SECTION 3 FORME DES REGISTRES DE PUBLICITÉ

[1 ne suffirait pas d'organiser la publicité sur les bases les plus larges possibles, si elle n’était pas facilement accessible aux intéressés, et, à cet égard, la législation française est encore critiquable, à plusieurs points de vue.

Transcription et inscription concurremment admises comme moyens de publicité

s1. — La transcription, copie intégrale d’un acte, est adoptée, en principe, par la loi de 1855, pour la publicité des mutations immobilières.

L'inscription, extrait analytique, indiquant seulement les

(x) Testament politique, ch. XII, page 474.

(2) BESSON, op. cit., page 74 et suiv.

clauses essentielles d’un acte, est adoptée, en principe, par le Code civil pour la publicié des hypothèques et des privilèges, ainsi que pour les mentions en marge des actions en révocation des donations pour cause d’ingratitude (art. 058); enfin, par la loi de 1855, afin d’assurer la publicité des jugements résolutoires (art. 4).

52. — Pourquoi ce double régime? Il ne peut y avoir de raisons pratiques pour l'expliquer, car si l'inscription a été considérée suffisante — et elle l’est — afin d’avertir les tiers, de tout ce qui peut les intéresser dans un contrat hypothécaire, elle ne peut cesser de l'être, lorsqu'il s’agit d’une mutation immobilière.

Or, il faut reconnaître que la transcription présente un grand inconvénient : les actes les plus simples sont souvent très surchargés de clauses surabondantes qui n’intéressent que les parties seules, voire même de « dispositions verbeuses et sans intérêt », et leur transcription intégrale ne peut qu’encombrer outre mesure les registres et rendre les recherches plus difficiles (1). La simple inscription est bien supérieure à ce point de vue, et, c’est elle qui assure exclusivement 1a publicité, notamment er Allemagne et en Australie, pays qui possèdent les meilleurs régimes de publicité immobilière (2).

Est-il besoin d’observer, que l'amélioration résultant de l'admission seule de l'inscription, comme moyen de publicité, est compatible avec les principes essentiels de la législation actuelle ?

(1) BESSON, op. cit., page 165.

(2) Voir dans ce sens le Rapport de M. Massigli à la sous-commission juridique du Cadastre (T. ÎL,,page'542, n°1). ]a Commission extraparlementaire du cadastre recommande l'admission exclusive de l’inscription comme moyen de publicité immobilière (art. 31 de l’Avant-projet sur l'institution des Livres fonciers, T. IX, page 549).

Se

Titres authentiques et sous seing privé également admis à la transcription

53. — Les regisires de franscriptions sont ouverts aux titres authentiques ainsi qu'aux actes sous seing privé.

Les registres d'inscriptions des hypothèques, aux titres authentiques seulement.

Pourquoi cette différence ?

Nous dirons avec M. Besson : « On ne voit pas pourquoi l'acte le plus important de tous ceux qui intéressent la propriété foncière, le contrat de transfert, échapperait aux prévoyantes restrictions dont la loi a entouré la simple constitution d’hypothèque »; car, les actes sous seing privé ne pré-

entent pas beaucoup de garanties : ils renferment souvent des causes de nullité tenant, soit à l'incapacité des parties, soit à J'inaliénabilité de la chose vendue, ils sont souvent dénués de précision, ils se prêtent à la fraude. Et malgré ces inconvénients, le conservateur n’a aucun droit d’en vérifier la valeur, il n’aura qu’à transcrire — sans le discuter — le titre qui lui est présenté à cette fin.

Sans insister davantage, observons qu’en Allemagne, Belgique, Italie, Luxembourg, Suisse, les simples actes sousseing privé ne sont pas admis à la publicité (r).

(1) Au sein de la sous-commission juridique du Cadastre, l’idée de l’admission seule des titres authentiques à l'inscription sur les livres fonciers a eu ses défenseurs (t. III, pages 218 et suiv, et 237 et suiv).

Néanmoïns la sous-commission a adopté — après discussion — l’admission des actes sous-seing privé à côté des titres authentiques; sauf la garantie qui découle pour les premiers, dans les systèmes de légalité, du pouvoir de vérification préalable reconnu au conservateur (art 43 et suiv. de 1” Avant-projet sur l'institution des Livres fonciers, T. IX, pages 551 et suiv).

Publicité par noms de personnes

54. — Nous arrivons à l’un des vices essentiels de forme du régime de publicité français, régime qui diffère à cet égard encore, des systèmes dits de légalité, tels qu’ils fonctionnent en Allemagne et en Australie.

En effet, on peut concevoir deux systèmes différents de publicité, différents quant à la forme des registres — il est vrai — mais dont les différences de fond qui en découlent, ne sont pas moins de premier ordre, et influent largement sur les services pratiques mêmes, que ces systèmes sont susceptibles de rendre: a) Un système de publicité réelle, dans lequel les registres de conservation sont des registres fonciers; chaque immeuble y trouve sa rubrique distincte dans laquelle sont inscrits tous les actes et faits juridiques qui le concernent, à la suite l’un de l’autre et dans l’ordre de leurs dates. Ces registres fonciers contiennent, par conséquent, de vrais casiers civils pour chaque immeuble, et ils sont généralement en concordance avec le cadastre qui contient leurs casiers physiques. De simples numéros, en tête de chaque rubrique du registre foncier, renvoient aux rubriques correspondantes des immeubles, au cadastre. Ainsi, toutes les recherches relatives à un immeuble, ont pour point de départ l’immeuble lui-même. b) Le deuxième système est celui de publicité personnelle, qui groupe dans les registres de publicité les actes relatifs aux immeubles, non pas autour des immeubles qu’ils affectent, mais sous les noms de leurs propriétaires successifs.

La publicité se fait en France d’après ce dernier système, tant pour les actes dont la loi de 1855 dispose la transcription, que pour l'inscription des privilèges et des hypothèques orga-

nisée par le Code civil. Nous en verrons tout à l’heure les inconvénients.

55. — Mais, remarquons d’abord, qu’il ne suffirait pas de donner la possibilité aux tiers — fut-ce par une organisation parfaite des registres de publicité et quant au fond, et quant à la forme — de déterminer l’état juridique d’un immeuble, si on ne leur assurait pas en même temps la possibilité de s’enquérir (avec autant de facilité et de certitude) sur son état physique.

Ceci revient à dire que la question d'organiser une bonne publicité immobilière, n’est pas uniquement liée à une bonne organisation des registres de publicité, qu’elle l’est également à l’organisation du cadastre, qui doit être, pour ainsi dire, la photographie vivante — voire la reproduction fidèle et constamment tenue à jour, des changements matériels qui peuvent survenir — de l’immeuble envisagé, sous l’aspect de sa configuration physique.

Cadastre constamment tenu à jour, et comme corollaire, livres fonciers à publicité réelle, avec renvois au cadastre, telle est l’organisation propre, la seule, qui puisse assurer une bonne publicité immobilière.

Mais, que se passe-t-il en France à ce double point de vue? Ni cadastre tenu à jour, ni publicité réelle.

56. — I. Le cadastre (1) a été exécuté en France de 1807 à 1850, dans un but purement fiscal. C’est pour donner une assiette plus sûre à l’impôt foncier, qu’une loi du 15 septembre 1807 ordonne la confection d’un cadastre parcellaire,

(1) Nous ouvrons ici une parenthèse dans notre $ 3 — qui ne devrait traiter que de la forme des registres de publicité — afin de donner quelques indications sur le cadastre français.

« c’est-à-dire l’arpentage et l’évaluation du revenu de toutes les parcelles du territoire (fonds de terre et bâtiments) » (1). Terminé vers 1850 — sans qu’on ait pris des mesures pour assurer sa conservation, et malgré ses revisions successives (1850, 1862, 1874, 1879) (2) — le cadastre de la France ne correspond plus aujourd’hui à la réalité des choses, ni quant à la consistance physique des immeubles, ni quant à leurs revenus véritables (3). De là : répartition injuste de l'impôt foncier ; impossibilité de se servir de ce cadastre démodé, afin de déterminer l’état matériel exact des immeubles.

Ce n’est que lors de la nomination de la Commission extraparlementaire du cadastre, en 1891, qu’on saisit officiellement —en chargeant cette commission de l’étudier — la question de l’utilité juridique de premier ordre que le cadastre renouvels était appelé à rendre en matière immobilière (4). Aussi, cette commission, en comprenant l'importance du nouveau rôle du cadastre, au point de vue juridique, a émis le vœu de sa réfection, afin qu’on puisse y baser des livres fonciers à publicité réelle, qu’elle a recommandés en même temps.

Malheureusement, la question de la réfection du cadastre est en France — d'autant plus à l’heure actuelle — comme

(x) Recueil de Conférences. Min. de Finances : Dir. Gén. des Contrib. directes. Notions élém. des impôts directs. Paris, impr. Nat., nov. 1920, page 37 et suiv., et 61 et suiv.

(2) Sur la loi du 17 mars 1808, qui ne peut donner que des résultats partiels, étant donné qu’elle n’organise la révision du cadastre que

« dans les communes voulant participer à cette revision », voir AUBRY et Rau, Cours de droit civil français, 5° édition, supplément au Tome II, page 6 et suiv.

(3) Voir l’Exposé de M. Boutin à la sous-commission juridique du cadastre, T. I, page 32.

(4) Voir le Rapport de M. Rouvier, ministre des finances : Procèsverbaux de la Commission extraparlementaire du cadastre, T. I, page 5 et suiv., ainsi que son discours : T. I, page 19 et suiv.

l’observe M. Planiol : « une opération colossale, devant laquelle tous les gouvernements ont reculé jusqu’à présent »; opération qui reste néanmoins très désirable, à cause des services multiples qu’elle est destinée à rendre au triple point de vue: fiscal, économique et juridique.

57. — À défaut de cadastre, comment arrive-t-on à déterminer l’individualité et la consistance physique des immeubles, corollaire naturel de leur détermination juridique ? Voici ce que constate M. G. Bonjean, qui s’est créé une grande autorité dans cette matière, par les études prolongées et approfondies qu’il lui a consacrées (1) :

« .…Admettons encore que les titres existent ; que ces titres puissent « être connus des parties intéressées par la manifestation publique qu’ils « ont reçue ; il faut encore reconnaître que ce ne serait pas suffisant pour « assurer, pour prouver l'assiette de la propriété. — Ah! sans doute, si « le titre, dont chacun peut prendre connaissance, donnait le signalement « parfait et indiscutable de la parcelle qu’il concerne, celui qui aurait « à opérer sur cette parcelle pourrait aller à coup sûr. Mais il est loin d’en « être ainsi. Coment, en effet, dans la pratique, se dresse le sigñalement « d’une parcelle? En voici le type habituel :

« Un tel vend, donne un hypothèque à un tel, une pièce de terre, ac- « tuellement au froment, d’une contenance de 25 ares ou environ, située « dans la commune de... au lieu dit le... bornant d’un côté Pierre, d’au- «tre côté Paul, d’un bout Jacques, d'autre bout Nicolas.

« De telles indications sont insuffisantes et trompeuses. — Que me « servirait alors de savoir qu’il a été passé un certain acte, si je ne sais « pas la portion du territoire auquel cet acte s’applique. Que de chances « d’erreurs possibles (2).

pat ialone evloterene nie ee) pere la ele oleiélalle stoiclelerensie ele; sie, ele erelse sn 016 à eue1e e à 0.210 + + ©»

(1) M. Georges Bonjean ne fait par là que continuer l’œuvre de propagande déjà commencée par son père, le Président Bonjean, et qui devait aboutir par l’adoption en France du système de légalité basé sur le cadastre et les livres fonciers.

(2) Dans le même sens CH. GIDE, op. cit, page 323 : « dans tous les

« Il ne suffit pas que le titre assure la régularité de la transmission ; « pour être d’une utilité complète il faut qu’il désigne avec précision les « noms des parties et la parcelle qui fait l’objet du contrat.

« Or, M. le Président Bonjean indique la seule manière d’obtenir « une désignation exacte et qui ne laisse aucune place au doute. Quand « on aura en effet, ainsi qu’il le demande, écrit en toutes lettres dans un « acte que la parcelle vendue ou hypothéquée est située dans telle commune « et qu’elle porte, par exemple, le numéro 58 de la section B (du cadastre), toute confusion sera impossible » ().

I! n’y a donc qu’un seul moyen sûr de fixer l'identité et la consistance exacte d’un immeuble (2), c’est de le spécifier dans les registres de publicité par le numéro sous lequel il figure au cadastre.

Nous concluons, en disant, qu’un cadastre tenu à jour, est ie corollaire indispensable de tout régime de publicité immobilière, qui prétend rendre de réels services aux intéressés (3).

58. — II. Registres de publicité. — A défaut de cadastre, la détermination physique des immeubles reste incertaine en France, et à la merci des termes plus ou moins flottants employés par les contractants afin de l'obtenir. Quant à leur détermination juridique, nous avons vu, dans nos deux premières sections, combien elle était incomplète. Il nous reste

actes même notariés, et par conséquent dans les transcriptions, le signalement de l'immeuble est donné le plus souvent par les noms des propriétaires voisins. Quand les voisins ont changé, on ne sait plus de quel immeuble il s’agit ».

(1) GEORGES BoNJEAN. Revision et conservationdu cadastre approprié aux besoins de la propriété foncière. Paris, 1874, T. I, page 280 et 285.

(2) I1 y a 150 millions de parcelles en France, qui constituent Sa propriété rurale, parcelles dont la détermination physique est bien plus difficile — à défaut de cadastre — que celle de certains immeubles comme : les maisons, parcs, etc.

(3) Voir néanmoins : Supra, n° 6, note 3; page 17, et Infra, n° 164 et suiv ; page 171 et suiv. °

maintenant à signaler les inconvénients résultant de la tenue des registres de publicité, par noms de personnes.

Admettons qu’une personne : Primus,: veuille se rendre acquéreur d’un immeuble ou prêter sur hypothèque. Il devra, bien entendu — après avoir tant bien que mal essayé de le déterminer au point de vue physique — s’informer sur sa situation juridique, avant de se décider à contracter.

Nous savons déjà qu’il devra, en premier lieu, et afin de se mettre à l’abri de la surprise d’une éviction future, établir dans le passé de l’immeuble, une suite ininterrompue de ses propriétaires successifs (1): a) d’abord, parce que les registres de publicité ne lui révèlent dans le possesseur actuel de l'immeuble qu'un propriétaire dont le titre peut n'être qu’apparent, et que seule la prescription acquisitive est capable de consolider (2); b) ensuite, parce que notre Primus devra s'assurer, que tous les précédents propriétaires de l’immeuble, ont consolidé leurs titres d’acquisition par la transcription, ou que, du moins, ce soit encore la prescription acquisitive qui intervienne, afin de suppléer à la négligence de celui d’entre eux qui aura négligé de transcrire (3). Mais, pour qu'il réussisse à établir cette chaîne ininterrompue des propriétaires successifs de l’immeuble, il faudrait non seulement que les registres mentionnent tous les titres de mutation — ce qui n’est pas vrai dans le système de la loi de 1855 (4) — mais encore, même pour les titres qui y figurent, que Primus connaisse les noms de tous les propriétaires antérieurs de l'immeuble dont il s'intéresse. Si un seul de ces

(1) Supra, n° 23; page 37.

(2) Supra, n° 24; page 38.

(3) Supra, n° 25 ; page 30.

(4) Supra, Section I; page 34 et suiv.

noms lui échappe — et cela est fort possible — il ne pourra plus établir la chaîne ininterrompue des transmissions, cependant indispensable à sa sécurité, au double point de vue indiqué.

Ce n’est pas tout: Primus devra encore connaître tous les noms des propriétaires antérieurs, sans exception, afin de pouvoir s'informer, en consultant les registres, si l’un d'eux n’a pas consenti à des tiers des charges sur l’immeuble, par exemple en accordant des hypothèques à ses créanciers. Or, ce peut être précisément un des propriétaires antérieurs dont il ignore le nom qui aura pu affecter l’immeuble de charges réelles ; en ignorant le nom du constituant, il ignorera les charges, ce qui n’empêchera nullement qu’elles lui soient opposables par la suite.

Voilà des inconvénients incontestables, attachés à tout système de publicité par noms de personnes (1).

59. — Est-il encore nécessaire de rapprocher de ce système, celui de publicité réelle, afin d’en faire ressortir la Supériorité? Elle résulte du fait même que les registres de publicité sont des registres fonciers, c'est-à-dire qu'ils ouvrent des rubriques aux immeubles et non pas à leurs propriétaires. Tout ce qui concerne un immeuble déterminé figure, par

(1) M. CH. GIbz les décrit dans des termes suggestifs : « Vous voulez savoir la situation de tel domaine. Vous demandez au conservateur s’il est hypothéqué. I1 vous répond : Je ne connais pas les immeubles; je ne connais que les propriétaires. Vous citez alors le nom du propriétaire actuel : Jean Bernard. Le conservateur trouve une demi-douzaine de Jean Bernard, qui sont tous grevés d’hypothèques. II vous délivre un état portant toutes les hypothèques de ces homonymes. Par contre, si vous omettez ou si vous désignez mal les noms des précédents propriétaires, le conservateur ne fait pas de recherches au nom de ces personnes et vous risquez d'ignorer les hypothèques qu’ils ont établies », op. cit., page 323 (Voir aussi PLANIOL, op. cit., |, 2.634).

conséquent, au livre foncier, sous la rubrique qui lui est affectée, et il suffit d’indiquer au conservateur l’immeuble seul, afin d’être preque automatiquement renseigné, sur toute sa vie juridique. 11 suffit — dans un autre ordre d'idées — de se référer à sa rubrique correspondante du cadastre, afin d’être renseigné, du même Coup, Sur toute sa vie physique.