EFFETS DES REGISTRES DE PUBLICITÉ
60. — Nous croyons avoir suffisamment démontré dans les sections précédentes, que, quant au fond, ainsi que quant à la forme des registres, le système actuel de publicité est tout à fait insuffisant, à plus d’un point de vue. Cependant, les insuffisances que nous avons relevées jusqu'ici, pourraient être dans la plupart des cas législativement comblées, sans pour cela changer sa base même, voire l’absence de force probante, l'effet relativement réduit qu’il reconnaît aux énonciations des registres publics.
On pourrait, par exemple : soumettre à la publicité tous les titres d’acquisition, sans exception, ainsi qu’un certain nombre de causes de résolution; remplacer la transcription par l'inscription; n’admettre à la publicité que les titres authentiques; ordonner la tenue de registres basés sur la publicité réelle et non personnelle ; procéder, même, à la revision du cadastre — sauf les difficultés matérielles déjà signalées sur ce dernier point — (1).
(1) Signalons encore deux reproches de détail qu’on fait au régime de publicité français: a) I1 manque de cohésion du fait qu'il est organisé différemment pour la transcription des donations et celle des actes à titre onéreux — l’explication en est historique — : le nombre des tiers qui peu-
Il est certain que par ces améliorations apportées au régime actuel de publicité, et sans même aller jusqu’à attribuer Îa force probante, ni aux énonciations des registres, ni au cadastre, un grand progrès serait néanmoins réalisé : « Le crédit foncier aurait une base beaucoup plus ferme, et les contestations relatives à la propriété foncière deviendraient plus rares » (1).
Mais, en supposant ces améliorations réalisées, il restera toujours la question de l'effet réduit que le système de publicité actuel reconnaît aux registres - c’est, en vérité, par l'effet plus ou moins énergique reconnu aux énonciations des registres publics que se séparent surtoui les systèmes de simple publicité de ceux de légalité.
61.— I. Dans les premiers, et c’est la législation française que nous continuons à décrire, le rôle de la publicité est restreint : d’abord, elle prouve le fait du transfert et assure un rang de priorité à celui des acquéreurs qui a transcrit le premier, indépendamment des dates d'acquisition (2); ensuite, elle arrête le cours des inscriptions des privilèges et hypothèques sur les précédents propriétaires de l'immeuble (3).
vent opposer le manque de transcription est plus grand dans le premier cas que dans le second (supra n° 16, note 3; page 32 b) c’est surtout le fait que la sphère des tiers dans ce deuxième cas ne contient pas les créanciers chirographaires qui est criticable. Ces derniers auraient le plus grand intérêt de pouvoir se prévaloir du manque de transcription, et néanmoins, dans le système actuel, un acte de mutation à titre onéreux non transcrit, leur reste opposable.
Ce sont là encore, des lacunes facilement remédiables, sans toucher pour cela à l’effet des registres actuels.
(1) CaAuwÈS, op. cit., Il, page 417.
(2) Supra, n° 16; page 32.
(3) Sauf les deux exceptions à ce principe, que nous développerons plus loin et qui résultent : soit des hypothèques légales de la femme mariée, du mineur, et de l’interdit — qui conservent leur droit de suite en dehors de toute publicité — soit des privilèges du vendeur et du co-par-
Ces deux effets et rien de plus : par la transcription le titre d'acquisition est rendu opposable à ceux non encore transcrits ; l'acquisition est quitte des charges réelles non encore inscrites.
Mais, pour rendre opposable aux tiers le titre d’acquisition, la transcription n’a nullement pour conséquence de consolider ce titre au point de prouver le droit de propriété lui-même, de constituer un titre irréfrangable de propriété au profit de l’acquéreur. Celui-ci restera exposé, malgré la transcription, à son éviction future, pour tous les vices de son titre d'acquisition, ainsi que pour toutes les causes de résolution qui entachaient le droit de son auteur lui-même (Nemo dat quod non habet) : la transcription n'aura pas pour effet d’en opérer purge et de conférer à l'acquéreur une propriété exempte de ces causes d’éviction.
Ceci revient à dire que dans le Système de simple publicité de la loi de 1855, la transcription est dénuée de toute force probante en ce qui concerne la VALEUR du titre auquel elle s'applique; qu’elle n’est pas plus capable de prouver la légiti. mité même du droit de propriété, ainsi que l’observe M. Ch. Gide, que le « transfert d’une pièce de monnaie d’une personne à une autre ne peut prouver que la pièce est bonne et au titre légal » (1).
62. — La conséquence qui découle de cet effet restreint de la transcription est — nous avons déjà été obligé de la signaler précédemment — : que les registres de publicité ne
mes
tageant, dont l'inscription peut avoir lieu utilement dans les 45 jours de ja première aliénation ou du Partage, nonobstant toute transcription faite dans ce délai.
(1) op. cit., page 322.
