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désignent pas les véritables propriétaires des immeubles, mais seulement des propriétaires apparents ; que seule la prescription acquisitive est capable de consolider les titres de propriété en les rendant inattaquables (x). Si donc, comme l’observe M. Besson : « quelque chose peut justifier la place importante faite à l’usucapion dans notre législation foncière, c’est l'impuissance avérée de notre système de publicité à sauvegarder le droit de propriété » (2).

Nous découvrons ainsi la base même par où pèche tout régime de publicité dépourvu de force probante : impuissant luimême, il doit laisser à l’usucapion le soin de constituer le vrai fondement du droit de propriété.

Mais, celle-ci menace la propriété autant qu'elle la protège, et cela se vérifie surtout lorsqu'il s’agit d’empiétements progressifs, lents, adroitement concuits. À ce propos, nous invocucrons encore l'expérience et l’autorité de M. Ponjean : à chaque labour, rien que par la manière de diriger sa charrue, un voisin arrivera petit à petit et insensiblement, sans éveiller

(1) M. MassiGLi, dans son Rapport à la sous-commission juridique du cadastre, après avoir exposé les avantages des systèmes de force probante, décrit les inconvénients attachés au système français qui est dépourvu de cette force probante : « Nos registres actuels de transcription ne possèdent à aucun degré une force semblable : Ils rendent publique la transmission de la propriété ou d’un autre droit réel si elle s’est produite ; ils n’autorisent personne à la tenir comme exactement accomplie et à considérer comme titulaire véritable celui qu'ils désignent en cette qualité. L'’acquéreur qui achète un immeuble à une personne dont le titre a été régulièrement transcrit n’est pas fondé par cela seul à croire qu'il traite avec le véritable propriétaire ; il faut qu’il vérifie le droit de son vendeur et celui des cédants antérieurs en remontant aussi loin qu’il est nécessaire pour que la possession se trouve légitimée par la prescription, et, si attentif que soit son contrôle, il n’en retire encore le plus souvent qu’une sécurité relative, parce qu'il est des causes d’éviction qu’il risque de ne pas découvrir et qui peuvent le menacer pendant un temps plus ou moins long, tout en restant occultes. » (T. II. page 544. IV).

(2) op. cit., page 179.

des soupçons, à élargir son champ par des empiétements sur le champ voisin. Et, pourvu qu’il possède paisiblement pendant un an ce terrain usurpé, le juge ne pourra que le maintenir en possession, car cette possession lui aura conféré la présomption de propriété. Ce sera à l’usurpé de faire, dorénavant, la preuve souvent difficile de son droit de propriété, et cette dernière ressource lui sera enlevée lorsque l’usurpateur aura, à l’aide de l’usucapion, acquis la propriété désormais indiscutable, du terrain par lui usurpé.

Mais, malgré ses inconvénients, il va de soi qu’on né pourrait se passer de l’usucapion dans les systèmes de simple publicité : on enlèverait ainsi à la propriété son seul fondement indiscutable. C’est elle seule, en effet, qui peut donner à l’acquéreur, d’une part, cette sécurité élémentaire de savoir qu'il contracte avec le véritable propriétaire de l’immeuble, et non pas a non domino; c'est elle seule, d’autre part, qui pourra consolider son titre d'acquisition lorsque, tout en contractant avec le véritable propriétaire actuel, celui-ci ne lui aura transmis qu’un droit résoluble (1).

(1) Comp. Supra, n° 24, note 2; page 38 et n° 62, note 1; page 82.

Le tiers acquéreur d’un droit résoluble, trouvera en principe son droit consolidé, par la prescription de 30 ans, conf. à l’art. 2.262 du Code civil, fut-il de mauvaise foi.

Pourra-t-il — étant de bonne foi, c’est-à-dire ayant ignoré la cause de résolution du titre de son auteur — bénéficier également de la prescription de 10 à 20 ans, conf. à l’art. 2.265 du Code civil?

La question se réduit à savoir si — la bonne foi existant — son titre résoluble constitue néanmoins un juste titre, lui permettant de se prévaloir de l’article 2.265? Cette question est controversée, mais la plupart des auteurs et des décisions jurisprudentielles penchent vers l’affirmative. Nous observerons avec M. Bufnoir, que cette solution présente une grande importance, sinon doctrinale, du moins économique, car l’admission du bénéfice de l’article 2.265 au tiers acquéreur de bonne foi d’une propriété résoluble, apporte « un léger correctif à l’effet réel et absolu de l’action en résolution contre les tiers ». À rapprocher Supra, n° 33, note 1

page 49 (BUFNOIR, op. cif., p. 299 à 301; SALICHON, op. cit., p. 169 et suiv.)

DB

63. — IT. Au contraire, dans les pays reconnaissant aux énonciations des livres fonciers et au cadastre, une force probante absolue, les inscriptions qui y sont portées prouvent à l'égard de tous le droit de propriété lui-même, ainsi que ses limites matérielles indiscutables. Nulle éviction n’est possible contre celui qui a acquis son droit sur la foi de ces inscriptions, si sa cause n’a pas été inscrite en temps utile sur les registres, afin de le prévenir (x).

Dans ces pays — Allemagne, Australie, notamment — on a pu, par suite de cette force probante reconnue aux registres immobiliers, se passer de la prescription comme moyen de consolidation du droit de propriété. La fore probante des registres est même supérieure à la prescription : On ne peut pas prescrire contre les droits inscrits sur les livres fonciers et le cadastre, car, ainsi que l’observe M. Worms au cours des débats de la sous-commission juridique du Cadastre : « l’inscription ayant été imaginée pour servir d’abri à ceux qui y récourent ou qui peuvent y prétendre, elle doit se montrer inexorable vis-à-vis de ceux qui cherchent nécessairement en dehors d’elle le point d'appui de leurs prétentions » (2).

(1) Nous savons que la Commission extraparlementaire du Cadastre préconise l’adoption en France de ce système, mais qu’elle se contente de proclamer la force probante des livres fonciers à l’égard des tiers seulement, ce qui est essentiel et suffisant pour assurer la sécurité aux transactions immobilières ; entre parties, c’est le système du Code civil, c’est-à-dire le simple consentement, qui continue à produire ses effets. Voir le Rapport de M. Massigli, t. I], page 543 III et l’Avant-projet sur l'institution des livres fonciers, t. IX, p. 545, art. 11.

(2) Ce n'est pas tout àfait ainsi qu’en a décidé la Commission extraparlementaire du Cadastre. Dans l'article 25 de son avant-projet sur l’institution des livres fonciers, elle admet la prescription, soit acquisitive, soit extinctive, à l’encontre des droits inscrits aux livres fonciers, mais non à l'encontre des limites matérielles des immeubles, telles qu’elles figurent au cadastre. — Cette décision transactionnelle a été prise après de longs et très intéressants débats, au cours desquels ont notamment pris position contre la prescription — soit acquisitive, soit instinctive — MM. Worms, le conseiller Faye, Flour de Saint-Genis (voir T. II, page 635 et suiv.).

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64. — Nous observerons, enfin, que du fait de la suppression de la prescription en matière immobilière, dans les systèmes de force probante, il est obtenu une harmonie remarquable entre les régimes aujourd’hui si dissemblants des meubles et des immeubles.

Voici, dans cet ordre d’idées, la conclusion suggestive de M. Worms, qui, au cours des débats de la sous-commission juridique du Cadastre, plaide en faveur de l'adoption en France de dispositions analogues : « Déjà, plus d’une fois, nous nous sommes heurtés à la réglementation législative différente des meubles et immeubles. J’apporte aujourd’hui un élément nouveau de nivellement et de fusion. En fait de meubles, dit l’article 2279 du Code civil, possession vaut titre. Qu'est-ce à dire sinon qu’en matière mobilière au moins, la prescription, pour être instantanée, est en réalité supprimée ? Eh bien, en vous demandant d’écarter la prescription, je vous demande uniquement, par analogie, et par une analogie qui peut devenir une concordance et une harmonie, de dire : en fait d'immeubles, inscription vaut titre. »

65. — En résumé, pour clore ce Premier Chapitre, nous constaterons que dans la législation française actuelle, en matière de publicité immobilière, les tiers acquéreurs d’immeubles ou prêteurs sur hypothèque, lorsqu'ils voudront s’informer avant de contracter, d’une part, sur la situation physique des immeubles qui les intéressent : ils n’obtiendront que des données vagues, et non pas des plans systématiques et tenus à jour dans un cadastre parcellaire ayant force probante ; s’ils voudront, d’autre part, s'informer sur la situation juridique des immeubles, leur position sera encore plus embar-

rassée : les registres ne leur révéleront que des propriétaires apparents et ils devront remonter toute la série des propriétaires successifs, jusqu’à l’accomplissement de l’usucapion, seul fondement indiscutable de la propriété. Enfin, même en admettant qu’ils réussissent dans ces recherches rétrospectives, ils n’obtiendront ainsi que la certitude d’avoir devant eux des propriétaires actuels, mais resteront exposés pendant un temps plus ou moins long, suivant les cas, aux actions résolutoires innombrables que peuvent (posséder certaines personnes, actions qui restent dans la plupart des cas occultes, et qui aboutiront néanmoins à leur dépossession.

66. — Conviendrait-il, pour parer à cette situation, de franchir la dernière étape qui nous sépare de la consolidation définitive et absolue de la propriété et du crédit immobiliers, c’est-à-dire de reconnaître la force probante —- sinon entre parties, du moins à l'égard des tiers — aux registres de publicité et à leurs énonciations ?

Conviendrait-il enfin de mettre sur pied le cadastre, complément naturel des registres de publicité, et de lui reconnaître également la force probante sans laquelle il ne peut y avoir de sécurité absolue dans les transactions immobilières ?

Ce sont là les clefs du problème dont nous nous occupons, et nous nous réservons d’y répondre, après avoir fait l’incursion qui nous reste à faire, dans le régime hypothécaire du Code civil français, et enfin dans les Systèmes étrangers de publicité immobilière.