privilège du donateur d'immeubles, qui a stipulé du donataire l'exécution de certaines charges. La doctrine, sauf quelques dissidences, se prononce généralement pour linexistence du privilège. « On aurait pu, dit M. Planiol, raisonner pour la donation comme pour l'échange et reconnaître (ce qui est manifestement vrai) que la donation avec charges est un contrat mixte, mipartie de donation et de vente ou de donation et de de donation et d'échange » (1); c’est, du reste, à cetavis que s’est rangé M. Colmet de Santerre (2). Malgré les raisons qui portent à assimiler la donation avec charges à un contrat à titre onéreux, la modicité de ces charges relativement à la valeur des immeubles donnés et cette autre considération importante que les privilèges sont de droit étroit ont fait que la jurisprudence française s'est refusée à reconnaître au

donateur un privilège que la loi n’a pas prévu.

(4) Planiol, tome II, n° 2.893.

(2) Colmet de Santerre, tome IX, n° 51 bis,

La sous-commission juridique du cadastre s’est cependant laissé toucher par l'analogie qui existe entre la donation avec charges et l'échange ou la vente, et a accordé au donateur un privilège qui, logiquement, paraît conforme à la nature des charges. Elle le lui a donc concédé dans la mesure de la charge imposée au donataire. Ajoutons qu’elle n’a fait en cela que suivre l'exemple de la loi hypothécaire belge qui, nous l'avons vu, reconnaît l'existence du privilège du donateur. Comme les privilèges du vendeur, du coéchangiste, du copartageant, il se conserve par son inscription au livre foncier, ainsi qu'il a été dit par

ailleurs.

f) Privilège de séparation des patrimoines.

Quelles difficultés théoriques soulève le point de savoir si le droit de préférence qui résulte au profit des créanciers du de cujus qui ont demandéet obtenu le bénéfice de séparation des patrimoines constitue un privilège, nous l'avons fait ressortir dans le chapitre [*. La jurisprudence s’est prononcée dans le sens du privilège et a classé la séparation des patrimoines parmi les véritables hypothèques.

La doctrine n’a cependant pas désemparé et refuse

le droit de suite aux séparatistes (1), bien que, nous

(4) Voir en ce sens Planiol, et l’examen de cette question, chapitre [°r, ve Séparation des patrimoines, page 934,

l'avons dit, quelques auteurs suivent le système de

la jurisprudence.

Afin de mettre un terme à ces discussions théoriques, la sous-commission juridique du cadastre propose une rédaction nouvelle, contenue dans l’article

13 du projet et ainsi conçue :

Art. 13. — « Le privilège de séparation des patrimoines, sur les immeubles de la succession, se conserve par une inscription prise dans les six mois de l'ouverture de la succession, nonobstant toute inscription du chef de l'héritier et sans qu’il soit besoin d’aucune demande en justice. À défaut d'inscription dans le dit délai, il demeure sans effet quant aux immeu-

bles ».

« Ce privilège profite exclusivement à ceux des créanciers du défunt et des légataires qui l'ont fait inscrire, mais sans porter atteinte aux causes de préférence ou de priorité qui pouvaient exister antérieurement entre eux. Il est opposable tant aux créanciers et aux légataires non inscrits qu'aux créan-

ciers personnels de l'héritier ».

C'est là, on le pressent, toute une révolution dans la conception du privilège, révolution qui aboutit à un système rigoureusement défini et qui, suivant les

expressions mêmes de M. Challamel, « fixe les droits

des créanciers et n'impose au crédit de l'héritier qu’un sacrifice limité » (1).

L'économie du système proposé par la sous-commission juridique est des plus simples. Après avoir, ainsi que le détermine notre article 2111 actuel, fixé à six mois le délai de l'inscription du privilège du séparatiste, il déclare que les créanciers et légataires de la succession inscrits dans ce délai sont préférés aux créanciers personnels de l'héritier. Bien mieux, ils ont un droit de suite à l'encontre des tiers acquéreurs. Le privilège remonte au jour du décès du débiteur et les créanciers inscrits dans les six mois concourent entre eux. Les légataires ne sont payés qu'après désintéressement des créanciers de la succession. Néanmoins, le délai de six mois est fatal et tout créancier ou légataire qui n’a pas provoqué son inscription perd tous ses droits; son privilège s'éteint sans dégénérer à l’avenir en hypothèque.

Nous sommes donc loin de la conception romaine du privilège de séparation des patrimoines avec la fiction de la survie du défunt et la distinction parfaitement délimitée du patrimoine de lhéritier et du patrimoine du défunt, avec aussi le caractère collectif du bénéfice de cette séparation qui, demandée par

(1) Rapport précité page 16, n° 31.

= 187 Le un seul créancier, profite à tous les autres. Nous sommes loin aussi de la conception de notre ancien droit qui, après avoir fait de la séparation des patrimoines un bénéfice personnel à l'héritier qui la demande, ne produit d’effet que sur le ou les biens désignés par l'héritier : c'est un droit de préférencesur les biens héréditaires qui permet aux séparatistes qui l’invoquent de se faire payer avant tous créanciers de l'héritier, droit dont la nature n’est pas clairement définie et qui ne cadre pas avec les autres institutions de l’époque et qui n'avait pour appui que des considérations d'équité. Nous sommes loin enfin du système équivoque du code civil, que nous avons exposé déjà, et du système de la cour de cassation, qui a fait de la séparation des patrimoines un privilège d’une nature spéciale. « La confusion, dit M. Léon Michel, un des membres du comité de révision constituée par la sous-commission juridique du cadastre, a été augmentée gravement par la jurisprudence de la cour de cassation qui a fait de la séparation des patrimoines un privilège au point de vue du droit de suite. Elle est devenue un privilège à ce point de vue, à l'encontre de l'acquéreur ; mais à tous autres égards elle n’est pas traitée comme un privilège ordinaire; elle reste ce bénéfice sur generis, cette institution autonome qu’elle était dans l’ancien droit, avec la même incertitude sur les règles

à lui appliquer, sur les principes auxquels il faut la

rattacher. Aussi n’y a-t-il presque pas de règle qui ne soit l’objet d’une contestation: en cette matière tout est contesté et contestable » (1).

Des deux solutions qui s’offraient à lui: conception romaine ou adaptation du système de la jurisprudence, le comité de révision n’en a adopté aucun. Il a préféré s'arrêter à une innovation hardie en faisant rentrer le privilège de la séparation des patrimoines dans la forme des privilèges qu’il a classés dans l'article 9 et il lui a donné place dans le paragraphe 4 du dit article. Les créances privilégiées sur les immeubles sont :

4° Celles des créanciers d’une succession et des légataires, dans les termes de l’article 13 ci-après (2).

Les innovations sont graves, mais elles offrent cet avantage, en cadrant avec le système général des livres fonciers, de supprimer désormais toutes les causes d'incertitude sur l’exercice et la conservation du privilège et d’échafauder en même temps une théorie juridique qui se suffit à elle-même. Il n’est plus nécessaire désormais de recourir à la justice pour obtenir le bénéfice de la séparation des patrimoines, comme le veut la jurisprudence actuelle qui

exige que la demande soit intentée contre l'héritier

(1) Discours de M. Léon Michel, avant-projet, p. 176. (2) Voir cet article ci-dessus, p. 176.

Log

et non contre les créanciers personnels de ce dernier qui semblent cependant bien être les véritables défendeurs au procès. La séparation des patrimoines est un privilège et, suivant l'expression de M. Léon Michel, « il n’est plus question de demande : on ne demande pas un privilège en justice, on l’exerce, on le fait valoir ».

Le privilège proposé est assorti d’un droit de suite qui permet au séparatiste d'atteindre l'immeuble entre les mains du tiers acquéreur entre les mains de qui 1l passe grevé du privilège des créanciers et des légataires. Et, afin d’assurer l'efficacité de ce bénéfice, l’avant-projet décide que l'inscription prise dans les six mois agit rétroactivement au jour du décès du de cujus et que, partant, elle est opposable à tout acquéreur qui doit ne pas ignorer que l’immeuble par lui acquis peut être grevé d’un privilège de séparation des patrimoines et que ce privilège peut être inscrit dans le délai légal : c’est donc à lui de se montrer vigilant !

La sous-commission a jugé bon de modifier également la solution admise par la jurisprudence dans le règlement des droits des créanciers, solution qui a fait naître des systèmes sur lesquels il ne nous paraît pas opportun de nous arrêter. La jurisprudence admet que la séparation des patrimoines fait

acquérir un privilège aux créanciers de la masse hé-

réditaire à l'encontre des créanciers personnels de l'héritier, mais dans sa théorie l'inscription prise par un créancier de la succession ou un légataire ne lui confère aucun droit de préférence à l'encontre d'un autre créancier de la succession ou d’un légataire qui ne s’est pas fait inscrire ; de telle sorte que le créancier négligent concourt avec celui qui a pris la précaution de faire inscrire son privilège. Plus radicale dans sa décision, la sous-commission décide que tous les créanciers du de cujus qui ont fait inscrire leur privilège dans le délai de six mois concourent entre eux et que leurs créances seront réglées au marc le franc, en frappant de déchéance tous les autres créanciers qui auront laissé écouler le délai de six mois sans prendre inscription. Le délai de six mois a paru suffisant pour sauvegarder tous les intérêts et, de plus, on peut dire que le créancier négligent a suivi la foi de l'héritier qui n’a pas à se plaindre sil subit une perte.

Ce sont là d'excellentes raisons dont le principe et surtout son application auraient pour résultat de faire disparaître les multiples controverses qu'a suscitées le peu de clarté et de précision de notre code

Mais ce n’est pas la dernière modification essentielle apportée au régime actuel. On sait que, malgré

la séparation des patrimoines, les créanciers de la

succession qui ont obtenu et exercé le privilège de la séparation des patrimoines, peuvent, faute d’être intégralement désintéressés, poursuivre l'héritier sur ses biens personnels. Toutefois ce droit ne leur appartient qu'autant que les créanciers personnels de l'héritier ont été eux-mêmes désintéressés, ce qui semble équitable puisqu'ils ont pour gage les biens de la succession. Le comité de révision a supprimé cette condition, en s'appuyant sur cette idée qu’il est difficile sinon impossible de fixer le moment où les créanciers personnels de lhéritier ont été payés et de préciser celui où les créanciers de la succession pourront exercer eux-mêmes leur action sur les biens personnels de l'héritier. La raison invoquée est plausible, il est vrai,et de nature à convaincre. Le mieux serait, à notre sens, d'organiser la liquidation collective, en matière civile, ainsi qu’elle fonctionne déjà dans d’autres législations, en Italie, en Allemagne et en Angleterre notamment. En présence d’un système qui organiserait la déconfiture civile avec la liquidation collective, la restriction apportée à l'exercice du droit des créanciers de la succession, en ce sens qu'ils ne peuvent poursuivre l'héritier qu'autant que les créanciers personnels de ce dernier seraient désintéressés, se comprendrait et pourrait être maintenue dans les termes où l’admet la doctrine moderne.

Mais nous sommes loin de la réalisation de cette

réforme si utile, et, en souhaitant sa réalisation, il semble qu'il faille se rallier au projet de la souscommission et, quelque rigoureuse que cette solution puisse paraître, conserver purement et simplement aux séparatistes le recours sur le patrimoine personnel de l'héritier, dans l'hypothèse où les biens héréditaires n’ont pas suffi à les désintéresser intégralement.

Enfin, — et c’est la dernière innovation proposée par le comité de révision institué par la sous-commission juridique, — on propose (article 13 2°) de ne tenir compte, dans l'attribution du bénéfice de séparation des patrimoines, que des créances inscrites sur le livre foncier dans les six mois impartis aux créanciers héréditaires. Ceux d’entre eux qui, par négligence ou autrement, omettent de remplir cette formalité essentielle de l'inscription, perdent leurs droits, et une inscription tardive serait inopérante, en ce sens qu’elle ne dégénèrerait pas en hypothèque, conformément aux dispositions de l’article 2113 du code

Tel n’était pas le texte primitivement proposé par le comité de rédaction qui, dans sa séance du 8 décembre 1892 (1), avait rédigé en ces termes le second

paragraphe de l’article 13. « L'inscription peut être

(4) Rapport précité, page 105.

Enr 193 pi

prise après l'expiration du délai de six mois, tant que l'immeuble n’a pas fait l’objet d'une aliénation inscrite au livre foncier, mais en ce cas elle ne reçoit effet qu'à sa date comme simple inscription d’hypothèque, soit à l'égard des créanciers du défunt et de son légataire, soit à l'égard des créanciers personnels de l'héritier ». Une discussion nouvelle au sein du comité a amené la modification de ce paragraphe dans le sens de la déchéance du droit d'inscription au profit des créanciers retardataires. On a pensé que le délai de six mois suffit aux créanciers de la succession pour s'informer du degré de solvabilité de l’héritier et, dans tous les cas, s’il y a un doute à cet égard, de faire inscrire leur privilège. On a pensé aussi que la conservation indéfinie du droit de prendre hypothèque au profit des créanciers héréditaires pourrait nuire au crédit de l'héritier ; et, pour ces motifs, on a mis le créancier négligent sur un même pied d'égalité avec les autres créanciers de l’héritier et du défunt.

Nous en avons ainsi terminé avec l'exposé des réformes proposées par la sous-commission juridique du cadastre, dans la matière des privilèges spéciaux immobiliers. Elle offre à l'examen du législateur un système simple, judicieux et juridique tout à la fois, dont la qualité maîtresse est de couper court à toutes

les difficultés et controverses théoriques dont nous

Lavallette-Simon, 13

M NT ee

avons essayé de donner un aperçu général dans notre chapitre I. La publicité des droits réels est la base essentielle du régime adopté : elle est aussi la base du régime des livres fonciers, sans la création duquel le système de l'inscription des privilèges et des hypothèques conventionnelles ou légales ne se conçoit pas. Tant qu'ils ne sont pas inscrits aux livres fonciers, les privilèges et les hypothèques n'existent pas au regard des tiers, et ce principe a reçu une étendue considérable : tous les privilèges et les hypothèques légales, affranchis de l'inscription par le code civil, sont soumis, dans l’avant-projet, à la formalité de l'inscription. Le résultat de cette obligation est que les registres hypothécaires sont le reflet exact de la situation passive immobilière de tous les propriétaires et que le public ne peut plus être induit en erreur par suite de droits réels occultes qui grèvent les propriétés immobilières.

Ajoutons que la spécialité est, dans le système proposé, un élément caractéristique de l'inscription qui doit frapper tel ou tel immeuble désigné, pour une somme déterminée dans le bordereau d’inscription : une même créance peut être garantie hypothécairement par plusieurs immeubles, mais il y a autant d'inscriptions que d'immeubles affectés au paiement de la créance, avec, naturellement, le droit pour le

créancier, en vertu du principe de l’indivisibilité, de: