II. — Légalité

126. — On connaît le rôle purement passif du conservateur français.

Celui attribué au conservateur allemand : Grundbuchrichter, est bien plus important, ainsi que son nom seul l'indique.

Ce dernier n’est pas tenu d’opérer les inscriptions sur la seule requête et présentation des titres de mutation, par les parties intéressées. Il est obligé, au contraire, de par la loi — sa responsabilité y est engagée — de discuter la valeur des titres qu’on lui demande à inscrire, de vérifier la légitimité des droits qu’on invoque et de ne procéder aux inscriptions que lorsqu'il a constaté l'existence de cette légitimité (3). Sa déci-

(x) Voir, sur la réglementation de détail de l'institution des prénotations, les articles 883 à 888 du Code civil allemand.

Consulter aussi le Rapport de M. Massigli, présenté à la sous-commission juridique du Cadastre. Procès-verbaux, t. Il, p. 542-3.

(2) Voir l’art. 13 et suiv. de la Loi sur les livres fonciers.

(3) S'il inscrit néanmoins un prétendu droit qu’il n’aurait pas dû inscrire ; ou s’il néglige au contraire, d'opérer une inscription dûment justifiée ; ou s’il procède dans des termes erronés : la loi le rend responsable envers les personnes qu’il a pu ainsi léser, qu’il l’ait fait intention-

sion équivaut, à cet égard, à un jugement de première instance et ne peut être attaquée que par voie de recours : beschwerde (1) devant le tribunal régional — landgzricht — dans la région duquel se trouve le bureau foncier dont on attaque la décision. Contre la décision du tribunal qui a statué sur ce premier recours, on peut recourir à nouveau — devant le tribunal régional supérieur — si la décision contient une violation de la loi (2).

I! est à remarquer enfin que si le Grundbuchrichter a le droit de rejeter — provisoirement du moins — une demande d'inscription, par contre, on peut exiger dans ce cas, une prénotation, qu’il ne pourrait refuser ; bien plus, il doit l’insérer d’office si un droit à inscrire sur le même immeuble, est produit dans l'intervalle par une autre personne. C’est un heureux correctif apporté à son droit de rejet provisoire d’une demande d'inscription (3).

IT. — Force probante (4).

127. — C'est l'application rigoureuse des deux principes qui précèdent — publicité de toutes les mutations immobilières quelles qu’elles soient, et, vérification préalable par le juge-conservateur de tous les droits qu'on invoque avant de procéder à leur inscription — qui permet au lépislateur allemand d’en déduire le troisième principe fondamen-

nellèment ou par simple négligence. Ces dernières possèdent également une action en réparation de leur préjudice contre l'Etat, sauf le recours de l’Etat contre le fonctionnaire coupable (v. l’art. 12, de la loi sur les Livres fonciers).

(1) Procédure spéciale, inconnue en France et différente de l'appel.

(2) Voir l’art. 71 et suivants de la Loi sur les Livres fonciers.

(3) Art. 18, de la même loi.

(4) Voir l’art. 891 et suiv. du Code civil allemand,

ALLEMAGNE

tal, le plus important de son organisation de publicité immobilière : le principe de la force probante des registres de publicité.

Nous connaissons dèjà, dans leurs lignes générales, les conséquences de ce principe de force probante : les liers qui auront traité à un titre quelconque sur un immeuble ne pourroni Se voir opposer par la suite d’autres droits ou charges que ceux qui figuraient aux régistres au moment où ils ont contracté; ce qui revient à dire qu'aucun droit, aucune charge, aucune action, restés occultes, ne pourront anéantir ou même amoindrir leurs acquisitions en tant qu'ils ont traité sur la foi des registres publics (1).

La sécurité des tiers et celle des transactions immobilières se trouve ainsi fortement assurée.

128. — Mais s’il convient de garantir les tiers contre tout droit occulte, il ne faut pas, par contre, sacrifier les intérêts respectables des personnes qui peuvent avoir à invoquer des droits sur les immeubles par eux acquis. Ces personnes n'ont — pourrait-on dire — qu’à réserver leurs droits par l'inscription et les rendre ainsi opposables aux tiers. Cela est vrai, en effet, dans un grand nombre de cas, mais pas toujours, et la loi allemande fait à cet égard des distinctions, qui tout en étant fort équitables ne nuisent en rien à la sécurité des transactions.

D'abord, nous avons vu qu’elle facilite aux intéressés de réserver leurs droits à l'égard des tiers, en admettant à la publicité non seulement les inscriptions directes aux regisgistres, mais également l’ingénieux système des prénotations.

(1) Ceci n'empêche pas qu'entre parties, la validité d’un titre inscrit, puisse faire néanmoins — en principe — l’objet des discussions autorisées par le droit commun. Il en est ainsi, du moins, en Allemagne.

Ce Qi 1e À

Ensuite, en tenant compte des cas exceptionnels où ni l’inscription, ni la prénotation, ne peuvent assurer la publicité d’un certain nombre de droits — droits conférés par le droit commun à certaines personnes, mais qui par leur nature échappent à toute possibilité de publication préalable (1) — la loi allemande décide que les tiers ne pourront invoquer la force probante des registres de publicité à l’encontre de ces personnes, qu’à condition d’être de bonne foi. Les tiers de mauvaise foi, c’est-à-dire ceux qui auront connu, malgré le silence des registres, les vices du titre de leur auteur, n’étant pas con. sidérés suffisamment intéressants, pour qu’on leur permette de couvrir leurs acquisitions en invoquant le seul silence des registres.

Enfin, si le principe de la force probante des registres reçoit une entière application à l'égard des tiers — du moins à l'égard de ceux qui sont de bonne foi — ce principe n’est pas applicable, en général, dans les relations entre parties contractantes. Ceci revient à dire que malgré l’inscription du titre qui les lie, celles-ci pourront continuer à discuter sa valeur, conformément au droit commun. Elles pourront : poursuivre son annulation, sa résolution, etc (2).

On voit donc que le principe de force probante reçoit certaines dérogations dans le système allemand, dérogations destinées à concilier les différents intérêts en présence: cependant, il recouvre son entière autorité dès qu’il s’agit de tiers et que ces tiers sont de bonne foi, ce qui est largement suffisant pour assurer une forte sécurité aux transactions immobilières.

(1) Comp. Supra, n° 41; p. 60.

(2) Cependant, même entre parties, le titre devient inattaquable par son inscription, pour les vices de forme qui pourraient l’entacher.

ÀÂLLEMAGNE

129. — Nous observerons, pour clore ces observations sur le droit allemand, que celui-ci va même jusqu’à tirer cette Conséquence qui nous semble découler logiquement du principe de force probante qu’il adopte, voire : la suppression de la prescription à l'encontre des droits portés sur les registres publics (1). Nous rénvoyons à cet égard aux observations déjà faites à propos de l’effet des registres dans le SyStème français de Simple publicité, ainsi qu'aux remarques présentées dans cet ordre d'idées par M. Worms, à la Commission française du cadastre (2).

130. — Cet aperçu du système de publicité allemand, envisagé dans ses lignes générales, aura néanmoins suffi — nous l’espérons — pour démontrer son incontestable supériorité sur les systèmes de simple publicité.

La prescription acquisitive ne constitue plus l’unique fondement des droits réels immobiliers et notamment du droit de propriété. Les tiers ne sont plus à la discrétion de droits occultes, qui peuvent un jour les déposséder, malgré qu’ils ont contracté de bonne foi : bien au contraire, les énonciations des registres les couvrent entièrement de toutes prétentions qui ne leur ont pas été révélées à temps, et, en contractant sur la seule foi de ces énonciations — et sans Île recours, souvent tardif, injuste et trompeur de la prescription acqui- Sitive — ils peuvent avoir la certitude, qu’ils soient acquéreurs ou créanciers, que leurs acquisitions, que leurs gages, seront par la suite à l’abri de toute discussion possible.

(1) Art. 902 du Code civil allemand.

(2) Supra, n° 61 et suiv. ; p. So et suiv.

$ 2 Australie

131. — Nous arrivons au célèbre système de publicité immobilière, promulgué pour l'Australie du Sud le 2 juillet 1858 (1) sous le nom de Real Property Act, mais qu’on appelle communément Act Torrens, du nom de son auteur : Sir Robert Torrens. (2)

L’Act Torrens est aujourd’hui si connu, on lui a déjà consacré tant de commentaires, qu’il serait tout à fait superflu de reprendre ici sa description article par article. Nous sommes obligé néanmoins de passer en revue sa structure générale, surtout au point de vue qui nous intéresse, c’est-à-dire à celui de la sécurité qu’il confère aux transactions immobilières. (3)

Nous n’entreprendrons pas, non plus, à démêler les origines lointaines de l’Act Torrens, et nous nous contenterons à cet égard : d’une part, de la déclaration même de sir Robert Torrens, de laquelle il résulte que son œuvre a été inspirée par les anciennes coutumes germaniques en matière de transfert des biens immobiliers (4); d'autre part, de la cons-

(1) Et amendé depuis, en 1861 et 1878.

(2) Les autres colonies australiennes s’y sont ralliées successivement, à partir de 1861 : Queensland, Tasmanie, Victoria et New South-Wales, Nouvelle-Zélande, Australie occidentale.

(3) Voir sur l’Act Torrens en général: CH. Give, Op. cit, p. 288-S.; WoRMS, op. cit., p. 47 S.; BESSON, op. cit. p. 338 s.; LÉON ESTIVANT, Etude sur la mobilisation de la propriété foncière dans l’Act Torrens, thèse, Paris, 1809; RENÉ VIOLLETTE, L’Act Torrens, son application en Australie et en Tunisie, thèse, Paris, 1000.

(4) « On me dit — disait-il, dans un de ses discours de propagande en faveur de son système, discours prononcé à Salisbury — que mon système est impraticable, mais je réponds à ceux-là en les renvoyant aux villes de la Hanse, dans lesquelles un système analogue est en usage depuis

AUSTRALIE

tatation que son système repose, en effet — sauf des différences inévitables — sur les mêmes bases fondamentales que le système allemand que nous venons de décrire, voire : Publicité absolue, spéciale et obligatoire (obligatoire pour tous les immeubles soumis à ce régime, cette soumission elle-méme n'étant, comme on le verra, que facultative), légalité, force probante (1).

132. — La soumission des propriétés immobilières au régime institué par l’Act Torrens n’est en principe que facultative. Ce système ne devient applicable qu’au gré des propriétaires qui voulant s’y soumettre, demandent et obtiennent l’immatriculation de leurs propriétés, point de départ du fonctionnement de ce système (2).

Afin d’obtenir cette immatriculation, le propriétaire qui désire Soumettre son immeuble au régime de l’Act, doit préalablement faire dresser le plan de sa propriété par un arpenteur breveté et à une échelle déterminée par la loi: il doit ensuite rédiger une déclaration de propriété, en y indiquant en même temps, les droits et charges qui à sa connaissance grèvent son droit de propriété (3).

600 ans; elles n'ont jamais adopté, en effet, le Système féodal, mais sont restées fidèles au système saxon », et plus loin : « Est-il quelqu'un dans cette chambre qui puisse prétendre qu’un système qui est employé par les Allemands de Hambourg ne puisse être réalisé par les colons Allemands et Anglais de l’Australie ? »

(1) Dans l'exposition qui va suivre, il nous sera permis d’intervertir cet ordre logique et que nous avons déjà suivi dans le paragraphe précédent; nous estimons que la clarté de la description du mécanisme australien, l’exige.

(2) Malgré le caractère facultatif de l’Act Torrens, « l'immense majorité » des propriétaires australiens y ont adhéré volontairement — et dès les premières années de sa mise en vigueur — afin de bénéficier des avantages qu’il leur offrait (voir CH. Gipe, op. cit. page 204).

(8) A cette fin le propriétaire trouvera à sa disposition des formulaires imprimés, dont il n’a qu’à remplir les blancs.

= 143 est

Le plan, la déclaration — renforcée des titres qu’on invoque à l'appui — sont envoyés au directeur de l’enregistrement, le Registrar General, avec la demande d'approuver l’immatriculation de l'immeuble dont il s’agit (1).