Pour les mutations par décès, ilimporte, en effet, aux

(1x) CoLiN ET CaAPITANT, op. cit., ], page 058. (2) PLANIOL, op. cit., I, 2.636.

tiers — acquéreurs ou prêteurs — de pouvoir s’informer des droits de l'héritier sur l’immexble : or, la loi ne leur en donne pas les moyens : rien sur les registres de transcription ne leur révèlera la transmission testamentaire ou ab intestat. Les tiers seront obligés de se contenter d'informations personn:lles, souvent de la simple déciarstion de l'intéressé lui-même, tant sur la véracité de sa qualité d'héritier qu’il invoque, que Sur la consistance, la nature, la situation des immeubles ce la Succession (1).

Voilà donc un premier point où la loi de 1855 est mise en défaut.

22. — Quant à la dispense de transcription des actes déclaratifs, nous laissons la parole à M. Massigli : « on a dit en 1855, particulièrement au sujet du partage, que la publicité ne présenterait qu’un intérêt restreint, insuffisant pour justifier une atteinte au principe de l'effet déclaratif consacré par l’art. 883 du Code civil. Cependant, si l’on veut bien se préoccuper des tiers qui, après la cessation de l'indivision, seraient amenés à contracter avec l’un des anciens communistes relativement à un immeuble non compris dans son lot, leur intérêt à connaître l'existence du partage déjà accompli n’est pas moindre que celui qu’ils peuvent avoir à connaître l'existence d’un acte translatif. Ce partage, en effet, a produit cette con- Séquence que l’ancien communiste est sans aucun droit sur l'immeuble dont il pouvait précédemment se dire Co-propriétaire, et l'abus que ce dernier pourrait faire de cette qualité n’est pas moins à redouter que la fraude commise par le vendeur qui offrirait en vente un immeuble déjà aliéné par

(1) BESSON, op. cit. page 128.

lui » (1). Si donc le législateur de 1835 a accordé la dispense de transcription aux actes déclaratifs, c’est qu’en effet « il s’est payé de mots » en s’attachant trop étroitement à l’idée que l'acte déclaratif n’emporte aucun déplacement de droit, et sans apercevoir tout l'intérêt de la publicité.

23. — Mais, après avoir envisagé séparément l'intérêt qu’il y aurait eu pour les tiers que la publicité soit assurée, tant pour les mutations par décès que pour les actes simplement déclaratifs, considérons maintenant la question dans son ensemble : par le fait seul que des titres d'acquisition échappent à la transription — que ce soit des titres d’acqui sition par décès, des titres déclaratifs, ou même des titres en principe soumis à la publicité mais qui y échappent par cela que dans le système de la loi de 1855 la transcription n'est au fond que facultative — par le fait seul, donc, qu’il y a des titres d'acquisition de propriété ou de droits réels immobiliers, qui ne sont pas révélés aux tiers par les registres de transcription, il résultera pour ceux-ci une situation des plus incertaines, lorsqu'ils voudront entamer des transactions immobilières.

En effet, ils seront de ce fait, mis dans l'impossibilité d’établir une chaîne ininterrompue de toutes les transmissions successives qu'aura subies, dans le passé, l'immeuble sur lequel ils veulent traiter.

Or, à un double point de vue, cela est du plus haut intérêt pour la sécurité de tout acquéreur d'immeuble, dans le système de publicité de la loi de 1835 (2).

(1) COM. EXTRAP. DU CADASTRE, procès-verbaux, T. I, page 231.

(2) Lorsque nous parlons d’acquéreur c’est pour abréger nos phrases. En réalité nous entendons viser tous les tiers traitant à un titre quelcon-

que sur des droits réels immobiliers. Nos argumentations s’appliquent, en principe, à toutes ces personnes.

24. — D'abord — et nous ne faisons ici qu’énoncer ce premier point de vue, que nous traiterons avec l’ampleur qu’il mérite dans notre 4° section (1) — parce que les registres actuels de publicité ne révèlent aux tiers acquéreurs que des propriétaires apparents, et qu’ils risquent donc en traitant avec ces derniers de n’acquérir que des droits également apparents et par la suite susceptibles d’éviction; que seule la prescription acquisitive est, par conséquent, capable de consolider les titres de propriété et d'autoriser les acquéreurs de considérer ceux avec qui ils traitent comme véritables propriétaires de l'immeuble. Il est ainsi du plus haut intérêt pour les tiers acquéreurs de pouvoir contrôler par eux-mêmes si les propriétaires — qu'ils doivent présumer apparents jusqu’à preuve du contraire — sont en effet propriétaires véritables de limmeuble qu’ils veulent leur transmettre. Et, pour faire cette preuve, que seule la prescription acquisitive peut leur fournir, ils doivent pouvoir remonter — dans le passé — toute la série des propriétaires successifs de l'immeuble, jusqu’au moment où la prescription acquisitive viendra légitimer la simple posses-

sion présumée de l’aliénateur (BARS

(1) {nfra, n° 6o et Suiv.; page 7o et suiv.

(2) Il serait néanmoins prématuré de conclure, qu'après ce contrôle préalable, les acquéreurs seront certains d’obtenir une propriété incommutable.

Ce serait trop beau! S'ils acquièrent par là la certitude de traiter avec le propriétaire actuel de l'immeuble, ils resteront néanmoins exposés aux causes de résolution qui pourront par la suite résoudre rétroactivement ce titre de propriété, et donc provoquer leur propre éviction. En effet, comme le constate M. Massigli (Com. extrap. du Cadastre, T. II, page 544 IV) : « Ils n’en retirent encore Je plus souvent qu’une sécurité relative, parce qu’il est des causes d’éviction qu’ils risquent de ne pas découvrir car elles restent occultes et néanmoins les menaceront pendant un temps plus ou moins long », chacune d’elles pouvant avoir des points de départ différents, en ce qui concerne sa prescription, points de départ qui peuvent être très rapprochés et menacer par conséquent pendant longtemps, les acquéreurs de l’immeuble.

25. — Ensuite, parce que la transcription ne rend le titre de l'acquéreur opposable aux tiers que lorsque le conflit s’élève entre personnes tenant leurs droits du même auteur; qu’elle n'a plus cette efficacité, lorsque la collusion existe entre ayants-cause d'auteurs différents, par exemple, entre un sousacquéreur et un autre ayant-cause du vendeur originaire. Dans ce dernier cas, il ne suffira pas que notre sous-acquéreur transcrive lui-même pour que son titre soit consolidé; il faudra en plus qu’il s'assure que tous les titres de ses auteurs immédiats et médiats ont été eux-mêmes transcrits, avant que les autres ayants-cause du vendeur originaire aient consolidé eux-mêmes leurs droits par l’inscription ou la transcription.

Et, pour que l'acquéreur puisse s'assurer que tous ses auteurs ont transcrit ou inscrit à leur tour, il devra, à ce deuxième point de vue encore, et pour sa propre sécurité, pouvoir établir cette chaîne ininterrompue — dans le passé — des propriétaires successifs de l’immeuble.

Nous précisons. L’acquéreur devra se méfier avant de contracter, de la chose suivante : si, dans la série des propriétaires successifs de l’immeuble il y en aura eu un, Secundus, qui n’aura pas consolidé son droit par la transription — en admettant qu’il se trouvait dans l’un des cas où elle est exigée afin que l’acquisition soit opposable aux tiers — et que l’auteur de ce Secundus, Primus, aurait réaliéné le même immeuble à à une autre personne, Teritius, qui, elle, n’aurait pas négligé de consolider son acquisition par la transcription; cet acquéreur diligent, Tertius, pourra évincer tous les ayants-cause de l’acquéreur négligent, Secundus, (1) et cela tant que-la

(1) Même si son titre d'acquisition est postérieur en date à celui de Secundus,

prescription acquisitive n’aura pas consolidé la propriété entre les mains de l’un de ses Sous-acquéreurs. F

26. — Ainsi, au double point de vue que nous venons d’indiquer, la loi de 1855 enlève aux tiers — acquéreurs ou créanciers — cette possibilité indispensable pour leur sécurité, de pouvoir remonter toute la série des propriétaires successifs de l'immeuble, en consultant les registres de transcription, et cela par le fait seul qu’elle laisse échapper à la publicité certains titres d'acquisition. Des anneaux le cette chaîne feront ainsi défaut, la chaîne s’en trouvera brisée et avec elle la sécurité des transactions immobilières Fo

Insuffisance des remèdes possibles, dans le cadre actuel du Svstème de publicité

27. — Etant donnés les inconvénients qui résultent pour la sécurité des transactions immobilières, du fait que la loi de 1855 ne soumet pas à la transcription tous les titres d’acqui- Sition, sans exception, il est inconcevable qu’une telle lacune Subsiste dans la législation, quoique universellement constatée et reconnue, et quoiqu’on pourrait y remédier « sans modifier le système général de la loi française » (2).

Au début de ses travaux, la Commission extra-parlementaire du Cadastre — sans savoir encore si elle aboutira par recom-

(1) Cette situation est encore aggravée, du fait que les registres sont tenus par noms de personnes, ce qui rend la recherche de tous les propriétaires antérieurs de l'immeuble encore plus aléatoire.

Sur ce point, nous reviendrons dans le $ 3 de notre 3° Section, Section dans laquelle nous nous occuperons spécialement de la forme des registres et des inconvénients qui en découlent.

(2) PLANIOL, op. cit., 1, 2.633.

mander l'introduction en France de Livres fonciers ayant force probante ou si, au contraire, elle maintiendra le système général de la publicité française — adopte, en effet, la résolution suivante : « I1 est utile, sans distinguer entre eux, de donner la publicité à tous les actes et faits qui marquent une modification dans l’état de la propriété immobilière » (1).

En ce qui concerne les moyens par lesquels on arriverait à assurer cette publicité intégrale et la sanction destinée à l’assurer, ce sont là des questions sur lesquelles nous ne nous arrêterons pas, d’abord parce qu’elles ne présentent, pour ainsi dire, que des difficultés techniques (2), ensuite et surtout parce que notre but est de démontrer que même en supposant que le régime de publicité français actuel soit amendé jusque dans ses dernières imperfections, il restera néanmoins impuissant à assurer une sécurité complète à la propriété immobilière, et cela tant qu’il ne sera pas radicalement remplacé par un système de légalité et de force probante.

(DSP?

Pour les actes déclaratifs il ne faut pas croire que le principe de publicité est incompatible avec celui de l’effet déclaratif. En vérité, remarquons qu’en ce qui concerne les partages, le principe de l’art. 883 du Code civil serait sauvegardé malgré la publicité : les partages non rendus publics seraient considérés non avenus à l’égard du tiers qui aurait acquis des droits de l’un des anciens communistes dans l'ignorance du partage. Ce tiers pourrait demander qu’un nouveau partage fût opéré, auquel il interviendrait en vertu de l’article 882 du Code civil — Le principe de l’article 883, resterait intact (V. MassiGi, Com. extrap. du Cadastre, I, page 232).

(2) Ainsi : Pour obtenir la transcription des testaments, rien n’est plus facile, car il y a un titre à transcrire, le testament.

En ce qui concerne les mutations par successions ab intestat, la question est un peu plus compliquée, car il manque le titre susceptible d’être transcrit ; néanmoins on pourrait arriver quand même à en assurer la publicité, en exigeant par exemple la transcription d’un certificat de succession ou acte de notoriété que l’héritier se ferait délivrer par le juge de paix ou le tribunal (V. COLIN ET CaPITANT, op. cit., page 073 et Mas- SIGLI, Com. extrap. du cadastre, I, page 232.

28. — En effet, même en admettant que ious les titres d’acquisition de droits réels immobiliers — sans exception — soient Soumis à la transcription, que celle-ci soit rendue obligatoire Par Une sanction plus efficace que ne l’est celle de l’art. 3 de la loi de 1855, les registres actuels ne continueraient pas moins à ne faire connaître aux tiers que des propriétaires apparents et cela en raison de tout le cortège de causes de résolution de la propriété — expresses ou tacites — dont la plupart échappent à leur tour à la publicité dans la législation française actuelle, et dont quelques-unes échapperont, même si on se préoccupait à en assurer une publicité des plus étendues (x).

La sécurité des tiers ne pourra donc être entièrement assurée que dans un système reconnaissant la force probante aux énonciations des registres de publicité. C’est dans un pareil système seulement que les registres cesseraient à ne révéler au public que des propriétaires apparents, pour lui révéler des propriétaires définitifs avec lesquels on puisse contracter en toute sécurité.

Mais, pour arriver là, il ne suffirait point d’amender la loi de 1855, il faudrait la remplacer par un système de légalité et de force probante (2).

29. — Nous tenons, avant d'aller plus loin, à vérifier l'affirmation qui précède, à l’aide d’un exemple bien connu : celui des aliénations consenties à des tiers par un héritier apparent.

‘Nous constations plus haut (3), qu’en vertu de la loi de 1855, les mutations par décès étaient exclues de la transcrip-

———————— re,

(1) Infra, Section 2, N° 41; page go.

(2) Infra, Section 4 ; page 79 et suiv.

(3) Supra, n° 17; page 34.

tion; qu’à cause de cette lacune de la loi, les tiers voulant traiter avec telle personne, qui se prétend propriétaire d’un immeuble en vertu d’une acquisition par testament ou ab intestat, étaient réduits, pour s’assurer de la véracité de son titre, soit à leurs informations personnelles, soit le plus souvent — faute d’autres renseignements — à la déclaration de l'intéressé lui-même (1). (Situation précaire, on en conviendra, et qui, pour nuire à la libre circulation et au crédit immobiliers ne reflètera pas moins son effet malfaisant sur l'héritier lui-même, car on refusera de contracter avec lui, ou bien on ne le fera qu’à des conditions bien onéreuses (2).

Pour parer à cet inconvénient, on songerait à combler la lacune correspondante de la loi de 1855, on lui ferait dire que non seulement les titres d'acquisition entre vifs seraient soumis à la transcription, mais que cette formalité serait également exigée pour les titres d'acquisition par décès. Ceci fait, on dirait: les tiers n’auront désormais qu’à consulter les registres de transcription, ceux-ci leur révéleront bien si la personne avec qui ils veulent contracter a oui ou non publié un testament ou un autre titre successoral, l’autorisant à se prétendre propriétaire de tel immeuble.

Nous répondrons : On n’aura rien fait, ou presque, pour la sécurité des tiers, même en soumettant à la transcription les titres d'acquisition par décès. En effet, les registres actuels de transcription diront bien aux tiers qu’un tel a transcrit un testament qui lui confère un droit de propriété sur tel immeuble: ils ne lui diront pas que ce droit est définitif, incommutable ; ils ne lui révéleront qu’un héritier apparent, comme ils

(1) Supra, n° 21; page 35.

(2) Supra, n° 2; page 10.

ne sont capabies de révéler dans tous les autres cas que des propriétaires apparents et non définitifs. Le titre de l'héritier pourra être résolu par la suite : son testament sera par exemple, annulé; l'héritier véritable se fera connaître et reprendra l'immeuble des mains du tiers de bonne foi, qui S’apercevra — trop tard — qu'il n'avait acquis sur la foi des registres, qu’une propriété résoluble.

À cet égard donc, il est presque indifférent aux tiers, que le testament ou le droit successoral soient inscrits ou non sur les registres de publicité. Dans les deux cas, ils n’acquerront qu’une propriété sujette à la résolution.

30. — Ce résultat choquant et désastreux pour le crédit immobilier, et qui découle infailliblement du Système de publicité — même amendé — de la loi de 1855, qu’il S’agisse d’héritier apparent ou de tout autre propriétaire apparent, a paru « inéquitable » et « contraire à l'intérêt public » à la jurisprudence française, surtout dans le premier cas, celui de l'héritier apparent, et, en conséquence, elle n’a pas hésité à refaire la loi — en s’arrogeant un vrai droit prétorien corrigendi juris civilis — et à décider : que les aliénations ou constitutions de droits réels immobiliers consenties par un héritier apparent — légitime ou testamentaire — au profit de tiers de bonne foi, seront opposables à l'héritier véritable et devront être respectées par lui (1). Et elle invoque pour jus-

(1) On peut dire que cette solution représente actuellement la doctrine définitive des Cours d’appel et de la Cour de cassation. Voir notamment :

Cass., 26 août 1833, Sirey, 1833, I, 737; Cass. 16 janv. 1843 S. 1843, 1, 97; Cass., 4 août 1875, S. 1876, 1, 8; Cass. 4 août 1885 S. 1886, I, 120; Cas., 26 janv. 1897, Dalloz, 1900, I, 33, etc. — Rouen, 28 mars 1839 , S. 1839, 2.451; Paris, 29 janv. 1848 S. 1848, 2.150; Lyon, 15 mai 1868, S. 1868, 2, 38; Aix, 9 nov. 1907, Gaz. des Trib. 17 janv. 1908, etc.

tifier sa manière de voir « les raisons d'équité, les puissantes considérations d'ordre et d'intérêt public qui réclament la libre et facile circulation des biens » (1); arguments excellents en effet, mais qui devraient être plutôt ceux du législateur, pour le déterminer à consolider en droit positif la situation des tiers, toutes les fois qu’ils auraient acquis, de bonne foi, un droit, sur le vu des registres et de leurs énonciations, d’un propriétaire dont le titre serait résolu par la suite, et que la cause de cette résolution en restant occulte leur serait restée inconnue au moment où ils ont contracté. Remarquons que ce « desideratum » constitue un résultat qui découle tout naturellement des systèmes de légalité reconnaissant la force probante aux inscriptions des registres, mais qu’il ne peut découler — malgré la jurisprudence signalée — d’un régime de simple publicité tel que le régime français (2).

Néanmoins, la jurisprudence française qui valide les actes de disposition de l'héritier apparent, afin de sauvegarder l'intérêt des tiers de bonne foi, constitue la meilleure condamnation du système français de publicité, le meilleur argument en faveur du système de légalité et de force probante.

31. — En effet, dans ce dernier système, traiter avec celui qui est inscrit comme propriétaire d’un immeuble — que ce soit à titre d’héritier ou à tout autre titre — c’est posséder la preuve irréfrangable d'avoir traité avec un propriétaire définitif, c'est ne plus craindre aucune éviction future;

(1) Cass., 16 janv. 1843, S, 43. L 97.

(2) Comp. Supra, n° 0, page 23. et MM. CoLIN ET CAPITANT (op. cit., I. pag. 974) qui « voient dans la jurisprudence relative à l'héritier apparent quelque chose de très analogue au mouvement d'idées et aux exigences pratiques qui ont fait admettre au xvi1° siècle la maxime : En fait de meubles possession vaut titre. »

Comp. également Infra, n° 44; page 62.

c'est — en dernière analyse — reconnaître en droit positif et d'une manière générale, ce que la jurisprudence française est obligée de reconnaître dans un cas particulier et contre l'esprit et la lettre du droit positif (1), en s’arrogeant le pouvoir de corriger la loi, lorsqu'elle ne peut répondre aux exigences impérieuses de la vie pratique (2).

(1) Sauf quelques exceptions — qui découlent de textes précis et que nous Signalerons dans la Section suivante — il] ne peut être douteux que le principe général du Code civil se traduit par l’adage Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis et que par conséquent dans notre espèce, la Solution commandée par l'interprétation du Code ne peut être que la suivante : le titre de l’héritier apparent étant résolu, les actes de disposition consentis par lui à des tiers (fussent-ils de bonne foi) doivent tomber également, car : Nemo dat quod non habet — art. 2125 al Me TS20al 2 1170 ; 1183; etc., du Code civil —.

Malgré les efforts de la jurisprudence de justifier en droit par la maxime « erros communis facit jus » , Ses décisions sur ja validité des actes de disposition de l'héritier apparent, ii faut donc reconnaître qu’elle ne peut aboutir à une justification théorique sérieuse, que seuls ses arguments d’ordre économique sont convaincants — mais ceux-ci seraient à leur place chez le législateur et non chez le Ie

(BUFNOIR. Propriété et Contrat, page 701; CRÉMIEUX « De la validité des actes accomplis par l'héritier apparent ». Revue trimestrtelle de Droit civil, 1910, p. 49 et suiv.)

(2) LOUIS CRÉMIEUX. De la validité des actes accomplis par l'héritier apparent (Revue trimestrielle de Droit civil,19r0o, p. 73 et suiv.): Le problème soulevé par l’annulation (en droit Strict) ou la validité reconnue (dans le système de la jurisprudence française) des actes de l’héritier apparent « dépasse le cadre des simples controverses. J1 s’agit d’un problème qui touche au fondement même de notre droit privé. Dans le conflit qui s'élève entre l'intérêt de l'individu et l'intérêt collectif du groupe social, doit-on faire prédominer le droit individuel] bien qu’il soit resté occulte ? Faut-il au contraire, faire prévaloir l'élément public, dans l’intérêt du crédit, dans l'intérêt de la bonne circulation des biens ?.… dans: les législations qui ont organisé un système de publicité intégraie en matière de transfert de la propriété et des droits réels immobiliers, c’està-dire qui ont fait de l'inscription sur les registres publics un élément constitutif du transfert et un moyen de publicité destiné à régler tant le conflit entre ayants-cause successifs que le conflit entre ayants-cause d’un même auteur, le débat qui s’élève chez nous entre l’héritier véritable et le tiers qui a acquis de bonne foi de l’héritier apparent se trouve tranché tout naturellement par l’application des principes qui sont à la base de ce système. L'inscription est exigée, en effet, pour les mutations par

PRESQUE TOUTES LES CAUSES DE RÉSOLUTION DE LA PROPRIÉTÉ RESTENT OCCULTES

$ 1 Généralités 32. — Le droit de propriété se trouve souvent entaché d’une cause de résolution, entre les mains de ses titulaires. Cela résulte soit de conditions résolutoires, expresses ou tacites, affectant les titres de propriété, soit d'actions en nullité, en rescision, en révocation, etc., qui menacent ces titres, et qu’on appelle généralement actions résolutoires, parce qu’elles font en principe le même office que les conditions résolutoires proprement dites. Dans les deux cas, on n’est pas sûr à l'avance, si la condition se réalisera ou si — ce qui revient au même — l’action sera exercée et que dans l’affirmative

décès comme pour les aliénations entre vifs. Dans le régime des Livres fonciers, l'héritier ou le légataire doit du jour de l’ouverture de la SuCcession, requérir une inscription dans un délai légal. S’il ne se fait pas inscrire et si un parent plus éloigné ou même un étranger obtient une inscription à titre d’héritier, ce dernier sera considéré à l'égard des tiers comme un héritier véritable. Ceux qui auront acquis de bonne foi de cet héritier apparent inscrit seront couverts par l'inscription : l’héritier véritable, lorsqu'il se fera connaître, ne pourra pas les évincer, il aura simplement le droit de réclamer des dommages-intérêts à l'héritier apparent et le droit d’agir subsidiairement contre l'Etat, responsable de la négligence de ses agents, qui sont coupables de n’avoir pas fait une vérification suffisante avant de procéder à l’inscription ».

M. Crémieux conclut pour l’adoption de ce Système, dans lequel l’inscription sur les registres publics est un élément non seulement de publicité, susceptible de renseigner les tiers, mais aussi de les protéger, par la Jorce probante qui lui est attachée.

(La Com. extrap. du Cadastre arrive aux mêmes conclusions: T. Ëk

pag. 672).

elle triomphera. Et, lorsque la condition résolutoire vient à se réaliser ou que l’action résolutoire vient à triompher, les mêmes effets se produiront dans les deux cas : le titre de propriété entaché d’une de ces causes de résolution sera rétroactivement anéanti et les choses devront être par conséquent remises dans leur état antérieur comme si le titre résolu n'avait jamais existé (1).

33. — Il résulte de cet effet rétroactif reconnu par la loi française aux conditions résolutoires, que la personne à laquelle aura profité la résolution, sera censée n’avoir jamais perdu son droit de propriété : elle pourra revendiquer l'immeuble entre les mains de tout le monde et libre de toutes les charges consenties pendente conditione par son propriétaire intérimaire à des tiers (2).

Ceci revient à dire que par son effet rétroactif, la condition résolutoire accomplie produira des effets erga omnes : tant entre les parties qu’à l’égard des tiers.

Admettons en effet que le propriétaire dont le titre n'était que résoluble — en vertu soit d’une condition, soit d’une action, résolutoires — ait néanmoins fait, pendente conditione, des actes de disposition sur sa propriété ,;au profit des tiers (aliénations de la propriété elle-même, constitutions de droits réels). Lorsque surviendra la résolution de son droit, et comme conséquence de l'effet rétroactif de la condition accomplie et de l’adage Resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis (car Nemo dat quod non habet ou Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet (3) tous ces actes de dis-

(x) Art. 1.179; 1.183 du Code civil.

(2) En matière mobilière v. Supra, n° 8; page 22. (3) Art. 2.125; 2182 du Code civil et Supra, n° 31, note 1; page 46.

position seront anéantis et les tiers acquéreurs ou Sous-acquéreurs Seront tous évincés, du fait de la résolution du titre de leur auteur, par le propriétaire auquel l’accomplissement de la condition aura profité en le munissant de la revendication (x).

On voit le grand danger que présente la résolution rétroactive du droit de propriété pour les tiers, et par conséquent pour les transactions immobilières, car nous Savons (2) que chaque fois que les tiers se trouvent dans un état d'insécurité, l'inconvénient retombe indirectement sur les propriétaires eux-mêmes : on refusera de traiter avec eux ou on ne le fera qu’à des conditions onéreuses.

Et ce qui aggrave cette Situation, c’est que presque toutes ces causes de résolution restent occultes. C’est là une des plus graves lacunes de la loi du 23 mars 1855. On craint toujours, par conséquent, de n’avoir devant soi qu’un propriétaire dont le droit n’est que résoluble et qui ne peut conférer à son tour que des droits également résolubles — et, on naura même pas un moyen sûr d'en être averti, la loi de 1855 étant en cette matière encore, bien loin d'organiser une publicité méthodique, afin d’avertir les tiers —.

(1) En ce qui concerne les actes d'administration passés pendente conditione par les détenteurs de l’immeuble, s’ils doivent être respectés par le propriétaire qui reprend l’immeuble, ou s’ils doivent suivre au contraire le sort des actes de disposition, la question est controversée en doctrine. Néanmoins, la plupart des auteurs, ainsi que la jurisprudence, admettent la validité des actes d'administration, malgré la résolution. La solution contraire ne ferait qu’aggraver encore la situation d'incertitude qui plane sur la propriété immobilière du fait de l'effet rétroactif et erga omnes, de ses causes de résolution. — Voir : BUFNOIR : Propriété et Contrat, page 702; FERDINAND SALICHON : Du sort des actes faits par un propriétaire dont le titre est résoluble. Thèse, Aix, 1887, page 124 et Suiv. ; C.-P. DE LOYNES : Le la propriété immobilière sous condition résolutoire, Thèse, Bordeaux, 1907, page 111 et suiv.

(2) Supra, n° 2; page 10.

$ 2 Enumération

34. — Les causes de résolution dont nous nous occupons en ce moment sont fort nombreuses et on ne pourrait prétendre les énumérer toutes — cela manquerait d’ailleurs d’intérêt —. Nous dresserons néanmoins une liste de celles qui se rencontrent le plus souvent et qui sont par conséquent les plus redoutables pour la solidité des acquisitions immobilières (1).

Nous pouvons les classer en deux groupes : I. Causes de résolution conventionnelles ou expresses, c’est-à-dire celles qui sont stipulées par les parties elles-mêmes; II. Causes de résolution légales ou tacites, c’est-à-dire celles qui sont édictées par la loi qui prétend présumer la volonté non exprimée des parties.

I. — Causes de résolution conventionnelles ou expresses. Elles résultent de la condition résolutoire expresse, prévue par l’article 1183 du Code civil et qui trouve un grand nombre d'applications pratiques, soit dans les contrats, soit dans les testaments : les articles 1048 et suivants du Code civil sur les substitutions permises; l’article 1673 du Code civil sur la vente a réméré; les articles 051, 952 du Code civil sur le retour conventionnel — ne sont que quelques-uns des aspects sous lesquels peut se manifester la volonté autonome des contractants ou des testateurs, afin de n’arriver qu’à un résultat subordonné quant à ses effets, à une condition résolutoire —.

(1) Cette liste ne comprendra que les causes de résolution, qui, conformément au droit commun, opèrent rétroactivement et contre les tiers. Il y en a qui font exception à la règle : infra, n° 43, page 62.

IT. — Causes de résolution légales ou tacites. Elles résultent de dispositions légales multiples : a) la condition résolutoire tacite organisée par l’article 1184 du Code civil qui est sousentendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfait pas à son engagement et qui donne ouverture à une action en résolution (1); b) l’action en nullité pour cause d'incapacité ou de vices du consentement (v. article 1.304 du Code civil); c) l’action révocatoire ou paulienne des créanciers contre les tiers acquéreurs où sousacquéreurs de propriété ou de droits réels immobiliers aliénés par leur débiteur, et qui est recevable dans certaines conditions suivant que le tiers a acquis de bonne ou de mauvaise foi, à titre gratuit ou onéreux ; d) les actions en rescision pour cause de lésion : en cas de vente (article 1674 du Code civil), acceptation de succession (article 783 du Code civil), partage (article 887 du Code civil); e) les actions sanctionnant les différents droits de retrait admis par la loi : litigieux (article 16909 du Code civil), d’indivision (article 1408, alinéa 2 du Code civil), successoral (article 841 du Code civil): f) les actions en révocation des donations, pour inexécution des charges ou survenance d'enfant (articles 054, 960 et 963 du Code civil): g) l’action en réduction (article 029, 930 du Code civil) ; h) l’action en révocation des donations entre époux (article 1.096 du Code civil), etc.

(1) Nous n’entendons pas entrer ici dans des détails qu’on peut trouver dans tous les manuels de droit civil. Et nous répétons cette observation pour tous les cas analogues.

$ 3 Publicité des Causes de Résolution 33. — Qu’elles soient conventionnelles — expresses — ou légales — tacites — qu’elles opèrent de plein droit ou par

décision de justice, les causes de résolution que nous venons d’énumérer produisent toujours le même effet : la résolution réfléchira rétroactivement contre les tiers acquéreurs où soüsacquéreurs de droits réels immobiliers. +

Il est donc du plus grand intérêt pour les tiers de pouvoir s'informer avant de contracter, si la propriété ou le droit réel qu’ils veulent acquérir de telle personne leur sera définitivement acquis, ou si, étant susceptible d’être résolu par la suite, il leur sera enlevé dès que cette éventualité se produira.

Nous n’entendons pas aller jusqu’à condamner de partipris l'effet rétroactif lui-même, effet que le Code civil a cru devoir reconnaître en principe aux conditions résolutoires expresses ou tacites — il y a des auteurs et des législations qui le condamnent (1), — mais ce que nous sommes en droit de demander, c’est qu'il en soit organisé du moins une publicité suffisante afin que les tiers puissent contracter en con-

(1) Voir notamment les art. 158 et suiv. du Code civil allemand. Ce Code ne reconnaît pas en principe d'effet rétroactif à la condition accomplie, ni entre parties, ni à l'égard des tiers : ie mode d'action de la condition se trouve ainsi assimilé à celui du terme. Néanmoins il permet aux parties d'établir une rétroactivité conventionnelle, mais dans ce cas cette rétroactivité ne pourra produire d’effets qu'entre les parties seules l’ayant stipulée, et non pas à l’égard des tiers. (SCHERER. Principales différences entre le Code Napoléon — 1804 — et le Code Guiliaume II — 1900 — Paris 1903, N° 38,2 et 102,3).

Voir aussi : PLANIOL, op. cit., I. n° 317 et FERDINAND SALICHON, op. cit., page 175 et suiv.

naissance du danger qui les menace. En effet, si la loi prévenait les tiers, en ordonnant et en sanctionnant la publicité de toutes les causes de résolution qui peuvent faire cortège à la propriété immobilière, ceux-ci traiteraient en connaissance du danger d’éviction qui menace leur acquisition, et il ne serait que juste qu'ils soient évincés, s’ils se sont néanmoins rendus acquéreurs d’un droit qu’ils savaient n'être que résoluble.

36. — La loi française organise-t-elle cette publicité, sans laquelle l'effet rétroactif et erga omnes des causes de résolution devient et injuste (1) et pernicieux au plus haut degré pour la sécurité des transactions ? Non, en principe ces causes de résolution restent occultes dans la législation française et sont néanmoins opposables aux tiers, même de bonne foi.

Et non seulement elle maintient l'effet rétroactif des causes de résolution contre les tiers, dans des cas où nous verrons que toute publicité est impossible — car il y a des causes de résolution qui par leur nature ne se prêtent pas à la publicité, et, dans cette mesure nous sommes obligé de condamner l'effet rétroactif lui-même, en tant qu'opposable aux tiers, comme étant incompatible et avec la justice telle que nous l’entendons et avec la sécurité des transactions — mais, même dans la plupart des cas où la publicité est possible, la loi française ne s'inquiète pas à la réaliser, afin de prévenir les tiers (2).

Il ne faut pas « avoir la manie de la protection des tiers »

(x) Huc ET Orsier. Le Code civil italien et le Code Napoléon, T. I. pag. 299-302.

(2) Infra, n° 41; page 59.

comme le dit M. Curcio en parlant du Code civil italien (1), pour constater que le Code civil français — même amendé par la loi de 1855 — est si exagérément imbu de l’idée de l’autonomie de la volonté individuelle, qu'il ne s'inquiète presque pas de l'intérêt économique et social de la collectivité, qui est néanmoins tout aussi intéressant, et bien plus considérable même, si on l’envisage sous le rapport de la vie pratique.

37. — Avant d'entrer dans l’analyse plus détaillée du système français, quant à la publicité accordée aux causes de résolution de la propriété, il convient de faire une distinction préalable entre celles que nous avons appelées conventionnelles ou expresses et celles que nous avons appelées légales ou tacites.

La publicité des premières est en principe assurée par la transcription des titres dont elles ne sont qu’une des clauses Elles sont ainsi portées indirectement à la connaissance des tiers (2). Néanmoins ce principe est loin d’être absolu. Toutes les fois qu’un titre de transfert n’est pas transcrit et reste par conséquent occulte (3), les clauses résolutoires expresses qu’il contient resteront également occultes. Ainsi : les conditions résolutoires contenues dans les testaments, dans les actes de partage, dans les contrats que les parties n’ont pas

(1) « terzomano »; voir cuRcIO: Leftere sul codice civile, page 36.

D'ailleurs, en parlant sans cesse des tiers, en recherchant leur sécurité, il va de soi que nous ne nous préoccupons pas d’une catégorie déterminée de personnes. Tout le monde est des tiers vis-à-vis d’un acte juridique passé par une ou plusieurs personnes : c’est l'intérêt de tout le monde, l'intérêt public, qui nous préoccupe.

(2) La publicité directe n’est organisée que pour les cas de substitutions permises (art. 1.048 et suiv. du Code civil). Le grevé d’une substitution n’est que propriétaire sous condition résolutoire ; les articles 1.069 à 1.071 du Code civil organisent la publicité afin de prévenir les tiers du caractère résoluble de son droit.

(3) Supra, Section 1 ; page 34 et suiv.

considéré nécessaire de transcrire malgré l’article 3 de la loi de 1855, resteront occultes en même temps que les titres qui les contiennent et qui échappent à la transcription.

Quant à la publicité des causes de résolution légales ou tacites, le principe est inverse : elles restent en principe occultes et ce n’est que par exception que la loi se soucie d’organiser leur publicité.

Dans les lignes qui vont suivre nous ne nous occuperons que des causes de résolution de cette deuxième catégorie.

38. — Pour prévenir les tiers de l'existence de ces causes de résolution, il conviendrait — comme l’observent MM. Besson (1) et Carrié (2) — de réaliser la publicité de trois ordres

- de faits différents.

Il faudrait d’abord porter à leur connaissance le droit de résolution au moment où il vient à naître. Les tiers pourraient ainsi apprendre, en consultant les registres de publicité, que le propriétaire avec qui ils ont l'intention de traiter, n’a qu’un droit résoluble. C’est — sans contredit — à ce moment, que la publicité serait la plus utile aux tiers, et — il est vrai — aussi, la plus difficile à organiser.

Il faudrait ensuite leur faire connaître, si la résolution, jusque là éventuelle, a été demandée en justice. Par cette publicité ils apprendraient que la menace de résolution a cessé d’être une simple éventualité, qu’elle s’est précisée, qu’elle peut même se produire d’un moment à |’ autre : dès que l’action résolutoire intentée triomphera.

Enfin, il conviendrait d’avertir les tiers des suites de cette

(1) op. cit., page 152. Re :

(2) De la publicité des causes de résolution de la propriété immobilière. Thèse, Toulouse, 1898, pag. 15, 16.

demande en justice, c’est-à-dire si la résolution a été prononcée ou si elle a été, au contraire, repoussée.

Pour les résolutions opérant de plein droit il suffirait, bien entendu, d'obtenir la publicité du droit de résolution au moment de la naissance et ensuite celle de sa réalisation. La publicité aux trois moments différents indiqués ci-dessus n’est possible que pour les cas de résolution opérant par décision de justice et à la suite de l’admission d’une action résolutoire. Nous envisagerons dans les explications qui vont suivre, Surtout cette dernière hypothèse, afin d’être plus complet.

Voyons maintenant dans quelle mesure la loi française assure la publicité de ces trois ordres de faits différents.