PRIVILÈGES AFFECTANT LES IMMEUBLES

$ 1 Privilèges généraux

70. — Il s’agit des privilèges généraux établis par l’article 2.101 du Code civil. Ils affectent la généralité des meubles du débiteur, mais atteignent subsidiairement ses immeubles.

Tout en laissant de côté une première controverse, qui existe dans cette matière, et qui consiste à savoir si ces privilèges sont dotés non seulement d’un droit de préférence, mais éga-

(1) I va de soi que l'institution de la purge, ne peut justifier à leur égard, ces trois lacunes indiscutables du régime hypothécaire français.

PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES

lement d’un droit de suite, les rendant opposables aux tiers acquéreurs des immeubles qu'ils affectent; tout en laissant de côté une deuxième controverse, liée à la première, et qui consiste à savoir — dans l’opinion de ceux qui croient à l’existence du droit de suite — si ce droit existe en dehors de toute inscription, ou si, au contraire, son bénéficiaire est soumis, afin de le conserver, à la règle générale de l’inscription (1); nous nous contenterons de cette constatation certaine : les privilèges généraux de l’article 2.101 du Code civil, quoique portant subsidiairement sur les immeubles (2), produisent leurs effets, du moins entre créanciers — c’est-à-dire quant à leur droit de préférence — en dehors de toute inscription (3) Voilà, par exemple, un capitaliste disposé à prêter sur hypothèque ; il n’aura aucun moyen certain de connaître la sol- vabilité exacte de son débiteur ; des charges, quoique occultes, seront néanmoins préférables à son hypothèque inscrite, et engloberont peut-être entièrement la valeur de l'immeuble, qui dès lors ne pourra plus garantir sa créance.

71. — Dira-t-on que les créances garanties par les privilèges généraux de l’article 2.101 sont généralement minimes, que notre créancier hypothécaire aurait dû les prévoir ? Nous laisserons répondre à cette objection, M. Laurent : « Vainement dirait-on que ces créances sont peu considérables et que les créanciers devaient s'y attendre; sans doute chacune des créances privilégiées peut être relativement peu importante, mais par leur grand nombre, elles peuvent atteindre un chiffre ruineux pour les créanciers hypothécaires sans que ceux-Ci,

(x) Voir l'exposé de M. Bufÿnoir à la sous-commission juridique du cadastre, T I, page 217.

(2) art. 2.104 et 2.105 du Code civil.

(3) art. 2.107 du Code civil.

lors du contrat, fussent en mesure de prévoir et de calculer le montant des créances qu’on leur opposerait. Or, dès que les créanciers ne peuvent pas compter sur la valeur intégrale des biens qui sont affectés à leur garantie, le but du régime hypothécaire est manqué » (1).

72. — Nous concluerons, en invocant à l'appui, les décisions de la sous-commission juridique du Cadastre : de deux choses l’une, ou, maintenir les privilèges de l’article 2.101 et les soumettre au droit commun de l'inscription; ou, si on considère leur inscription impossible, étant donnée leur nature, les supprimer en tant que droits occultes, qui compromettent le crédit de la propriété immobilière (2).

$ 2 Privilèges spéciaux

73. —- Pour ces privilèges l'inscription est la règle, mais, ce qui compromet cette prudente mesure, c’est que lorsqu'elle est prise — dans les délais impartis par la loi — elle rétroagit et assure l'effet du privilège dans le passé comme dans l’avenir. « Il n’y a rien de plus contraire à l’idée et au but de la publicité » que cette rétroactivité assurée à l’inscription (3).

Voilà un capitaliste qui, en ne trouvant pas d'inscriptions antérieures sur tel immeuble, consent à prêter sur hypothèque à son propriétaire. Il prend toutes les précautions possibles

(1) C’est également l'opinion de M. Bufnoir (voir com. extrap. du C. T. I, page 210) ; voir dans le même sens l'exposé de M. Marquès di Braga, (T. I, page 222).

(2) La Sous. Com. juridique du C. adopte la suppression des privilèges généraux, autres que le privilège pour frais de justice, au regard des créanciers hypothécaires, T. I, page 223.

(3) CAUWÈS, op. cit., Il, page 417, note 1.

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et inscrit aussitôt son hypothèque sur les registres de conservation. Mais, voici qu'après cette inscription du créancier hypothécaire, inscrivent leurs privilèges immobiliers un co-héritier ou co-partageant du débiteur, un créancier ou légataire demandant la séparation des patrimoines, dans les délais de 60 jours ou de 6 mois que leur accordent les articles 2109 et 2111 du Code civil. L'inscription de ces derniers, quoique postérieure à celle du créancier hypothécaire, rétroagira au jour du partage ou de l’ouverture de la Succession, et la primera. La valeur de l'immeuble sera peut-être entièrement absorbée par ces créances privilégiées, et le créancier hypothé- Caire n'y trouvera plus la garantie qu'il escomptait, quoique, avant de contracter il avait consulté les registres, et que rien n'y figurait qui puisse l’avertir, de l'existence de ces causes de préférence attribuées à des tiers. |

74. — Dira-t-on que des considérations d'équité exigent que les créances priviégiées sur les immeubles passent avant les hypothèques et que même inscrites après, mais dans les délais légaux, elles doivent primer toutes charges inscrites dans l'intervalle sur l’immeuble? Nous voulons bien l’admettre, mais on devra également admettre que, en tant que charges occultes, ces privilèges immobiliers sont très pernicieux au crédit immobilier.

N'y-a-t-il dès lors aucun moyen de concilier ces deux considérations qui paraissent se fuir ? Soumettre ces privilèges à l'inscription, sans reconnaître de rétroactivité à celle-ci, est-ce nécessairement les faire dégénérer prématurément en hypothèques ? Nullement.

Le Code civil, en édictant la rétroactivité de leur inscription, veut en réalité assurer à ces privilèges un rang de priorité qui remonte à la date de l’acte qui les fait naître, malgré les autres

inscriptions qui pourraient être prises à partir de cette date. Or, ce résultat peut être atteint — ainsi que l’observe M. Besson — en faisant de la sorte que ces privilèges soient inscrits à une époque aussi rapprochée que possible de léur naissance, « de manière à conserver par l’antériorité de l'inscription, la priorité du rang » et de rendre inutile par la suite la rétroactivité de leur inscription. M. Besson indique les moyens par lesquels on pourrait atteindre ce résultat. Comme point de départ on n’admettrait aucune inscription d’hypothèque avant que le propriétaire de l’immeuble ait fait lui-même publier son titre d'acquisition. En partant de là, on généraliserait au privilège du co-partageant la disposition actuellement appliquée au privilège du vendeur (art. 2.108) et suivant laquelle la publicité du contrat d’acquisition conserve elle-même le privilège (1). En ce qui concerne le privilège des architectes et ouvriers, il prendrait date au jour de l’inscription du premier procès-verbal (art. 2.110) (2) — ce qui correspond aux prénotations admises dans certains pays admettant la force probante des registres de publicité — et le même système serait admis chaque fois que cela est possible, par exemple pour le privilège des concessionnaires de travaux de desséchement (3). — Par

(x) La Sous-Com. juridique du cadastre se prononce dans ce sens. Actuellement le privilège du co-partageant se conserve par une inscription prise dans les 60 jours de l’acte de partage et elle rétroagit à cette date. Or, nous savons que la sous-commission a admis la publicité sur les livers fonciers des actes déclaratifs de propriété ; dès lors, le partage comme la vente peuvent, par leur inscription, conserver en même temps les privilèges du co-partageant et du vendeur (t. III, page 160 et suiv.).

(2) Cet art. n’est pas actuellement explicite sur ce point.

(3) La Sous--Com. juridique du cadastre se prononce dans ce sens. Voir les articles 6 et 7 de l’avant-projet sur les privilèges immobiliers (Ts 1 page F6) ES RE RE NL ENTER RER ERA NES

Quant au privilège du Trésor sur les immeubles des comptables (loi 1807), la sous-commisison juridique émet le vœu de sa suppression (T. I, page 255).

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cette prénotation, ainsi que par la publicité du contrat d’acquisition lorsqu'elle est susceptible de conserver le privilège lui-même, les tiers seraient prévenus en consultant les registres et ne seraient plus exposés à la rétroactivité actuellement reconnue aux inscriptions des privilèges immobiliers (x).

75: — On voit donc que pour la plupart des privilèges Spéciaux sur les immeubles, on pourrait arriver à leur conserver le rang de priorité que veut leur assurer le Code civil, tout en les soumettant au droit commun de l'inscription non rétroactive et en sauvegardant de cette manière l’intérêt du crédit immobilier.

Si néanmoins il arrivait qu’on ne puisse pas conserver son rang à un privilège, sans recourir à la rétroactivité de son inscription, comme cela pourrait être pour le privilège de séparation des patrimoines (2), nous n’hésiterons pas à nous prononcer en faveur de sa Soumission rigoureuse au principe de l'inscription non rétroactive, et cela en partant de cette idée qui doit, selon nous, primer toutes autres considérations, et qui est la suivante : tous les droits occultes en faveur de telle ou telle catégorie de personnes, doivent se plier devant l’intérêt général de la sécurité des transactions, qui exige la publicité sincère et sans surprises possibles pour les tiers, de tous les droits que quiconque peut prétendre sur les immeubles.

(1) BESSON, op. cit., page 445 et suiv. &2 (2) V. Com. extrap. du cadastre: L’art. 5 de l’avant-projet sur les privilèges immobiliers (T. III, page 180).