II. — Elle ne soumet à la transcription que les ACTES TRANS

LATIFS de propriété ou de droits réels immobiliers.

18. — Sont également exclus de la transcription tous Îles actes qui ne font pas passer la propriété ou le droit réel d’une tête sur une autre, c’est-à-dire ceux qui ne sont considérés que comme déclaratifs de propriété : actes — partages, transactions — et jugements, qui constatent le droit sans qu'il y intervienne une idée de transfert.

IT. — La transcription n’est que FACULTATIVE.

19. — Même pour les actes qui sont soumis à la transcription, celle-ci n’est pas obligatoire. La loi de 1855 ne sanctionne qu'indirectement le défaut de transcription : l’inopposabilité de l'acte non transcrit aux tiers (art. 3).

Sans doute, l'acquéreur aura en principe intérêt à transcrire son titre d'acquisition, afin de le rendre opposable aux

(x) art. I, al. I.

tiers; néanmoins s’il ne le fait pas, son acquisition reste valable à l'égard de son co-contractant : la transcription n’a effet que vis-à-vis des tiers: entre parties l'acte reste valable conformément au droit commun, par le seul consentement et indépendamment de toute publicité.

Et par ce fait, il y a en réalité « un nombre énorme de ventes immobilières qui ne sont jamais transcrites ». « Pour le comprendre il suffit de savoir qu’il se conclut chaque année, en France, environ 80.000 ventes immobilières portant sur des parcelles de 200 francs et au-dessous »; les paysans notamment se refusent à supporter les frais les plus réduits et préfèrent ne pas transcrire (x).

En effet, sur 100 ventes enregistrées on compte 26 qui ne sont pas transcrites, et si on tenait compte des ventes faites sous-Seing privé — qui ne sont même pas enregistrées — la proportion serait plus forte encore (2).

$ 2 Critique

20. — Il est néanmoins du plus haut intérêt pour les tiers de connaître tous ces titres d'acquisition, tant ceux par décès, ou ceux qui étant considérés déclaratifs de propriété sont dispensés de la transcription, que les titres soumis en principe à la transcription mais qui y échappent parce que celle-ci n’est pas assurée par une sanction assez efficace, afin de rendre cette formalité véritablement obligatoire.