I. — Publicité des droits de résolution (x

39. — Le seul droit de résolution qui dans la législation actuelle doive être révélé aux tiers qu’il menace est celui de l’article 1654 du Code civil accordé au vendeur pour défaut de paiement du prix — c’est une des applications de la condition résolutoire tacite consacrée par l’article 1184 du Code civil — (2). Sa publicité est organisée par l’article 7 de la loi du 23 mars 1855 :

(1) Comp. Supra, n° 37, in fine; page 55.

(2) Remarquons qu’il y a une cause de résolution légale qui est — soidisant — portée à la connaissance du public, mais d’une façon particulière et tout à fait imparfaite : l’action en nullité des incapables. La loi civile, en prenant des mesures pour que les causes d’incapacité soient publiées, prévient indirectement tous ceux qui voudraient traiter avec les personnes qui en sont atteintes, qu’elles s’exposent à leur action en annulation de l'acte passé. Mais, cette publicité, par son organisation insuffisante — quant au nombre d’actes modifiant l’état des personnes qui y Sont soumis — et dispersée — quant aux endroits différents où elle a lieu — est tout à fait illusoire dans son ensemble, pour la sécurité des tiers.

En effet, la publicité en question est obtenue en principe au moyen des ACTES DE L'ÉTAT CIVIL. Mais : a) Bien des causes d'incapacité échappent à ce mode de publicité. Les registres de l’état-civil mentionnent

« L'action résolutoire établie par l’article 1654 du Code Napoléon « ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur, au pré- « judice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de « l’acquéreur, et qui se sont conformés aux lois pour les conserver ».

bien les naissances, mariages, décès, divorces, adoptions, reconnaissances d’enfants naturels revêtant la forme d’un acte de l’état-civil (celles par acte authentique restent secrètes) ; quant aux autres faits de la vie civile ils ont leurs modes de publicité propre et ne sont pas inscrits sur les registres municipaux. Ainsi : l'émancipation est constatée sur les registres de la justice de paix; l'interdiction, la nomination d’un conseil judiciaire, la séparation de corps, la séparation de biens, reçoivent une publicité particulière. b) L’insuffisance de cette organisation ne tient pas seulement au trop petit nombre d’actes inscrits sur les registres, elle est aggravée par leur dispersion : « Il arrive souvent que les actes de naïissance, reconnaissance, adoption, mariage, divorce, décès, concernant la même personne soient disséminés dans autant de départements différents qu’il y a d’actes, et il n’existe en général aucun lien entre eux, sauf les renvois faits en certains cas d’un acte à l’autre au moyen de mentions en marge. Hors ces cas, pour se référer de l’un à l’autre, il faut savoir que chacun d’eux existe ,joù il se trouve, et quelle en est la date ;c’est-àdire que pour se renseigner à l’aide des registres, il faut déjà posséder des renseignements sur ce qu'ils contiennent ». PLANIOL, op. cit., I. 456.

L'amélioration possible de ce système de publicité, en matière d'état, est bien connue et est réalisable dans les cadres actuels de la législation : par analogie avec le système employé en matière criminelle pour la création du casier judiciaire qui groupe tous: les renseignements sur un condamné dans les greffes des tribunaux civils, d’après le lieu de sa naissance, renseignements classés dans chaque endroit par ordre alphabétique des noms, ce qui rend les recherches très faciles, on pourrait organiser également un casier civil contenant l’énonciation de tous les événements qui modifient l’état-civil d’une personne.

Mais, jusqu’à ce que cette organisation soit une réalité, il reste vrai que l'insuffisance des actes modificatifs d'état — et donc de capacité — inscrits sur les registres de l’état-civil, et surtout leur dispersion, rendent les recherches complètes des tiers intéressés pratiquement impossibles, voire leur insécurité florissante.

La Commission extra-parlementaire du Cadastre ne se contente pas de l’organisation du casier civil; elle soumet à la publicité par inscription directe aux livres fonciers toutes les causes d'incapacité qui peuvent influer sur les droits réels immobiliers. Pour atteindre cette fin, elle charge certaines personnes à prendre l'inscription pour les incapables. En effet, ayant admis le principe de la force probante de ces livres à l'égard des tiers, et ne voulant pas y introduire des exceptions, elle décide que l'incapacité ne pourra être opposée aux tiers de bonne foi, qu’autant qu’elle aura été portée en temps utile sur les registres afin de les prévenir (voir les discussions ayant préparé cette décision : T. II, pages 465 S; 538; 572 S; et enfin T. II, page 586).

La loi, en solidarisant le droit de résolution du vendeur à son privilège, fait que la publicité de ce dernier constitue en même temps l'avertissement vis-à-vis des tiers quant à son action en résolution. C’est donc un système de publicité indirecte, et il est loin d’assurer la sécurité des tiers, même en ce qui concerne ce cas spécial de résolution.

En effet : a) En ce qui concerne les créanciers hypothécaires de l’acheteur, le privilège — et avec lui l’action résclutoire du vendeur — peut rester occulte. Aucun délai spécial n’est assigné au vendeur pour la publication de son privilège, tant que l'immeuble reste entre les mains de son acheteur (article 2108 du Code civil) ; son privilège subsiste en dehors de toute publi. cité, tant que l'immeuble qu’il affecte n’a pas fait l’objet d’une revente transcrite (article 6 de la loï de 1853 combiné avec son article 7). b) En ce qui concerne les SOus-acquéreurs du premier acquéreur, devenus tels dans les 45 jours de la première vente, ils se verront opposer le privilège du premier vendeur — et avec lui son action résolutoire — quoique à la date où eux-mêmes ont acquis et transcrit, le privilège — donc l’action qui y est attachée — était occulte; le premier vendeur aura en effet 45 jours pour inscrire utilement son privilège et conserver ainsi en même temps son action résolutoire, nonobstant toute transcription faite par les Sous-acquéreurs dans ce délai (article 6 de la loi de 1855) (1). Il n’y a que si la revente se produisait au delà de la période de 45 jours, que par le fait de sa transcription, le Sous-acquéreur se mettrait à l’abri du privilège non encore inscrit — et donc de l’action résolutoire — du premier vendeur.

(1) En lui accordant ces 45 jours pour s'inscrire, l’article 6 a voulu remédier aux inconvénients d’une revente précipitée qui n’aurait pas laissé le temps au vendeur de faire inscrire son privilège.

40. — Sans nous attarder sur ce cas unique où la loi a organisé la publicité d’un droit de résolution : l’action résolutoire du vendeur non payé — et encore d’une façon indirecte et insuffisante — et sauf la réserve faite pour les causes de résolution conventionnelles (1), nous observerons que tous les autres droits de résolution restent absolument occultes et sont néanmoins en principe opposables aux tiers.

41. — Mais, ce qui intéresse surtout notre point de vue, c'est de constater, que même en complétant ce système de publicité — manifestement insuffisant —: en assurant par exemple une publicité efficace et homogène des causes d’incapacité (2); en assurant dans tous les cas la publicité des causes de résolution conventionnelles, par l'exigence de la transcription de tous les titres de mutation, sans exception; en organisant une publicité directe pour tous les cas de résolution basés sur l’article 1184, et non pas seulement pour le cas spécial de l’article 1654 (3) — on ne pourrait néanmoins arriver à fortifier d’une façon définitive la situation et le crédit de la propriété immobilière, dans le cadre actuel de la loi de

C’est, qu’en effet, il y a des droits de résolution qui ne se prêtent d'aucune façon à une publicité préalable, afin d’en avertir les tiers. Il en est ainsi, par exemple, pour : le droit de demander la nullité d’un acte juridique vicié par erreur, vioence ou dol; celui de demander la rescision de certains contrats pour cause de lésion; le droit de demander la réduction des donations excessives ; celui de demander la révocation des

(1) Supra, n° 37; page 54.

(2) Supra, n° 39, note 2; page 56.

(3) Supra, n° 39; page 56.

donations pour cause de survenance d'enfant et ingratitude ; celui de l'héritier véritable de résoudre le droit d’un héritier apparent; etc.

Dans tous ces cas, et d’autres encore, la publicité préalable du droit de résolution est impossible : les événements qui font naître ce droit ne sont pas susceptibles, par leur nature même, d'être inscrits d'avance sur des registres publics. Il suffit de considérer pendant un instant ces différentes hypothèses, afin de s’en rendre compte.

Cela équivaut à dire, que : dans le cadre actuel de la publicité immobilière, il n’y a pas de sécurité possible pour les tiers. Ils traiteront toujours sous la menace occulte d’un droit de résolution qu’ils n’auront pas eu les moyens de connaître et qui aura, néanmoins, pour conséquence, leur dépossession, tant qu’ils ne seront pas arrivés à l’usucation de leurs acquisitions (1).

Seule la prescription acquisitive est donc capable, sous le régime de publicité de la loi de 1855 — même amendée — de consolider d’une façon définitive les titres de propriété. Et, si l'on tient compte de ses causes d'interruption et de suspension, on verra que c’est une arme qui se fait attendre bien longtemps dans bien des cas.