CHAPITRE I LOI DU 23 MARS

16. — Cette loi régit aujourd’hui en France, le régime de la publicité des mutations de propriété et des droits réels immobiliers — moins celle des privilèges et hypothèques —(1).

Elle soumet en principe à la transcription (2) les actes — contrats ou jugements — qui opèrent entre vifs une franslation de propriété ou de droits réels immobiliers.

Par l'effet de cette transcription l’acte devient opposable aux tiers — à défaut de transcription il ne leur est pas oppo. sable (art. 3) (3) —. Il est ainsi assuré une priorité à l’acquéreur qui le premier a transcrit son titre.

(1) La publicité des actes de mutations de droits réels immobiliers constitue son principal objet. Néanmoins eile exige également la publicité de certains actes translatifs ou constitutifs de droits personnels qui intéressent les immeubles : a) baux de plus de 18 ans; b) quittances ou cessions de 3 ans ou plus de loyers non échus.

(2) Copie de l'acte sur des registres publics tenus dans chaque arrondissement par le conservateur des hypothèques.

(3) Par tiers il faut entendre dans cette hypothèse, celui qui remplit les 3 conditions suivantes : a) avoir acquis des droits sur l’immeuble ; b) droits soumis eux-mêmes à la transcription; c) avoir rendu publics ces droits conformément à la loi (PLANIOL, Traité élém. de droit civil, I, 2.617, suiv.).

Au contraire, le défaut de transcription d’une donation immobilière, peut être opposé par « toute personne ayant intérêt » : art. 941 du Code civil (PLANIOL, I, 2.620, suiv.).

C'est la seule différence d’ailleurs entre la transcription des actes à titre onéreux et celle des donations.

Sur la notion variable du tiers, voir PLANIOL, op. cit., I, 205-305 ; Bur- NOIR, Propriété et Contrat, p. 743, Suiv ; JUILLE, Effets des actes juridiques à l’gard des tiers, thèse, Lille, 1904 ; LABORDE-LACOSTE, Essai sur la notion d’ayant-cause à titre particulier en droit privé français, thèse, Bordeaux,

La loi du 23 mars 1855 écarte de cette façon pour l’acquéreur, le danger de se voir évincer par une aliénation antérieure restée occulte, ce qui pouvait arriver avant sa promulgation lorsque le Code de 1804 n’exigeait point la transcription en matière de transfert à titre onéreux, et lorsque le seul consentement opérait par conséquent le transfert, tant entre parties que vis-à-vis des tiers. Elle met obstacle à cette fraude, d'un vendeur offrant à vendre un immeuble déjà aliéné par lui, fraude possible qui rendait les transactions immobilières Si peu sûres, que M. Dupin pouvait dire en 1840 à la Cour de cassation : « Celui qui prête sur hypothèque n’est jamais Sûr d’être payé; celui qui achète n’est jamais sûr de devenir propriétaire; celui qui paye n’est jamais sûr de payer au véritable propriétaire ».

Voici une première justice à rendre à la loi de 1855.

16 bis. — En deuxième lieu, reconnaissons que cette loi, en exigeant l'inscription des hypothèques légales dans un délai de rigueur après la cessation de la tutelle ou du mariage (art. 8), atténue dans une certaine mesure leurs inconvénients, en les soumettant au droit commun de l'inscription, du moins dans des cas où le caractère occulte de ces hypothèques n’avait même pas l’ombre d’une excuse.

Enfin son art. o, en soumettant à l'inscription l’hypothèque légale cédée par la femme à un tiers, constitue, nous le reconnaissons, un nouveau progrès réalisé par cette loi.

Mais, il nous faut faire ressortir surtout les imperfections de cette loi; le titre de notre ouvrage nous y oblige. Elles peuvent être groupées en 4 catégories distinctes. Nous en faisons autant de sections. |