CHAPITRE II

PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

67. — La matière des privilèges et des hypothèques, telle que l’a organisée le Code civil, constitue, après la loi du 23 mars 1855, la deuxième grande source d’insécurité pour les transactions immobilières. Et pourtant, il est presque superflu de démontrer l'intérêt économique considérable qui s'attache à leur bonne organisation.

L’hypothèque est certainement la charge la plus importante qui grève la masse immobilière d’un pays — en 1003, M. de Foville évaluait les dettes hypothécaires de la France à 1 3 mil liards et demi environ (1) —.

Un régime hypothécaire bien organisé, s’inquiétant en premier lieu d’assurer le maximum de sécurité aux tiers, produira des effets sociaux bienfaisants de premier ordre, car toute la société y est intéressée. En effet, les personnes intéressées à cette bonne organisation, sont non seulement Les capitalistes qui désirent prêter sur hypothèque, les débiteurs qui trouvent du crédit grâce à la garantie hypothécaire qu’ils peuvent offrir à leurs créanciers, les acquéreurs d'immeubles qui Se trouvent grevés par les hypothèques portant sur les biens par eux acquis, mais fout le public y est intéressé, car « un bon système d’hypothèques amène la baisse de l'intérêt, diminue l’usure et procure une valeur plus grande à la pro-

(1) L’Economiste français, 24 janvier 1903, page or,

priété foncière, par la sécurité qu’elle lui donne et par une circulation facile et plus rapide » (1).

68. — Que faut-il entendre par : bonne organisation du régime hypothécaire ? Une telle organisation doit notamment (2):

I. Assurer la sécurité des capitalistes disposés à prêter leurs capitaux sur hypothèque, c’est-à-dire leur donner en premier lieu la possibilité de s'assurer, avant de contracter, que la personne avec laquelle ils sont disposés à traiter est réellement propriétaire de l’immeuble et par conséquent capable de l’hypothéquer. Sur ce point, c’est la transcription, destinée à rendre publiques les mutations immobilières, qui est destinée à les renseigner. Mais, nous avons vu que dans le système de la loi de 1855 bien des titres d'acquisition échappent à la transcription, que les registres de transcription ne désignent pas aux tiers des propriétaires véritables, mais des propriétaires simplement apparents.

Les capitalistes doivent encore, avant de contracter, pouvoir se renseigner si leur futur débiteur n’a pas déjà épuisé son crédit par des constitutions antérieures d’hypothèques. Sur ce point, c’est les inscriptions hypothécaires existant sur l’immeuble qui sont destinées à les renseigner. Mais, dans la loi française, il y a des hypothèques — et des privilèges — qui restent occultes, c’est-à-dire qui échappent à toute publicité: il y a des hypothèques générales qui frappent tous les immeubles, présents et à venir, d’une personne; il y a des hypothèques indéterminées qui garantissent des créances dont le montant est incertain.

On voit donc que la loi française est loin d'assurer aux capi-

(1) PLANIOL, op. cit., I. n° 2661.

(2) idem, I, n° 2.657 et suiv.

Pau {2 Dai

PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

talistes la sécurité qui leur est nécessaire, qu’elle ne les encourage point, par conséquent, de prêter leurs capitaux sur hypothèque. Si néanmoins on voit se conclure un nombre important de contrats hypothécaires, par contre, tout porte à croire que ceux-ci prendraient une extension bien plus grande encore et que le taux de l'intérêt baisserait parallèlement, si la sécurité des capitalistes était mieux assurée qu’elle ne l’est actuellement (1).

IT. — Sauvegarder l'intérêt des débiteurs qui est intimement lié à celui des capitalistes.

Les premiers ne trouveront le crédit dont ils ont besoin et un crédit à bon compte, que s’ils arrivent à démontrer clairement aux derniers, d’abord, qu’ils sont réellement et définitivement propriétaires des immeubles qu’ils veulent hypothéquer, ensuite, que ces immeubles sont libres de toutes charges occultes ou indéterminées au profit d’autres personnes.

Nous avons vu que la loi française est insuffisante à ce double point de vue.

HT. — Enfin, une bonne organisation hypothécaire doit également assurer la sécurité des acquéreurs d’immeubles, sinon au lieu de faciliter le crédit immobilier, elle n’aboutira qu’à discréditer la propriété immobilière. Les acquéreurs d’immeubles doivent être mis en mesure de connaître exactement les changes des biens qu'ils veulent acquérir. Mais, le triple système d’hypothèques — et de privilèges — occultes, d’hypothèques générales quant aux biens qu’elles grèvent, ainsi que quant aux créances qu’elles garantissent — système qui est

(1) Voir l’exposé de M. Neymarck à la sous-commission juridique du cadastre : T. II, page 118 et suiv., ainsi que celui de M, Flour-de-Saint- Genis, T. II, page 175 et suiv.

celui de la loi française — est loin de satisfaire à la sécurité de cette troisième catégorie d'’intéressés (1).

69. — À défaut donc d’une publicité absolue de toutes les hypothèques et de tous les privilèges qui frappent les immeubles, à défaut d’une spécialité rigoureuse de ces mêmes charges — et quant aux immeubles qu’elles affectent, et quant aux créances qu’elles ont pour but de garantir — toute organisation des privilèges et des hypothèques pèche par sa base, et ne peut répondre qu’imparfaitement à l’important rôle social qui lui incombe.

Par l’analyse rapide qui suit, on se rendra vite compte que la législation française se trouve dans cette situation. Nous nous préoccuperons surtout de rechercher les moyens par lesquels elle pourrait en sortir.