CHAPITRE II

Etude de l'inscription des privilèges dans quelques législations étrangères.

SECTION I. — Belgique.

La législation dont l'examen s'impose pour ainsi dire, autant comme étude complémentaire du régime des privilèges que comme étude de droit comparé, est sans conteste la législation belge. Issue du code civil français, appliquée, à l’origine, dans sa teneur intégrale, elle a devancé de quatre années la réforme qu'a fait subir en France, au régime hypothécaire, la loi du 23 mars 1855. En effet, le titre des privilèges et hypothèques y a été remplacé par la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, laquelle est fondamentale en la matière et a réagi contre le système de clan-

destinité du code civil (1).

(4) Nous exposons le système de la loi hypothécaire belge du 46 décembre 1851, dans un double but : 4° faire ressortir l'idée essentielle qu'eïle à servi de table au législateur français de 1855 ; 20 démontrer qu'elle a été conçue dans un esprit plus large et, en

même temps, plus pratique que celui qui a procédé à la réforme de

toit —

La caractéristique des privilèges immobiliers est qu'ils ne sont que des hypothèques privilégiées et qu'ils donnent au créancier le droit de suite. L’article 12 de la loi du 16 décembre 1851 définit le privilège « un droit de préférence » tandis que l’article 41 dit que l’hypothèque est un « droit réel ». Cela veut-il dire que ces privilèges immobiliers ne sont pas des droits réels ? Evidemment non, car la loi les met sur la même ligne que les hypothèques en ce qui concerne les droits des créanciers contre les tiers détenteurs et l’article 96 énonce formellement qu'ils ont le « droit de suite ».

Notons, dès l’abord, que le législateur belge s’est gardé de conserver les dispositions générales des articles 2104 et 2105 du code civil, relatifs aux privilèges qui s'étendent sur les meubles et sur les immeubles. Il n’a conservé comme privilège général mobilier et immobilier que celui des frais de justice.

Les termes de l’article 17 sont topiques : les immeubles et les meubles sont grevés indistinctement, et le prélèvement des frais se fait, sur les meubles et les immeubles, proportionnellement à leur importance et dans la mesure où ils profitent à la masse mobilière et à la masse immobilière. Comme tel, il semblerait qu’il dût être rendu public et cependant, par dérogation au principe de la publicité et

pour une raison que nous dirons plus loin, seul il

MEN ee est dispensé de l'inscription et produit cependant,

sans publicité, le droit de préférence et le droit de

suite.

Notons encore que les privilèges généraux de notre article 2101 du code civil sont restés, dans l’économie de la loi de 1851, des privilèges purement mobiliers, abstraction faite des frais de justice auxquels il vient d’être fait allusion (art. 19). Toutefois, la loi leur donne un droit éventuel sur le prix à provenir de la vente des immeubles : « Lorsque (porte l’article 19 zn fine) la valeur des immeubles n’a pas été absorbée par les créances privilégiées ou hypothécaires, la portion du prix qui reste due est affectée de préférence aux créances énoncées au présent article ». On accorde ainsi, après règlement des dettes hypothécaires la préférence aux créanciers privilégiés sur les chirographaires dans la distribution du prix des immeubles. Grâce à ce système qui simplifie la question, les créanciers privilégiés sur la généralité des meubles conservent une partie du privilège que leur conférait le code civil: ils priment les créanciers chirographaires sur le prix des immeubles hypothéqués, quand ce prix n’a pas été absorbé par les créanciers hypothécaires. C’est donc un système qui aplanit les difficultés signalées à

propos de l'étendue d'application de notre article 2105

CFE auxquelles nous avons fait allusion au cours de notre premier chapitre.

Enfin, et c’est une dernière observation qui est destinée à mieux faire ressortir le système des privilèges de la loi de 1851, les privilèges sur les immeubles sont tous spéciaux et n’affectent que certains immeubles, à l'encontre des privilèges mobiliers qui peuvent être généraux.

Cela dit, il est nécessaire d'envisager les privilèges immobiliers dans leur nature et leur mode de conservation et ce, en suivant la méthode adoptée pour l'étude de cette question, telle qu’elle est réglée par le code civil français et qui a fait l’objet du cha-

pitre premier.

a) Privilège du vendeur d'immeubles.

Le privilège immobilier du vendeur confère à ce dernier ie droit de suite : il constitue une hypothèque privilégiée qui garantit le paiement du prix (art. 27 de la loi hypothécaire belge du 16 décembre 1851). Il existe par cela seul qu'il y a vente, mais se conserve par la transcription régulière de l’acte de vente (art. 30), lequel n'est admis à la transcription que s’il est authentique. C’est là un principe qui est

exposé dans l'ouvrage de M. Laurent (1). D'autre part,

(1) Laurent, Principes de droit civil français, t. XXX, n° 5.

et voici une condition nouvelle de l’existence du privilège du vendeur d'immeuble, en droit belge, la transcription de l'acte de vente ne conserve le privilège que si l'acte de vente constate que la totalité ou une partie du prix reste due (art. 26). II faut, enfin, ajouter que, spécial comme en droit français, le privilège du vendeur (art. 27) s'exerce sur l'immeuble vendu, sur les accessoires réputés immeubles et sur les améliorations survenues à l'immeuble vendu. Sur ce dernier point cependant, l’accord est loin d'être complet. Néanmoins, la solution de la loi hypothécaire belge ne permet aucun doute à cet égard et :l est certain que le privilège du vendeur embrasse même les améliorations apportées à l'immeuble vendu. Le privilège du vendeur, en effet, est une hypothèque privilégiée, les articles 36, 37, 38 et 87 le disent expressément ou implicitement : il faut donc leur appliquer l’article 2118 du code civil, devenu l’article 45 de la loi hypothécaire, qui confère au créancier hypothécaire le bénéfice des améliorations acquises par l'immeuble hypothéqué.

Les principes qui président à l'existence du privilège du vendeur d'immeuble sont, on peut s’en rendre compte, analogues à ceux que régit notre code civil. Mais comment se conserve le privilège du vendeur ? D'une façon générale et, aux termes de l’article

29 de la loi hypothécaire belge : « Entre les créan-

de DO

ciers, les privilèges ne produisent d'effet à l'égard des immeubles qu'autant qu'ils sont rendus publics par

l'inscription sur les registres du conservateur ».

En conséquence, le créancier privilégié sur un immeuble ne jouit de son droit de préférence qu’autant que son privilège a été rendu public. Il en est de même du droit de suite, régi par l’article 96 de la loi hypothécaire (qui correspond à notre article 2166) : « Les créanciers, ayant privilège ou hypothèque inscrite sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu'il passe, pour être colloqués ou payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions ».

La publicité des privilèges immobiliers est donc à la base du système de la loi hypothécaire belge. On doit même reconnaître qu’elle a réalisé un progrès notable sur notre système français, en complétant heureusement ce que le conseil d’État n'avait pas osé entreprendre, lors de la rédaction de notre code civil, quand il y fut question de la publicité des hypothèques, et en soumettant au régime de la publicité les hypothèques légales des mineurs, des interdits et des femmes mariées. Les deux principes de la publicité et de la spécialité des hypothèques fonctionnent en effet en Belgique, au mieux des intérêts du crédit immobilier et sans sacrifier les intérêts des

incapables : nous ne faisons que mentionner cette

Lavallette-Simon. 5

Len CAN disposition de première importance, dont l'examen ne doit pas être abordé ici. :

Quoi d’étonnant, dès lors, que la loi ait réglé minutieusement les conditions de conservation des privilèges immobiliers qui sont soumis à la publicité, exception faite, toutefois, pour les frais de justice

(art. 29).

A quelle obligation est soumis le vendeur d’immeuble qui tient à sauvegarder son privilège ? L’article 30 décide qu'il « conserve son privilège par la transcription du titre qui a transféré la propriété et qui constate que la totalité ou partie du prix lui est due ». La cour de cassation belge en a déduit que c'est à partir du jour de la transcription que le privilège prend naissance, sans effet rétroactif (1).

L'inscription d'office par le conservateur des hypothèques, au moment de la transcription des créances résultant de l'acte de vente ainsi que de la somme stipulée à titre de dommages-intérêts en cas d’éviction, a été maintenue par l’article 35 de la loi de 1851. Toutefois, cette obligation imposée au conservateur peut disparaître par une clause formelle de lacte soumis à la transcription (art. 36) et la

charge du renouvellement incombe aux créanciers

(1) Cass., 12 mai 1887, Pasic., 87, 1,257.— À noter évalement que les actes de vente sous seing privé ne peuvent être transcrits. (art.

4er) qu’autant qu’ils ont été reconnus en justice ou devant notaire.

privilégiés seuls, non plus dans les 10 années, mais avant l'expiration des 15 ans de la transcription (art. 90), sous peine de voir le privilège dégénéré en une hypothèque qui prend rang du jour de son inscription (art. 37).

Le point à retenir est que l'acte de vente doit indiquer le prix de vente, prix fixé en principe en espèces, et mentionner également que ce prix n’a pas été payé. C'est là une indication essentielle qui permet aux tiers d'apprendre que l'immeuble vendu est grevé d’un privilège déterminé quant à son quantum. Il en serait de même si le prix consistait en prestations qui doivent être liquidées tout au moins

approximativement.

b) Privilège des copermutants.

La loi belge a consacré, dans son article 27, $ 2, un privilège en faveur des copermutants, sur les immeubles, objet de l'échange, privilège pour le paiement des soultes et retours et aussi de la somme fixe qui serait déterminée par l’acte à titre de dommages et intérêts dans le cas d’éviction ».

’échangiste, en réalité, jusqu’à concurrence de la soulte est un vendeur et il y a une raison identique pour lui conférer, comme au vendeur, dans les limites de cette soulte, un privilège.

L’échangiste est tenu dans l'intérêt de la conserva-

GA en tion de son privilège par voie de transcription, de faire dresser un acte authentique et d'y déclarer que la soulte lui est due.

Il a, ajoute notre article 27, parag. 2, un privilège pour le paiement de la somme fixe qui serait déterminée par l'acte, à titre de dommages-intérêts, dans le cas d’éviction. L’éviction se produisant à la suite d’une action en revendication ou d’une action hypothécaire, le copermutant évincé a le choix, d’après l’article 1705 du code civil belge, de conclure à des

dommages-intérêts ou de répéter la chose.

Les dommages-intérêts, dont il est question ici, ne représentent rien autre que la valeur de l'immeuble et la perte subie par l’évincé. Celui-ci y aura droit quand il les aura stipulés expressément dans le contrat d'échange. C'est une condition size qua non d'existence du privilège qui tient au mode de publicité établi par la loi belge ; il n’y a pas, en effet, de publicité lorsque les tiers n’apprennent pas, par les registres du conservateur, le montant de la créance. On peut dire que les règles sont à peu près identiques à celle de la vente en tant qu’elles s'occupent de la

conservation du privilège du vendeur ou du copar-

tageant.

Il faut en tous cas savoir gré au législateur de

1851 d'avoir spécifié et réglementé le privilège du co-

oo échangiste, et précisé, par là-même, unpoint de droit

dont ne s’est pas préoccupé le code civil lui-même.

c) Privilège des copartageants.

Les copartageants (article 27 4° de la loi du 16 décembre 1851) ont un privilège pour le paiement des soultes ou retours de lots sur tous les immeubles compris dans le lot chargé de la soulte, à moins que le privilège n'ait été restreint à un ou plusieurs immeubles. Ils ont un privilège pour le paiement du prix de licitation sur le bien licité. Ils ont un privilège pour la garantie en cas d’éviction (art. 884 du code civil) sur tousles immeubles compris dans le lotdes garants, à moins que l'acte de partage ne restreigne le privilège à une partie des immeubles. Ce dernier privilège n’a lieu qu'autant que l’acte de partage contiendra la stipulation d’une somme fixe pour le cas d’éviction.

Il nous a été donné d'indiquer plus haut les diffcultés de doctrine soulevées par notre article 2109. L'article 33 de la loi belge a simplifié la question. « Le cohéritier ou copartageant conserve son privilège par la transcription de l’acte de partage ou de l'acte de licitation ».

La loi hypothécaire belge soumet à la transcription les actes déclaratifs de droits réels immobiliers, c'est-à-dire les partages, tandis que la loi française

du 23 mars 1855 n’a soumis à la transcription que

les actes translatifs de propriété. Le législateur belge a résolu la question dans le sens de la publicité, préoccupé de l'intérêt des tiers qui, contractant avec un cohéritier, doivent savoir quels biens il a recueillis dans la succession de son auteur. « Si le partage n’était pas rendu public, dit M. Laurent (1), les tiers pourraient traiter avec les héritiers comme s'ils étaient encore en état d'indivision ; et ils seraient lésés si les héritiers pouvaient leur opposer un partage clandestin. La publicité du partage empêche cétte fraude ; tant que le partage n’est pas transcrit, il est considéré à l’égard des tiers comme non existant : les tiers peuvent donc acheter en toute sécurité une part indivise ; cet acte sera valable, en ce sens que l’acheteur aura droit à la chose si elle est mise au lot de son vendeur: il a donc le droit de provoquer un nouveau partage dans lequel il pourra intervenir pour sauvegarder ses intérêts ».

Telle est la justification simple et logique donnée par le savant auteur belge de la transcription de l'acte de partage. La transcription s'applique également aux actes équivalents à un partage, que le partage porte sur des successions ab infestat ou qu’il porte sur des communautés et des sociétés. Une

seule difficulté a été soulevée en doctrine relative-

(1) T. XXI, ne 401,

ment au partage d’ascendants, lequel peut avoir lieu par acte entre vifs ou par testament (art. 1076). Tandis que la doctrine admet la transcription du partage-donation en vertu du principe général de la transcription des donations immobilières, elle se divise sur le point de savoir si sont soumis à la transcription les partages-testaments. L'origine de la controverse provient de ce que la loi belge ne soumet pas à la transcription les actes à cause de mort. Malgré l'opinion de M. Martou, commentateur de la loi de 1851 (1), M. Laurent pense que si ces actes, en tant que translatifs de propriété, ne doivent pas être transcrits quand ils se font par testament, suivant le droit commun, ils constituent aussi des actes de partage et, comme tels, tombent sous le coup de l’article 1* de la loi hypothécaire, car ce sont des actes déclaratifs de propriété et, comme tels, assujettis à la transcription (2). Nous nous bornons à indiquer la difficulté pour montrer que, malgré sa précision, la loi hypothécaire belge n’en a pas moins laissé subsister quelques difficultés qui, empressonsnous de l’ajouter, ne sont qu’exceptionnelles.

En tous cas le cohéritier ou copartageant conserve

son privilège par la transcription de l'acte de partage

(4) Martou, Commentaire de la loi de 1851,t.1T, n° 23, (2) Laurent, t. XXIX, n° 104,

ou de licitation pourvu que l'acte de partage fasse

connaître les créances privilégiées et le montant de

ces créances (art. 33 et 27 4° combinés).

d) Privilège de l'architecte.

Sont privilégiés, dit, dans sa substance, la loi de 1851 : les entrepreneurs, architectes, maçons et autres ouvriers employés pour défricher des terres ou dessécher des marais, pour édifier, reconstruire ou réparer des bâtiments, canaux ou autres ouvrages quelconques, pourvu que, par un expert nommé d'office par le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel les biens sont situés, il ait été dressé préalablement un procès-verbal, les créanciers inscrits dûment appelés à l’effet de constater l’état des lieux relativement aux ouvrages que le propriétaire déclarera avoir dessein de faire et que les ouvrages aient été, dans les six mois au plus de leur perfection, reçus par un expert également | nommé d'office.

Mais le montant du privilège ne peut excéder les valeurs constatées par le second procès-verbal et il se réduit à la plus-value à l’époque de l’aliénation de limmeuble et résultant des travaux qui y ont été faits (art. 27 5°).

Telles sont les créances privilégiées et les formali-

tés qui donnent naissance au privilège de larchi-

Ale

tecte. Ce privilège, comme celui du vendeur, du coéchangiste, du copartageant et du donateur, ne se conserve pas par la transcription, car il ne se rattache à aucun acte translatif ou déclaratif de propriété. Il est donc, quant à sa conservation, soumis à la règle établie par l’article 29 de la loi de 1851, aux termes duquel les privilèges ne produisent d'effet que par leur inscription sur les registres du conservateur des hypothèques. Toutefois le privilège des personnes visées en l’article 27 5° se conserve par une double inscription : 1° inscription faite avant le commencement des travaux du procès-verbal qui constate l’état des lieux; 2° inscription du second procès-verbal faite dans la quinzaine de la réception des dits travaux.

Cette double inscription assure à l'architecte la conservation de son privilège à la date de l'inscription du premier procès-verbal. L'article 38 de la loi de 1851 a la précaution d'ajouter que, passé le délai de quinzaine imparti pour l'inscription du second procès-verbal, les architectes et autres n'auront qu'une hypothèque «qui ne prendra rang que du jour de l'inscription et pour la plus-value seulement ».

La loi belge n'indique pas expressément qui doit provoquer l'inscription de ce privilège. Elle suppose, dans son article 38, que ce sont les créanciers privi-

légiés eux-mêmes qui requièrent l'inscription. Or, il

semble que, si ce sont les personnes privilégiées visées par les articles 27 5° et 38 de la loi de 1851 qui doivent procéder à l'inscription, on doit leur appliquer les dispositions de l’article 83 de cette loi qui a remplacé l’article 2148 du code civil aux termes duquel tout créancier privilégié doit, par lui-même ou par un tiers, représenter l'acte qui donne naïissance au privilège en y adjoignant deux bordereaux. Mais il faut se rappeler que ce que larchitecte doit faire inscrire, ce sont des procès-verbaux et non un acte authentique, ni l'expédition d’un acte authentique qui donne naissance au privilège. D'où l'on conclut, en doctrine, que l'inscription peut être faite par toute personne intéressée et ayant-droit : propriétaire, entrepreneur ou ouvrier, prêteur subrogé, qui ont intérêt à l'exercice du privilège. Cette solution est, du reste, conforme à l'esprit de la loi de 1851 (1).

La doctrine belge est d'accord pour admettre que si, au cours des travaux, le fonds ou l'immeuble est aliéné, l’architecte aura six mois, après que les travaux seront terminés, pour faire dresser le second procès-verbal, et ensuite un délai de 15 jours pour

faire inscrire ce second procès-verbal (2).

(1) En ce sens, Laurent, t. XXX, no 107.

(2) Sic. Pandecties belges, v° Entrepreneur d'ouvrage, t. XXXVII, no 506.

Elle admet également que l'inscription des deux procès-verbaux dans les délais de la loi rétroagit à la date du premier procès-verbal et non de la première inscription. C'est là, il faut le reconnaître, une solution en apparence singulière, car l'inscription rétroagit à une époque où la créance privilégiée n'existe pas, étant donné que le premier procès-verbal est dressé avant le commencement des travaux, c’est-àdire avant l’existence d’une créance au profit de l’architecte.

M. Laurent explique cette décision en disant que le créancier hypothécaire (inscrit entre le jour où le premier procès-verbal est dressé et le jour où l’on procède à la formalité de l'inscription) ne doit pas compter sur la plus-value des travaux que le propriétaire a l'intention de faire exécuter, et qu'il doit s'attendre jusqu'au commencement des travaux à voir le procès-verbal inscrit. « La prudence lui commande donc de ne pas faire ses calculs sur une plusvalue qui peut devenir le gage de l’architecte » (1).

Elle admet encore que l'architecte, qui a régulièrement procédé à l'inscription de son privilège, prime, pour la plus-value résultant des travaux, non seulement les créanciers postérieurs à la date du premier

procès-verbal, mais encore ceux qui ont un droit ac-

(1) Laurent, t. XXX, n° 409, Cependant contrà : Pandectes belges, t. IX, vo architecte, n° 141.

api

quis sur l'immeuble antérieurement à cette date. Si l’article 45 de la loi de 1851 décide que l’hypothèque acquise s'étend aux améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué, cette disposition suppose qu'il n'y a pas de créance privilégiée existant du chef de ces améliorations. Or il est équitable de décider que les créanciers antérieurs n’ont pas dû compter sur des améliorations dont ils s’enrichiraient au détriment de celui qui les aurait produites.

Ils ont, du reste, une garantie que leur confère l’article 27 5°, en les appelant lors de la rédaction du premier procès-verbal, et ce, dans le but de surveiller l'estimation exacte de l’immeuble dèslecommencement des travaux et empêcher ainsi qu’une estimation trop faible n’augmente la plus-value au profit de l'architecte. C’est là une sage précaution qui sauvegarde les droits des uns et des autres.

Que devient, dans le système belge, le privilège de l'architecte quand les conditions prescrites pour sa conservation n’ont pas été remplies ? Il est de toute évidence que si l'architecte n’a pas fait dresser les procès-verbaux, il n’a pas de privilège. Il est non moins certain qu'il n’a pas davantage de privilège lorsque, ayant fait dresser les procès-verbaux dans les formes prescrites par Particle 27 5°, il a omis de les faire inscrire, l'inscription d’après la loi de 1851

donnant seule la vie au privilège. Toutefois, dans

cette hypothèse, le privilège de l'architecte dégénère en hypothèque, par application des articles 36 et 37 de la loi hypothécaire qui ont reproduit les termesde

l’article 2113 du code civil.

Mais que décider si, le premier procès-verbal dressé et inscrit, l'architecte n’a pas fait inscrirele second procès-verbal dans le délai de quinzaine de la réception des travaux ? La réponse est faite par l’article 38 1n fine : l'architecte n’a, dans ce cas, qu’une hypothèque qui prend rang au jour de l'inscription et pour la plus-value seulement. Nous avons à ce propos constaté que l'article 2110 du code civil français n’a pas imparti de délai pour l'inscription du second procès-verbal et indiqué les difficultés théoriques que soulève la question. En cette matière, il faut reconnaître que le législateur belge a solutionné un point délicat en impartissant un délai fatal pour l’inscription du deuxième procès-verbal et, partant, pour la conservation du privilège de l’architecte.

Il y a lieu de regretter cependant qu'il n'ait pas envisagé d’autres hypothèses, qui soulèvent des difficultés théoriques sérieuses.

C'est ainsi, notamment, que se pose la question de savoir ce que devient le privilège de l'architecte, lorsque ce dernier a pris la précaution de dresser, mais

non d'inscrire, le premier procès-verbal de l’article 48

M MD de

avant l’entreprise des travaux (1). Son privilège dégénère-t-il, comme dans le cas de l'article 38 272 fine, en hypothèque, s’il le fait inscrire pendant la durée des travaux ? M. Laurent estime que l’article 38 prononce une déchéance qui, comme toutes les peines, est de droit étroit et ne doit pas, par suite, être étendue à notre hypothèse.

De même que décider si le procès-verbal n’est dressé qu'après le commencement des travaux ? L’architecte sera-t-il ou non privilégié ? — Voilà des questions controversées, qui n'ont pas trouvé, nous le répétons, de solütions dans la loi de 1851. |

La conclusion qui se dégage de l’examen du privilège de l'architecte est que si, en droit, la loi de 1851 a fait disparaître quelques-unes des controverses délicates qui se posent en droit français quant au . champ d'application de l’article 2110 de notre code civil, si elle à imparti un délai fixe d'inscription du deuxième procès-verbal, elle n’a cependant pas jeté un jour complet sur la question et a laissé subsister des doutes fâcheux sur une matière qui devrait être

réglementée avec toute la clarté désirable. En somme,

(1) I'est à noter que l’articie 2110 du code civil francais, à la différence de la loi belge, ne dit pas expressément que le premier procès-verbal doit être inscrit avant le commencement des travaux (Thézard, 316, Colmet de Santerre, t, IX, n° 71 bis, Baudry-Lacantinerie, t. I, n° 850).

on doit noter un progrès sur le code civil, mais ce

n'est pas encore tout le progrès.

e) Privilège du donateur.

L'article 27 3° de la loi de 1851 donne un privilège au donateur « sur l'immeuble donné pour les charges pécuniaires ou autres prestations liquides imposées au donataire ». En France,où n'existe pas le privilège spécial du donateur, on discute la question de savoir si le donateur ne peut être privilégié à un autre titre pour l'exécution des charges imposées au donataire. Certains auteurs estiment que, si le montant des charges égale ou dépasse la valeur de l’immeuble et que la convention constitue une vente déguisée, le privilège du vendeur peut être invoqué (1).

D’autres décident quesiles charges sont inférieures à la valeur de l’immeuble donné, le donateur n’a pas le privilège du vendeur, car le contrat reste une donation (2). Quoi qu'il en soit, la question, en France, n’est pas résolue législativement.

En Belgique, au contraire, la loi garantit les charges imposées au donataire par un privilège accordé au donateur, par analogie de celui qu’elle accorde

pour le paiement du prix de vente. Le législateur

(4) Sic, Baudry-Lacantinerie, 2° édit., t. I, n° 581, note 1; Guillouard, t. II, n° 468.

(2) Aubry et Rau, t. III, n° 263, note 16 ; Thézard, n° 277.

belge a considéré à juste titre que la donation est une vente jusqu’à concurrence de la charge.

Celle-ci consiste-t-elle en une somme d'argent ? Le contrat produit les effets d’une vente : la preuve en est que le donataire évincé a contre le donateur une action en garantie à raison de la charge qu’il a remplie. Consiste-t-elle en une prestation autre qu’en argent ? Le raisonnement est analogue : elle est réputée être la cause de la partie de la donation correspondante à la charge et le privilège du donateur, dans les deux cas, se conçoit d’autant mieux que le lui refuser serait permettre aux créanciers du donataire de s’enrichir à ses dépens.

La seule condition imposée au donateur pour la conservation de son privilège est dictée par l'article 32, aux termes duquel il est tenu d'effectuer la transcription de l’acte de donation constatant les charges et prestations.

En ce qui concerne ces dernières qui peuvent consister en denrées ou en une obligation de faire, elles doivent être liquidées, autrement dit évaluées en argent, afin que, par la transcription de la donation, les tiers sachent quel est le montant des charges à raison desquelles ils sont primés par le donateur.

C'est là une application du principe général en

matière de vente. C’est aussi un point mis en lu-

Sos

mière par la loi de 1851, qui a l'avantage de faire disparaître les controverses qui se rencontrent en droit civil français.

Il était bon de signaler ce progrès nouveau de la loi hypothécaire belge, qui, en le réalisant, n’en a pas moins maintenu cet autre principe que le donateur (indépendamment de l'exercice de son privilège) a à son service une action en révocation de la donation pour inexécution des charges (art. 953 et 954 du code civil).

Telle est, dans son ensemble, la législation belge, relative aux privilèges immobiliers et aux modes de conservation de ces privilèges. L'examen qui précède

doit être complété par trois observations.

f) Observations générales sur le système de la loi de 1851.

1° La loi hypothécaire de 1851 n’a pas dans son article 27 classé au rang des créanciers privilégiés sur les immeubles ceux qui ont fourni des deniers pour l'acquisition d’un immeuble comme l’a fait l’article 2103 2°. C’est là un des cas de subrogation qui est réglé par l’article 34. Le bailleur de fonds, subrogé aux droits d’un créancier privilégié sur un immeuble, doit, pour la conservation de son privilège, faire constater la subrogation dans l’acte soumis à la

transcription. Il lui est loisible de requérir la tran-

Lavallette-Simon. 6

scription de l'acte. Si la subrogation n'est pas constatée dans l'acte soumis à la transcription, le prêteur doit inscrire la subrogation en remplissant les formalités prescrites par l’article5, c'est-à-dire en faisant dresser un acte notarié constatant le prêt (art. 2) et inscrire en marge de la transcription une mention portant la date et la nature de son titre avec indication des noms, prénoms, professions et domiciles des parties.

2° La seconde observation à trait à la séparation des patrimoines. On sait à quelle théorie s’est arrêtée la jurisprudence française; elle considère, avons-nous dit, la séparation des patrimoines comme un véritable privilège immobilier. Le législateur belge de 1851 a bien reproduit l’article 2111 du code civil, mais il a pris soin, dans son article 39, de retrancher le mot « privilège », qui est la source des difficultés théoriques exposées dans le chapitre I‘. Aussi, la séparation des patrimoines n'est-elle pas un privilège immobilier avec ses conséquences de droit ; elle n’est plus qu’une simple préférence que les créanciers du défunt obtiennent de la loi sur les créanciers de l'héritier, préférence qui leur est accordée à condition de prendre une inscription spéciale sur chacun des immeubles de la succession, et ce, dans les six mois de l'ouverture de la succession. Jusqu'à l’expiration de ce délai de six mois, aucune hypothèque

ne peut être établie sur ces biens, aucune aliénation

= he.

ne peut être consentie par les héritiers ou représentants du défunt au préjudice des créanciers et légataires.

Les créanciers, qui veulent user du bénéfice de l’article 39 de la loi de 1851 et conserver le droit de demander la séparation des patrimoines, doivent remplir deux formalités distinctes : 1° prendre une inscription dans les termes de l’article 39, et 2° intenter une demande en séparation des patrimoines, conformément à l’article 878 du code civil, lequel a été expressément maintenu par l’article 39 de la loi de 1851, la demande pouvant, l'inscription prise dans les six mois, être intentée tant que Îles immeubles se trouvent entre les mains de l’héritier.

L'inscription ne peut plus être prise après six mois car la loi hypothécaire belge n’a pas reproduit l’article 2113 du code civil. Passé le délai de six mois, les créanciers de la succession sont déchus de leur droit, et c’est là une décision qui est dans la logique du système de publicité de la loi de 1851. La publicité est requise dans l'intérêt des tiers et pour les avertir que les créanciers du défunt demandent la séparation des patrimoines et que, voulant traiter avec l'héritier, ils seront primés par les créanciers et les légataires du défunt. Aucune inscription n’estelle prise, les créanciers ont le droit d’induire qu'il

n’y aura pas de séparation des patrimoines et que,

par suite, les biens de l’hérédité leur serviront de gage. On peut donc dire que, dans ce domaine dela séparation des patrimoines, la loi belge a heureusement tranché le différend qui sépare encore aujourd’hui, en France, la doctrine et la jurisprudence.

La troisième observation, qui n’est pas la moins importante, a trait à une innovation, un peu hardie peut-être, mais d'une logique telle qu’elle réduit à néant les théories qui se sont fait jour sous l'empire du code civil, relativement au concours de l’action résolutoire et des privilèges du vendeur, de l’échangiste et du donateur. D’après les principes posés par le code civil, le vendeur, l’échangiste et le donateur ont une action résolutoire et un privilège opérant contre les tiers. Mais l’action résolutoire restait secrète ; de plus le tiers acquéreur pouvait purger le privilège sans que l'action résolutoire fût effacée ; enfin la déchéance du privilège n’entraînait pas celle de l’action résolutoire (1).

Sur ces différents points, la loi hypothécaire belge a apporté une réforme notable en sauvegardant l'intérêt des tiers par la publicité du droit de résolution et sa dépendance du privilège. C’est ce qu’ex-

prime formellement l’article 28 : « L'action résolu-

(1) Ces solutions de la loi belge ont été reproduites, heureusement, dans notre loi du 23 mars 1855 (art. 7).