I. — Publicité absolue, spéciale et obligatoire

122. — Elle est réalisée à l’aide des deux registres fondamentaux dont nous avons déjà parlé : le Cadastre et le Livre foncier.

Le premier, Flurbuch, a pour but d'indiquer à tout moment aux intéressés la situation physique exacte des immeubles. Aussi, la loi allemande se préoccupe-t-elle de sa rigoureuse conservation. Non seulement toutes les mutations de propriété inscrites au Livre foncier doivent être annuellement notifiées par le conservateur à l'Administration du cadastre, afin d’y être portées; de plus, cette dernière doit à son tour communiquer une fois par an au conservateur du Livre foncier l'état

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des changements matériels qu'ont subi durant l’année les immeubles de la circonscription (constructions, alluvions, avulsions, etc). Il en résulte une concordance constante entre le cadastre et le livre foncier et comme conséquence logique la Suppression de tout équivoque possible sur l'identité ou sur les limites des propriétés foncières (1).

Le livre foncier, Grundbuch, corollaire naturel du cadastre, est établi pour la même unité territoriale que ce dernier (2) et a pour but de le compléter, en indiquant à tout moment aux intéressés la situation juridique des immeubles qui les intéressent.

123. — La publicité est en principe organisée dans la forme réelle; par exception dans la forme personnelle. On trouve en effet, en principe, des feuillets distincts pour chaque immeuble — realfolien — (3) et ce n’est qu’exceptionnellement que le conservateur peut ouvrir des feuillets personnels au noms des propriétaires et non pas à celui des immeubles euxmêmes — personalfolien — (4); on use de ces dernières, lorsque le morcellement excessif des parcelles appartenant au même propriétaire — et à condition que ces parcelles soient situées dans la circonscription du même bureau foncier — rendent trop difficile la tenue de feuillets distincts et réels pour chacune d’elles.

Il importe néanmoins d'observer, que même dans les cas exceptionnels où la publicité a lieu à l’aide des personalfolien, il paraît qu’on y trouve infiniment plus vite et plus sûrement

(1) Comp. Supra, n° 57; p. 7s.

(2) Le district : bezirk (art. 2 de la Loi sur les Livres Fonciers). (3) art. 3 de la Loi sur les Livres Fonciers.

(4) Art. 4 de la Loi sur les Livres Fonciers.

les renseignements voulus, dans les regisres allemands, que dans les registres personnels français. Ceci est dû à la concordance des premiers avec le cadastre et aux renvois réciproques que se font ces deux registres de publicité, en Allemagne.

124. — La publicité est en principe exigée pour tous les actes et faits intéressant les immeubles : qu’il s'agisse de mutations proprement dites de propriété — et à quelque titre qu’elles soient effectuées —; de constitutions, modifications ou extinctions de droits réels immobiliers: de causes de résolution affectant ces droits, ou de toutes autres restrictions de quelque nature qu'elles soient, du droit d’en jouir ou d’en disposer (1); en un mot, de tout acte ou fait pouvant affecter un im. meuble et quelle que fut sa source — volontaire ou légale — (2).

En outre, cette publicité des plus étendues est rendue obligatoire, en Allemagne, par des sanctions indirectes, mais des plus efficaces.

En effet, lorsqu'il s’agit de mutations contractuelles de droits réels immobiliers — dans le sens large du mot — Ja loi allemande dispose que ces droits ne seront transférés — tant entre parties qu’à l'égard des tiers — que par leur inscription au livre foncier. Le simple consentement n’est pas suffisant — comme en France — pour opérer leur transmission entre parties ; il n’aura pour effet, en Allemagne, que de conférer à l’acquéreur un droit purement personnel lui permettant de contraindre l’aliénateur de donner son adhésion à l'inscription de

(1) Voir néanmoins Supra : n° 35, noter, D. 62. (2) Voir l’art. 873 et suiv. du Code civil allemand.

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la mutation, seule capable d’opérer le transfert (1). N'est-ce pas le meilleur moyen d’assurer la publicité, dans tous les cas, et de la rendre en fait obligatoire ? (2)

Lorsqu'il s’agit, au contraire, de mutations n'ayant pas leur source dans la volonté des contractants, maïs dans un événement indépendant de cette volonté, par exemple, en cas d’acquisition par succession ou par accession; la loi ne pouvait rendre obligatoire l'inscription du droit acquis en y attachant l'effet translatif lui-même, puisque cet effet translatif se produit — dans ces hypothèses — bien avant, et par le fait seul des événements matériels qui l’engendrent : la mort du de cujus, le déplacement physique ayant provoqué l’accession. Pour ces cas, la loi allemande arrive néanmoins à tourner la difficulté et à obtenir l’obligativité de l'inscription, et cela par l'interdiction d’aliénation qu’elle fait résulter, pour celui n'ayant pas inscrit son acquisition, du fait qu'aucun de ses ayants-cause éventuels ne pourront inscrire à leur tour et donc obtenir le transfert, qu’à condition que leur auteur ait lui-même inscrit préalablement. On ne peut inscrire que du chef d’un inscrit dit, en effet, en substance, l’article 40 de la loi sur les livres fonciers (3).

(1) Art. 873, al. I, du Code civil allemand.

Sous le régime de la loi prussienne de 1872, la comparution même des parties devant le conservateur était nécessaire, afin qu’il y soit procédé à l'inscription de la mutation et par conséquent que le transfert se produise. Cette exigence gênante pour les transactions immobilières et un peu archaïque, a été abolie par le nouveau code civil. Son art. 873, al. 2, admet, en effet, qu’il soit procédé à l'inscription, pourvu qu’il existe un consentement donné d’avance par acte notarié ou judiciaire, ou que l'aliénateur ait remis à l'acquéreur son consentement à fin d’inscription.

(2) Comp. Supra, n° 19; Pp. 34.

(3) I1 faut remarquer que cette importante disposition de l’art. 40, n’est, d’autre part, que la conséquence nécessaire de l’idée fondamentale sur laquelle repose le système allemand : celle qu’il n’y a légalement d'autre propriétaire — ou titulaire d’un autre droit réel immobilier — au regard des tiers, que celui qui est inscrit comme tel sur les livres fonciers.

On peut dire par conséquent et sans exagération, que malgré le manque de sanctions directes, la publicité des mutations immobilières est en fait obligatoire en Allemagne (x).

125. — Il convient, enfin, avant d’aller plus loin, de dire quelques mots sur la remarquable organisation du système dit des prénotations : Vormerkungen.

La publicité si large du droit allemand s'impose surtout dans une législation qui — comme celle de l’Allemagne — ne reconnaît de valeur à l'égard des tiers, qu'aux droits immobiliers qui se trouvent inscrits sur les registres fonciers (2). Rien de plus naturel, dans ces conditions, que l'effort fait Par une telle législation, non seulement de rendre la publicité obligatoire dans les cas où elle est facilement réalisable, mais d’en faciliter l’accomplissement aux intéressés, dans d’autres Cas, où il n’est pas très aisé d’y procéder.

Dans bien des hypothèses il serait, en effet, impossible d’assurer la publicité avec le seul aide des inscriptions ; pour que cette publicité puisse néanmoins être réalisée et que les intéressés puissent ainsi Conserver leurs droits à l'égard des tiers — fout droit non publié ne pouvant leur être OPposé — la loi allemande 2 complété l'institution des Simples inscriptions Par celle des prénotations.

En vérité, s’il ne peut y avoir d’obstacle à l'inscription de droits actuels et incontestables, l’obstacle existe, au contraire, lorsqu'il ne s’agit que de droits futurs et conditionnels. Or, il importe pour ces derniers — comme pour les premiers — de donner aux intéressés la possibilité de réserver

(1) En ce qui concerne la publicité des causes de résolution, son obligativité résulte Surabondamment du principe de force probante que nous avons déjà énoncé et que nous allons bientôt étudier

(2) Infra, n° 127 et Suiv. ; p. 138.

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par la publicité leur opposabilité aux tiers. Le système des prénotations est destiné à résoudre, comme on le verra, cette difficulté.

Voilà, par exemple, un aliénateur d'immeuble : Primus, qui poursuit en justice l’annulation du titre de son acquéreur : Secundus (1). Ce dernier a pu inscrire son acquisition et sera dès lors considéré à l'égard des tiers comme titulaire définitif du droit inscrit; il pourra, par conséquent, conférer à ces derniers des droits incommutables sur l’immeuble qu’il tient de Primus. L’annulation du titre de Secundus, que pourra obtenir par la suite Primus, ne pourra être opposée aux tiers de bonne foi — ayants-cause de Secundus —qu’à condition que ces tiers aient été prévenus du droit d'annulation de Primus, par son insertion aux registres, avant qu'ils aient contracté avec Secundus : c’est le principe de la force probante des registres qui veut qu’il en soit ainsi.

Mais il va de soi que Primus ne pourrait inscrire sa simple prétention d'annuler le titre de Secundus, tant que cette prétention n’a pas été reconnue légitime par l'autorité judiciaire : l'effet énergique de l'inscription allemande, qui est attributive de propriété, s’y oppose.

La prétention de Primus peut être néanmoins très justifiée, et il serait tout à fait injuste de ne pas y tenir compte. Or, en retardant son inscription aux registres, on permettrait à Secundus d’éviter la sentence d’annulation — qu’il peut sentir imminente — par des aliénations précipitées et définitives, à des tiers de bonne fois. Ce résultat serait tout à fait injuste, car s’il convient que la loi protège les tiers de bonne foi, il

(1) Comp. Infra, n° 127, note 1; p. 139 .Voir aussi les art. 142 et 892, du Code civil allemand.

convient également qu’elle sauvegarde les droits légitimes des anciens propriétaires : les droits de Primus, dans notre exemple.

C’est à cette fin qu'’intervient l'institution des prénotations.

En attendant la sentence d'annulation, sentence qui déterminera la radiation de l'inscription prise par Secundus, la loi allemande permet à Primus d’insérer une prénotation — Vormerkung — sur les registres fonciers, prénotation qui réservera à sa date, l’opposabilité aux tiers, de son droit conditionnel d'annulation.

La prénotation — dont on trouve un exemple isolé dans l’article 058 du Code civil français, article dont nous nous sommes déjà occupé (1) — constitue donc, une véritable réserve d’inscription pour l'avenir. Elle ne produit pas dès qu’elle est prise, les effets actuels d’une inscription. Ce n’est — €n attendant — qu’une simple mesure conservatoire qui n'empêche nullement celui qu'elle vise, Secundus, de pouvoir consentir aux tiers, tous les droits qu’il juge opportun de leur concéder. Elle possède cependant, dès qu’elle est prise et à l’état latent — pour.ainsi dire — tous les effets d’une véritable inscription; ces effets se produiront avec toutes leurs conséquences — et rétroactivement — Je jour où, dans notre exemple, Primus aura obtenu la sentence d'annulation du titre de Secundus : les droits acquis par des tiers du chef de ce dernier, après et malgré l’avertissement que constituait pour eux la prénotation prise par Primus, seront anéantis, et, ceci sera fort juste, étant donné qu’ils ont été mis en mesure de contracter en conaissance du danger qui les menace.

La loi allemande arrive ainsi à concilier — dans bien des

(1) Supra, n° 42 et suiv. ; p. 6o et suiv.

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hypothèses — : l'intérêt des tiers — qui exige qu'aucun droit occulte ne puisse leur êre oposable — avec celui des anciens propriétaires.

Remarquons enfin que la seule admission à la publicité des prénotations autorisées, soit par un jugement provisionnel, soit du consentement de celui dont le fonds ou le droit est atteint par ces prénotations, constitue une garantie suffisante que celles-ci auront une base vraiment sérieuse et qu’elles n'auront pas, au contraire, pour unique but, de jeter le discrédit sur les droits inscrits quelles affectent (1).